相続した訳あり不動産を売る流れ｜名義変更から査定まで

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

相続した訳あり不動産を売る流れは大きく分けて①相続人と遺産の確認、②遺産分割協議で誰が引き継ぐかを決める、③相続登記（名義変更）をする、④査定を受けて売却・買取を進めるという4つのステップで進みます。相続した不動産は名義が亡くなった方のままだと売れないため、相続登記が必要です。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に行う必要があります。訳あり不動産は一般の買主が見つかりにくいため、相続登記を済ませたら、訳あり物件に強い不動産会社に査定を依頼し現況のまま買い取ってもらうのがスムーズです。登記は司法書士、税金は税理士へ連携します。

相続した訳あり不動産を売るとき、何から手をつければよいか、分からないものです。実は名義変更から査定まで進める順番があります。相続した訳あり不動産を売る流れを知っておきましょう。

この記事では相続した訳あり不動産を売る流れを名義変更から査定まで一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、相続登記や税務申告を行う立場ではないため、登記は司法書士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

相続した不動産を売る全体の流れ

ステップ	内容
①相続人・遺産の確認	誰が相続人で何があるか
②遺産分割協議	誰が引き継ぐか決める
③相続登記	名義を変更する
④査定・売却	査定を受けて売る

相続人と遺産を確認する

相続した不動産を売る、最初のステップは相続人と遺産を確認することです。まず、誰が相続人なのかを確定します。そのためには亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの連続した戸籍を取り寄せて相続人が誰と誰かを確認します。次にどんな遺産があるのかを確認します。不動産だけでなく、預貯金や有価証券などのプラスの財産と借金などのマイナスの財産もすべて洗い出します。不動産については登記簿（登記事項証明書）や固定資産税の納税通知書で所在地や評価額などを確認しましょう。相続人と遺産を確認しましょう。連続戸籍で相続人を確定します。遺産をすべて洗い出します。これが最初のステップです。

遺産分割協議で引き継ぐ人を決める

次のステップは遺産分割協議で引き継ぐ人を決めることです。相続人が複数いる場合は誰がどの財産を引き継ぐかを相続人全員で話し合って決めます。これを「遺産分割協議」といい、合意した内容は「遺産分割協議書」にまとめ、相続人全員が署名・押印します。訳あり不動産を売却して現金で分ける場合は代表者が相続して売却し代金を分ける（換価分割）か、相続人の共有名義にして売却するといった方法があります。売却して現金で分ける場合は代表者一人の名義にして売却するほうが手続きがスムーズなことが多いです。遺産分割協議で引き継ぐ人を決めましょう。協議書にまとめます。売って分けるなら、換価分割です。代表者名義のほうがスムーズなことも。

相続登記をして名義を変更する

次のステップは相続登記をして名義を変更することです。相続した不動産は名義が亡くなった方のままだとそのままでは売却できません。遺産分割協議で引き継ぐ人が決まったら、その人の名義に変更する「相続登記」を行います。相続登記には亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書、不動産を相続する人の住民票などが必要です。👉 計算例：相続登記には登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）がかかり、評価額1,000万円なら4万円です。なお、相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に登記することが必要になりました。相続登記は司法書士の専門分野ですので、依頼するとスムーズです。相続登記をして名義を変更しましょう。名義のままでは売れません。2024年4月から義務化されています。司法書士に依頼するとスムーズです。

名義変更後の査定・売却の進め方

進め方	内容
査定を受ける	訳あり物件に強い会社に依頼
売却方法を選ぶ	仲介か買取かを決める
契約・引き渡し	売却して代金を受け取る

査定を受ける

名義変更が済んだら、査定を受けましょう。相続登記で名義が相続人に変わったら、その不動産がいくらで売れるのかを確認するため、査定を依頼します。訳あり不動産（再建築不可、事故、老朽化、残置物ありなど）は一般の不動産会社では評価が難しく、低い金額になったり、買取を断られたりすることがあります。そのため、訳あり物件に強い不動産会社に査定を依頼することが大切です。こうした会社なら、訳あり物件の活用方法をふまえて現実的な買取価格を出してくれます。査定は基本的に無料ですので、まず、現状の価値を確認しましょう。名義変更後、査定を受けましょう。訳あり物件に強い会社に依頼します。現実的な価格を出してもらえます。査定は無料が基本です。

仲介か買取かを選ぶ

査定を受けたら、仲介か、買取かを選びましょう。不動産を売る方法には買主を探して売る「仲介」と不動産会社が直接買う「買取」があります。訳あり不動産は一般の買主がつきにくいため、仲介ではなかなか売れず、売れ残ることが多いです。一方、買取なら、訳あり物件に強い会社が現況のまま直接買い取ってくれるため、早く確実に現金化できます。👉 計算例：たとえば、相続した訳あり物件が仲介では半年売れ残るところ、買取なら1か月で現金化でき、その間の固定資産税などの負担も抑えられます。相続した訳あり不動産は早く確実に手放したいことも多いため、買取が向いていることが多いです。仲介か、買取かを選びましょう。訳あり物件は買取が向いています。現況のまま早く売れます。事情に合わせて選びましょう。

契約して引き渡す

売却方法が決まったら、契約して引き渡します。買取の場合は買取価格や条件に納得したら、売買契約を結び、引き渡し（決済）を行います。引き渡し時には代金を受け取り、所有権を買主（買取会社）に移す登記の手続きを行います。訳あり物件に強い会社の買取なら、現況のまま残置物もそのまま引き取ってくれることが多く、片付けやリフォームの手間もかかりません。契約から引き渡しまで数週間〜1か月程度で進むことが多いです。引き渡しが終われば、売却代金を受け取り、相続人で分ける（換価分割の場合）ことができます。契約して引き渡しましょう。代金を受け取ります。現況のまま引き取れます。当社も契約から引き渡しまでサポートします。

相続した訳あり不動産の売却で注意すること

注意点	内容
相続登記の期限	3年以内に行う（義務化）
税金の特例	空き家3,000万円控除など
専門家と連携	登記・税金・売却を分担

相続登記の期限に注意する

相続した訳あり不動産の売却では相続登記の期限に注意しましょう。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に登記することが必要になりました。正当な理由なく、期限内に登記しないと10万円以下の過料（ペナルティ）が科されることがあります。また、相続登記をしないまま、放置するとその間にほかの相続人が亡くなって相続人がさらに増える（数次相続）など、手続きが複雑になることもあります。売却するにも相続登記は必要ですので、相続が発生したら、早めに相続登記を済ませることが大切です。相続登記の期限に注意しましょう。3年以内に登記が必要です。過料が科されることもあります。早めの登記が大切です。

税金の特例を確認する

相続した訳あり不動産の売却では税金の特例を確認しましょう。相続した不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると譲渡所得税がかかりますが、税負担を軽くできる、特例があります。たとえば、相続した空き家を売る場合の3,000万円特別控除を使えば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、譲渡所得税がゼロになることもあります。また、相続税を納めた場合は取得費加算の特例（相続税の一部を取得費に加算）も使える可能性があります。これらの特例は要件が細かく、適用の判断は専門的ですので、税理士に相談することが大切です。なお、不動産会社は税務申告を代理できませんので、税金は税理士の分野です。税金の特例を確認しましょう。空き家3,000万円控除などがあります。判断は税理士に相談を。当社も税理士へおつなぎします。

専門家と連携して進める

相続した訳あり不動産の売却は専門家と連携して進めることが大切です。相続した不動産の売却には相続登記（司法書士の分野）税金（税理士の分野）売却・買取（不動産会社の分野）と複数の専門が関わります。これらを別々に自分で探して進めるのは手間がかかります。訳あり物件に強い不動産会社の中には司法書士や税理士と連携しているところもあり、相続登記から税金の相談、売却・買取までまとめて相談できることもあります。窓口が一つにまとまっていると相続した訳あり不動産の売却をスムーズに進められます。専門家と連携して進めましょう。登記・税金・売却を分担します。連携した会社なら、まとめて相談できます。当社も司法書士・税理士と連携します。

相続した訳あり不動産の売却でよくある疑問

疑問	答え
売却まで期間は？	登記と査定で数か月が目安
相続人が遠方なら？	郵送やオンラインで進められる
費用はいくら？	登記費用や税金がかかる

売却までどれくらいかかるか

相続した訳あり不動産の売却でよくある疑問の一つが売却までどれくらい、かかるかということです。相続した不動産の売却は相続人の確定、遺産分割協議、相続登記、査定・売却というステップを踏むため、ある程度の期間がかかります。特に亡くなった方の連続した戸籍を集めたり、相続人全員で遺産分割協議をまとめたりするのに時間がかかることがあります。👉 計算例：たとえば、戸籍集めと遺産分割協議に1〜2か月、相続登記に2〜3週間、買取の査定・契約・引き渡しに2〜4週間と進むと全体でおおむね2〜3か月程度が一つの目安です（状況により前後します）。早く進めたい場合は戸籍集めや遺産分割協議を早めに始めることが大切です。売却まで数か月が目安です。戸籍集めや協議に時間がかかります。買取自体は数週間で進みます。早めの準備が大切です。

相続人が遠方にいるとき

相続した訳あり不動産の売却でよくある疑問として相続人が遠方にいるとき、どうするかということがあります。相続人がそれぞれ、遠方に住んでいる場合でも、遺産分割協議や売却の手続きは進められます。遺産分割協議は必ずしも全員が一か所に集まる必要はなく、電話や郵送で内容をすり合わせ、遺産分割協議書を郵送で回して署名・押印するという方法が取れます。売却の書類のやり取りや打ち合わせも郵送やオンラインで進められることが多いです。遠方の相続人がいても、あきらめずに不動産会社や司法書士に相談すれば、進められます。相続人が遠方でも、進められます。協議書は郵送で回せます。打ち合わせもオンラインで可能です。あきらめずに相談しましょう。

売却にかかる費用

相続した訳あり不動産の売却でよくある疑問として費用はいくらかということがあります。相続した不動産の売却にはいくつかの費用がかかります。まず、相続登記の登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）と司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。また、売却で利益（譲渡所得）が出れば、譲渡所得税がかかりますが、相続した空き家の3,000万円特別控除などの特例で軽くできることもあります。一方、買取なら、仲介手数料は原則かからず、残置物の撤去や解体費も会社が負担してくれることが多いため、費用を抑えられます。費用の詳しい見込みは査定の際に確認しましょう。登記費用や税金がかかります。登録免許税は評価額の0.4%です。買取なら、仲介手数料は不要です。税金は税理士へ確認します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した訳あり不動産を売りたいけれど、何から手をつければいいか分からない」というご相談をよくいただきます。相続した不動産を売る流れは大きく分けて4つのステップです。まず、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍を取り寄せて相続人を確定し不動産や預貯金などの遺産を洗い出します。次に相続人が複数いる場合は遺産分割協議で誰がどの財産を引き継ぐかを話し合い、遺産分割協議書にまとめます。訳あり不動産を売って現金で分ける場合は代表者一人の名義にして売却するほうが手続きがスムーズなことが多いです。そして相続した不動産は名義が亡くなった方のままだと売れませんので、引き継ぐ人の名義に変更する「相続登記」を行います。相続登記には登録免許税（固定資産税評価額の0.4%、評価額1,000万円なら4万円）がかかり、2024年4月から義務化されて相続を知った日から3年以内に行う必要があります。これは司法書士の専門分野ですので、私たちと連携した司法書士におつなぎできます。

相続登記で名義変更が済んだら、いよいよ査定・売却です。ここで大切なのが訳あり不動産は一般の不動産会社では評価が難しく、低い金額になったり買取を断られたりしやすいという点です。再建築不可や事故、老朽化、残置物ありといった訳あり物件は私たちのような訳あり物件に強い会社に査定を依頼していただくと活用方法をふまえて現実的な買取価格をお出しできます。訳あり物件は一般の買主がつきにくいため、仲介では売れ残りやすく、現況のまま早く確実に現金化できる買取が向いていることが多いです。仲介で半年売れ残るところ、買取なら1か月で現金化でき、その間の固定資産税などの負担も抑えられます。なお、売却で利益が出た場合は譲渡所得税がかかりますが、相続した空き家の3,000万円特別控除など税負担を軽くできる特例もありますので、税金は税理士にご確認ください。相続登記は司法書士、税金は税理士、売却・買取は私たちと専門家が連携して進めると相続した訳あり不動産の売却もスムーズです。何から始めればよいか分からない方はまずお気軽にご相談ください。

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よくある質問

相続した訳あり不動産を売る流れは？

相続人確認・遺産分割・相続登記・査定売却の順です。

名義変更は必要？

名義が亡くなった方のままでは売れません。

相続登記に期限はある？

2024年4月から3年以内に義務化されています。

相続登記の費用は？

登録免許税は評価額の0.4%と司法書士報酬です。

相続人が複数いるときは？

遺産分割協議で引き継ぐ人を決めます。

現金で分けるには？

売却して代金を分ける換価分割があります。

訳あり物件はどこに査定を頼む？

訳あり物件に強い不動産会社が安心です。

仲介と買取どちらがいい？

訳あり物件は現況買取が向いています。

税金の特例はある？

空き家3,000万円控除などを税理士に確認します。

まず何をすればいい？

相続人と遺産の確認、相続登記から始めます。

まとめ

相続した訳あり不動産を売る流れは大きく分けて①相続人と遺産の確認、②遺産分割協議で引き継ぐ人を決める、③相続登記（名義変更）④査定を受けて売却・買取という4つのステップです。まず、亡くなった方の連続した戸籍で相続人を確定し遺産を洗い出します。相続人が複数いる場合は遺産分割協議で引き継ぐ人を決め、遺産分割協議書にまとめます。相続した不動産は名義が亡くなった方のままだと売れないため、相続登記が必要でこれは2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に行う必要があります。登録免許税は評価額の0.4%です。

相続登記で名義変更が済んだら、査定を受けて売却します。訳あり不動産は一般の不動産会社では評価が難しいため、訳あり物件に強い不動産会社に査定を依頼し現況のまま買い取ってもらうのがスムーズです。訳あり物件は一般の買主がつきにくく、仲介では売れ残りやすいため、早く確実に現金化できる買取が向いています。なお、売却で利益が出た場合は譲渡所得税がかかりますが、相続した空き家の3,000万円特別控除など税負担を軽くできる特例もありますので、税金は税理士にご確認ください。相続登記は司法書士、税金は税理士、売却・買取は不動産会社と専門家が連携して進めると相続した訳あり不動産の売却もスムーズです。当社は登記や税務を行う立場ではないため、司法書士・税理士へおつなぎしながらサポートします。相続した訳あり不動産の売却でお悩みの方はお気軽にご相談ください。