【結論】
・接道義務とは、建物を建てるために「建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」というルールです。
・接道義務を満たしていない土地は、再建築不可物件になることがあります。
・再建築不可物件でも売却や買取は可能です。
・まずは接道状況を確認し、現状を把握することが重要です。
「接道義務って何？」「道路に面しているのに建て替えできないと言われた」「再建築不可になる理由を知りたい」と悩んでいませんか。
再建築不可物件では、
・道路の種類
・接道幅
・土地の形状
などが重要になります。
まずは、接道義務の基本について確認していきましょう。
接道義務とは？
接道義務とは、
建築基準法で定められた、
「建築基準法上の道路に2m以上接していなければ建物を建てられない」
というルールです。
また、道路の幅は原則4m以上必要とされています。
このルールは、
・避難経路の確保
・消防車や救急車の進入
・安全な街づくり
を目的として定められています。
建築基準法上の道路とは？
接道義務の対象となるのは、建築基準法上の道路です。
例えば、
・公道
・位置指定道路
・42条2項道路（みなし道路）
などが該当します。
道路があるように見えても、
建築基準法上の道路として認められていない場合は、接道義務を満たさないことがあります。
接道義務を満たさないとどうなる？
接道義務を満たしていない土地では、
現在建物が建っていても、
建物を解体すると新たに建物を建てられない場合があります。
これが、
「再建築不可物件」
です。
古い住宅や相続した実家などで見られることがあります。
再建築不可になる主なケース
接している幅が2m未満
道路に接していても、
接道部分が2m未満だと接道義務を満たせません。
建築基準法上の道路ではない
私道や通路があっても、
法律上の道路として認められていない場合があります。
袋地や旗竿地
細い通路の先に敷地がある土地では、
接道義務を満たしていないことがあります。
法改正前に建築された建物
古い建物では、
建築当時は問題なくても、現在の基準では接道義務を満たさないケースがあります。
接道義務を満たさなくても売却できる？
はい。
再建築不可物件でも、
・相続した空き家
・築古戸建
・アパート
などを買取している不動産会社があります。
「建て替えできない＝売れない」
というわけではありません。
接道義務を満たせるようになる場合もある
状況によっては、
・セットバックを行う
・隣地の一部を取得する
・私道所有者と協議する
ことで再建築可能になるケースもあります。
ただし、
費用や手間がかかるため、必ずしも必要とは限りません。
売却前に確認したいポイントは？
次の項目を整理しておきましょう。
・接道幅は2m以上あるか
・建築基準法上の道路に接しているか
・私道負担はあるか
・再建築不可になった理由は何か
・建物の状態はどうか
・相続登記は完了しているか
・共有名義ではないか
・複数社へ査定依頼しているか
再建築不可物件でよくある失敗とは？
再建築不可物件では、
・道路があるから建て替えできると思い込む
・売れないと思って放置する
・高額なリフォームをしてしまう
・1社だけで判断する
・再建築可能にするために費用をかけすぎる
といったケースがあります。
まずは接道状況を正しく把握することが重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
再建築不可物件の原因として最も多いのが、接道義務を満たしていないケースです。
見た目では道路に接しているように見えても、建築基準法上の道路ではないこともあり、専門的な確認が必要になる場合があります。
また、再建築不可物件でも売却できるケースは多くありますので、まずは現状を整理し、専門家へ相談することをおすすめします。
FAQ
接道義務とは何ですか？
建築基準法上の道路に2m以上接していなければ建物を建てられないというルールです。
なぜ接道義務があるのですか？
防災や安全確保のためです。
接道幅が2m未満だとどうなりますか？
再建築不可物件になることがあります。
私道でも接道義務を満たせますか？
建築基準法上の道路として認められていれば可能です。
再建築不可物件でも売れますか？
はい。買取できるケースも多くあります。
建て替え可能になることはありますか？
セットバックや隣地取得などで可能になる場合があります。
相続した古い家でも相談できますか？
はい。現状のまま売却できるケースがあります。
まず何をすればよいですか？
接道状況を確認し、複数社へ査定を依頼することをおすすめします。
まとめ
接道義務とは、
「建築基準法上の道路に2m以上接すること」
という建築の基本ルールです。
この条件を満たさないと、
・建て替えできない
・再建築不可物件になる
可能性があります。
まずは接道状況を確認し、物件の状況に合った売却方法を検討することが大切です。
再建築不可物件の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「建て替えできないと言われて困っている」
「自分の家が再建築不可か知りたい」
「現状のまま売れるか相談したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や道路条件も踏まえながら、最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
〒150-0022
東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
TEL：03-6452-4090
URL：https://www.sakuratd.co.jp/
宅建免許番号：東京都知事免許（1）第110585号
受付時間：10:00～19:00
定休日：土日祝日
