借地権を地主に買い取ってもらう方法｜交渉時の注意点

2026年6月19日

【まずは結論】

借地権は、地主に買い取ってもらうことで、まとまった現金を得て土地の権利関係をすっきり整理できます。借地権者にとって地主は最も自然な売却相手で、地主が借地権を買い戻せば、地主は完全な所有権（更地）を手にできるため、双方にメリットがあります。ただし、価格は借地権の評価や地代、契約内容によって変わり、交渉には専門的な知識が必要です。話がまとまらない場合や地主が応じない場合は、専門の買取業者に相談する方法もあります。本記事では、借地権を地主に買い取ってもらうメリット、買い取ってもらう流れ、価格・交渉のポイント、そして交渉時の注意点をわかりやすく解説します。

借地権を地主に買い取ってもらうメリット

借地権を手放す方法はいくつかありますが、地主に買い取ってもらうのは有力な選択肢です。まずはそのメリットを整理します。

地主は最も自然な売却相手

借地権は、その土地の所有者である地主にとって、最も価値のある相手です。地主が借地権を買い戻せば、底地と借地権が一つになり、完全な所有権（更地）として自由に使える土地になります。第三者に借地権を売る場合は地主の譲渡承諾が必要ですが、相手が地主なら承諾の問題は生じません。借地権者にとっても、話がまとまりやすく、手続きがシンプルになります。地主は、借地権を手放すうえで最も自然で現実的な売却相手といえます。

譲渡承諾料が不要になる

借地権を第三者に売る場合、地主の譲渡承諾を得るために譲渡承諾料を支払うのが一般的です。👉 計算例：譲渡承諾料は借地権価格の10%程度が目安とされ、借地権価格が2,000万円なら約200万円かかることもあります。地主に直接買い取ってもらう場合は、そもそも譲渡が地主への売却なので、この承諾料が発生しません。余計な費用をかけずに手放せる点は、地主に買い取ってもらう大きな金銭的メリットになります。手取り額を増やせる可能性があります。

権利関係をすっきり整理できる

借地権を地主に買い取ってもらえば、毎年の地代の支払いや、契約更新のたびの更新料、建て替え時の承諾といった、借地ならではの負担からすべて解放されます。借地権を持ち続ける限り続くこうした関係を、一度の取引で清算できるのです。相続で借地権を引き継いだものの使う予定がない場合などは、地主に買い取ってもらうことで、次の世代に複雑な権利関係を残さずに済みます。権利をすっきり整理できることは、大きな安心につながります。

地主に買い取ってもらう流れ

借地権を地主に買い取ってもらうには、どのような流れで進めるのかを整理します。事前に流れを知っておくと、交渉がスムーズになります。

ステップ	内容
契約内容の確認	借地契約書・地代・期間を確認する
借地権の評価	借地権価格の目安を把握する
地主への打診	買い取りの意向を相談する
価格交渉・契約	条件を調整し売買契約を結ぶ

借地契約の内容を確認する

まず、手元の借地契約書を確認し、契約の種類や残りの期間、地代、更新の条件などを把握します。借地権には、旧借地法による借地権や、借地借家法による普通借地権・定期借地権などがあり、種類によって権利の強さや評価が変わります。契約内容を正確に把握することが、交渉の出発点です。契約書が見当たらない場合は、過去の地代の領収書や、登記の内容から状況を確認できることもあります。まずは現状の把握が大切です。

借地権の評価を把握する

次に、自分の借地権がどのくらいの価値なのか、おおよその評価を把握します。借地権価格は、更地価格に借地権割合を掛けて求めるのが一般的で、借地権割合は国税庁の路線価図で地域ごとに定められています。立地や契約内容によっても変わります。評価の目安を知っておくと、地主との価格交渉で基準を持てます。正確な評価は専門家でないと難しいため、不動産会社に査定を依頼すると、現実的な価格の目安が分かります。基準を持つことが交渉を有利にします。

地主に意向を相談する

評価の目安をつかんだら、地主に借地権を買い取ってもらえないか相談します。地主にとっても、借地権を買い戻せば完全な所有権になるメリットがあるため、前向きに検討してもらえることがあります。相談の際は、感情的にならず、双方にメリットがある形を丁寧に伝えることが大切です。地主との関係が良好なら話は進みやすいですが、こじれている場合は、不動産会社など第三者に間に入ってもらう方法もあります。まずは意向を確認することから始めましょう。

価格・交渉のポイント

地主に買い取ってもらう際の価格や交渉には、押さえておきたいポイントがあります。次の点を意識しましょう。

借地権割合を知る：路線価図で地域の割合を確認する
同時売却も検討：底地と借地権を一緒に第三者へ売る
専門家に相談：評価や交渉を不動産会社に任せる

借地権割合を踏まえて交渉する

価格交渉では、借地権割合を踏まえることが大切です。借地権割合は、その地域の更地価格のうち借地権がどのくらいの割合を占めるかを示すもので、路線価図にアルファベットで表示されます。たとえば借地権割合が60%なら、更地価格の6割程度が借地権の評価の目安です。この割合を知っていれば、地主の提示額が妥当かどうかを判断できます。ただし実際の取引価格は契約内容や交渉で変わるため、割合はあくまで目安として活用しましょう。

底地との同時売却も視野に入れる

地主が借地権の買い取りに応じない場合でも、別の方法があります。地主と協力して、底地と借地権を一緒に第三者へ売る「同時売却」です。底地と借地権が一体になれば完全な所有権として高く売れるため、双方が得られる金額も大きくなります。借地権者単独、地主単独で売るより、協力したほうが有利になることが多いのです。地主が買い取りに消極的なら、同時売却という協力の形を提案してみるのも有効な交渉のひとつです。選択肢を広げて考えましょう。

専門家に評価と交渉を任せる

借地権の評価や地主との交渉は専門的で、当事者同士だと感情的になりがちです。不動産会社など専門家に間に入ってもらえば、客観的な評価をもとに、冷静に交渉を進められます。専門家は借地権の取引に慣れており、地主にとってのメリットを示しながら、双方が納得できる落としどころを探れます。地代の滞納や契約の解釈などで対立がある場合は、弁護士や司法書士と連携することもあります。専門家を頼ることが、納得のいく結果につながります。

交渉時の注意点

地主との交渉を進めるうえで、注意しておきたい点があります。次の表で確認しておきましょう。

注意点	内容
関係を悪化させない	感情的にならず丁寧に話す
条件を書面化する	価格や引渡し条件を契約書に残す
税金を確認する	譲渡所得税など売却時の税金を把握
応じない場合の備え	第三者売却や買取業者も検討する

地主との関係を悪化させない

地主との交渉では、関係を悪化させないことが大切です。借地は長期にわたる関係であり、交渉がこじれると、その後の地代や契約更新にも影響しかねません。価格の希望は伝えつつも、相手の立場にも配慮し、丁寧に話を進めましょう。感情的な対立が生じそうな場合は、不動産会社などの第三者に間に入ってもらうことで、冷静に交渉できます。良好な関係を保ちながら進めることが、結果的にスムーズな取引につながります。焦らず丁寧に進めましょう。

条件は必ず書面に残す

価格や引渡しの時期、地代の精算などの条件は、口約束ではなく必ず書面に残しましょう。借地権の売買は金額が大きく、後から「言った・言わない」のトラブルになると深刻です。売買契約書を作成し、条件を明確にしておくことで、双方が安心して取引できます。借地権の譲渡は登記や契約の手続きも伴うため、不動産会社や司法書士に依頼して、正確に進めることが大切です。書面化は、トラブルを防ぐための基本的で重要な手続きです。

売却時の税金を確認する

借地権を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかることがあります。譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下の短期で約39.63%、5年超の長期で約20.315%です。借地権を相続で取得した場合は、被相続人の取得時期を引き継ぎます。税金の扱いは複雑なため、売却前に税理士に相談しておくと安心です。手取り額を正確に把握するためにも、税金の確認は欠かせません。不動産会社は、こうした税の相談を税理士へつなぐこともできます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

借地権を手放したいというご相談で、まず候補に挙がるのが「地主さんに買い取ってもらう」という方法です。これはとても理にかなった選択で、地主さんからすれば、借地権を買い戻すことで底地と一体になり、完全な所有権の土地になります。借地権者の方にとっても、第三者に売るときに必要な譲渡承諾料、借地権価格のおよそ10%が目安ですが、これがかからずに済みますし、毎年の地代や更新料といった負担からも解放されます。お互いにメリットのある、いわば円満な出口なのです。ただ、価格の交渉となると、借地権割合や契約の内容、地代の水準など、専門的な要素が絡んできますので、当事者同士だけで進めると、つい感情的になってしまうこともあります。

そこで私たちのような不動産会社が間に入る意味があります。借地権の評価を客観的に行い、路線価図の借地権割合なども踏まえながら、双方が納得できる落としどころを一緒に探ります。もし地主さんが買い取りに前向きでない場合でも、あきらめる必要はありません。地主さんと協力して底地と借地権を一緒に第三者へ売る「同時売却」なら、一体の所有権として高く売れるため、結果的に双方の手取りが増えることもあります。それも難しいときは、借地権を専門の買取業者が直接買い取る道もあります。税金や登記については税理士・司法書士と連携してサポートします。借地権の出口は一つではありません。長く続く地主さんとの関係も大切にしながら、いちばん良い形を一緒に考えますので、まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

借地権は地主に買い取ってもらえますか？

もらえることがあります。地主は買い戻すと完全な所有権になるため、有力な売却相手です。

地主に売ると譲渡承諾料はかかりますか？

かかりません。譲渡承諾料は第三者へ売る際の費用で、地主への売却では発生しません。

借地権の価格はどう決まりますか？

更地価格に借地権割合を掛けて求めるのが一般的で、立地や契約内容でも変わります。

借地権割合はどこで確認できますか？

国税庁の路線価図で、地域ごとの借地権割合をアルファベット表示で確認できます。

地主が買い取りに応じない場合は？

底地と借地権を一緒に第三者へ売る同時売却や、専門の買取業者への売却が選択肢です。

借地権を売ると税金はかかりますか？

利益が出れば譲渡所得税がかかります。短期約39.63%、長期約20.315%が目安です。

相続した借地権でも売れますか？

売れます。取得時期は被相続人から引き継ぎ、地主への売却や第三者売却が可能です。

交渉は自分でやるべきですか？

不動産会社に任せれば客観的な評価をもとに冷静に交渉でき、関係悪化も防げます。

契約書が見当たらない場合は？

地代の領収書や登記内容から状況を確認できます。専門家に相談して整理しましょう。

どこに相談すればいいですか？

借地権・底地の取引実績が豊富な専門の不動産会社に相談しましょう。

まとめ

借地権は、地主に買い取ってもらうことで、まとまった現金を得て権利関係をすっきり整理できます。地主は借地権を買い戻すと完全な所有権（更地）になるため、双方にメリットがある自然な売却相手です。第三者へ売る際に必要な譲渡承諾料（借地権価格の10%程度が目安）もかからず、毎年の地代や更新料といった負担からも解放されます。流れとしては、借地契約の内容を確認し、借地権の評価を把握し、地主に意向を相談して、価格を交渉し契約を結びます。借地権割合を踏まえて交渉することが大切です。

交渉時は、地主との関係を悪化させないこと、価格や引渡しの条件を必ず書面に残すこと、譲渡所得税など売却時の税金を確認することに注意しましょう。地主が買い取りに応じない場合でも、底地と借地権を一緒に第三者へ売る同時売却や、専門の買取業者への売却という道があります。借地権の評価や交渉は専門的なため、不動産会社に間に入ってもらえば、客観的な評価をもとに冷静に進められ、関係悪化も防げます。税金や登記は税理士・司法書士と連携して対応できます。借地権の出口は一つではありません。まずは借地権の実績が豊富な専門の不動産会社に相談してみてください。