📝 この記事の結論
借地契約は、地主が「更新したくない」と伝えるだけで自由に更新拒絶できるものではありません。
普通借地権では、借地人から更新請求があった場合や、契約期間満了後も土地の使用を続けている場合に地主が異議を述べるには、「正当事由」が重要になります。
① 借地契約の更新拒絶で重要となる「正当事由」は、地主・借地人双方が土地を必要とする事情、これまでの借地契約の経緯、土地の利用状況、立退料などの財産上の給付の申出を総合的に考慮して判断されます。
② 「土地を返してほしい」「自分や家族で土地を使いたい」「土地を売却したい」といった地主側の事情があるだけで、必ず更新拒絶が認められるわけではありません。借地人側が土地を必要とする事情なども含めて判断されます。
③ 地代滞納や無断転貸などがある場合は、更新拒絶とは別に契約解除が問題になることがあります。また、普通借地権と定期借地権では更新の仕組みが異なるため、まずは借地権の種類と契約内容を確認することが重要です。
「借地契約を更新したくない」「契約期間が終わったら土地を返してもらいたい」と考えている地主の方もいるでしょう。
しかし、借地契約は契約期間が満了したからといって、当然に土地を返してもらえるとは限りません。
特に普通借地権では借地人を保護する仕組みが設けられており、地主による更新拒絶では「正当事由」が重要なポイントとなります。
また、契約を締結した時期や借地権の種類によって、更新に関する取り扱いが異なる場合があります。
この記事では、借地契約の更新拒絶を検討している地主の方に向けて、正当事由の考え方や立退料、契約解除との違い、更新拒絶が難しい場合に検討できる選択肢まで分かりやすく解説します。
※この記事では主に普通借地権の更新拒絶について解説します。定期借地権は契約更新を予定しない制度であり、普通借地権とは扱いが異なります。
借地契約の更新拒絶とは？
借地契約の更新拒絶とは、借地人から契約の更新請求があった場合や、契約期間満了後も土地の使用を続けている場合に、地主が契約更新に異議を述べることです。
「契約期間が終了するなら、その時点で借地人に土地を返してもらえるのでは？」と思うかもしれません。
しかし、普通借地権の場合はそう単純ではありません。
借地借家法では、借地人が契約の更新を請求した場合、借地上に建物があるときは、原則として従前の契約と同一の条件で更新したものとされます。
また、借地人から明確な更新請求がなくても、契約期間満了後に借地上の建物があり、借地人が土地の使用を継続している場合には、契約の更新が問題になります。
地主がこうした更新に異議を述べる場合には、「遅滞なく異議」を述べる必要があり、その異議には借地借家法上の正当事由が求められます。
そのため、
・契約期間が満了する
・地主が更新したくない
・借地人へ土地を返してほしいと伝える
というだけで、当然に借地契約を終了できるわけではありません。
まずは、借地契約書などを確認し、どのような借地権なのか、契約期間はいつまでなのか、更新についてどのような取り決めがあるのかを整理することが大切です。
なぜ地主の意思だけで借地契約を更新拒絶できない？
借地権が設定された土地は、借地人にとって自宅などの生活基盤になっている場合もあれば、店舗や事務所などの事業基盤になっている場合もあります。
そのため、普通借地権では地主の都合だけで簡単に契約を終了できる仕組みにはなっていません。
例えば、
「土地を返してほしい!」
「自分で土地を使いたい!」
「土地を売却したい!」
と地主が希望していても、その事情だけで更新拒絶が認められるとは限りません。
更新拒絶が認められるかどうかは、地主側の事情だけでなく、借地人側の事情やこれまでの借地契約の経緯などを含めて判断されます。
そのため、「自分の土地だから返してもらえる」と考えるのではなく、まずは更新拒絶に必要となる正当事由があるかを確認する必要があります。
借地契約の更新拒絶に必要な「正当事由」とは？
普通借地権の更新拒絶を考えるうえで、最も重要なのが「正当事由」です。
正当事由とは、単に地主側に土地を返してもらいたい理由があるかどうかだけで判断されるものではありません。
借地借家法では、地主と借地人それぞれが土地の使用を必要とする事情を中心に、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、地主から借地人に対する財産上の給付の申出などを考慮して判断する仕組みになっています。
ここでは、主な判断要素を確認していきましょう。
1. 地主が土地を必要とする事情
地主自身がその土地を利用する必要性は、正当事由を判断する重要要素です。
- 自分や家族が土地を利用したい / 自宅を建築したい
- 事業のために土地を利用する必要がある
※ 地主側に利用したい事情があるだけで直ちに拒絶が認められるわけではなく、双方の必要性を比較して判断されます。
2. 借地人が土地を必要とする事情
自宅や店舗・事務所として使用している場合、明け渡しによる影響が大きくなるため重視されます。
双方が土地を必要とする度合いを総合的に判断します。
3. これまでの借地契約の経緯
これまでの地主と借地人の関係性や経過も確認されます。
- 経過期間 / 過去の更新内容や履歴
- 地代の支払い状況 / 契約条件に関する協議内容
※ 更新拒絶を検討する際は、過去の書類ややり取りの記録も整理しておくことが重要です。
4. 土地の利用状況
現在の実際の利用用途（居住用／事業用）や、建物の老朽化状態が判断材料となります。
※ 「建物が老朽化しているから拒絶できる」と一律に判断できるものではありません。
5. 立退料など財産上の給付の申出
地主が借地人に対して行う「立退料などの財産上の給付」も正当事由を補完する要素です。
立退料は要素の一つであり、双方の必要性やこれまでの経緯とあわせて総合判断されます。
地主が借地契約を更新拒絶したいケース別の考え方
地主が借地契約の更新拒絶を考える理由はさまざまです。
ここでは、実際に考えられる代表的なケースごとに、どのような点に注意すべきか見ていきましょう。
自分や家族で土地を使いたい
地主自身や家族が土地を利用する必要があることは、正当事由を判断する際の重要な事情になり得ます。
地主側の必要性だけでなく、借地人側が土地を必要とする事情なども考慮されるため、なぜその土地を利用する必要があるのかを具体的に整理しておくことが重要です。
土地を売却したい
「土地を売却したいので、借地契約を終了して返してもらいたい」と考える地主もいるでしょう。しかし、土地を売却したいという事情だけで当然に更新拒絶が認められるわけではありません。
なお、借地権が残った状態でも、地主が所有する土地を「底地」として売却することは可能です。
更新拒絶によって土地の返還を求める方法だけでなく、借地人への売却や底地のまま第三者へ売却する方法なども含めて比較することが大切です。
借地人が地代を滞納している
借地人が地代を滞納している場合は、契約上の重要な問題です。ただし、単に「更新拒絶できるか」という問題だけでなく、債務不履行による契約解除が問題になる場合があります。
地代を滞納しているからといって必ず契約解除できるとは限らず、滞納期間や金額、これまでの支払い状況など個別の事情によって判断が異なります。
※ 更新拒絶と契約解除を混同せずに分けて考えることが重要です。
無断譲渡・無断転貸などの契約違反がある
借地人が地主の承諾なく賃借権を第三者へ譲渡したり、借地を転貸したりしている場合などは、更新拒絶とは別に契約解除が問題になることがあります。
契約内容や違反の程度、これまでの経緯などによって判断が異なるため、法的な判断が必要な場合は弁護士などへ相談することが重要です。
建物が老朽化している
借地上の建物が古くなっていることを理由に、借地契約を終了したいと考える地主もいます。
建物の状態が個別事情として考慮される場合はありますが、老朽化だけを理由に当然に更新拒絶できるわけではありません。
土地がどのように利用されているのか、地主・借地人双方にどのような事情があるのかなどを含めて総合的に検討する必要があります。
なお、地代滞納や無断譲渡・無断転貸などについては、更新拒絶とは別に契約解除の可否が問題になる可能性があります。
「借地人に問題があるから更新拒絶すればよい」と考えるのではなく、現在起きている問題が更新拒絶の問題なのか、契約解除の問題なのかを整理したうえで対応を検討しましょう。
立退料を支払えば借地契約を更新拒絶できる？
借地契約の更新拒絶を検討するとき、「立退料を支払えば土地を返してもらえるのでは？」と考える地主の方もいるでしょう。
しかし、立退料を提示したからといって、必ず更新拒絶が認められるわけではありません。
借地借家法では、地主から借地人に対する「財産上の給付の申出」は、正当事由を判断する際に考慮される要素の一つとされています。
つまり、立退料だけで正当事由が成立するのではなく、
・地主、借地人双方が土地を必要とする事情
・これまでの借地契約の経緯
・土地の利用状況
・財産上の給付の申出
などを踏まえて総合的に判断されます。
また、立退料について「一律に○○万円」「土地価格の○％」といった決まった基準があるわけではありません。
そのため、「いくら払えば更新拒絶できる」と考えるのではなく、双方の事情や契約関係を整理したうえで検討することが大切です。
更新拒絶と契約解除は何が違う？
地主が借地契約を終了させたい場合に、混同しやすいのが「更新拒絶」と「契約解除」です。
結論からいうと、両者は同じものではありません。
更新拒絶は契約期間満了時の問題
更新拒絶は、普通借地権の契約期間が満了する際に、借地人による更新請求や期間満了後の土地の使用継続に対して、地主が異議を述べる場面で問題になります。
この場合、地主の異議には正当事由が必要になります。
契約解除は契約違反などが問題となる
一方、契約解除は、地代滞納や無断譲渡・無断転貸などの契約違反がある場合に問題となることがあります。
ただし、契約違反があれば直ちに解除できるとは限りません。
違反の内容や程度、これまでの契約関係などを踏まえた個別判断が必要です。
そのため、借地人に地代滞納などの問題がある場合は、「更新拒絶すればよい」と考えるのではなく、更新拒絶の問題なのか、契約解除の問題なのかを整理して対応することが重要です。
旧法借地権・普通借地権・定期借地権では扱いが異なる
借地契約の更新拒絶を考える際は、現在の借地権がどの種類に該当するのかを確認する必要があります。
借地契約は、すべて同じルールで更新されるわけではありません。
1992年8月1日より前から続く借地契約
1992年8月1日の借地借家法施行前に設定された借地権では、契約更新について旧借地法のルールが関係する場合があります。
普通借地権
借地借家法上の普通借地権には、契約を更新する仕組みがあります。そのため、契約期間が満了しただけで当然に借地関係が終了するわけではありません。
借地人から更新請求があった場合や、期間満了後も建物があり土地の使用を継続している場合に地主が異議を述べるには、正当事由が重要になります。
※この記事で主に解説しているのが、この普通借地権の更新拒絶です。
定期借地権
定期借地権は、一定の要件のもとで契約の更新を予定しない借地権です。
そのため、普通借地権のように「地主が更新を拒絶するための正当事由があるか」という問題とは基本的な仕組みが異なります。
「借地契約だから更新拒絶には必ず正当事由が必要」と一律に判断せず、まずは契約書などから借地権の種類を確認しましょう。
借地契約の更新拒絶を検討するときの進め方
借地契約の更新拒絶は、地主の意思だけで進めるのではなく、契約内容や借地権の種類、契約開始時期、借地人の利用状況などを確認しながら慎重に進める必要があります。
特に普通借地権では、地主が「更新したくない」と考えているだけで契約を終了できるわけではなく、更新に異議を述べる場合には正当事由が重要になります。
また、更新拒絶を希望する理由が「土地を自分で使いたい」のか、「地代滞納などの契約違反がある」のか、「土地を売却したい」のかによって、検討すべき対応も異なります。
そのため、いきなり借地人へ更新拒絶を伝えるのではなく、まず現在の契約関係と地主側の目的を整理し、そのうえで適切な対応方法を検討することが大切です。
ここからは、借地契約の更新拒絶を検討するときの基本的な進め方を順番に見ていきましょう。
1．借地契約書と契約開始時期を確認する
まず確認したいのが借地契約書です。
- 契約開始時期
- 契約期間・満了時期
- 過去の更新状況
- 地代
- 借地権の種類
- 譲渡・転貸や増改築などに関する特約
※ 古い借地契約では契約書が残っていない場合もあります。その際は手元に残っている書類や地代の支払記録などから契約関係を整理していきます。
2．更新拒絶を希望する理由を整理する
次に、なぜ借地契約を更新したくないのかを整理します。
- 自分や家族で土地を使いたい
- 土地を売却したい
- 借地人が地代を滞納している
理由によって検討すべき内容が異なります。また、地主側の事情だけでなく、借地人が現在どのように土地を利用しているかを確認しておくことも重要です。
3．借地人への対応を検討する
普通借地権では、借地人から更新請求があった場合や期間満了後も土地の使用を継続している場合、地主が更新に反対するのであれば遅滞なく異議を述べることが重要です。
ただし、異議を述べただけで自動的に借地契約が終了するわけではなく、正当事由が必要になります。
※ 具体的な通知方法や法的な手続きについて判断に迷う場合は、弁護士などへの相談を検討することをおすすめします。
4．借地人との話し合いを進める
法律上の更新拒絶とは別に、地主と借地人の話し合いによって解決できる場合もあります。
- 合意によって借地契約を終了する
- 借地人が底地を購入する
- 地主が借地権を買い取る
- 地主と借地人が協力して第三者へ売却する
更新拒絶だけを唯一の解決方法と考えず、地主の目的に合った方法を比較することが重要です。
更新拒絶が認められたら土地や建物はどうなる？
更新拒絶が認められ、借地契約が終了する場合には、土地の明渡しだけでなく、借地上にある建物をどのように扱うのかも確認する必要があります。
ここで注意したいのは、
「更新拒絶が認められれば、借地人が必ず自費で建物を撤去して土地を返してくれる」と一律に考えることはできない点です。
契約が期間満了によって終了する場合には、借地人による建物買取請求権が問題になる場合があります。
そのため、更新拒絶を検討するときは、「更新できるか・できないか」だけでなく、契約終了後の土地の明渡しや建物の取り扱いまで考えておく必要があります。
具体的な扱いは、借地権の種類や契約終了の理由、契約内容などによって異なる場合があるため、実際に更新拒絶を進める場合は専門家へ確認することが重要です。
更新拒絶が難しい場合に地主が検討できる選択肢
正当事由が十分ではなく、借地契約の更新拒絶が難しい場合でも、地主が何もできないわけではありません。
特に目的が「借地関係を解消したい」「土地を売却して現金化したい」ということであれば、更新拒絶以外の方法で解決できる可能性があります。
借地人と合意して契約を終了する
地主と借地人が条件について合意できれば、話し合いによって借地契約を終了する方法が考えられます。
その場合、土地の明渡しや建物の取り扱い、金銭条件などについて双方で調整する必要があります。
借地人へ底地を売却する
借地人に購入する意思があれば、地主が所有する底地を借地人へ売却する方法があります。
借地人が底地を取得することで、土地と建物に分かれていた権利関係を一本化できる可能性があります。
地主にとっても、借地関係から離れながら土地を現金化できる選択肢になります。
底地のまま第三者へ売却する
借地人から土地を返してもらわなくても、借地権が付いた状態の底地を第三者へ売却することは可能です。
そのため、「土地を売却したい」という目的で更新拒絶を考えている場合は、必ずしも先に借地契約を終了させる必要はありません。
底地や借地権を専門的に取り扱う不動産会社へ査定を依頼し、現在の状態のまま売却した場合にどのような条件になるのかを確認する方法もあります。
借地人と協力して土地と借地権を同時に売却する
地主と借地人の双方が売却を希望している場合には、底地と借地権を同時に第三者へ売却し、完全所有権として売却する方法を検討できるケースもあります。
ただし、売却価格や代金の配分、売却条件などについて地主と借地人双方の合意が必要です。
更新拒絶で争うよりも双方にメリットがあるケースも考えられるため、選択肢の一つとして比較するとよいでしょう。
更新拒絶を考える地主が確認したいチェックリスト
借地契約の更新拒絶では、正当事由だけでなく、借地権の種類や契約開始時期、借地人との関係など複数の要素を確認する必要があります。
特に古くから続く借地契約では、契約当初と現在で事情が大きく変わっていることもあります。
「更新拒絶できる・できない」と自己判断する前に、まずは現在の契約関係を整理してみましょう。
借地契約・更新確認チェックリスト
すべての項目を地主自身で判断する必要はありません。
特に古い借地契約や権利関係が複雑なケースでは、手元にある契約書や関連資料を整理して専門家へ相談するとよいでしょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
借地契約の更新拒絶では、「契約期間が終われば土地を返してもらえる」と考えてしまうケースがあります。
しかし、普通借地権では契約期間の満了だけで当然に借地関係が終了するとは限らず、更新に異議を述べる場合には正当事由が重要になります。
また、地主様の目的が「土地を売却したい」「借地関係から離れたい」ということであれば、更新拒絶だけが解決方法ではありません。借地人への底地売却や、底地のまま第三者へ売却する方法なども考えられます。
まずは借地契約の種類や契約期間、現在の利用状況などを整理し、法律上の問題については弁護士、不動産の売却や活用については借地権・底地に詳しい不動産会社へ相談しながら、自分の目的に合った方法を検討することが大切です。
よくある質問（FAQ）
借地契約の更新拒絶は地主の意思だけでできますか？
普通借地権では、地主が「更新したくない」と考えているだけで自由に更新拒絶できるわけではありません。
借地人による更新請求や期間満了後の使用継続に地主が異議を述べる場合には、正当事由が重要になります。
借地人が更新を希望していても地主は拒絶できますか？
正当事由が認められる場合には、更新を拒絶できる可能性があります。
地主側だけでなく、借地人側が土地を必要とする事情やこれまでの契約経緯なども考慮されます。
土地を売却したいだけでも更新拒絶できますか？
土地を売却したいという事情だけで、必ず更新拒絶できるわけではありません。
借地権が残った状態でも底地として売却することは可能なため、更新拒絶と底地売却を比較して検討するとよいでしょう。
立退料を支払えば必ず更新拒絶できますか？
いいえ。立退料を支払えば必ず更新拒絶できるわけではありません。
財産上の給付の申出は正当事由を判断する要素の一つであり、地主・借地人双方の事情などとあわせて判断されます。
立退料はいくら必要ですか？
借地契約の更新拒絶における立退料に、一律の金額が決められているわけではありません。
個別事情によって異なるため、具体的な金額については専門家へ相談しながら検討する必要があります。
地代を滞納していれば更新拒絶できますか？
地代滞納がある場合は、更新拒絶だけでなく契約解除が問題になることがあります。
ただし、滞納があれば必ず解除できるわけではなく、滞納期間や金額、これまでの契約関係などを確認する必要があります。
更新拒絶と契約解除は同じですか？
同じではありません。
更新拒絶は契約期間満了時の更新について問題となるのに対し、契約解除は地代滞納などの契約違反がある場合などに問題となります。
借地人から更新請求がなければ契約は終了しますか？
更新請求がないという理由だけで、当然に契約が終了するとは限りません。
普通借地権では、契約期間満了後も借地上に建物があり、借地人が土地の使用を継続している場合には更新が問題になります。
更新拒絶が認められたら建物はどうなりますか？
契約が終了した場合の建物の取り扱いは、契約終了の理由や借地権の種類などによって異なります。
期間満了による契約終了では建物買取請求権が問題になる場合もあるため、「借地人が必ず自費で建物を撤去する」と一律に判断しないことが重要です。
定期借地権でも正当事由が必要ですか？
定期借地権は、一定の要件のもとで契約更新を予定しない制度であり、普通借地権の更新拒絶とは仕組みが異なります。
まずは契約書などから借地権の種類を確認しましょう。
旧法時代から続いている借地契約でも同じですか？
1992年8月1日より前に設定された借地権では、契約更新について旧借地法のルールが関係する場合があります。
契約開始時期や過去の更新状況を確認することが重要です。
更新拒絶が難しい場合はどうすればいいですか？
更新拒絶が難しくても、借地人との合意による契約終了、借地人への底地売却、底地のまま第三者へ売却する方法などを検討できる場合があります。
地主として最終的に何を実現したいのかを整理し、複数の選択肢を比較しましょう。
更新拒絶について弁護士へ相談した方がいいですか？
更新拒絶の正当事由や契約解除の可否など、法的な判断が必要な場合は弁護士への相談を検討しましょう。
一方、底地の査定や売却方法については、借地権・底地を取り扱う不動産会社へ相談する方法があります。
まとめ
借地契約は、地主が「更新したくない」と考えているだけで自由に更新拒絶できるものではありません。
普通借地権では正当事由が重要となり、地主・借地人双方が土地を必要とする事情や、これまでの契約関係、土地の利用状況、財産上の給付の申出などを踏まえて判断されます。
また、地代滞納や無断譲渡・無断転貸などがある場合は契約解除、土地を売却したい場合は底地売却など、更新拒絶とは異なる方法が適しているケースもあります。
重要なのは、「土地を返してもらうこと」だけを目的にするのではなく、地主として最終的に何を実現したいのかを整理することです。
まずは借地権の種類や契約期間、現在の利用状況などを整理し、更新拒絶だけでなく複数の選択肢を比較してみましょう。
借地契約の更新や底地の売却でお悩みの方へ
借地契約の更新や底地の売却でお悩みの方へ
借地契約の更新拒絶が難しい場合でも、土地をそのまま所有し続けることだけが選択肢ではありません。
現在の借地契約や借地人との関係、土地の利用状況などを確認しながら、借地人への底地売却や、借地権が付いた状態での第三者への売却などを検討できる場合があります。
「土地を売却したい」「相続に備えて整理したい」「借地関係から離れたい」といった目的がある場合は、更新拒絶だけにこだわらず、現在の状態で考えられる方法を比較してみましょう。
底地・借地権の売却についてお悩みの方は、さくら都市デザイン株式会社までお気軽にご相談ください。
会社情報
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