📝 この記事の結論
借地面積が契約書と実際の利用状況で異なっていても、借地権や底地を売却できる可能性があります。大切なのは、契約面積・登記面積・実測面積のどこに違いがあるのかを整理することです。
① 借地面積に違いがある場合は、借地契約書、登記事項証明書、公図、地積測量図などを確認し、契約上の範囲と現在の土地状況を比較しましょう。
② 面積差が大きい場合や境界が曖昧な場合は、土地家屋調査士による測量や境界確認を検討します。ただし、売却前に必ず確定測量が必要とは限りません。
③ 面積の相違を確認せずに売却すると、価格交渉や契約後のトラブルにつながる可能性があります。借地権や底地に詳しい専門家へ相談し、現状売却と測量後の売却を比較することが重要です。
「契約書には100㎡と書かれているのに、実際に使っている範囲が違う」
「登記簿の面積と測量した面積が合わない」
「昔からの借地で、どこまで借りているのか分からない」
このような場合でも、すぐに売却できないと判断する必要はありません。
この記事では、借地面積が契約書と異なる場合に確認する資料や測量の必要性、売却前の注意点について解説します。
👉借地契約書がない借地権は売却できる？買取前に確認すべきこと
借地面積が契約書と違っていても売却できる
借地面積に相違があっても、借地権や底地を売却できる可能性があります。
ただし、買主は借地範囲や土地面積、境界などを確認して購入を判断します。
そのため、以下のポイントを整理しておくことが重要です。
- 契約書には何㎡と記載されているか
- 土地全体の登記面積は何㎡か
- 実際に借地人が利用している範囲はどこか
- 隣地との境界は確認できるか
面積の違いを説明できない状態では、査定価格や売却期間に影響する場合があります。
契約面積・登記面積・実測面積の違い
「面積が違う」といっても、比較している面積によって意味が異なります。
📌 面積に関する確認項目と内容
契約面積
地主と借地人が契約上どの範囲を貸し借りしているかを確認する面積です。土地全体ではなく、一部だけを借りている場合もあります。
登記面積
土地の登記事項証明書に記載されている地積です。契約上の借地面積と必ず同じになるわけではありません。
実測面積
現地を測量して確認した面積です。古い登記では、実測結果と登記地積に差が生じているケースがあります。
まずは「契約面積と登記面積が違うのか」「登記面積と実測面積が違うのか」を切り分けましょう。
👉借地上の建物が未登記でも借地権は売却できる？登記・地主承諾・売却方法を解説
借地面積が違う主な3つのパターン
面積の相違は、大きく3つに分けて考えると整理しやすくなります。
| 相違のパターン | 主に確認すること |
|---|---|
| 契約面積と登記面積が違う | 借地範囲・契約図面 |
| 登記面積と実測面積が違う | 測量・地積測量図 |
| 契約面積と利用範囲が違う | 現況・境界・双方の認識 |
契約面積と登記面積が違う
土地全体の一部を借りている場合などは、借地契約書の面積と土地全体の登記面積が異なることがあります。
登記面積と実測面積が違う
過去の登記地積と現在の測量結果に差がある場合です。差の原因を確認し、必要に応じて土地家屋調査士へ相談します。
契約面積と実際の利用範囲が違う
塀やフェンス、長年の利用状況などによって、契約上の借地範囲と現況に違いが生じているケースがあります。
借地面積に違いが生じる主な原因
古い借地では、契約当時から現在までの経緯によって面積に違いが生じることがあります。
古い契約書の面積が現在の状況と合っていない
契約から長期間経過している場合、契約書に記載された面積と現在の土地利用状況が一致していないことがあります。
土地の分筆や合筆が行われている
契約後に土地が分筆・合筆されていると、現在の登記内容と当初の契約書に記載された土地情報が異なる場合があります。
借地範囲の認識が変わっている
長年の利用で塀や工作物の位置が変わり、地主と借地人で借地範囲の認識が異なっているケースもあります。
面積が違う場合に最初に確認する4つの資料
借地面積に違いがある場合は、一つの資料だけで判断せず、複数の資料を比較しましょう。
次からは、測量が必要になるケースや境界が曖昧な場合の対応、地積更正登記、売却方法について解説します。
👉契約内容が曖昧な底地・借地権は売却できる？契約書なし・期間不明の場合の確認方法を解説
借地面積が違う場合に測量が必要なケース
借地面積に相違があるからといって、必ず測量が必要になるわけではありません。
ただし、次のような場合は測量を検討します。
- 契約面積と現況の差が大きい
- 境界標が見つからない
- 地主と借地人で利用範囲の認識が違う
- 隣地との境界が曖昧
- 買主から測量を求められている
面積差が大きい場合
契約書と実際の利用範囲に大きな差がある場合は、現況を確認し、必要に応じて測量を検討します。
境界が確認できない場合
境界標がない場合や隣地所有者と認識が異なる場合は、土地家屋調査士へ相談して境界確認を進めます。
買主から測量を求められた場合
買主が正確な面積や境界確認を希望する場合は、売却条件として測量が必要になることがあります。
測量と境界確定は同じではない
土地の面積を測ることと、隣地との境界を確定することは同じではありません。
面積を確認するための測量で足りるケースもあれば、隣接所有者との立会いなどを行い、境界を確認する必要があるケースもあります。
売却前にどこまで対応する必要があるかは、土地の状況や買主の条件によって異なります。
登記面積と実測面積が違う場合は地積更正登記も検討する
測量の結果、登記上の地積と実測面積に違いが見つかることがあります。
この場合は、差が生じている理由や売却条件を確認し、必要に応じて地積更正登記を検討します。
地積更正登記とは
登記簿に記録されている土地の地積と実際の面積が異なる場合に、登記上の地積を正す手続きです。
売却前に必ず必要とは限らない
面積差があっても、必ず売却前に地積更正登記が必要になるわけではありません。土地家屋調査士などへ相談して判断しましょう。
借地面積の違いが地代に影響する場合
地代が借地面積を基準に決められている場合は、契約面積と実際の利用範囲の違いが問題になることがあります。
ただし、面積が違うからといって、直ちに地代が変更されるとは限りません。
以下のポイントを確認し、必要に応じて地主と借地人で協議することが大切です。
- 借地契約の内容
- 過去の地代算定方法
- 地主と借地人の認識
- 面積差が生じた経緯
借地面積が違う場合の4つの売却方法
面積差の状況や境界の確認状況によって、売却方法を選びます。
| 売却方法 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| 現状のまま売却 | 面積差を説明できる | 査定条件に影響する場合がある |
| 測量後に売却 | 面積や境界を明確にしたい | 測量費用と期間がかかる |
| 地主・借地人で整理後に売却 | 双方で認識が違う | 協議に時間がかかる |
| 底地・借地権を同時売却 | 地主と借地人が協力できる | 双方の合意が必要 |
現状のまま売却する
面積の相違を買主へ説明したうえで、現状のまま売却する方法です。専門業者なら対応できる場合があります。
測量してから売却する
面積や境界を確認してから売却する方法です。買主が判断しやすくなる一方、費用や期間が必要になります。
地主と借地人で整理してから売却する
借地範囲の認識が違う場合は、双方で現在の利用範囲や契約内容を確認してから売却を進めます。
底地と借地権を同時売却する
地主と借地人が協力できる場合は、底地と借地権をまとめて第三者へ売却する方法も検討できます。
借地面積が違う場合の売却前チェック
売却を進める前に、次の項目を確認しましょう。
- 借地契約書の面積
- 土地の登記面積
- 地積測量図の有無
- 現在の利用範囲
- 境界標の有無
- 地主と借地人の認識
- 地代の算定方法
- 買主から測量を求められているか
確認できている情報を整理してから売却を進めましょう。
借地面積の違いで起こりやすいトラブル
借地面積が契約書と異なる場合は、次のような問題が起こることがあります。
- 地主と借地人で借地範囲の認識が違う
- 隣地との境界で揉める
- 地代の計算方法で意見が分かれる
- 買主から価格交渉を受ける
- 測量に時間がかかる
- 売却後に面積の認識違いが判明する
面積の相違を隠さず、確認できている内容を買主へ説明することが、売却後のトラブル防止につながります。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
借地面積が契約書と異なっていても、売却を諦める必要はありません。
重要なのは、契約面積、登記面積、実際の利用範囲のどこに違いがあるのかを整理することです。
境界が曖昧な場合は測量を検討し、現状のまま売るのか、面積を明確にしてから売るのかを比較すると判断しやすくなります。
借地権や底地は権利関係が複雑になりやすいため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
よくある質問
借地面積が契約書と違っていても売却できますか？
はい。面積に相違があっても、状況を整理すれば売却できる可能性があります。
契約書の面積と登記面積は同じである必要がありますか？
必ずしも同じとは限りません。土地全体の一部だけを借りているケースもあります。
登記面積と実測面積が違う場合はどうしますか？
差の原因を確認し、必要に応じて測量や地積更正登記を検討します。
測量は必ず必要ですか？
必須ではありません。面積差や境界の状況、買主の希望などによって判断します。
境界確定測量は必ず必要ですか？
必ず必要とは限りません。売却条件や土地の状況によって必要性が異なります。
公図だけで借地範囲を確認できますか？
公図だけで正確な借地範囲や境界を確定できるとは限りません。
地積更正登記をしないと売却できませんか？
必ずしも必要ではありません。面積差や売却条件を確認して判断します。
面積が違うと地代も変わりますか？
契約内容や地代の算定方法によります。面積差だけで直ちに変更されるとは限りません。
現状のまま買取してもらえますか？
借地権や底地を扱う専門業者なら、面積相違がある状態でも相談できる場合があります。
最初に何を確認すればよいですか？
借地契約書、登記事項証明書、公図、地積測量図、現在の利用範囲を確認しましょう。
まとめ｜借地面積の違いを整理して売却方法を選ぼう
借地面積が契約書と違っていても、借地権や底地を売却できる可能性があります。
まずは、以下の項目を整理しましょう。
面積差が大きい場合や境界が曖昧な場合は測量を検討し、現状売却と測量後の売却を比較することが大切です。
借地権や底地の売却でお困りなら、まずはお気軽にご相談ください
「契約書と実際の借地面積が違う」
「測量した方がいいのか分からない」
「境界が曖昧なまま売却できるか知りたい」
このようなお悩みがある方は、さくら都市デザイン株式会社へご相談ください。
契約内容や登記、土地の利用状況を整理しながら、現状のまま売却する方法や測量後に売却する方法など、状況に合った選択肢をご提案いたします。
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借地面積や境界に不安がある底地・借地権の売却相談は さくら都市デザイン株式会社では、契約書に記載された借地面積と実際の利用範囲が違う、 登記面積と実測面積が一致しない、境界が曖昧といった底地・借地権の売却に関するご相談を承っております。 契約内容や登記情報、測量図、現在の土地利用状況などを確認しながら、 状況に合った売却方法をご案内いたします。 測量をしてから売却すべきか分からない場合や、 面積の相違がある状態のまま売却できるかお悩みの方も、 まずはお気軽にご相談・お問い合わせください。
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