📝 この記事の結論
離婚時に夫婦共有名義の家を売却する場合、原則として共有者である夫婦双方の同意が必要です。まず「不動産の名義・持分」「住宅ローン残債」「現在の査定額」を確認し、売却後にローンを完済できるか、手元にいくら残るかを整理しましょう。
① 共有名義の家全体を売却するには、原則として夫婦双方の同意が必要です。どちらか一方だけで家全体を売却することはできません。
② 住宅ローンが残っている場合は、査定額とローン残債を比較します。売却代金などで完済できる「アンダーローン」か、残債が売却額を上回る「オーバーローン」かによって対応が変わります。
③ 離婚時は「売却して現金化する」「一方が家を取得する」など複数の選択肢があります。共有名義のまま問題を先送りせず、家の査定額・ローン・財産分与をまとめて整理することが大切です。
「離婚するので共有名義の家を売却したい」「住宅ローンが残っているけれど売れる？」「家はいくらで査定される？」と悩んでいませんか？
離婚時の家は、名義だけでなく住宅ローンや財産分与も関係します。
この記事では、共有名義の家を売却する方法や査定、ローン残債の確認ポイントを解説します。
離婚で共有名義の家を売却する前に確認すること
離婚時に家を売却する場合、最初から「売るか・売らないか」だけを話し合うのではなく、現在の状況を整理することが重要です。
特に確認したいのは、次の4点です。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 不動産の名義 | 夫・妻の単独名義か共有名義か |
| 持分割合 | 夫婦それぞれがどの割合を所有しているか |
| 住宅ローン | 契約者・残債・連帯保証などを確認 |
| 現在の査定額 | 今売却するといくらになるかを確認 |
この4点を整理すると、「売却して住宅ローンを完済できるのか」「売却後にいくら残りそうか」「一方が住み続ける方法は現実的か」を判断しやすくなります。離婚時の不動産では、名義・ローン残高・現在価値を最初に確認することが重要です。
不動産の名義と持分割合を確認する
まず、土地・建物が誰の名義になっているのか確認しましょう。
夫婦共有名義の場合は、登記事項証明書などでそれぞれの持分割合も確認します。（例：夫2分の1、妻2分の1など）
離婚時の財産分与は、婚姻中に夫婦で形成した財産などを踏まえて考えるため、「登記が2分の1ずつだから、必ず売却代金もそのまま半分」という単純な判断が適切とは限りません。
共有名義の家全体を売るには双方の同意が必要
夫婦共有名義になっている家全体を第三者へ売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
例えば「家を売って住宅ローンを清算したい夫」と「子どもとこの家に住み続けたい妻」のように意向が分かれている状態では、一方の判断だけで家全体を売却することはできません。
そのため、まずは査定を受けて現在の市場価値を把握し、以下の選択肢を慎重に比較する必要があります。
- 第三者へ売却して清算する
- どちらか一方が相手の持分を取得して住み続ける
- 当面の間、共有状態のまま維持する
住宅ローンの契約状況と残債を確認する
不動産の名義と住宅ローンの名義は別のものです。
家が共有名義であっても、家庭によって契約形態は大きく異なります。
- 夫婦それぞれが個別にローンを組んでいる（ペアローン等）
- 一方が主債務者で、もう一方が連帯保証人になっている
- 夫婦が連帯債務者になっている
まず金融機関の残高証明書などで住宅ローン残債を確認し、査定額と比較しましょう。
連帯保証人などになっている場合も、夫婦間の合意だけで簡単に外せるとは限らないため特に注意が必要です。
離婚時に共有名義の家を売却する方法
共有名義の家を離婚時に整理する方法は、「家全体を売却する」だけではありません。
家の査定額や住宅ローン残債、夫婦それぞれの希望によって選択肢が変わります。
夫婦双方の同意を得て家全体を売却する
双方が売却に合意している場合は、不動産会社へ査定を依頼し、仲介や買取で家全体を売却できます。
売却代金から住宅ローン残債や売却諸費用などを支払い、残った金額について財産分与を検討する方法です。
不動産を現金化できるため、離婚後も共有名義の家を残す場合と比べて、権利関係を整理しやすい方法といえます。
一方が家を取得して住み続ける
夫婦のどちらかが、「子どもの生活環境を変えたくない」「できれば今の家に住み続けたい」と希望する場合、一方が家を取得する方法も考えられます。
その場合は、不動産の価値を査定したうえで、家を取得する側がもう一方へ代償金を支払うなどして財産分与を調整します。
夫婦間で「今後は妻が払う」と決めても、金融機関との契約が自動的に変更されるわけではありません。名義変更やローンの借り換えなどが必要になる場合があるため、必ず事前にお申し出の上、金融機関へご確認ください。
自分の共有持分だけを売却する方法もある
共有名義の不動産では、自分が所有している共有持分のみであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できる場合があります。
持分だけを第三者へ売却すると、その購入者が新たな共有者となります。夫婦間での話し合いや財産分与に影響する可能性もあるため、離婚協議中であれば必要に応じて弁護士などへ相談したうえで判断することが大切です。
離婚時の家の査定と住宅ローンはどう考える？
離婚で共有名義の家をどうするか決めるうえで、重要になるのが「現在の査定額」と「住宅ローン残債」です。
家の価値が分からなければ、売却した方がよいのか、一方が取得できるのかも判断しにくくなります。
まず現在の家がいくらで売れるか査定する
不動産会社へ査定を依頼し、現在の家がどの程度で売却できそうなのか確認します。
離婚時の査定では、単に「高い査定額を出してくれる会社」を探すのではなく、査定額の根拠を確認することが重要です。
複数社へ査定を依頼する場合は、
・査定額
・周辺の成約事例
・想定される売却期間
・仲介で売った場合の価格
・買取を利用した場合の価格
などを比較するとよいでしょう。
査定額が分かれば、住宅ローン残債と比較して売却後の資金を考えやすくなります。
アンダーローンなら売却して清算しやすい
たとえば、
査定・売却見込み額：4,000万円
住宅ローン残債：2,500万円
であれば、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。
このように、家の価値が住宅ローン残債を上回っている状態を一般にアンダーローンといいます。
実際には仲介手数料などの売却諸費用も考慮する必要がありますが、売却後に残った金額を財産分与の対象として整理する方法を検討しやすくなります。
オーバーローンの場合は売却方法を慎重に検討する
反対に、
査定・売却見込み額：2,500万円
住宅ローン残債：3,000万円
のように、住宅ローン残債が売却価格を上回る状態をオーバーローンといいます。
通常の売却では、売却代金だけで住宅ローンを完済できないため、不足分を自己資金で補えるかなどを確認する必要があります。
離婚時に住宅ローンが残っている場合は、アンダーローンかオーバーローンかによって財産分与や今後の選択肢も変わります。
離婚を急いでいるからといって、不動産の査定とローン残債を確認せずに「家は相手に渡す」「とりあえず共有名義のままにする」と決めないことが重要です。
離婚時の財産分与で家はどう扱う？
離婚時に共有名義の家を売却する場合、売却代金をどう分けるかも重要です。
ここで注意したいのは、登記上の持分割合と、離婚時の財産分与を必ずしも同じものとして考えないことです。
売却後に残った金額を整理する
共有名義の家を売却する場合、まず売却代金から住宅ローン残債や売却に必要な諸費用などを差し引きます。
- 売却価格：4,000万円
- 住宅ローン残債：2,500万円
- 売却諸費用：200万円
差引残高：1,300万円
この残った財産について、婚姻中に夫婦で形成した財産かどうかなどを踏まえ、財産分与を検討します。
婚姻前から所有していた家などは扱いが異なることがある
財産分与では、すべての不動産が同じように扱われるわけではありません。
たとえば、一方が婚姻前から所有していた不動産や、相続・贈与によって取得した財産などは、特有財産として婚姻中に夫婦で形成した財産とは扱いが異なる場合があります。
また、住宅購入時に親から資金援助を受けているケースなどもあります。
離婚成立前に売却するか、離婚後に売却するか
家を売るタイミングも検討しておきたいポイントです。
離婚前に夫婦で売却条件を決め、住宅ローンを清算してから離婚する方法であれば、不動産の共有関係を整理した状態で新生活へ移りやすくなります。
一方、事情によって離婚後に売却するケースもありますが、離婚後も共有名義を残すと、売却するときに元配偶者との連絡や調整が必要になる可能性があります。
共有名義の家を離婚後も残すリスクと売却のポイント
「今すぐ結論が出ないから、とりあえず共有名義のままにしておこう」と考えることもあるでしょう。
しかし、離婚後も共有状態を残すと、将来の売却や住宅ローン、相続などで問題が複雑になる可能性があります。
離婚後も元配偶者との調整が必要になる
共有名義のまま家を所有している限り、家全体を売却するときには原則として共有者との調整が必要です。
離婚直後は連絡を取れていても、数年後には次のような状況が懸念されます。
- 連絡先が分からなくなった
- 再婚などで生活環境が変わった
- 売却について意見が合わなくなった
住宅ローンの名義をそのままにしない
離婚後に一方が家へ住み続ける場合でも、住宅ローンの契約内容には注意しましょう。
夫婦間で「今後は家に住む側がローンを払う」と約束しても、それだけで金融機関との契約内容が変わるわけではありません。
住み続ける場合は、住宅ローンの借り換えや名義変更が可能か、金融機関へ確認することが大切です。
査定は複数社で根拠まで比較する
離婚時の不動産査定では、夫婦双方が納得できる価格を把握することが重要です。
1社だけの査定額を基準にすると、「もっと高く売れるのでは？」と意見が分かれる可能性があります。
- 査定価格と具体的な査定根拠
- 周辺の成約事例
- 想定される売却期間
- 仲介と買取それぞれの価格
夫婦だけで話し合いが進まない場合は第三者へ相談する
離婚時は、不動産以外にもさまざまなことを決めなければなりません。
そのため、家について冷静に話し合うことが難しいケースもあります。
- 不動産会社：不動産の価格査定、仲介・買取などの売却方法
- 弁護士等：財産分与の協議、法的トラブルの調整
実際のご相談事例｜共有名義不動産の整理に悩まれていたケース
以下は離婚による共有名義の事例ではありませんが、共有者同士で不動産の方向性を決められず、整理が進まなかった実際のご相談事例です。
共有名義では、関係が悪くなくても「誰が動くのか」「売却するのか、残すのか」が決まらず、問題が長期化することがあります。
ケース①｜共有名義の実家が空き家のままになっていたケース
相続後、ご実家が兄弟姉妹の共有名義となったものの、日常的な連絡が減り、話し合いをしないまま年月が経過していました。
空き家の状態が続き、管理や今後の扱いに不安を感じていたものの、誰が主導して進めるべきか分からずご相談いただきました。
現状を整理し、各共有者様の意向を確認しながら、無理のない形で調整を進めました。結果として、全員が納得できる方向性を共有し、整理の第一歩を踏み出すことができました。
ケース②｜共有者間で意見がまとまらなかったケース
兄弟姉妹で共有している不動産について、売却するのか活用するのかで方針が分かれ、話し合いが進まない状態でした。
共有者同士の関係が悪いわけではありませんでしたが、判断するきっかけがなく停滞していたとのことです。
そこで状況を整理し、それぞれの希望を確認しながら現実的な選択肢を共有しました。
結果として、合意形成に向けた方向性が見え、次の判断へ進める状態を整えることができました。
共有名義の不動産では、最初から結論を出そうとするより、現在の価値や権利関係、それぞれの希望を整理することが解決への第一歩になります。
よくある質問（FAQ）
Q1．離婚するとき、共有名義の家は売却できますか？
夫婦双方が売却に同意すれば、共有名義の家全体を売却できます。まず不動産の名義・持分、住宅ローン残債、現在の査定額を確認しましょう。
Q2．共有名義の家は一人だけで売却できますか？
家全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。一方、自分の共有持分のみであれば売却できる場合があります。
Q3．離婚時の家の査定はどうすればいいですか？
不動産会社へ査定を依頼します。複数社の査定額だけでなく、周辺の成約事例や査定根拠も比較すると判断しやすくなります。
Q4．住宅ローンが残っていても家を売却できますか？
売却は可能ですが、原則として売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。まず残債と売却見込み額を比較しましょう。
Q5．オーバーローンの場合は売却できませんか？
売却代金だけで完済できない場合は、不足分を自己資金で補えるかなどを検討する必要があります。返済自体が難しい場合は、状況に応じて専門家へ相談しましょう。
Q6．離婚後に一方が家へ住み続けることはできますか？
可能なケースはあります。ただし、不動産名義だけでなく住宅ローンの契約も確認し、必要に応じて金融機関と借り換えなどを相談する必要があります。
Q7．家の持分が2分の1ずつなら売却代金も半分ずつですか？
登記上の持分割合と財産分与は別の問題です。婚姻中に形成した財産や取得経緯などを踏まえて判断する必要があります。
Q8．離婚前と離婚後、どちらで家を売った方がいいですか？
状況によって異なります。ただし、離婚後も共有名義を残すと元配偶者との調整が必要になるため、可能であれば離婚前に方向性を整理しておくとよいでしょう。
Q9．共有持分だけ売ることはできますか？
自分の共有持分だけであれば売却できる場合があります。ただし、離婚時は財産分与との関係もあるため、慎重に判断しましょう。
Q10．夫婦で家の売却について意見が合わない場合はどうすればいいですか？
まず査定額・住宅ローン残債・それぞれの希望を整理しましょう。話し合いが難しい場合は、不動産会社や弁護士など専門家への相談も検討してください。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
離婚時の共有名義不動産では、まず名義・持分、住宅ローン残債、現在の査定額を整理することが大切です。
売却するのか、一方が住み続けるのかによって必要な対応は変わります。査定額だけで判断せず、ローンや財産分与も含めて双方が納得できる方法を検討することをおすすめします。
「離婚後、この家をどうすればいい？」と悩んでいる方へ
離婚時の不動産は、共有名義・住宅ローン・財産分与など複数の問題が重なり、「何から決めればいいのか分からない」という状態になりがちです。
さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』では、共有名義をはじめ、不動産の権利関係や売却・整理で直面しやすい問題を実例とともに紹介しています。
まとめ｜離婚時の共有名義不動産は査定・ローン・財産分与をまとめて確認しよう
離婚時に共有名義の家全体を売却する場合は、原則として夫婦双方の同意が必要です。まず不動産の名義と持分、現在の査定額、住宅ローン残債を確認しましょう。
売却して現金化する、一方が家を取得するなど、選択肢は状況によって異なります。特に住宅ローンが残っている場合は、売却見込み額と残債を比較することが重要です。
共有名義のまま問題を先送りせず、離婚後の生活まで考えながら、不動産・住宅ローン・財産分与をまとめて整理することが大切です。
離婚時の共有名義不動産の売却なら、さくら都市デザインへ
「共有名義の家を売却したい」「住宅ローンが残っている」「相手と売却について意見が合わない」など、離婚時の不動産にはさまざまな問題が関係します。
さくら都市デザイン株式会社では、現在の不動産価値や共有関係、住宅ローンの状況などを確認しながら、仲介・買取を含めた売却方法を整理します。
まだ売却すると決まっていない段階でも問題ありません。「まず家がいくらになるのか知りたい」という査定・ご相談から、お気軽にお問い合わせください。
会社情報
- 会社名 さくら都市デザイン株式会社
- 代表者 櫻井 佑樹
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