📝 この記事の結論
住宅ローンが残っている家でも、売却することは可能です。
ただし、売却代金などで住宅ローンを完済できるかどうかによって、売却方法や手続きが変わります。
① 売却代金などで住宅ローンを完済できる場合は、通常の仲介や不動産買取を検討できます。
② 売却しても住宅ローンが残る場合は、自己資金で不足分を補えるか確認し、難しい場合は金融機関との調整が必要です。
③ 売却前に住宅ローン残高・査定額・売却費用を確認し、実際に完済できるか判断することが重要です。
「住宅ローンが残っているけれど、家は売れる？」
「家を売ったお金でローンを返せなかったらどうなる？」
「抵当権が付いていても売却できる？」
住宅ローン返済中に転勤や住み替え、離婚などをきっかけとして、自宅の売却を考える方もいるでしょう。
住宅ローンが残っているからといって、完済するまで家を売れないわけではありません。
多くの場合は、不動産の売却と住宅ローンの返済、抵当権の抹消を同じタイミングで進めます。
ただし、売却価格だけを見て「ローンを返せそう」と判断するのは注意が必要です。
この記事では、住宅ローンが残っている家を売却する仕組みや、アンダーローン・オーバーローンの違い、売却前に確認したいポイントをわかりやすく解説します。
住宅ローンが残っていても家は売却できる？
住宅ローン返済中の家でも、一定の条件を満たせば売却できます。
ポイントになるのが、売却時に住宅ローンをどのように処理するかです。
売却と同時に住宅ローンを完済するのが基本
通常の不動産売却では、売却代金などを使って住宅ローンを完済し、買主へ引き渡します。
そのため、売却を検討するときは、まず現在の住宅ローン残高を確認することが大切です。
売却代金だけで完済できない場合でも、自己資金を加えて完済できれば、通常の売却を進められる可能性があります。
抵当権を抹消して買主へ引き渡す
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が不動産から債権を回収するための権利です。
通常の売却では、決済時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ所有権を移します。
そのため、住宅ローン残高と売却によって得られる金額を事前に確認しておく必要があります。
住宅ローンが残る家を売る前に確認したい3つの数字
住宅ローンが残る不動産を売却するときは、売却価格だけで判断しないことが重要です。
少なくとも、住宅ローン残高・査定額・売却にかかる費用を確認しましょう。
住宅ローン残高
まず確認するのは、現在いくら住宅ローンが残っているのかです。
返済予定表や残高証明書などを確認し、不明な場合は借入先の金融機関へ問い合わせましょう。
住宅ローン残高が分からなければ、売却によって完済できるか判断できません。
不動産の査定額
次に、不動産会社へ査定を依頼し、現在どの程度の価格で売却できそうか確認します。
ただし、査定額はあくまで売却価格の目安です。
査定額そのままで買主が見つかるとは限らないため、査定根拠や想定する売却方法まで確認しましょう。
売却にかかる費用
不動産を売却すると、条件によって仲介手数料や登記に関する費用などが発生します。
そのため、「査定額が住宅ローン残高を上回っているから大丈夫」とは限りません。
売却価格から必要な費用を差し引いたうえで、住宅ローンを完済できるか確認することが大切です。
アンダーローンなら通常売却を進めやすい
住宅ローン残高よりも、不動産の売却によって得られる金額が多く、売却費用を考慮してもローンを完済できる状態を一般にアンダーローンと呼びます。
アンダーローンであれば、通常の仲介や不動産買取による売却を検討できます。
売却代金などで住宅ローンを完済する
売却代金から住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば、買主へ不動産を引き渡せます。
残った金額は、住み替え費用や次の住居の資金などに充てることもできます。
ただし、最終的な手取り額は売却価格だけでなく、売却にかかる費用によっても変わります。
オーバーローンなら売却方法を慎重に判断する
住宅ローン残高が、不動産の売却によって得られる金額を上回る状態は一般にオーバーローンと呼ばれます。
オーバーローンの場合でも、すぐに「売却できない」と決まるわけではありません。
自己資金で不足分を補えるか確認する
売却代金だけでは住宅ローンを完済できなくても、不足分を自己資金で補える場合は、通常の売却を進められる可能性があります。
そのため、まずは住宅ローン残高と売却見込み額の差額を確認しましょう。
自己資金で補うことが難しい場合は、金融機関との調整を含めて別の方法を検討する必要があります。
オーバーローンの場合に検討できる方法
自己資金を使っても住宅ローンを完済できない場合は、通常の売却とは別の方法を検討する必要があります。
その一つが、金融機関と調整しながら進める任意売却です。
任意売却を検討する
任意売却とは、売却代金などで住宅ローンを完済できない場合に、金融機関の同意を得ながら不動産を売却する方法です。
通常の売却と同じように買主を探す場合もありますが、売却価格や抵当権の扱いについて金融機関との調整が必要です。
利用できるかどうかは、住宅ローン残高や不動産の売却見込み額、返済状況などによって異なります。
住宅ローンが残る家を売却する5ステップ
住宅ローン返済中の家を売却する場合は、順番に状況を整理して進めることが大切です。
住宅ローン残高を確認する
最初に、現在の住宅ローン残高を確認します。
返済予定表や残高証明書を確認し、不明な場合は金融機関へ問い合わせましょう。
不動産の査定を受ける
次に、不動産会社へ査定を依頼します。
査定額と住宅ローン残高を比較すると、売却によって完済できる可能性があるか判断しやすくなります。
売却方法を決める
売却代金などで住宅ローンを完済できる場合は、仲介や不動産買取を検討できます。
完済できない場合は、自己資金で不足分を補えるか確認し、難しい場合は金融機関との調整が必要です。
売買契約を締結する
売却条件がまとまったら、買主と売買契約を締結します。
引き渡し時期や代金の支払い方法、住宅ローンの返済方法なども確認しておきましょう。
決済と抵当権抹消を行う
決済時には、売却代金などを使って住宅ローンを返済します。
そのうえで抵当権抹消の手続きを行い、買主へ所有権を移します。
仲介と不動産買取はどちらを選ぶ？
住宅ローンが残る家でも、仲介と不動産買取のどちらも検討できます。
どちらが適しているかは、売却価格を重視するのか、売却期間を重視するのかによって変わります。
仲介が向いている場合
仲介では、不動産会社が一般の購入希望者を探します。
条件によっては、不動産買取より高い価格で売却できる可能性があります。
一方で、買主が見つかるまでに時間がかかる場合があります。
不動産買取が向いている場合
不動産買取では、不動産会社が直接買主になります。
一般の購入希望者を探す必要がないため、仲介より売却期間を短縮できる場合があります。
ただし、買取価格は仲介での想定売却価格より低くなることがあります。
住宅ローン残高とのバランスを確認して判断しましょう。
住宅ローンが残る家の売却で失敗しやすいポイント
住宅ローン返済中の家を売却するときは、売却価格だけで判断しないことが大切です。
ローン残高を確認せず売却を進める
住宅ローン残高が分からないまま売却を進めると、契約後に完済できないことが分かる可能性があります。
売却前に必ず現在の残高を確認しましょう。
査定額だけで不動産会社を選ぶ
高い査定額が提示されても、その金額で売却できるとは限りません。
査定額だけでなく、査定根拠や売却方法、想定する売却期間も確認することが大切です。
売却費用を考慮していない
売却価格が住宅ローン残高を上回っていても、売却費用を差し引くと完済できない場合があります。
手取り額まで確認して資金計画を立てましょう。
売却時期を考えずに進める
住み替えや転勤などで期限がある場合は、売却方法によってスケジュールが変わります。
いつまでに売却したいのかを整理し、余裕を持って進めることが大切です。
抵当権抹消で確認したいこと
住宅ローンが残っている家を売却する場合、抵当権の扱いは重要なポイントです。
通常は、決済時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから買主へ引き渡します。
抵当権抹消には金融機関から受け取る書類が必要になるため、売却が決まったら早めに金融機関へ確認しておきましょう。
具体的な手続きは、司法書士が担当するケースが一般的です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
住宅ローンが残る不動産を売却するときは、まずローン残高と不動産の売却見込み額を確認することが大切です。
査定額だけではなく、売却にかかる費用を含めて住宅ローンを完済できるか確認しましょう。
完済が難しい場合でも、自己資金で補えるケースや金融機関との調整が必要なケースがあります。
売却方法を決める前に、現在の状況を整理しておくことが重要です。
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よくある質問
住宅ローンが残っていても家は売却できますか？
はい。
売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば通常の売却を進められます。
売却時に住宅ローンは完済する必要がありますか？
通常の売却では、引き渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するのが基本です。
売却しても住宅ローンが残る場合はどうしますか？
自己資金で不足分を補えるか確認します。
難しい場合は、金融機関との調整が必要です。
オーバーローンでも売却できますか？
状況によっては可能です。
自己資金で不足分を補う方法や、金融機関の同意を得て任意売却を検討する方法があります。
不動産買取は利用できますか？
物件や住宅ローン残高などの条件によっては利用できます。
査定額が住宅ローン残高より高ければ安心ですか？
必ずしもそうとは限りません。
売却にかかる費用を差し引いたうえで完済できるか確認する必要があります。
仲介と買取はどちらがいいですか？
売却価格を重視するのか、売却期間を重視するのかによって適した方法は異なります。
抵当権とは何ですか？
住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が不動産から債権を回収するための権利です。
抵当権抹消はいつ行いますか？
通常は決済時に住宅ローンを完済し、その後に抵当権抹消の手続きを進めます。
住宅ローンが残る家はいつ相談すればいいですか？
売却を考え始めた段階で、住宅ローン残高と査定額を確認しておくと進めやすくなります。
まとめ｜住宅ローンが残る家は残高と売却額の確認が重要
住宅ローンが残っていても、家を売却することは可能です。
一方、売却しても住宅ローンが残る場合は、自己資金で不足分を補えるか確認し、難しい場合は金融機関との調整が必要です。
売却前には住宅ローン残高・不動産の査定額・売却費用を確認し、実際にどの程度の手取りになるのか整理しましょう。
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