【結論】
・共有地に建物がある場合でも、自分の共有持分だけを売却できる可能性があります。
・土地全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、持分のみの売却であれば原則として他の共有者の同意は不要です。
・建物の所有者や利用状況によって査定額や売却のしやすさが変わるため、事前の確認が重要です。
・共有状態を放置すると権利関係が複雑になるため、早めの整理をおすすめします。
「共有している土地に家が建っている」「兄弟の一人が住んでいる」「持分だけでも売却できる？」と悩んでいませんか。
共有地に建物がある場合は、
・土地と建物の名義
・利用状況
・共有者との関係
などが重要になります。
まずは、共有地に建物がある場合の持分売却について確認していきましょう。
共有地に建物があっても持分売却はできる？
共有地に建物がある場合でも、自分の共有持分だけであれば原則として売却可能です。
例えば、
・土地は兄弟3人で共有
・建物は兄だけの名義
というケースでも、自分の土地の持分を売却できる可能性があります。
ただし、不動産全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要です。
建物の所有者によって状況が変わる
建物も共有名義の場合
土地と建物の両方が共有名義であれば、
・土地の持分割合
・建物の持分割合
を確認する必要があります。
建物が共有者の単独名義の場合
共有者の一人が建物を所有して住んでいる場合、
土地の利用に制限があるため、持分の査定額が低くなることがあります。
第三者が建物を所有している場合
借地権などが関係しているケースでは、権利関係が複雑になり、査定や売却方法も変わることがあります。
なぜ建物があると持分価格が下がるの？
共有持分だけを取得しても、
・自由に利用できない
・建物の撤去を自由に決められない
・居住者がいる
などの制限があります。
そのため、
「土地全体の価格×持分割合」
どおりの価格にはならず、一般的には査定額が低くなる傾向があります。
持分売却の方法
他の共有者に買い取ってもらう
共有者が建物を利用している場合は、持分を買い取ってもらう方法があります。
共有状態を解消しやすいため、双方が合意できるなら理想的な方法です。
土地全体を売却する
共有者全員が同意できる場合は、土地全体を売却して売却代金を分配する方法があります。
最も高値で売れやすい方法です。
共有持分専門業者へ売却する
共有者との話し合いが難しい場合でも、共有持分専門の不動産会社へ持分のみを売却できるケースがあります。
早期に現金化したい場合に利用されることもあります。
売却前に確認したいポイントは？
次の項目を整理しておきましょう。
・持分割合は何分の何か
・建物の所有者は誰か
・現在誰が住んでいるか
・共有者は何人いるか
・相続登記は完了しているか
・固定資産税は誰が負担しているか
・共有者と話し合いができるか
・専門家へ相談しているか
共有地に建物がある場合によくあるトラブルとは？
共有不動産では、
・建物の所有者が売却に反対する
・固定資産税の負担で揉める
・建物の修繕費で争いになる
・共有者と連絡が取れない
・相続によって権利関係が複雑になる
といった問題が起こることがあります。
放置するほど解決が難しくなるため、早めの対応が重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
共有地に建物がある場合は、土地だけでなく建物の所有関係も確認することが重要です。
特に、共有者の一人が建物を所有して住んでいるケースでは、利用関係が複雑になり、査定額にも影響します。
共有者全員で売却できれば理想ですが、難しい場合でも共有持分のみを整理できる可能性があります。
利用予定がない場合は、問題が大きくなる前に専門家へ相談することをおすすめします。
FAQ
共有地に建物があっても持分は売れますか？
はい。原則として自分の共有持分のみ売却可能です。
建物の所有者の同意は必要ですか？
共有持分のみの売却であれば、原則として不要です。
建物に共有者が住んでいても売れますか？
状況によりますが、売却できる可能性があります。
建物があると査定額は下がりますか？
利用制限があるため、影響することがあります。
土地全体を売るにはどうすればよいですか？
共有者全員の同意が必要です。
共有持分専門業者へ売却できますか？
はい。対応できるケースがあります。
相続登記前でも売却できますか？
売却前に相続登記が必要になることがあります。
まず何をすればよいですか？
土地と建物の名義や利用状況を確認し、専門家へ相談することをおすすめします。
まとめ
共有地に建物がある場合でも、
・他の共有者へ売却する
・土地全体を売却する
・共有持分だけを売却する
などの方法で整理できる可能性があります。
特に、
・建物の所有者
・利用状況
・共有者との関係
を整理することが、スムーズな売却やトラブル防止につながります。
共有持分や共有地の売却でお困りなら専門家へご相談ください
「共有地に家が建っていて整理できない」
「共有者と話し合いが進まない」
「自分の持分だけでも現金化したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
共有持分や共有不動産に詳しい専門家が、状況に応じた最適な売却方法や買取方法をご提案いたします。
会社情報
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代表者：櫻井 佑樹
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