📝 この記事の結論
築40年・築50年の家でも売却できる可能性は十分にあります。建物の評価が低くても、土地の価値や立地、再建築の可否などによって売却価格が付くケースがあります。
① 築40年・築50年の家でも売却は可能です。築年数だけでなく、土地の価値・立地条件・建物の状態・再建築の可否などを総合的に見て査定されます。
② 古家の売却方法には「中古戸建として売る」「古家付き土地として売る」「解体して更地で売る」「不動産会社に買い取ってもらう」などがあり、物件の状態に合った方法を選ぶことが重要です。
③ 古い家だからといって、査定前に解体やリフォームをする必要はありません。まずは現状のまま複数の不動産会社へ査定を依頼し、売却価格や条件を比較してから判断しましょう。
「築50年の実家でも売れる？」「建物にはもう価値がない？」「解体してから売ったほうがいい？」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。
この記事では、築40年・築50年の家の売却相場や査定ポイント、売却方法、解体の判断、相続した古家を売る際の注意点まで詳しく解説します。
築40年・築50年の家でも売れる？
築40年以上の家でも、実際に売買されている物件はあります。
ただし、築浅住宅と同じように建物そのものの価値だけで売却できるとは限りません。
古家の査定では、「建物が何年経っているか」だけでなく「その土地をどのように利用できるか」まで含めて判断されます。
そのため、建物の評価が低くても土地に需要があれば、売却できる可能性があります。
築40年の家の場合
2026年時点で築40年の家は、1986年前後に建築された住宅です。
1981年6月から新耐震基準が適用されているため、築40年前後の住宅には新耐震基準で建築された物件も多くあります。
ただし、築40年になると屋根や外壁だけでなく、給排水管や設備なども経年劣化している可能性があります。
これまで適切に修繕されてきたか、雨漏りやシロアリ被害がないかなど、築年数だけでは分からない建物の状態が重要です。
築50年の家の場合
2026年時点で築50年の家は、1976年前後に建築された住宅です。この年代の物件は現代の住宅とは異なる法規制や構造の課題を抱えているケースが多く見られます。
🏛️ 旧耐震基準での建築
1981年6月より前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」のため、買主様が耐震性や住宅ローンの利用可否を気にする場合があります。
🚧 再建築不可物件のリスク
道路状況や建築基準法の変更により、一度解体すると「新しい建物を建てられない土地（再建築不可）」になっている場合があります。
🔍 築50年以上の家を売却する前に確認したい5つの項目
※築50年以上だからといって売れないわけではありません。これらの条件を正しく把握し、適切な売却方法を選ぶことが成功の鍵となります。
築40年・築50年の家の売却相場はどう決まる？
「築50年ならいくらで売れる」と、築年数だけから売却価格を決めることはできません。
古家の売却価格では、建物だけでなく土地の価値が大きく影響するためです。
建物の評価が低くても土地に価値が付く場合がある
一般的に木造住宅は築年数が経過するほど建物の市場評価が低くなる傾向があります。しかし、「耐用年数＝住めなくなる期間」ではない点に注意が必要です。
💡 木造住宅の法定耐用年数（22年）と実際の価値
木造住宅の税法上の法定耐用年数は22年ですが、これは会計上の減価償却基準に過ぎません。法定耐用年数を超えたからといって、必ずしも建物の市場価値がゼロになるわけではなく、築40年・築50年の家でも修繕状況やコンディション次第で評価が残るケースもあります。
🌟 古家があっても高評価につながりやすい土地の条件
💡 建物の価値だけでなく、「土地そのものの価値」や「周辺の最新取引事例」を含めて総合的に確認することが、築古住宅の売却相場を正確に捉えるポイントです。
築40年・築50年の家が売れにくいといわれる理由
築40年・築50年の家も売却できますが、築浅住宅と比較すると売却に時間がかかることがあります。
主な理由を確認しておきましょう。
建物の劣化を心配されやすい
築年数が経過した家では、購入後の修繕コストを考慮して購入価格が判断されることが多く、買主様は特に建物の見えない部分の劣化や設備不具合を懸念される傾向にあります。
😨 築古住宅で買主様が特に心配する6つの不具合・懸念点
- 雨漏りの有無や過去の補修歴
- 床下や構造部分のシロアリ被害
- 地盤沈下や経年による建物の傾き
- 外壁塗装や屋根材の著しい劣化
- 見えない専有部分の給排水管の老朽化
- 給湯器・水回りなど主要設備の故障
💡 購入後に「大規模な修繕費用が必要になるかもしれない」という不安が価格交渉（指値）につながるケースも多いため、事前に不具合の有無や点検履歴を整理して開示できるようにしておくことが大切です。
耐震性を不安視されることがある
特に1981年5月以前の旧耐震基準で建築された住宅では、耐震性を気にする買主もいます。
耐震診断や耐震補強が行われている場合は、その履歴や資料を準備しておくと判断材料になります。
リフォーム費用が必要になる場合がある
築40年・築50年の住宅では、購入後に水回りや内装、外壁、屋根などのリフォームが必要になるケースがあります。
物件価格に加えてリフォーム費用がかかるため、購入希望者が限定されることがあります。
再建築できない場合がある
古い住宅では、現在の建築基準法上の接道条件を満たしていないなどの理由から、建物を解体したあとに新しい住宅を建築できない場合があります。
再建築不可物件は一般的な住宅より買主が限定されるため、売却方法を慎重に検討する必要があります。
古家の査定で見られる7つのポイント
築40年・築50年の家を査定する際、不動産会社は築年数だけを確認しているわけではありません。
特に次のポイントが査定額に影響します。
1．土地の広さ・形状
土地面積だけでなく、間口や奥行き、土地の形状なども確認されます。
建物を解体して土地として利用する場合も考えられるため、古家では土地の条件が重要になります。
2．接道状況
前面道路の幅員や土地が道路に接している長さなどを確認します。
接道状況によっては再建築に制限がかかる場合があるため、重要な査定項目です。
3．再建築の可否
現在の家を解体したあと、新しい建物を建てられるか確認します。
再建築不可の場合でも売却できる可能性はありますが、一般的には買主が限定されやすくなります。
4．立地・周辺環境
駅までの距離、買い物環境、学校、病院、周辺の住宅需要なども査定に影響します。
建物が古くても、土地需要が高いエリアであれば評価される可能性があります。
5．建物の状態
築年数だけでなく、これまでの維持管理や修繕状況も確認されます。
同じ築50年でも、定期的に修繕されてきた家と長期間放置された家では状態が大きく異なります。
6．雨漏り・シロアリ被害などの不具合
雨漏りやシロアリ被害、傾きなどがある場合は査定時に伝えましょう。
不具合があるからといって必ず売却できないわけではありません。現状のまま買い取る不動産会社もあります。
7．土地・建物の権利関係
相続登記が終わっているか、共有名義になっていないか、抵当権が残っていないかなども確認します。
特に相続した古家では、売却活動を始める前に所有者や登記の状況を確認しておくことが重要です。
築40年・築50年の家を売却する4つの方法
築40年・築50年の家でも、状態や土地の条件に合わせて売却方法を選べます。
① 中古戸建として仲介で売る
建物がまだ使用できる状態なら、中古戸建として一般の買主へ売却する方法があります。
買取より高く売れる可能性がある一方、築浅物件より買主が限定され、売却に時間がかかることがあります。
② 古家付き土地として売る
建物を残したまま、土地を中心に評価してもらう方法です。
売主が先に解体費用を負担する必要がなく、買主が購入後に建物を利用するか解体するかを判断できます。
③ 解体して更地として売る
老朽化が進んでいる場合は、建物を解体して更地として売却する方法もあります。
ただし、解体費用がかかるほか、再建築不可物件では建物を壊すことで新たな建築ができなくなる可能性があります。
自己判断で解体せず、先に不動産会社へ相談しましょう。
④ 不動産会社に買い取ってもらう
早く売りたい場合は、不動産会社による買取も選択肢です。
古家の買取に対応している会社では、雨漏りや老朽化、残置物などがあっても現状のまま相談できる場合があります。
仲介より売却価格が低くなる傾向はありますが、一般の買主を探す必要がなく、売却期間や手間を抑えやすい点がメリットです。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
築40年・築50年を超える住宅でも、土地の価値や立地条件によって売却できるケースは数多くあります。
「解体しなければ売れない」「リフォームしなければ価値がない」と思われる方もいらっしゃいますが、古家付き土地として販売したり、現状のまま買い取ったりできる場合もあります。
まずは費用をかける前に査定を受け、仲介・買取など複数の売却方法を比較することが大切です。
築40年・築50年の家の売却に関するFAQ
築50年の家でも売れますか？
はい。建物の評価が低くても、土地の価値や立地条件などによって売却できる可能性があります。
解体してから売ったほうがいいですか？
必ずしも必要ありません。古家付き土地や現状買取が適している場合もあるため、先に査定を受けましょう。
雨漏りやシロアリ被害があっても売れますか？
売却できる可能性はあります。ただし、把握している不具合は不動産会社へ正確に伝えることが重要です。
再建築不可の家でも売却できますか？
売却できる可能性はありますが、買主が限定されやすいため、再建築不可物件を扱っている会社への相談も検討しましょう。
荷物が残った空き家でも買取できますか？
不動産会社によっては残置物がある状態でも対応できる場合があります。処分する前に確認してみましょう。
仲介と買取はどちらがおすすめですか？
価格を重視するなら仲介、売却スピードや手間の少なさを重視するなら買取が選択肢です。両方の条件を比較して判断しましょう。
まとめ｜築40年・築50年でも売却を諦める必要はありません
築40年・築50年の家でも、土地の価値や立地、建物の状態、再建築の可否などによって売却できる可能性があります。
中古戸建としての仲介だけでなく、古家付き土地・更地・不動産会社による買取など、売却方法もさまざまです。
古いからといって先に解体やリフォームをせず、まずは現状のまま査定を受けましょう。
複数の売却方法や査定価格を比較することが、古家の売却で後悔しないためのポイントです。
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