離婚で訳あり不動産を売却するには？共有名義とローンの注意点

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

離婚で訳あり不動産を売却するときはまず、その不動産が「単独名義か共有名義か」「住宅ローンが残っているか」を確認することが大切です。共有名義の場合は売却に共有者（夫婦）双方の同意が必要で住宅ローンが残っている場合はローンや連帯保証の扱いにも注意が必要です。売却して現金化し夫婦で分ける（換価分割）と財産を公平に分けやすく、離婚後の関係もすっきりさせられます。住宅ローンが残債を上回る場合は通常の売却、下回る場合は任意売却を検討します。離婚に伴う不動産売却は共有名義・ローン・連帯保証など、注意点が多いため、早く確実に現金化できる「買取」の活用や訳あり物件に強い不動産会社への早めの相談が有効です。

離婚のとき、訳あり不動産をどう売却し分けるかは悩ましい問題です。共有名義やローン、連帯保証など、注意すべき点が多くあります。離婚での訳あり不動産売却の進め方と注意点を知っておきましょう。

この記事では離婚で訳あり不動産を売却するには共有名義とローンの注意点を中心に一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、財産分与や離婚の法律手続きを行う立場ではないため、必要に応じて弁護士へ連携・紹介する形でサポートします。

離婚で不動産を売却する前に確認すること

確認すること	内容
名義	単独名義か共有名義か
住宅ローン	残債の有無と残額
連帯保証・連帯債務	誰が保証人・債務者か
財産分与	どう分けるか

名義を確認する

離婚で不動産を売却する前にまず、名義を確認しましょう。その不動産が夫婦のどちらか一方の単独名義なのか、それとも夫婦の共有名義なのかは売却の進め方を左右する、重要なポイントです。単独名義の場合はその名義人が一人で売却を決められます。一方、共有名義の場合は売却（処分行為）に共有者である、夫婦双方の同意が必要です。一人でも、反対するとその不動産全体を売ることができません。登記簿（登記事項証明書）を取得すれば、名義人が誰か、共有なら、持分の割合はどうかが分かります。まずは名義を確認しましょう。単独名義か、共有名義かが重要です。共有なら、双方の同意が必要です。登記簿で確認できます。

住宅ローンの残債を確認する

離婚で不動産を売却する前に住宅ローンの残債を確認しましょう。住宅ローンが残っている場合、その残債（残っている借入額）がいくらかは売却の方法を左右します。その不動産が売れる金額（査定額）が残債を上回れば（アンダーローン）通常の売却でローンを完済できます。逆に、査定額が残債を下回れば（オーバーローン）そのままでは抵当権を抹消できず、任意売却を検討することになります。👉 計算例：たとえば、残債1,500万円で家が1,800万円で売れれば、完済して300万円が残り、夫婦で分けられますが、残債2,000万円で家が1,800万円なら、200万円が残るため、任意売却を検討します。まずは金融機関に残債を確認しましょう。住宅ローンの残債を確認しましょう。査定額と比べることが大切です。完済できるかで方法が変わります。残債は金融機関に確認します。

連帯保証・連帯債務を確認する

離婚で不動産を売却する前に連帯保証や連帯債務の状況も確認しましょう。住宅ローンを組むときに夫婦の一方がもう一方の連帯保証人になっていたり、夫婦が連帯債務者になっていたりすることがあります。ここで重要なのは離婚しても、連帯保証や連帯債務は自動的には外れないということです。たとえば、夫が主債務者で妻が連帯保証人の場合、離婚しても、妻は連帯保証人のままで夫が返済できなくなれば、妻に請求が来ることがあります。これは離婚で見落とされやすい、注意点です。不動産を売却してローンを完済すれば、連帯保証の問題も解消されますので、この点でも、売却が有効なことがあります。連帯保証・連帯債務を確認しましょう。離婚しても、自動的に外れません。返済できないと保証人に請求が。売却でローン完済すれば解消できます。

共有名義の不動産を売る方法

方法	内容
双方の同意で全体売却	共有者全員で売って分ける
一方が買い取る	持分を相手に渡し代償金
自分の持分だけ売る	同意が得られないとき

双方の同意で全体を売却する

共有名義の不動産を売る、基本の方法は双方の同意で全体を売却することです。共有名義の不動産は売却（処分行為）に共有者全員（夫婦）の同意が必要です。夫婦がともに売却に同意すれば、その不動産全体を売却し得た代金を持分や財産分与の取り決めに応じて分けることができます。これは「換価分割」と呼ばれ、不動産を現金化して分けるため、公平に分けやすく、離婚後の関係もすっきりさせられます。離婚で共有名義の不動産をどちらも必要としない場合は双方の同意で売却して現金で分けるのが最もすっきりした、方法です。双方の同意で全体を売却できます。代金を分けられます（換価分割）。公平に分けやすいです。離婚後の関係もすっきりします。

一方が買い取る

共有名義の不動産を分ける方法として一方が買い取るという方法もあります。夫婦のどちらか一方がその不動産に住み続けたい場合は住み続ける側が相手の持分を買い取る（相手に代償金を払う）ことで単独名義にすることができます。これは「代償分割」と呼ばれます。ただし、住宅ローンが残っている場合はローンの名義変更や借り換えが必要になったり、連帯保証の扱いが問題になったりすることがあり、金融機関の同意が必要です。また、相手の持分を買い取る、まとまった資金が必要になります。住み続けたい事情がない場合は売却して現金で分けるほうがシンプルなことが多いです。一方が買い取る方法もあります（代償分割）。住み続ける側が代償金を払います。ローンの名義変更などが必要なことも。資金が必要になります。

自分の持分だけを売る

共有名義で相手の同意が得られない場合は自分の持分だけを売るという方法もあります。共有名義の不動産は全体を売るには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分（共有持分）だけなら、自分の意思で単独で売却することができます。相手が売却に応じてくれない、話し合いが進まないといった場合は自分の持分を共有持分を専門に扱う、不動産会社などに売却するという選択肢があります。ただし、持分だけの売却は価格が低くなりやすいため、できれば、双方の同意で全体を売却するほうが有利です。どうしても、話し合いがまとまらない場合の最終手段として知っておくとよいでしょう。自分の持分だけ、売ることもできます。相手の同意が得られないときの方法です。価格は低くなりやすいです。まず、全体売却を目指すのが有利です。

離婚での売却をスムーズに進めるために

ポイント	内容
早く現金化	買取で確実に分けやすく
財産分与は弁護士へ	分け方や取り決めを相談
ローンは金融機関へ	残債や名義の扱いを確認

買取で早く確実に現金化する

離婚での売却をスムーズに進めるには買取で早く確実に現金化することが有効です。離婚に伴う売却は離婚の手続きや財産分与と並行して進めることが多く、早く確実に現金化したいという事情があります。仲介で買主を探しているといつ売れるか分からず、離婚後も不動産の問題が長引いてしまう、おそれがあります。一方、不動産会社による買取なら、会社が直接買うため、数週間〜1か月程度で確実に現金化できます。早く現金化できれば、その現金を財産分与として公平に分けやすく、離婚後の関係もすっきりさせられます。訳あり物件で一般の買主がつきにくい場合も買取なら、現況のまま引き取ってもらえます。買取で早く確実に現金化できます。現金は公平に分けやすいです。離婚後の問題を長引かせません。当社もこうした物件の買取に対応します。

財産分与は弁護士に相談する

離婚での売却では財産分与については弁護士に相談することが大切です。離婚に伴って夫婦の財産を分けることを「財産分与」といいます。不動産をどう分けるか、ローンや連帯保証をどう扱うかといった取り決めは離婚条件の重要な一部であり、専門的な判断が必要です。これらは弁護士に相談すると適切なアドバイスをもらえ、離婚協議書などにきちんと取り決めを残すことができます。なお、財産分与で不動産を相手に渡す側に譲渡所得税がかかる場合もあるため、税金については税理士に確認することも大切です。当社は不動産会社であり、財産分与や離婚の法律手続きを行う立場ではないため、これらは弁護士へおつなぎする形でサポートします。財産分与は弁護士に相談しましょう。分け方やローンの扱いを相談できます。税金は税理士にも確認を。当社も弁護士・税理士と連携します。

ローンは金融機関に確認する

離婚での売却では住宅ローンについて金融機関に確認することが大切です。住宅ローンが残っている場合、残債の額、名義、連帯保証や連帯債務の状況などを金融機関に確認する必要があります。一方が住み続けてローンを引き継ぐ場合はローンの名義変更や借り換えに金融機関の同意が必要です。売却して完済する場合も抵当権の抹消や決済の段取りで金融機関とのやり取りが生じます。オーバーローンで任意売却をする場合は特に金融機関との交渉が重要になります。住宅ローンの扱いは金融機関に早めに確認しておくことがスムーズな売却につながります。ローンは金融機関に確認しましょう。残債や名義の扱いを確認します。名義変更には同意が必要です。早めの確認がスムーズにつながります。

離婚での売却を先延ばしにしないほうがよい理由

理由	内容
連帯保証が続く	離婚後もリスクが残る
共有のままのリスク	関係がこじれて売れなくなる
早く再スタート	現金化して区切りをつける

連帯保証のリスクが続く

離婚での売却を先延ばしにしないほうがよい理由の一つは連帯保証のリスクが続くことです。離婚しても、住宅ローンの連帯保証や連帯債務は自動的には外れません。たとえば、元配偶者が主債務者で自分が連帯保証人のまま不動産を売却せずに放置すると元配偶者が返済できなくなったときに自分に請求が来る、リスクが続きます。離婚後、何年も経ってから突然、元配偶者のローンの請求が来るということも起こり得ます。不動産を売却してローンを完済すれば、この連帯保証のリスクから解放されますので、早めに売却してすっきりさせるのが安心です。連帯保証のリスクが続きます。離婚後も請求が来ることがあります。売却で完済すれば、解消できます。早めの売却が安心です。

共有のままにするリスク

離婚での売却を先延ばしにしないほうがよい理由として共有のままにする、リスクもあります。離婚時に共有名義の不動産をそのままにして別れてしまうとあとで大きな問題になることがあります。共有名義の不動産は売却に共有者（元夫婦）双方の同意が必要なため、いざ、売ろうとしても、元配偶者と連絡が取れなかったり、意見が合わなかったりして売れなくなる、おそれがあります。離婚後は関係が疎遠になりやすく、話し合いがますます難しくなります。さらに、どちらかが亡くなるとその持分が子どもや再婚相手などに相続され、権利関係が複雑になることもあります。共有のままは避け、離婚時に売却してすっきりさせるのが賢明です。共有のままはリスクがあります。後で売れなくなることも。関係が疎遠だと話し合いが難しいです。離婚時にすっきりさせましょう。

早く現金化して再スタートする

離婚での売却を先延ばしにしないほうがよい理由として早く現金化して再スタートできることもあります。離婚は人生の大きな区切りです。不動産という共有の財産をいつまでも、抱えていると元配偶者とのつながりが続き、気持ちの上でも、なかなか、区切りがつきません。早めに売却して現金化し財産分与として公平に分ければ、お互いにすっきりと新しい生活へ踏み出せます。👉 計算例：たとえば、共有名義の訳あり物件を買取で800万円で売却し財産分与の取り決めに従って夫婦で分ければ、不動産をめぐる問題に区切りをつけられます。早く確実に現金化できる、買取はこうした再スタートを後押しします。早く現金化して再スタートできます。区切りをつけられます。公平に分けられます。当社もこうした売却に対応します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

離婚に伴う不動産の売却は通常の売却に比べて確認すべきことが多くあります。まず確認していただきたいのが名義です。その家が夫婦どちらかの単独名義なら、その名義人が一人で売却を決められますが、夫婦の共有名義の場合は売却に双方の同意が必要で一人でも反対すると全体を売れません。次に住宅ローンの残債です。家が売れる金額が残債を上回れば（アンダーローン）通常の売却で完済でき、下回れば（オーバーローン）任意売却を検討します。そして特に見落とされやすいのが連帯保証・連帯債務です。たとえば夫が主債務者で妻が連帯保証人の場合、離婚しても妻の連帯保証は自動的には外れず、夫が返済できなくなれば妻に請求が来ることがあります。これはとても重要な注意点で不動産を売却してローンを完済すれば、この連帯保証の問題も解消できますので、その意味でも売却が有効なことがあります。なお、私たちは不動産会社であり、財産分与や離婚の法律手続きを行う立場ではありませんので、これらは弁護士へおつなぎする形でサポートします。

離婚では不動産を売却して現金化し夫婦で分ける「換価分割」が最もすっきりした方法であることが多いです。現金は公平に分けやすく、離婚後の関係も整理しやすいからです。共有名義の場合は双方の同意で全体を売却し一方が住み続けたい場合は相手の持分を買い取る代償分割もありますが、ローンの名義変更や資金が必要になります。どうしても相手の同意が得られない場合は自分の持分だけを売る方法もありますが、価格が低くなりやすいので、できれば全体売却を目指すのが有利です。離婚に伴う売却は離婚や財産分与の手続きと並行して進むため、早く確実に現金化できる買取が向いています。仲介でいつ売れるか分からない状態だと離婚後も不動産の問題が長引いてしまいますが、買取なら数週間〜1か月程度で確実に現金化でき、訳あり物件で一般の買主がつきにくい場合も現況のまま引き取れます。財産分与の取り決めは弁護士に税金は税理士に住宅ローンは金融機関に確認しながら、私たちのような訳あり物件に強い不動産会社が売却を担当するという形で連携して進めるのがスムーズです。離婚での不動産売却でお悩みの方はお気軽にご相談ください。

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よくある質問

離婚で訳あり不動産は売れる？

名義やローンを確認すれば売却できます。

共有名義の家を売るには？

売却には夫婦双方の同意が必要です。

現金で分ける方法は？

売却して代金を分ける換価分割が公平です。

ローンが残っていても売れる？

完済できれば通常売却、残るなら任意売却です。

連帯保証は離婚で外れる？

自動的には外れず売却で完済すると解消できます。

一方が住み続けたいときは？

相手の持分を買い取る代償分割があります。

相手が売却に反対したら？

自分の持分だけ売る方法がありますが価格は低めです。

早く現金化するには？

確実に売れる買取の活用が有効です。

財産分与は誰に相談する？

分け方や取り決めは弁護士に相談します。

まず何を確認する？

名義・残債・連帯保証を確認することから始めます。

まとめ

離婚で訳あり不動産を売却するときはまず、その不動産が単独名義か共有名義か、住宅ローンが残っているか、連帯保証や連帯債務はどうなっているかを確認することが大切です。共有名義の場合は売却に夫婦双方の同意が必要で一人でも反対すると全体を売れません。住宅ローンの残債が査定額を上回る場合は通常の売却で完済でき、下回る場合は任意売却を検討します。特に連帯保証や連帯債務は離婚しても自動的には外れないため、注意が必要です。不動産を売却してローンを完済すれば、この連帯保証の問題も解消できます。共有名義の不動産は双方の同意で全体を売却して現金で分ける（換価分割）のが公平で離婚後の関係もすっきりさせられます。

一方が住み続けたい場合は相手の持分を買い取る代償分割、相手の同意が得られない場合は自分の持分だけを売る方法もありますが、できれば全体売却を目指すのが有利です。離婚に伴う売却は離婚や財産分与の手続きと並行して進むため、早く確実に現金化できる買取が向いています。買取なら数週間〜1か月程度で現金化でき、訳あり物件で一般の買主がつきにくい場合も現況のまま引き取れます。財産分与の取り決めは弁護士に税金は税理士に住宅ローンは金融機関に確認しながら進めましょう。なお、当社は不動産会社であり、財産分与や離婚の法律手続きを行う立場ではないため、これらは弁護士へおつなぎします。離婚での訳あり不動産売却でお悩みの方は訳あり物件に強い不動産会社にお気軽にご相談ください。