底地トラブルを抱える不動産は買取できる？地主向けに解説

2026年6月16日

【まずは結論】

底地（借地権が設定された土地で地主が所有する土地）のトラブルを抱える不動産でも買取は可能です。底地は借地人がいて自由に使えず、地代収入も少ないため売りにくいですが、訳あり物件・底地に強い不動産会社なら、現況のまま買い取れることが多いからです。よくある底地トラブルには地代の値上げや更新で借地人と揉める、地代が安すぎて採算が合わない、相続したが管理が負担、などがあります。底地は借地人に売る（買い戻してもらう）と最も高くなりやすいですが、難しい場合は訳あり物件・底地に強い不動産会社へ相談し、現況のまま買い取ってもらう方法が確実でスムーズです。

底地は借地人がいて自由に使えず、売却も難しいため、地主にとって悩みの種になりがちです。しかし、こうした底地も専門の会社に相談すれば、買い取ってもらえます。まずは底地とは何か、どう売ればよいのかを地主の立場から知っておきましょう。

この記事では底地トラブルを抱える不動産が買取できるのか、売りにくい理由、売る方法、買取の進め方と注意点を地主向けに一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、登記は司法書士、借地人との紛争は弁護士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

底地とは（地主の立場）

用語	内容
底地	借地権が設定された土地（地主の所有）
借地人	土地を借りて建物を所有する人
地代	借地人が地主に払う土地の賃料
底地割合	土地価格に対する底地の評価割合

底地とは

底地トラブルを理解するにはまず、底地とは何かを知る必要があります。底地（そこち）とは借地権が設定された土地で地主が所有している土地のことです。地主は土地を借地人に貸し、その上に借地人が建物を建てて住んでいます。地主は土地の所有者ですが、借地人がいるため、自分でその土地を使うことはできず、毎月（または毎年）、地代を受け取る、立場です。👉 計算例：土地の更地価格が3,000万円で底地割合が40%のエリアなら、底地の評価は約1,200万円ですが、借地人付きのため市場で売る価格はさらに下がりがちです。地主の立場が底地です。借地権が設定された土地です。地主は自分で使えません。地代を受け取る立場です。

よくある底地トラブル

底地に関する、トラブルにはいくつかのよくあるパターンがあります。一つは地代の値上げや更新をめぐって借地人と揉めることです。長年、同じ、地代のままで相場より、安く、値上げを求めても借地人が応じないことがあります。二つ目は地代が安すぎて固定資産税を払うと、ほとんど、利益が残らないことです。三つ目は相続で底地を受け継いだが管理や借地人とのやり取りが負担ということです。こうした、悩みから、底地を手放したいと、考える、地主が多いです。地代の値上げで揉めることも。地代が安すぎることも。相続で負担になることも。手放したい地主が多いです。

底地は売りにくい

底地は一般的に売りにくい不動産です。借地人がいるため、買主はその土地を自分で使うことができず、地代を受け取るだけという、立場を引き継ぐことになります。地代の利回りは低いことが多く、投資としての魅力も限られます。そのため、一般の個人の買主は底地を買おうとは思わず、買い手がなかなか、つきません。底地は専門的な知識が必要なため、底地や訳あり物件に強い、不動産会社でないと、扱いが難しいのが実情です。また、借地人の権利は借地借家法で手厚く、保護されており、地主の都合だけで土地を返してもらうことはできない点も底地の難しさです。底地は売りにくいです。買主は自分で使えません。地代の利回りも低めです。専門会社でないと、扱いが難しいです。

底地トラブルを抱える不動産が売りにくい理由

理由	内容
自由に使えない	借地人がいて活用できない
評価と価値の乖離	相続税評価より市場価値が低い
買主が限られる	一般の買主が底地を避ける

借地人がいて自由に使えない

底地が売りにくい理由の一つは借地人がいて、自由に使えないことです。底地は土地の所有権は地主にありますが、その上に借地人の建物が建っていて、借地人が住んでいます。そのため、地主はその土地を自分で使ったり、建物を建てたりすることができません。買主も同じで底地を買っても自分で土地を活用できず、地代を受け取るだけ、です。「買っても自由に使えない」という点が底地が売りにくくなる、大きな理由です。借地人がいて使えません。地主は自分で活用できません。買主も同じです。使えない点が売りにくさです。

相続税評価と市場価値の乖離

底地が売りにくい理由として相続税評価と市場価値の乖離もあります。底地は相続税の計算では一定の評価額（底地割合に応じた、金額）がつきますが、実際に市場で売ろうとすると、それより、ずっと安い価格になりがちです。👉 計算例：相続税評価では底地割合40%で1,200万円と評価されても借地人付きで市場に出すとその半分以下でしか売れないこともあります。「相続税では高く、評価されて税金はかかるのに、売ると、安い」という、ギャップが地主を悩ませます。この乖離も底地の難しさです。相続税評価は高めです。市場価値は低くなりがちです。税は高く、売値は安い、ギャップがあります。これも底地の難しさです。

一般の買主が限られる

底地が売りにくい理由として、一般の買主が限られることもあります。底地は自分で使えず、地代の利回りも低いため、マイホームを探している、一般の買主はまず、買いません。投資家も利回りが低いと、敬遠しがちです。結局、底地を買うのはその底地の借地人か、底地を専門に扱う、不動産会社など、限られた、相手になります。そのため、一般の仲介で売りに出しても買い手がつきにくく、専門の会社への相談が近道になります。一般の買主は買いません。投資家も敬遠しがちです。買うのは借地人か専門会社です。専門会社への相談が近道です。

底地トラブルを抱える不動産を売る方法

方法	内容
借地人に売る	借地人が底地を買うと高くなりやすい
同時売却・等価交換	借地権と底地をまとめて整理
専門業者の買取	現況のまま確実に現金化

借地人に売る（買い戻してもらう）

底地を売る方法の一つは借地人に売ることです。借地人にとっては底地を買い取れば、借りていた土地が自分のものに、なり、完全な所有権（土地も建物も自分のもの）になるため、大きなメリットがあります。そのため、底地を最も高く、買ってくれる可能性があるのはその底地の借地人です。👉 計算例：底地の市場評価が800万円でも借地人にとっては土地が完全に自分のものになる価値があるため、それより高く買ってもらえることもあります。借地人との関係が良好であれば、まず、検討したい方法です。借地人に売る方法です。借地人には大きなメリットがあります。最も高く、売れる可能性があります。関係が良好なら、まず検討します。

借地権と底地を同時売却・等価交換する

底地を売る方法として借地権と底地を同時売却・等価交換する方法もあります。借地人と地主が協力して借地権と底地を同時に第三者に売れば、その土地は完全な所有権の土地として売れるため、別々に売るより、高く、売れます。また、等価交換（土地を分け合って、それぞれが完全な所有権を得る）という方法もあります。これらは借地人の協力が必要ですが、地主・借地人、双方にメリットがあります。専門会社が間に入ると、まとまりやすく、なります。同時売却という方法もあります。完全な所有権として高く売れます。等価交換も選択肢です。借地人の協力が必要です。

訳あり物件・底地に強い業者に買い取ってもらう

底地を売る方法として、訳あり物件・底地に強い業者に買い取ってもらう方法が確実です。借地人への売却や同時売却が難しい、または借地人と揉めている場合でも底地や訳あり物件に強い、不動産会社なら、現況のまま、買い取れることが多いです。こうした会社は買い取った後、借地人との地代の交渉や底地の整理などのノウハウを持っているため、買主を探す必要がなく、確実に現金化できます。「借地人と揉めていてもう、関わりたくない」「早く、底地を手放したい」という方に向いた方法です。専門業者の買取が確実です。現況のまま、買い取れます。借地人交渉のノウハウがあります。早く手放したい方に向きます。

底地の買取の進め方と注意点

ステップ	内容
①契約・権利の確認	借地契約や地代を確認する
②査定・条件確認	底地の買取価格を確認する
③契約・引渡し	底地の移転登記と現金化

借地契約・権利を確認する

底地の買取の進め方の最初は借地契約・権利を確認することです。まずは借地人との借地契約書を確認し、地代の額、契約の期間、更新の条件などを把握します。地代を長年、見直していない、契約書が古い、口約束だけというケースもありますが、その場合も底地に強い、不動産会社に相談すれば、対応してもらえます。また、底地の登記や借地人の建物の登記も確認します。こうした、権利関係の整理が第一歩です。まず、借地契約を確認します。地代・期間・条件を把握します。契約書がなくても相談できます。権利関係の整理が第一歩です。

査定を受けて条件を確認する

底地の買取の進め方の次は査定を受けて、条件を確認することです。底地や訳あり物件に強い、不動産会社が底地の買取価格を査定します。👉 計算例：底地の市場評価が800万円の場合、買取価格はその6〜8割の480〜640万円程度が目安で地代や借地人との関係などで変わります。査定価格に納得できたら、引渡しの時期や条件も確認します。査定は基本的に無料ですぐに売らなければ、ならない、わけでもありません。複数の会社で比べると、安心です。査定で底地の価格を確認します。地代や関係で価格は変わります。査定は無料が基本です。複数社で比べると安心です。

契約・引渡しと注意点

底地の買取の進め方の最後は契約・引渡しです。査定価格と条件に納得できたら、買取の契約を結び、決済（代金の支払い）と底地の移転登記を行います。多くの場合、その場で売却代金を受け取れます。注意点として、借地人との関係や地代の状況、これまでのトラブルの経緯を不動産会社に正直に伝えることが大切です。底地の買取後は借地人との関係は買主（不動産会社）に引き継がれるため、正確な情報が必要だからです。正直に伝えれば、現況のまま、引き受けてもらえます。最後に契約・移転登記です。その場で代金を受け取れます。借地人との関係は正直に伝えます。正確な情報が必要です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「先祖代々の底地を相続したが借地人と地代のことで揉めている」「地代が安すぎて、固定資産税を払うと利益がほとんど残らない」といった、地主の方からのご相談をよくいただきます。底地とは借地権が設定された土地で地主が所有している土地です。地主は土地の所有者ですが、その上に借地人の建物が建っているため、自分でその土地を使うことができず、地代を受け取るだけの立場です。底地は買主が自分で使えず、地代の利回りも低いため、一般の市場では非常に売りにくい不動産です。さらに相続税の計算では一定の評価額がつくのに、実際に売ろうとするとそれより安い価格にしかならないという評価と市場価値の乖離も地主を悩ませる大きな要因です。「税金は高いのに、売ると安い」というギャップに困っている地主の方は少なくありません。

底地を売る方法としてはまず、その底地の借地人に買い取ってもらう方法があります。借地人にとっては底地を買えば土地が完全に自分のものになるため大きなメリットがあり、最も高く買ってもらえる可能性があります。次に借地人と協力して借地権と底地を同時に第三者へ売る方法や等価交換で双方が完全な所有権を得る方法もあり、別々に売るより高くなります。一方、借地人と揉めていて協力が得られない、もう関わりたくない、早く手放したいという場合は私たちのような訳あり物件・底地に強い不動産会社による買取が確実です。私たちは買い取った後の借地人との地代交渉や底地の整理のノウハウを持っているため、現況のまま買い取れます。買取価格は底地の市場評価の6〜8割程度が目安です。借地人との関係やトラブルの経緯は買取後に引き継がれるため、正直にお伝えいただくことが大切です。底地でお悩みの地主の方はまず借地契約の確認からでもお気軽にご相談ください。査定は無料です。なお、登記は司法書士、借地人との紛争は弁護士、税金は税理士の分野ですので、これらは連携してご案内します。

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よくある質問

底地トラブルを抱える不動産でも買取できる？

訳あり物件・底地に強い会社なら現況のまま買取できます。

底地とは？

借地権が設定された地主所有の土地のことです。

なぜ底地は売りにくい？

借地人がいて自由に使えず利回りも低いためです。

誰に売れば高い？

その底地の借地人が最も高く買う可能性があります。

同時売却とは？

借地権と底地をまとめて第三者に売る方法です。

相続税評価と売値が違う？

評価は高めでも市場では安くなりがちです。

借地人と揉めていても売れる？

専門会社の買取なら現況のまま手放せます。

買取価格の目安は？

底地の市場評価のおおむね6〜8割が目安です。

契約書がなくても売れる？

専門会社に相談すれば対応してもらえます。

まず何をすればいい？

借地契約の確認と底地に強い会社への相談です。

まとめ

底地トラブルを抱える不動産でも買取は可能です。底地とは借地権が設定された土地で地主が所有している土地です。地主は土地の所有者ですが、借地人がいるため自分で使うことができず、地代を受け取るだけの立場です。よくある底地トラブルには地代の値上げや更新で借地人と揉める、地代が安すぎて採算が合わない、相続したが管理が負担、などがあります。底地は買主が自分で使えず利回りも低いため一般の市場では売りにくく、さらに相続税評価より市場価値が低いという乖離も地主を悩ませます。まずは借地契約書で地代・期間・条件を確認することが大切です。

底地を売る方法としてはその底地の借地人に買い取ってもらう方法（完全な所有権になるため借地人にメリットが大きく、最も高くなりやすい）、借地人と協力して借地権と底地を同時に売る方法や等価交換、そして訳あり物件・底地に強い不動産会社による買取があります。借地人と揉めていて協力が得られない、早く手放したいという場合は買取が確実です。買取価格は底地の市場評価の6〜8割程度が目安で買い取った後の借地人との交渉は不動産会社が引き継ぎます。買取の流れは借地契約・権利の確認→査定・条件確認→契約・移転登記で借地人との関係やトラブルの経緯を正直に伝えることが大切です。底地でお悩みの地主の方はまず借地契約の確認からでも底地に強い不動産会社へお早めにご相談ください。査定は無料です。なお、登記は司法書士、借地人との紛争は弁護士、税金は税理士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。