📝 この記事の結論
権利関係が複雑な不動産でも売却できる可能性がありますが、まず「誰が・何を・どの権利で売るのか」を整理することが重要です。
① 共有名義・相続登記未了・借地権・未登記・抵当権・差押えなど、問題ごとに必要な対応が異なります。
② すべての権利問題を必ず自分で解決してから売る必要はなく、状況によっては現状のまま専門の不動産会社へ相談できる場合があります。
③ 登記は司法書士、紛争は弁護士、税金は税理士など、必要に応じて専門家と連携して進めます。
「共有名義になっていて売却の話がまとまらない」「相続した不動産の名義が亡くなった親のまま」「借地権や抵当権が付いていて、どう売ればいいか分からない」と悩んでいませんか？
権利関係が複雑な不動産でも、状況を整理すれば売却できる可能性があります。大切なのは、誰が所有者なのか、どの権利を売るのか、誰との調整が必要なのかを最初に整理することです。
共有、相続登記未了、借地権・底地、未登記建物、抵当権、差押えなど、問題の種類によって必要な対応は異なります。また、すべての問題を自分で解決してから売却しなければならないとは限りません。
この記事では、権利関係が複雑な不動産でよくあるケース、売りにくい理由、売却前に確認すべきこと、整理して売る方法と現状のまま売却を相談する方法まで解説します。
権利関係が複雑な不動産とは？
「権利関係が複雑な不動産」とは、所有者・利用者・担保権者など複数の関係者や権利が入り組み、誰がどこまで決定権を持っているのかが分かりにくくなっている物件を指します。
一人の所有者が土地と建物を所有し、抵当権などの処理が明確な通常物件に比べ、事前に確認・調整すべき項目が多くなります。
📋 権利関係が複雑化している代表的な5つの状態
- 所有者が複数いる（共有持分・共有名義）
- 土地と建物の所有者が異なる（借地・貸地）
- 相続登記が済んでいない（未名義変更）
- 建物が未登記のまま放置されている
- 抵当権や税金等の差押えが付いている
💡 「権利関係が複雑 ＝ 売れない」ではありません
複雑な権利関係を抱えていても、売買手続きが進められないわけではありません。
すべてを一度に解決しようとせず、現在の登記状況や権利者を整理した上で「売却にどうしても必要な部分」だけを絞り込んで順番に対応していくことがスムーズな売却・解消への鍵となります。
よくある複雑な権利関係8パターン
1．共有名義・共有持分
兄弟姉妹や夫婦など、複数人で一つの不動産を所有しているケースです。
共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。
一方、自分自身の共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに売却できる場合があります。
ただし、共有持分のみを一般の買主へ売るのは難しい傾向があるため、持分専門の買取会社などへの相談が選択肢になります。
2．相続登記が終わっていない
亡くなった親や祖父母の名義のままになっている不動産です。
2024年4月から相続登記は義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。
2024年4月以前の相続についても対象となるため、長期間放置している場合は早めに確認しましょう。
また、相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのかを整理する必要があります。
3．借地権・底地
土地を借りて建物を所有している「借地権」や、他人に土地を貸している「底地」も権利関係が複雑になりやすい不動産です。
土地と建物の所有者が異なるため、契約内容や地主・借地人との関係によって売却方法が変わります。
借地権を売却する際に地主の承諾が必要となる場合もあるため、契約書の内容を確認することが重要です。
4．未登記建物がある
土地上の建物が登記されていないケースです。
未登記建物があるからといって、必ず売却できないわけではありません。
ただし、所有者の確認や買主の住宅ローン、契約・引渡しなどに影響する可能性があります。
売却前に建物の状態や所有関係を確認し、必要に応じて土地家屋調査士や司法書士へ相談します。
5．抵当権が付いている
住宅ローンなどの担保として抵当権が設定されているケースです。
抵当権が付いていること自体は珍しくありません。
通常は、売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡します。
問題になるのは、売却価格より住宅ローン残高が多い場合などです。
6．差押え・仮差押えがある
税金や借入金の滞納などにより、不動産に差押えや仮差押えが付いているケースです。
この場合は、通常の売却よりも債権者などとの調整が必要になる可能性があります。
「差押えがあるから絶対に売れない」とは限りませんが、自己判断で売却を進めず、早めに専門家へ相談することが重要です。
7．地役権・通行権などが設定されている
他人の土地を通行する権利や、配管などを通すための権利が設定されているケースです。
こうした権利がある場合は、買主が取得後にどのような制約を受けるのか確認する必要があります。
登記事項証明書だけでなく、契約書や現地の利用状況も確認しましょう。
8．所有者や共有者と連絡が取れない
共有者が行方不明、相続人が多数いて一部と連絡が取れないなどのケースです。
関係者と連絡が取れないと、共有不動産全体の売却や相続手続きが進まない場合があります。
こうしたケースでは、不在者財産管理制度など法的な手続きが関係することもあるため、弁護士や司法書士などへの相談を検討します。
権利関係が複雑だと不動産が売りにくい理由
関係者との調整が必要になる
権利関係が複雑な不動産では、所有者だけで売却を決められないケースがあります。
共有者、相続人、地主、借地人、金融機関、債権者など、関係者との調整が必要になるほど売却までの手続きは増えます。
買主がリスクを判断しにくい
一般の買主にとっては、
「購入後に共有者ともめないか」
「借地契約に問題はないか」
「抵当権を確実に抹消できるか」
といった不安があります。
権利関係が分かりにくいほど、買主が慎重になり、仲介では売却期間が長くなる可能性があります。
金融機関の融資に影響する場合がある
未登記建物や権利関係の問題によっては、金融機関が担保評価をしにくく、買主の住宅ローンに影響する場合があります。
そのため、一般の個人買主だけではなく、現金で買い取る不動産会社なども含めて売却方法を検討することが大切です。
まず「誰が・何を売れるのか」を整理する
権利関係が複雑な不動産では、最初にすべての問題を解決しようとするのではなく、次の3つを整理しましょう。
1．誰が所有者なのか
登記事項証明書で、土地と建物それぞれの所有者を確認します。
相続が発生している場合は、現在の登記名義人だけでなく、誰が相続人なのかも確認します。
2．何を売却したいのか
売却対象が、
- 不動産全体
- 自分の共有持分
- 借地権
- 底地
- 土地だけ
- 建物だけ
なのかによって、必要な手続きは大きく異なります。
3．誰の同意・協力が必要なのか
共有者、相続人、地主、借地人、金融機関など、売却に関係する人を整理します。
「誰が・何を・誰と調整して売るのか」が分かれば、次に必要な手続きも見えてきます。
ここまで整理した段階で、不動産会社へ査定・相談すると、権利をどこまで整理すべきか、現状のまま売却を検討できるか判断しやすくなります。
ケース別｜複雑な権利関係を整理する方法
権利関係が複雑な不動産は、問題の種類によって必要な対応が異なります。
すべてを同じ方法で解決しようとせず、現在抱えている問題に合わせて整理することが大切です。
共有名義なら売却範囲を決める
共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の合意が必要です。
全員が売却に賛成しているなら、売却条件や代金の分配方法などを確認して進めます。
一方、他の共有者が売却に反対している場合でも、自分の共有持分のみを売却できる可能性があります。
「共有者が反対しているから売れない」と決めつけず、不動産全体を売るのか、自分の持分だけを売るのかを分けて考えましょう。
相続未了なら相続人と名義を確認する
亡くなった人の名義になっている不動産では、まず相続人を確認し、誰が不動産を取得するのか整理します。
売却するために相続登記が必要になる場合は、司法書士などへ相談して手続きを進めます。
相続から長期間経過すると、さらに次の相続が発生して関係者が増えることもあるため、早めに確認することが重要です。
借地権・底地なら契約内容を確認する
借地権や底地では、土地賃貸借契約書などを確認し、
- 契約期間
- 地代
- 更新条件
- 譲渡に関する条件
- 地主・借地人との関係
などを整理します。
借地権の譲渡では地主の承諾が必要となるケースがあるため、自己判断で進めず、不動産会社や必要に応じて弁護士などへ相談しましょう。
抵当権・差押えは売却条件を確認する
抵当権が付いている場合は、住宅ローンなどの残高を確認し、売却時に抹消できるかを確認します。
差押えなどがある場合は、債権者等との調整が必要になることがあります。
権利の種類によって対応が大きく異なるため、登記事項証明書に知らない権利が記載されている場合は、専門家へ確認しましょう。
権利関係が複雑な不動産を売る3つの方法
1．権利関係を整理して仲介で売却する
時間をかけて権利関係を整理できる場合は、問題を解消してから一般の買主へ仲介で売却する方法があります。
権利関係が明確になれば、買主も検討しやすくなり、現状のまま売る場合より高く売却できる可能性があります。
一方、登記や関係者との調整に費用・時間がかかる場合があります。
2．自分が所有する権利だけを売却する
共有不動産では、不動産全体ではなく、自分の共有持分だけを売却できる場合があります。
同様に、借地権や底地なども、それぞれの権利を売却する方法があります。
ただし、一般の個人買主には売りにくいこともあるため、特殊な権利関係を扱う不動産会社への相談が選択肢になります。
3．現状のまま専門の不動産会社へ買取を相談する
権利関係を自分で整理するのが難しい場合は、複雑な不動産を扱う買取会社へ相談する方法があります。
共有持分や借地権・底地など、一般の仲介では売却しにくい不動産でも、権利の内容や物件の条件によっては現状を踏まえて買取を検討してもらえる場合があります。
ただし、すべての権利問題を現状のまま買い取れるとは限りません。
査定時に、どこまで売主側で整理する必要があるのか、買取後にどこまで対応してもらえるのかを確認しましょう。
権利関係は全部整理してから売る必要がある？
権利関係が複雑な不動産であっても、必ずしもすべての権利問題を完全に解決・整理してから売却しなければならないわけではありません。
「必須の整理」と「売りやすくするための整理」を分離する
重要なのは、売却に必要な問題の優先度を見極め、以下の2つに分けて考えることです。
例：売主（所有権者）が誰なのか確定していない場合の相続登記など。これが未完了だと契約手続き自体が進みません。
例：共有持分のみの売却や、借地権・底地の売却。権利関係を残したままの状態で現状売却できるケースもあります。
費用をかける前に「2つの売却手法」の手取り額を比較する
多額の費用や時間をかけて全権を整理する前に、まずは以下の2パターンを不動産会社へ相談・試算することが重要です。
⚖️ 比較・検討すべき2つの売却シミュレーション
整理費用ゼロ・短期売却（買い取り等）の条件
弁護士費用等の持ち出しと整理後の価格
💡 最終的な「手取り額・費用・時間」のバランスで判断を
自己判断で事前に多額の整理費用をかけてしまう前に、プロに両パターンの査定を依頼しましょう。
「かかった費用や時間に見合う手取りが得られるか」を比較・検証することが、失敗しない権利複雑物件売却のポイントです。
権利関係が複雑な不動産は誰に相談する？
登記に関することは司法書士・土地家屋調査士
相続登記や抵当権抹消など登記手続きについては司法書士、建物の表題登記など表示に関する登記については土地家屋調査士が専門となります。
権利関係の紛争は弁護士
共有者との争い、地主・借地人との紛争など、法的なトラブルに発展している場合は弁護士へ相談します。
税金は税理士
相続税や譲渡所得税など、売却・相続に伴う税務については税理士が専門です。
売却方法は不動産会社
「問題を解決すること」ではなく「不動産を売ること」が目的なら、権利関係が複雑な物件を扱った経験のある不動産会社へ早めに相談するのも方法です。
必要な専門家を判断しながら、仲介・買取などの売却方法を検討できます。
権利関係が複雑な不動産を売却する流れ
権利関係が複雑な不動産を売却する基本的な流れ
権利関係が入り組んだ物件を安全かつスムーズに売却するには、手順を踏んで段階的に状況を整理していくことが重要です。
自分だけで抱え込まず資料が揃った段階で相談するのがポイント
💡 最初からすべてを一人で解き明かす必要はありません
複雑な権利関係を最初から自分だけで完全に整理しようとすると、時間も手間もかかり途中で行き詰まってしまいがちです。
登記事項証明書や契約書など「現状が分かる手元の資料が集まった段階」で早めにプロへ相談することが、無駄な費用や期間をかけずに進める最大のポイントです。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
権利関係が複雑な不動産では、最初からすべてを解決しようとする必要はありません。
まず、「誰が所有しているのか」「どの権利を売りたいのか」「誰との調整が必要なのか」を整理することが大切です。
そのうえで、売却前に整理が必要な問題と、現状のまま売却を検討できる問題を分けて考えます。
さくら都市デザインでは、共有持分、借地権・底地、相続など権利関係に問題がある不動産についても、司法書士・弁護士・税理士など必要な専門家と連携しながら売却方法をご提案しています。
権利関係が複雑な不動産に関するよくある質問
Q1．権利関係が複雑な不動産でも売れますか？
状況によって売却できます。まず所有者と権利内容を確認しましょう。
Q2．共有者が反対していても売れますか？
不動産全体の売却は難しくても、自分の共有持分のみを売却できる場合があります。
Q3．相続登記が終わっていなくても売れますか？
売却前に相続登記などの名義整理が必要になるため、早めに確認しましょう。
Q4．未登記建物があっても売却できますか？
売却できる場合がありますが、取引や融資に影響する可能性があるため確認が必要です。
Q5．借地権だけでも売れますか？
売却できる場合があります。地主の承諾が必要となるケースもあるため、契約内容を確認しましょう。
Q6．抵当権が付いていても売れますか？
売却できますが、通常は引渡しまでに抵当権を抹消できるよう調整します。
Q7．差押えがある不動産でも売れますか？
売却できる可能性はありますが、債権者等との調整が必要になる場合があります。
Q8．権利関係は全部整理してから査定すべきですか？
いいえ。現状の資料を整理した段階で査定を受け、必要な対応を確認する方法があります。
Q9．現状のまま買取してもらえますか？
権利内容や物件の条件によっては、現状を踏まえて買取を相談できる場合があります。
Q10．まず何を確認すればいいですか？
登記事項証明書などで土地・建物の所有者と設定されている権利を確認することから始めましょう。
まとめ｜複雑な権利関係は「誰が・何を売るか」から整理する
権利関係が複雑な不動産でも、状況を整理すれば売却できる可能性があります。
共有名義、相続登記未了、借地権・底地、未登記建物、抵当権、差押えなど、問題によって必要な対応は異なります。
重要なのは、最初からすべてを解決することではなく、「誰が所有者なのか」「何を売却するのか」「誰との調整が必要なのか」を把握することです。
そのうえで、権利を整理して仲介で売る方法、自分が所有する権利だけを売る方法、現状のまま専門会社へ買取を相談する方法などを比較します。
権利関係が複雑な不動産の売却はさくら都市デザインへ
権利関係が複雑な不動産の売却・ご相談なら さくら都市デザインへ
さくら都市デザインでは、権利関係が複雑な不動産についてもご相談いただけます。共有持分・未登記・相続トラブル・借地権や底地などの問題を抱えている場合も、自己判断で難しい手続きを進めてしまう前に、まずは現在の状態でどのような売却方法や解決策があるのかお気軽にご確認ください。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
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