未登記建物がある不動産は買取できる？売却前の確認点

2026年6月16日

【まずは結論】

未登記建物がある不動産でも買取は可能です。建物の登記（表題登記）をしてから売る方法と現況のまま訳あり物件に強い不動産会社に買い取ってもらう方法があり、状況に応じて選べます。未登記建物とは建物の存在や所有者を示す「表題登記」がされていない建物のことです。所有者を公的に証明できないため、そのままでは売りにくく、住宅ローンも組みにくくなります。建物の表題登記は本来、完成から1か月以内に行う義務があり、未登記のままだと過料の対象になることもあります。まずは登記の有無を確認し、訳あり物件に強い不動産会社へ相談することが大切です。

相続した古い家などで建物が登記されていない（未登記）ことは意外とよくあります。未登記建物があっても登記をするか、現況のまま買い取ってもらえば、売却は可能です。まずは未登記建物とは何か、どう売ればよいのかを知っておきましょう。

この記事では未登記建物がある不動産が買取できるのか、売りにくい理由、売却方法、売却前の確認点を一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、登記は司法書士・土地家屋調査士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

未登記建物とは

用語	内容
表題登記	建物の所在・構造・所有者を示す登記
未登記建物	表題登記がされていない建物
登記の義務	完成から1か月以内（不動産登記法）
過料	未登記のままだと10万円以下の対象

未登記建物とは（表題登記）

未登記建物を理解するにはまず、建物の登記について知る必要があります。建物を新しく、建てたときにはその建物の所在、構造、床面積、所有者などを法務局に登録する「表題登記（ひょうだいとうき）」を行う必要があります。これがされていない建物が「未登記建物」です。未登記建物は登記簿が存在しないため、その建物が誰のものか、公的に証明することができません。👉 計算例：固定資産税は役所の家屋課税台帳をもとに課税されるため、未登記でも税金はかかっていることが多く、「税金は払っているのに登記はない」という状態になりがちです。表題登記がない建物です。所在や所有者を登録する登記です。未登記だと、公的に証明できません。税金はかかっていることが多いです。

未登記になる理由

建物が未登記になる理由はいくつか、あります。一つは古い建物で建てた、当時に登記をしなかったケースです。特に昔の住宅ローンを使わずに自己資金で建てた、建物などは登記されていないことがあります。二つ目は増築した、部分を登記していないケースです。三つ目は相続などで代々、受け継がれてきたが登記がされないままになっているケースです。住宅ローンを使う場合は金融機関が登記を求めるため、登記されますが、そうでない場合に未登記が起こりやすいです。古い建物に多いです。増築部分が未登記のことも。相続で受け継がれたことも。ローンを使わないと、起こりやすいです。

未登記のままのリスク

建物を未登記のままにしておくことにはリスクがあります。一つは過料のリスクです。不動産登記法では建物の表題登記は完成から、1か月以内に行う、義務があり、これを怠ると、10万円以下の過料の対象になることがあります。二つ目は所有者を公的に証明できないため、売却や担保設定が難しくなることです。三つ目は相続のとき、誰のものか、はっきりせず、トラブルになりやすいことです。こうしたリスクを避けるためにも登記の確認が大切です。過料のリスクがあります。1か月以内の登記義務があります。所有を証明できません。相続トラブルにもなりやすいです。

未登記建物がある不動産が売りにくい理由

理由	内容
所有を証明できない	登記簿がなく公的に示せない
ローンが組みにくい	担保設定ができず融資が出ない
買主が敬遠	登記の手間やリスクを嫌う

所有者が公的に証明できない

未登記建物がある不動産が売りにくい理由の一つは所有者を公的に証明できないことです。通常、建物の所有者は登記簿（登記事項証明書）で確認できますが、未登記建物には登記簿がないため、誰のものか、公的に示すことができません。買主にとっては「本当に売主のものなのか」「あとで別の所有者が出てこないか」という、不安があります。所有がはっきりしない建物は安心して買えないため、売りにくくなります。これが根本的な理由です。所有を公的に証明できません。登記簿がありません。買主には不安があります。安心して買えません。

住宅ローンが組みにくい

未登記建物がある不動産が売りにくい理由として、住宅ローンが組みにくいこともあります。金融機関が住宅ローンを貸すときにはその不動産に抵当権を設定します。しかし、未登記建物には登記簿がないため、抵当権を設定することができません。抵当権を設定できないと、金融機関は融資をしないため、買主が住宅ローンを使えなくなります。買主がローンを使えないと、現金で買える人に限られ、買い手が減ってしまいます。これも売りにくくなる理由です。抵当権が設定できません。登記簿がないためです。ローンが組めません。買い手が減ってしまいます。

買主が敬遠する

未登記建物がある不動産が売りにくい理由として、買主が敬遠することもあります。未登記建物を買うと、買主は自分で表題登記をする、手間や費用がかかります。また、「本当に問題ない、建物なのか」「登記してみたら、別の問題が出てこないか」といった、不安もあります。こうした、手間やリスクを嫌って一般の買主は未登記建物のある不動産を避けがちです。そのため、一般の仲介では売却までに時間がかかり、専門の会社への相談が近道になります。登記の手間がかかります。リスクへの不安もあります。買主は避けがちです。専門会社への相談が近道です。

未登記建物がある不動産を買取・売却する方法

方法	特徴
表題登記をして売る	登記してから通常どおり売却
現況のまま買取	未登記のまま確実に現金化
専門業者に相談	状況に応じた最適な方法を提案

表題登記をしてから売る

未登記建物がある不動産を売却する方法の一つは表題登記をしてから、売ることです。土地家屋調査士に依頼して、建物の表題登記を行えば、所有者が公的に証明でき、買主も住宅ローンを使えるようになるため、通常の不動産と同じように売りやすく、なります。👉 計算例：表題登記にかかる費用は土地家屋調査士の報酬などを含め、一般的に8万円〜15万円程度が目安です（建物の規模で変わります）。所有を示す資料（建築確認や固定資産税の書類など）が必要になります。時間に余裕があり、できるだけ、高く、売りたい場合に向いた方法です。表題登記をして売れます。所有を公的に証明できます。ローンも使えるようになります。余裕がある場合に向きます。

現況のまま買取で売る

未登記建物がある不動産を売却する方法として現況のまま、買取で売る方法もあります。表題登記には費用も手間もかかり、所有を示す資料が揃わないといった理由で登記が難しいこともあります。そうした場合は訳あり物件に強い、不動産会社に現況のまま（未登記のまま）、買い取ってもらうことができます。こうした会社は買い取った後、自社で表題登記を進める、ノウハウを持っているため、未登記のままでも買い取れます。「登記が難しい」「早く、手放したい」という場合に向いた方法です。現況のまま、買取できます。登記が不要です。会社が登記を進めます。早く手放したい場合に向きます。

訳あり物件に強い業者に相談する

未登記建物がある不動産を売却する方法として、訳あり物件に強い業者に相談することが大切です。表題登記をしてから売るのがよいか、現況のまま、買い取ってもらうのがよいかは所有を示す資料の有無や急ぎ具合などによって変わります。訳あり物件に強い、不動産会社なら、それぞれのメリット・デメリットをふまえてその不動産に合った、最適な売り方を提案してくれます。当社のような会社では土地家屋調査士などと連携して登記から、買取まで一括で相談できることもあります。まずは専門の会社に相談してみることをおすすめします。専門業者に相談しましょう。状況で最適な方法が変わります。最適な売り方を提案します。登記から買取まで相談できます。

売却前の確認点と注意点

確認項目	内容
登記の有無	建物が登記されているか確認
所有を示す資料	建築確認・固定資産税の書類など
査定・専門家相談	価格と登記方針を確認する

登記の有無を確認する

売却前の確認点の一つは登記の有無を確認することです。まずはその建物が登記されているのか、未登記なのかを確認します。法務局で登記事項証明書を取得しようとして「登記がない」と言われれば、未登記です。土地は登記されていても建物だけが未登記というケースもよく、あります。また、母屋は登記されているが増築部分や物置・車庫などが未登記ということもあります。まずは何が登記されていて、何が未登記なのかをはっきりさせましょう。まず、登記の有無を確認します。法務局で確認できます。建物だけ未登記も多いです。増築や物置が未登記のことも。

建物の所有を示す資料を集める

売却前の確認点として、建物の所有を示す資料を集めることも大切です。未登記建物の表題登記をするにはその建物が誰のものかを示す、資料が必要になります。具体的には建築確認の書類、工事の請負契約書や領収書、固定資産税の課税明細書（納税通知書）などです。これらがあれば、表題登記がスムーズに進みます。資料が見当たらない場合もありますが、その場合の対応も訳あり物件に強い、不動産会社に相談できます。所有を示す、資料を集めます。建築確認や契約書、税の書類などです。あれば、登記がスムーズです。なくても相談できます。

査定を受けて専門家に相談する

売却前の確認点として査定を受けて、専門家に相談することも大切です。未登記建物がある不動産がいくらで売れるのか、登記をしてから、売るのか、現況のまま、買い取ってもらうのかは訳あり物件に強い、不動産会社に査定を依頼して相談すると、はっきりします。👉 計算例：仲介相場1,500万円の物件なら、買取価格は6〜8割の900〜1,200万円程度が目安で登記の手間や費用も考慮されます。査定は基本的に無料ですぐに売らなければ、ならない、わけでもありません。複数の会社で比べると、安心です。査定を受けます。登記方針も相談します。査定は無料が基本です。複数社で比べると安心です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した実家の建物が登記されていないことが分かった」「土地は登記されているのに、建物だけ未登記だった」といったご相談をよくいただきます。未登記建物は決して珍しくなく、特に古い建物や昔、住宅ローンを使わず自己資金で建てた建物、増築部分などに多く見られます。建物を新しく建てたときには本来、所在・構造・床面積・所有者などを法務局に登録する「表題登記」を完成から1か月以内に行う義務があり、未登記のままだと10万円以下の過料の対象になることもあります。また、固定資産税は役所の家屋課税台帳をもとに課税されるため、「税金は払っているのに登記はない」という状態になりがちで相続のときに未登記が発覚するケースもよくあります。未登記建物は所有者を公的に証明できず、抵当権も設定できないため住宅ローンが組みにくく、一般の市場では売りにくいのが実情です。

売り方は大きく二つあります。一つは土地家屋調査士に依頼して建物の表題登記を行い、所有を公的に証明できる状態にしてから売る方法です。表題登記の費用は一般的に8万円〜15万円程度が目安で建築確認の書類や工事の契約書、固定資産税の課税明細などの資料があるとスムーズです。登記をすれば、買主も住宅ローンを使えるようになり、通常どおり売りやすくなります。もう一つは表題登記をせず、現況のまま、私たちのような訳あり物件に強い不動産会社に買い取ってもらう方法です。「所有を示す資料が揃わない」「登記の手間や費用をかけられない」「早く手放したい」という場合はこちらが向いています。私たちは買い取った後に自社で表題登記を進めるノウハウと土地家屋調査士との連携を持っているため、未登記のままでも買い取れます。売却前には何が登記されていて何が未登記なのか、所有を示す資料があるかを確認しておくと、スムーズに進められます。査定は無料です。なお、登記は司法書士・土地家屋調査士、税金は税理士の分野ですので、これらは連携してご案内します。

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よくある質問

未登記建物がある不動産でも買取できる？

訳あり物件に強い会社なら現況のまま買取できます。

未登記建物とは？

表題登記がされていない建物のことです。

なぜ未登記になる？

古い建物やローンを使わず建てた建物に多いです。

未登記のままのリスクは？

過料の対象や所有を証明できないリスクがあります。

なぜ売りにくいの？

所有を証明できずローンも組みにくいためです。

表題登記の費用は？

一般に8万円〜15万円程度が目安です。

登記せずに売れる？

訳あり物件に強い会社なら現況のまま買取できます。

登記に必要な資料は？

建築確認・工事契約書・固定資産税の書類などです。

資料がなくても売れる？

専門会社に相談すれば対応してもらえます。

まず何をすればいい？

登記の有無の確認と専門会社への査定相談です。

まとめ

未登記建物がある不動産でも買取は可能です。未登記建物とは建物の所在・構造・所有者などを法務局に登録する「表題登記」がされていない建物のことです。古い建物や住宅ローンを使わず自己資金で建てた建物、増築部分などに多く見られます。建物の表題登記は本来、完成から1か月以内に行う義務があり、未登記のままだと10万円以下の過料の対象になることもあります。未登記建物は所有者を公的に証明できず、抵当権も設定できないため住宅ローンが組みにくく、一般の買主にも敬遠されやすいため、売りにくいのが実情です。まずは何が登記されていて何が未登記なのか、登記の有無を確認することが売却の第一歩です。

売り方は大きく二つあり、一つは土地家屋調査士に依頼して表題登記をしてから売る方法、もう一つは現況のまま訳あり物件に強い不動産会社に買い取ってもらう方法です。表題登記の費用は8万円〜15万円程度が目安で建築確認や工事契約書、固定資産税の書類などの資料があるとスムーズです。登記をすれば買主も住宅ローンを使えるようになり売りやすくなりますが、資料が揃わない、手間や費用をかけられない、早く手放したいという場合は現況のままの買取が向いています。訳あり物件に強い不動産会社は買い取った後に自社で表題登記を進めるノウハウを持っているため、未登記のままでも買い取れます。売却前には登記の有無、所有を示す資料、査定額を確認しておくとスムーズです。未登記建物でお悩みの方はまず登記の有無の確認からでも訳あり物件に強い不動産会社へお早めにご相談ください。査定は無料です。なお、登記は司法書士・土地家屋調査士、税金は税理士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。