【結論】
・建ぺい率や容積率をオーバーしている再建築不可物件でも、売却や買取は可能です。
・違反状態や既存不適格の内容によって査定額に影響することがあります。
・無理に減築やリフォームをしなくても、現状のまま売却できるケースがあります。
・まずは法的な状況を確認し、現状のまま査定を受けることが大切です。
「増築したら建ぺい率オーバーになっていた」「再建築不可なのにさらに違反建築と言われた」「こんな家でも売れる？」と悩んでいませんか。
建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件では、
・法的な制限
・建物の状態
・売却方法
などが重要になります。
まずは、建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件の売却方法について確認していきましょう。
建ぺい率・容積率オーバーとは？
建ぺい率とは、
敷地面積に対する建物面積の割合です。
容積率とは、
敷地面積に対する延床面積の割合をいいます。
例えば、
・増築を繰り返した
・車庫や倉庫を追加した
・昔の基準で建てられた
などの理由によって、
現在の基準を超えていることがあります。
建ぺい率・容積率オーバーでも売却できる？
はい。
売却や買取できるケースはあります。
ただし、
・住宅ローン審査に影響する
・買主が限定される
・査定額が下がる
などの可能性があります。
特に再建築不可物件の場合、
一般の住宅より売却が難しくなることがあります。
違反建築と既存不適格建築物は違う
建ぺい率や容積率オーバーでも、
建築当時は合法で、
法改正によって現在の基準に合わなくなった場合は、
「既存不適格建築物」
として扱われることがあります。
一方、
無許可の増築などによるオーバーは、
違反建築となる場合があります。
状況によって評価は変わるため、
まずは確認が必要です。
減築してから売った方がいい？
必ずしもそうとは限りません。
減築工事には、
・工事費用
・確認申請
・時間
などが必要になります。
また、
再建築不可物件では、
費用をかけても査定額が大きく上がるとは限りません。
そのため、
まずは現状のまま査定を受けることがおすすめです。
買取という選択肢もある
再建築不可物件を扱う不動産会社であれば、
・建ぺい率や容積率オーバーでも相談しやすい
・現状のまま売却しやすい
・減築工事を急ぐ必要がない
・早期に現金化しやすい
・契約不適合責任を免除できるケースが多い
といったメリットがあります。
特に、
・相続した実家
・老朽化した住宅
・長年放置している空き家
などでは、買取が有力な選択肢になることもあります。
査定で見られるポイント
建ぺい率・容積率オーバーの内容
どの程度オーバーしているか確認されます。
既存不適格か違反建築か
法的な状況も重要です。
接道状況
建築基準法上の道路に接しているか確認されます。
建物の状態
・雨漏り
・シロアリ被害
・傾き
・老朽化
なども査定対象です。
権利関係
・共有名義
・借地権
・私道持分
なども確認されます。
建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件でよくある失敗とは？
このようなケースでは、
・先に高額な減築工事を行う
・売れないと思って放置する
・先に解体してしまう
・1社だけで判断する
・オーバーしている事実を隠して売却する
といった失敗があります。
まずは現状の価値を知ることが重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
建ぺい率や容積率を超えている再建築不可物件は、「違反建築だから売れない」と思われることがあります。
しかし、既存不適格建築物であるケースや、現状のまま対応できる不動産会社も少なくありません。
また、先に減築工事を行うよりも、まず査定を受けて必要な対応を判断した方が、余計な費用をかけずに売却を進めやすくなります。
FAQ
建ぺい率オーバーでも売れますか？
はい。売却や買取できるケースがあります。
容積率オーバーでも大丈夫ですか？
現状のまま対応できる場合があります。
減築してから売った方がいいですか？
必ずしも必要ではありません。
違反建築だと売れませんか？
売却できるケースはあります。
既存不適格建築物とは何ですか？
建築当時は適法だったものの、法改正により現在の基準に合わなくなった建物です。
解体してから売った方がいいですか？
必ずしもそうとは限りません。
1社だけで決めても大丈夫ですか？
査定額や対応方法に差が出るため、複数社の比較がおすすめです。
まず何をすればよいですか？
減築や解体を急がず、現状のまま複数社へ査定を依頼することをおすすめします。
まとめ
建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件でも、
・仲介で売却する
・不動産会社へ買取を依頼する
といった方法で手放せる可能性があります。
特に、
・減築工事を急がない
・現状のまま査定を受ける
・複数社を比較する
ことが納得できる売却につながります。
建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「違反建築かどうか分からない」
「現状のまま売れるか知りたい」
「できるだけ早く手放したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や法的な制限も踏まえながら、最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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