【まずは結論】
借地権を第三者へ売却する際、地主の承諾が必要になるケースがあります。しかし、地主が正当な理由なく承諾を拒否している場合には、借地借家法に基づき裁判所へ「借地非訟（借地権譲渡許可の申立て）」を行える可能性があります。まずは地主との話し合いを行い、契約内容を確認したうえで適切に対応することが大切です。
「地主が承諾してくれない」
「借地権は売却できなくなる？」
「対処法を知りたい」
このような悩みをお持ちではありませんか？
借地権の売却では地主の承諾が必要になるケースがありますが、承諾が得られないからといって必ずしも売却できなくなるわけではありません。
状況によっては法的な手続きを利用できる場合もあります。
この記事では、借地権売却で地主の承諾が得られない場合の対処法や注意点について解説します。
借地権とは？
他人の土地を利用する権利
建物所有を目的として設定されます。
土地所有権とは異なる
土地は地主が所有しています。
財産として売却可能
一定の条件のもとで譲渡できます。
なぜ地主の承諾が必要になるのか
契約関係が引き継がれるため
新しい借地人との関係が生まれます。
借地契約で定められている場合が多い
契約内容の確認が必要です。
地主にも一定の権利がある
無関係ではありません。
地主承諾が必要になる主なケース
借地権を第三者へ譲渡する場合
代表的なケースです。
建物ごと売却する場合
承諾が必要なことがあります。
契約で定められている場合
契約書を確認しましょう。
地主が承諾しない理由とは？
買主に不安がある
新たな借地人への懸念です。
地主との関係が悪化している
感情的な問題もあります。
契約違反がある
地代滞納などが影響します。
条件面で折り合わない
承諾料などが原因になることもあります。
まず行うべきこと① 契約内容を確認する
借地契約書を確認する
最重要資料です。
譲渡条項を確認する
承諾要件を把握します。
特約事項を確認する
手続きに影響します。
まず行うべきこと② 地主と話し合う
拒否理由を確認する
原因を把握します。
誤解を解消する
解決につながることがあります。
冷静な対応を心掛ける
関係悪化を防げます。
まず行うべきこと③ 不動産会社へ相談する
借地権に強い会社を選ぶ
専門知識が重要です。
解決事例を確認する
参考になります。
交渉サポートを受ける
円滑に進めやすくなります。
対処法① 買主情報を丁寧に説明する
地主の不安を軽減できる
承諾につながる場合があります。
信頼性を伝える
関係構築に役立ちます。
誠実な対応が重要
交渉を進めやすくなります。
対処法② 条件面を再調整する
承諾料を協議する
解決策になる場合があります。
契約内容を見直す
双方の納得を目指します。
柔軟な対応を検討する
合意形成につながります。
対処法③ 専門家へ相談する
弁護士
法的アドバイスを受けられます。
司法書士
手続き面を確認できます。
不動産会社
実務面をサポートしてくれます。
対処法④ 借地非訟を検討する
裁判所へ申立てできる制度
借地借家法に基づく手続きです。
承諾に代わる許可を得られる可能性がある
売却の道が開けます。
専門家への相談が必要
慎重な対応が求められます。
借地非訟とは？
裁判所が判断する制度
地主承諾に代わる許可を判断します。
正当な理由がない拒否への対応策
借地人保護の制度です。
必ず認められるわけではない
個別事情によります。
借地非訟が検討されるケース
地主が合理的理由なく拒否している
代表的なケースです。
売却の必要性が高い
事情が考慮されます。
買主に問題がない
判断材料になります。
借地権売却でよくあるトラブル
地主との関係悪化
交渉が進まなくなります。
承諾料で揉める
条件面の調整が必要です。
契約内容を把握していない
手続きが長引きます。
買主が離脱する
売却機会を失います。
トラブルを防ぐ方法
契約内容を確認する
事前準備が重要です。
地主へ早めに相談する
調整時間を確保できます。
専門家を活用する
適切な対応ができます。
複数の選択肢を検討する
柔軟な対応が可能になります。
借地権査定で見られるポイント
地代
重要な評価項目です。
借地契約の内容
契約期間や条件を確認します。
建物状態
利用価値を評価します。
立地
市場価値を判断します。
地主との関係
売却しやすさに影響します。
売却前に準備したい書類
借地契約書
契約内容を確認できます。
登記事項証明書
権利関係を確認できます。
固定資産税納税通知書
参考資料になります。
地代関連資料
支払い状況を確認できます。
建物資料
査定時に役立ちます。
売却前チェックリスト
借地権売却チェックリスト
- 借地契約書を確認した
- 譲渡条件を確認した
- 地代状況を整理した
- 登記事項証明書を取得した
- 地主へ相談した
- 拒否理由を確認した
- 相場を調べた
- 複数社へ査定依頼した
- 専門家へ相談した
- 売却希望時期を整理した
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
借地権売却で地主の承諾が得られない場合でも、必ずしも売却を諦める必要はありません。
まずは地主が承諾しない理由を整理し、話し合いによる解決を目指すことが大切です。
それでも解決が難しい場合は、借地非訟などの法的手続きを含めて専門家へ相談することをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
地主が承諾しなければ売却できませんか？
状況によっては別の手段もあります。
借地非訟とは何ですか？
裁判所が譲渡許可を判断する制度です。
必ず許可されますか？
必ずではありません。
承諾料は必ず必要ですか？
ケースによって異なります。
地主との話し合いは必要ですか？
はい。まずは協議が重要です。
査定は無料ですか？
多くの不動産会社で無料です。
弁護士へ相談した方が良いですか？
状況によっては有効です。
買取でも売却できますか？
可能な場合があります。
相続した借地権でも対象ですか？
もちろん可能です。
相談は早い方が良いですか？
はい。選択肢が広がります。
まとめ
借地権売却で地主の承諾が得られない場合は、
- 契約内容を確認する
- 地主と話し合う
- 専門家へ相談する
- 借地非訟を検討する
という対応が考えられます。
特に、地主が合理的な理由なく承諾を拒否している場合には、裁判所の許可制度を利用できる可能性があります。
借地権売却をスムーズに進めるためにも、早めに専門家へ相談しながら適切な対応を検討しましょう。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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TEL：03-6452-4090
宅建免許番号：東京都知事免許（1）第110585号
受付時間：10:00～19:00
定休日：土日祝日
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