【結論】
・再建築不可物件かどうかは、道路の種類や接道状況、用途地域などを確認することで判断できます。
・建築基準法上の道路に2m以上接していない場合、再建築不可になるケースがあります。
・市役所や法務局で必要な情報を調べることが可能です。
・正確な判断が難しい場合は、不動産会社や専門家へ相談することが大切です。
「自宅が再建築不可かもしれない」「相続した実家が建て替えできるか知りたい」「どこで調べればいい？」と悩んでいませんか。
再建築不可物件を調べる際には、
・道路の種類
・接道状況
・用途地域
などが重要になります。
まずは、確認方法について見ていきましょう。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、
現在建物が建っていても、
建て替えができない土地や建物のことです。
主な原因は、
建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。
建築基準法上の道路を確認する
最初に確認したいのが、
接している道路の種類です。
建築基準法上の道路には、
・42条1項道路
・42条2項道路
・位置指定道路
などがあります。
一方、
通路や私道の中には、
建築基準法上の道路として認められていないものもあります。
道路の種類は、
市区町村の建築指導課などで確認できます。
接道状況を確認する
建築基準法では、
原則として敷地が道路に2m以上接している必要があります。
次のようなケースでは、
再建築不可になることがあります。
・接道幅が2m未満
・袋地になっている
・旗竿地の通路部分が狭い
・道路に接していない
固定資産税納税通知書や住宅地図だけでは判断できないため、
現地や公図も確認することが重要です。
用途地域を確認する
都市計画課などでは、
次のような内容を確認できます。
・用途地域
・建ぺい率
・容積率
・防火地域
・高度地区
用途地域だけで再建築不可になるわけではありませんが、
建築制限や活用方法を知る上で重要な情報です。
法務局で確認できる資料
法務局では、
次のような資料を取得できます。
・登記簿謄本
・公図
・地積測量図
これらの資料から、
土地の形状や境界を確認できます。
市役所で確認できること
建築指導課や都市計画課では、
・建築基準法上の道路
・接道状況
・セットバックの有無
・用途地域
などを確認できます。
住所だけでなく、
地番を調べておくとスムーズです。
現地確認も重要
古い住宅地では、
資料と現況が異なることもあります。
例えば、
・道路が私道になっている
・通路部分が狭くなっている
・塀や樹木で境界が分かりにくい
などのケースもあります。
そのため、
資料だけで判断しないことが重要です。
再建築可能になるケースもある
再建築不可物件でも、
次のような方法で改善できる場合があります。
・隣地を取得する
・接道部分を広げる
・セットバックを行う
・位置指定道路の申請を行う
ただし、
すべての物件で可能とは限りません。
よくある失敗とは？
このようなケースでは、
・固定資産税評価額だけで判断する
・不動産会社の説明だけを信じる
・道路の種類を確認しない
・用途地域を調べない
・解体してから問題に気付く
といった問題が起こることがあります。
まずは、
「なぜ再建築できないのか」
を確認することが重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
再建築不可かどうかは、見た目だけでは判断できないケースも少なくありません。
道路の種類や接道状況、用途地域などを総合的に確認する必要があります。
特に相続した古い家では、所有者自身も再建築不可であることを知らないケースがありますので、売却や解体を検討する前に現状を調査することをおすすめします。
FAQ
再建築不可物件かどうかはどこで調べられますか？
市役所の建築指導課や都市計画課、法務局などで確認できます。
接道義務とは何ですか？
敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があるというルールです。
私道でも再建築できますか？
建築基準法上の道路として認められていれば可能なケースがあります。
用途地域だけで再建築不可になりますか？
いいえ。主な原因は接道義務です。
地番が分からなくても調査できますか？
住所から調べられることもありますが、地番があるとスムーズです。
再建築不可でも改善できることはありますか？
接道条件を改善できれば再建築可能になるケースもあります。
解体前に調査した方がいいですか？
はい。解体後に再建築できないことが判明すると大きなリスクになります。
まず何をすればよいですか？
建築指導課で道路の種類と接道状況を確認し、現状のまま査定や相談を行うことをおすすめします。
まとめ
再建築不可物件かどうかを調べるには、
・建築基準法上の道路
・接道状況
・用途地域
・セットバック
などを確認することが重要です。
見た目だけでは判断できないケースも多いため、
役所や法務局で調査し、
必要に応じて専門家へ相談することが後悔しない第一歩になります。
再建築不可物件の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「実家が再建築不可か知りたい」
「建て替えできるか確認したい」
「現状のまま売れるか相談したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や法令上の制限も踏まえながら、最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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