【結論】
・再建築不可物件を売却する前には、役所で建築や道路、権利関係に関する情報を確認しておくことが重要です。
・再建築不可になった理由や接道状況によって、査定額や売却方法が変わることがあります。
・役所で取得できる資料は、売却時のトラブル防止にも役立ちます。
・まずは現状を把握し、必要な情報を整理しておくことが大切です。
「何を調べればいい？」「市役所で何を確認するの？」「再建築可能になる可能性はある？」と悩んでいませんか。
再建築不可物件の売却では、
・接道状況
・法令上の制限
・境界や権利関係
などが重要になります。
まずは、役所で確認したいポイントについて見ていきましょう。
建築基準法上の道路
最初に確認したいのが、
物件が接している道路の種類です。
役所の建築指導課などで、
・42条1項道路
・42条2項道路
・位置指定道路
などを確認できます。
道路の種類によって、
再建築不可になった理由や将来的な可能性が変わることがあります。
接道状況
敷地が道路にどのくらい接しているかも重要です。
次のような点を確認しましょう。
・接道幅は2m以上あるか
・通路部分は私道か公道か
・セットバックが必要か
接道条件によって、
査定額や活用方法が変わることがあります。
用途地域と建築制限
都市計画課などでは、
次のような内容を確認できます。
・用途地域
・建ぺい率
・容積率
・防火地域
・高度地区
建築制限の内容によって、
物件の価値や活用方法が変わることがあります。
道路後退（セットバック）の有無
42条2項道路に接している場合、
セットバックが必要になるケースがあります。
道路後退が必要かどうかを確認することで、
土地の有効面積などを把握できます。
下水道や給排水の状況
上下水道課などで、
・上下水道の引き込み状況
・私設管の有無
・配管経路
などを確認できます。
私道の場合、
掘削承諾の問題が関係することもあります。
ハザードマップや災害リスク
役所や自治体のホームページでは、
・洪水
・土砂災害
・津波
などのハザード情報を確認できます。
災害リスクは、
買主の判断材料になることがあります。
境界や地積測量図
法務局で取得することが多いですが、
役所に関連資料が残っているケースもあります。
次のような資料を確認しましょう。
・公図
・地積測量図
・道路台帳
境界問題や越境問題の確認に役立ちます。
再建築可能になる可能性も確認する
再建築不可物件の中には、
隣地取得や接道改善などによって、
再建築可能になるケースもあります。
そのため、
「再建築不可だから終わり」
と決めつけず、
役所で状況を確認することが大切です。
役所へ行く前に準備したいもの
次のような情報があると調査しやすくなります。
・住所
・地番
・固定資産税納税通知書
・登記簿謄本
・住宅地図
地番が分かると、
スムーズに調査できます。
よくある失敗とは？
このようなケースでは、
・再建築不可の理由を確認しない
・先に解体する
・接道状況を調べない
・境界問題を把握しない
・1社だけで判断する
といった問題が起こることがあります。
まずは現状を把握することが重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
再建築不可物件は、役所で調査できる情報によって売却方法や査定額が変わることがあります。
特に道路の種類や接道状況、建築制限などは重要なポイントです。
高額な解体や測量を行う前に、まずは役所で現状を確認し、専門家と相談しながら進めることをおすすめします。
FAQ
再建築不可物件は役所で何を調べればいいですか？
道路の種類や接道状況、用途地域などを確認することが重要です。
建築指導課では何が分かりますか？
建築基準法上の道路やセットバックの有無などを確認できます。
用途地域も確認した方がいいですか？
はい。建築制限や活用方法に影響します。
ハザードマップも確認すべきですか？
災害リスクを把握するためにおすすめです。
地番が分からなくても調査できますか？
住所から調べられることもありますが、地番があるとスムーズです。
再建築可能になるケースはありますか？
接道改善などによって可能になるケースもあります。
役所へ行く前に準備するものはありますか？
固定資産税納税通知書や登記簿謄本などが役立ちます。
まず何をすればよいですか？
建築指導課や都市計画課で道路や建築制限を確認し、現状のまま査定を受けることをおすすめします。
まとめ
再建築不可物件の売却前には、
・建築基準法上の道路
・接道状況
・用途地域
・セットバック
・上下水道
などを役所で確認することが重要です。
事前に現状を把握しておくことで、
無駄な費用や売却後のトラブルを防ぎやすくなります。
再建築不可物件の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「何を調べればいいか分からない」
「現状のまま売れるか知りたい」
「再建築可能になるか確認したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や法令上の制限も踏まえながら、最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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