📝 この記事の結論
土地の境界トラブルは、まず「何が問題になっているのか」を確認し、そのうえで解決するか、現状のまま売却を検討するか判断することが重要です。
① 境界標がない、隣地と境界の認識が違う、建物や塀が越境しているなどが代表的な境界トラブルです。
② 境界の確認には、境界標・公図・地積測量図・過去の測量図などを確認し、必要に応じて土地家屋調査士へ相談します。
③ 境界を確定できない土地でも、状況によっては現状のまま売却・買取を相談できる場合があります。
「隣の土地との境界がどこか分からない」「境界杭が見つからない」「塀や建物が越境しているけれど、このまま土地を売れる？」と悩んでいませんか？
土地の境界トラブルは、境界標の紛失や隣地所有者との認識の違い、建物・塀・樹木の越境など、さまざまな原因で起こります。
境界トラブルがある土地でも売却できる可能性はありますが、必ずしも売却前にすべての問題を解決しなければならないとは限りません。
まずは境界の状況を整理し、必要に応じて土地家屋調査士や弁護士、不動産会社などへ相談することが大切です。
この記事では、土地で起こりやすい境界トラブルの事例、境界を確認する方法、解決方法、境界に問題がある土地を売却する方法までわかりやすく解説します。
土地の境界トラブルとは？
土地の境界トラブルとは、自分の土地と隣地との境目について、位置が分からない、認識が一致しない、越境が発生しているなどの問題が起きている状態を指します。
普段生活しているだけでは問題にならなくても、土地の売却や建て替え、相続などをきっかけに境界の問題が明らかになることがあります。
土地の境界には「筆界」と「所有権界」がある
土地の境界トラブルや確認作業を進めるうえでは、「筆界（ひっかい）」と「所有権界（しょゆうけんかい）」という2つの異なる境界概念を正しく理解しておく必要があります。
🗺️ 「筆界」と「所有権界」の定義比較
📜 筆界（公法上の境界）
不動産登記上、一筆の土地と隣接する他の土地とを区分する公的な境界線のこと。当事者同士の合意だけで勝手に変更することはできません。
🏡 所有権界（私法上の境界）
実際の所有権（占有・利用の範囲）が及ぶ範囲を示す私生活上の境界のこと。売買や時効取得、当事者間の合意等によって変動することがあります。
通常、筆界と所有権界は一致していることが多いものの、長年の土地利用の実態や過去の当事者間での取り決め、塀の設置位置のズレなどによって一致していないケースも珍しくありません。
💡 争点の真因に応じた正しい解決アプローチが必要
単に「隣人と境界の位置で揉めている」といっても、それが「公的な位置（筆界）の争い」なのか「所有権の範囲（所有権界）の争い」なのかによって、土地家屋調査士への測量依頼や筆界特定制度の活用、あるいは法的な協議など取るべき対応策が大きく異なります。
まずは現状の公的資料と現場の状況を照らし合わせ、何が原因で不一致やトラブルが生じているのかを整理することが重要です。
塀やフェンスが境界とは限らない
現地にある塀やフェンス、ブロックなどを見て「ここが境界だろう」と判断しているケースもあります。
しかし、塀やフェンスの位置と法的な境界が必ず一致しているとは限りません。
土地を売却する際は、見た目だけで判断せず、測量図や登記資料なども確認することが重要です。
土地でよくある境界トラブル5選
1．境界標・境界杭が見つからない
土地の境界には、コンクリート杭や金属プレートなどの境界標が設置されていることがあります。
しかし、年月の経過や工事、土砂の堆積などによって、境界標がなくなったり見つからなくなったりすることがあります。
境界標がないからといって境界そのものがなくなるわけではありませんが、土地の範囲を確認するために測量などが必要になる場合があります。
2．隣人と境界線の認識が違う
自分は「塀の内側までが自分の土地」と考えていても、隣地所有者は別の位置を境界だと考えているケースがあります。
こうした認識の食い違いは、土地を売るときや建て替えをするときに表面化しやすいトラブルです。
過去の測量図や境界確認書などがある場合は、まず資料を確認しましょう。
3．建物・塀・樹木などが越境している
隣地の屋根や塀、樹木などが自分の土地に入り込んでいる、反対に自分の建物や塀が隣地へ越境しているケースもあります。
越境がある土地でも売却できる可能性はありますが、越境の内容や程度によっては買主への説明や今後の対応について確認が必要です。
自己判断で撤去するのではなく、不動産会社や専門家へ相談してから対応しましょう。
4．隣地所有者が境界確認や立会いに応じない
境界を確定するために測量を行う場合、隣地所有者との確認や立会いが必要になることがあります。
しかし、
- 隣地所有者と連絡が取れない
- 関係が悪化している
- 境界位置に納得してもらえない
などの理由で、手続きが進まないことがあります。
こうしたケースでは、通常の話し合いだけでなく、別の解決方法を検討することもあります。
5．測量図と現況が一致しない
古い土地では、手元にある測量図と現在の土地の利用状況が一致していないこともあります。
過去の測量精度や道路・造成工事などが影響している場合もあるため、「図面があるから問題ない」とは限りません。
売却前に現地と資料を照らし合わせて確認することが大切です。
土地の境界を確認する方法
境界トラブルを解決する前に、まず現在分かっている情報を整理しましょう。
1．現地の境界標を確認する
まずは土地の四隅などに、境界杭や金属プレートなどが残っていないか確認します。
ただし、境界標を見つけても、位置が動いている可能性などもあるため、それだけで境界を断定するのは避けましょう。
2．公図・地積測量図などを確認する
法務局では、公図や地積測量図など土地に関する資料を確認できます。
地積測量図が備え付けられていれば、土地の形状や境界に関する情報を確認できる場合があります。
ただし、古い土地では地積測量図がないケースもあります。
3．過去の測量図・境界確認書を探す
土地を購入した際の書類や相続資料の中に、
- 確定測量図
- 現況測量図
- 境界確認書
- 隣地との覚書
などが残っていないか確認しましょう。
過去に境界について話し合った記録がある場合は、その後の対応を考える際にも役立ちます。
4．土地家屋調査士へ相談する
資料だけでは境界を判断できない場合は、土地家屋調査士への相談を検討します。
土地家屋調査士は、土地の調査や測量、境界確認などを専門としています。
ただし、土地を売却することが目的であれば、先に不動産会社へ査定を依頼し、本当に測量や境界確定が必要なのか確認してから専門家へ依頼する方法もあります。
境界を確定するために費用と時間をかけても、それ以上に売却価格が上がるとは限らないためです。
境界トラブルを解決する方法
境界の位置について隣地所有者と意見が食い違っている場合でも、すぐに裁判になるわけではありません。
まずは資料や測量結果を確認しながら、当事者同士で話し合う方法が基本です。
1．隣地所有者と話し合う
土地家屋調査士などが調査した資料をもとに隣地所有者と境界を確認し、双方が合意できれば境界確認書などを作成します。
一方、話し合いで合意できない場合や、そもそも隣地所有者が立会いに応じない場合には、筆界特定制度やADRなど別の方法を検討することがあります。
2．筆界特定制度を利用する
隣地所有者との話し合いで筆界について合意できない場合は、法務局の「筆界特定制度」を利用する方法があります。
筆界特定制度とは、土地の所有者などからの申請に基づき、専門家の意見などを踏まえて、筆界特定登記官が土地の筆界を特定する制度です。
裁判より利用しやすい場合がありますが、所有権そのものの範囲を決める制度ではありません。
境界トラブルの内容が「筆界の位置」なのか「所有権の範囲」なのかによって適した方法が異なるため、専門家へ相談しながら判断しましょう。
3．ADRを利用する
当事者同士での話し合いが難しい場合は、裁判外紛争解決手続き（ADR）を利用できる場合があります。
土地家屋調査士や弁護士などが関与し、話し合いによる解決を目指します。
隣人との関係をできるだけ悪化させずに解決したい場合などに検討される方法です。
4．訴訟を検討する
話し合いや筆界特定制度、ADRなどでも解決できない場合は、訴訟を検討するケースもあります。
ただし、裁判には時間や費用がかかるため、土地を売却することが目的であれば、必ずしも先に訴訟で解決することが最善とは限りません。
境界トラブルを解決してから売る場合と、現状のまま売却する場合を比較して判断することが重要です。
境界トラブルがある土地でも売却できる？
境界トラブルがある土地でも、売却できる可能性があります。
ただし、境界が確定している土地と比べると、買主が慎重になりやすく、売却方法によって難易度が変わります。
仲介で売却する
不動産会社を通じて一般の買主様を探す「仲介売却」では、境界が明確に確定している物件ほどスムーズな取引が期待できます。
一方で、境界に関して不確定な要素やトラブルを抱えていると、買主様が購入後のリスクや不安を避けるために検討を見送ってしまう可能性が高くなります。
⚠️ 仲介売却で買主が敬遠しやすい4つの境界リスク
- 現地に境界標（プレートや杭）が存在しない
- 境界の位置や所有権を巡り隣人と争いがある
- 建物・屋根・フェンス・樹木などの越境がある
- 隣人の不協力等で境界確定測量の見込みが立たない
💡 過去の経緯・現状を正確に不動産会社へ伝えて対策を協議
仲介で売却を進める際は、隠さずに「境界の現在の状況」や「過去の隣人との話し合いの経緯」を不動産会社へ正確に伝えることが不可欠です。
専門家（土地家屋調査士等）を入れて境界確定測量を進めるべきか、あるいは現状の条件を明記した上で売り出すべきかなど、事前の確認と適切な方針決めを行うことが売買トラブルの防止につながります。
現状のまま買取を相談する
境界確定に多額の費用や長期間の時間をかけたくない場合は、不動産会社による「直接買取」を検討するのも非常に有効な手段です。
境界未確定や越境といった課題を抱えている土地であっても、物件の立地やトラブルの内容、買取会社の方針によっては「現状のまま（未確定のまま）」で買取を検討してもらえる場合があります。
🔍 買取会社への査定時に確認しておくべき4つのポイント
- 売却にあたって「事前に境界確定が必要か」
- 境界未確定の「現状のまま買い取れるか」
- 測量が必要な場合の「費用負担者は誰か」
- 既存の「越境問題をどう扱うか（現状引渡し等）」
💡 条件面の違いを比較し、事前に契約内容のすり合わせを
すべての不動産買取会社が境界トラブル物件に対応しているわけではなく、また測量作業の手配や費用の負担区分も会社や契約条件によって大きく異なります。
「自己負担なしで引き取ってもらえるか」「手元にいくら残るか」など、査定の早い段階で具体的な契約条件までしっかり確認して判断することが大切です。
境界は確定してから売るべき？
「境界トラブルがあるから売却できない」「先に必ず境界確定をしなければいけない」と思われがちですが、必ずしも売却前に境界を確定させることが最善とは限りません。
事前確定のメリットと調整難航時のリスク
事前に費用をかけて測量や境界確定を行うと、土地の面積や境界線が明確になり、一般的な仲介売却において買主様が安心して検討しやすくなるメリットがあります。
しかし一方で、隣地所有者との関係性や調整状況によっては、合意に至るまでに長期間（数ヶ月〜1年以上）を要したり、協議が頓挫してしまうリスクも考慮しなければなりません。
2つの金額（現状 vs 確定後）を比較して合理的な判断を
自己判断でいきなり測量費用（数十万〜百万円程度）を支出する前に、まずは以下の2つの価格を試算・比較して検討することが重要です。
⚖️ 検討時に比較すべき2つの売却試算
測量費ゼロ・即時売却（買取など）の価格
測量費用や期間をかけた後の相場価格
💡 まず査定を受けてから「手間と費用対効果」を比較
境界確定を行ったことによる売却価格の上昇幅よりも、測量費用や時間的・心理的負担の方が大きくなってしまうのであれば、現状のまま買取を検討する方が合理的なケースも多くあります。
ご自身だけで判断して先に測量費用をかけるのではなく、まずはプロの査定を受けて「どちらが最終的な手残りと時間面で有利か」を比較・判断することをおすすめします。
土地の境界トラブルは誰に相談する？
境界トラブルは、問題の内容によって相談先が異なります。
測量や境界確認は土地家屋調査士
境界標が見つからない、測量が必要、隣地との境界を確認したい場合は、土地家屋調査士が主な相談先です。
土地の調査・測量や境界確認を専門としています。
法的な争いは弁護士
隣人との関係が悪化している、所有権の範囲を争っている、損害賠償などの問題に発展している場合は、弁護士への相談を検討します。
売却したい場合は不動産会社
「境界問題を解決すること」より「土地を手放したいこと」が目的なら、最初に不動産会社へ相談する方法もあります。
境界トラブルの状態を確認したうえで、
- 境界確定が必要か
- 仲介で売れるか
- 現状買取が可能か
- どの専門家が必要か
を整理できます。
境界トラブルがある土地を売る前の3つの注意点
1．境界問題を隠さず伝える
境界未確定や越境、隣地所有者との争いなどを把握している場合は、不動産会社へ正確に伝えましょう。
問題を伝えないまま売却すると、契約内容や具体的な状況によっては、売却後に買主との紛争や損害賠償等の問題につながる可能性があります。
2．過去の資料ややり取りを整理する
測量図、境界確認書、登記資料、隣人とのやり取りなどがあれば整理しておきましょう。
問題が起きた時期や、これまでどのような話し合いをしたのかも分かる範囲でまとめておくと、査定や専門家への相談がスムーズです。
3．境界トラブルの取扱経験がある会社を選ぶ
境界に問題がある土地では、単純に査定額が高い会社を選ぶだけでは不十分です。
土地家屋調査士や弁護士との連携、境界未確定・越境物件の取扱経験、現状買取への対応なども確認しましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
境界トラブルがあるからといって、必ずしも売却前にすべて解決する必要があるとは限りません。
境界標がない、隣地との認識が違う、越境があるなど、問題の内容によって対応方法は変わります。
大切なのは、現在の状態を正確に整理したうえで、境界を確定してから売る場合と、現状のまま売却する場合を比較することです。
さくら都市デザインでは、境界に問題を抱えた土地についても、状況を確認したうえで売却方法をご提案しています。まずは現状のままご相談ください。
土地の境界トラブルに関するよくある質問
Q1．境界が分からない土地でも売却できますか？
状況によっては売却できます。まず境界資料の有無や現地の状況を確認しましょう。
Q2．境界杭がなくても売れますか？
境界杭がないだけで売却できないとは限りません。必要に応じて測量を検討します。
Q3．隣人と境界でもめていても売却できますか？
トラブルの内容によっては現状で売却・買取を相談できる場合があります。
Q4．越境している土地でも売れますか？
売却できる可能性があります。ただし、越境の内容を不動産会社へ伝え、対応方法を確認しましょう。
Q5．境界確定には土地家屋調査士が必要ですか？
測量や境界確認を行う場合は、土地家屋調査士への相談が一般的です。
Q6．筆界特定制度とは何ですか？
法務局の筆界特定登記官が、資料や専門家の意見などをもとに筆界を特定する制度です。
Q7．測量してから売った方が高くなりますか？
高く売れる可能性はありますが、測量費用や時間もかかります。現状査定と比較して判断しましょう。
Q8．境界問題を買主へ伝える必要はありますか？
把握している問題は、不動産会社へ正確に伝え、買主への説明方法を相談しましょう。
Q9．現状のまま買取してもらえますか？
物件や境界問題の内容、買取会社の条件によっては相談できる場合があります。
Q10．最初に何をすればいいですか？
手元の測量図や境界資料を確認し、売却目的であればまず不動産会社へ現状の査定を依頼することをおすすめします。
まとめ｜境界トラブルは解決前でも売却を相談できる
土地の境界トラブルには、境界標の紛失、隣人との認識の違い、越境、立会い拒否、測量図と現況の不一致などがあります。解決方法としては、隣地所有者との話し合い、筆界特定制度、ADR、訴訟などがありますが、土地を売却することが目的なら、必ずしもすべて解決してから売る必要があるとは限りません。
まずは境界の状況と手元の資料を整理し、「現状のまま売る場合」と「境界を確定してから売る場合」を比較することが大切です。さくら都市デザインでは、境界未確定や越境など、問題を抱えた土地についても売却・買取のご相談を受け付けています。測量や境界確定を進める前に、まずは現在の状態でどのような売却方法があるのかご相談ください。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
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