📝 この記事の結論
共有者の一人が認知症になっていても、それだけで共有不動産を売却できなくなるわけではありません。重要なのは、本人が不動産売却の内容や結果を理解し、自分で判断できる意思能力があるかどうかです。
① 認知症と診断されていても、本人に不動産売却について判断できる意思能力があれば、本人の意思に基づいて売却を進められる可能性があります。認知症という診断名だけで、一律に売却できないと判断されるわけではありません。
② 共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。共有者本人に十分な意思能力がない場合、配偶者や子どもだからといって代わりに売却できるわけではなく、成年後見制度などを検討することがあります。
③ 認知症になった人とは別の共有者が、自分自身の共有持分だけを売却する場合は、原則として他の共有者の同意は必要ありません。全体売却が難しい場合でも、成年後見制度の利用や共有持分の売却など、現在の状況に応じた方法を比較することが大切です。
「兄弟の一人が認知症になり、共有名義の実家を売却できない」
「親が認知症だけれど、家族が代わりに売却できる？」
「不動産全体が売れないなら、自分の共有持分だけでも売却したい」
と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
共有者に認知症の方がいる場合は、共有不動産全体を売却する場合と、自分の共有持分だけを売却する場合を分けて考えることが重要です。
また、「認知症」というだけで売却できないと決めつけるのではなく、本人に売却について判断できる意思能力があるかを確認する必要があります。
この記事では、共有者の一人が認知症の場合に不動産や共有持分を売却できるのか、成年後見制度が必要になるケースや売却時の注意点などを順番に解説します。
共有者の一人が認知症でも不動産は売却できる？
共有者の一人が認知症になっている場合でも、直ちに「不動産を売却できない」と決まるわけではありません。
まず確認したいのが、本人が不動産売却について判断できる意思能力を有しているかどうかです。
ここでいう意思能力とは、不動産を売却することの意味や契約内容、その結果などを理解し、自分で判断する能力を指します。
認知症は症状や進行の程度に個人差があるため、診断を受けているという事実だけで一律に売却の可否を判断することはできません。
認知症というだけで売却できないわけではない
不動産売却では、本人が「どの不動産を、どのような条件で売却するのか」といった契約内容を理解し、その結果について判断できることが重要です。
そのため、認知症と診断されていても、本人に売却について必要な意思能力がある場合は、本人の意思に基づいて売却を進められる可能性があります。
反対に、認知症が進行し、売却すること自体や売買契約の内容・結果を十分に理解できない状態では、そのまま本人による売買契約を進めることは難しくなります。
つまり、
「認知症だから売却できない」
のではなく、
「本人が売却について理解し、有効な意思表示ができる状態か」
を確認することがポイントです。
意思能力が十分でない場合は家族だけで判断しない
本人の意思能力に不安がある場合、家族だけで「まだ契約できるだろう」と判断して売却を進めるのは避けましょう。
本人に意思能力がない状態で行った法律行為は、民法上、無効となります。
また、不動産売却では売買契約だけでなく、本人確認や所有権移転登記などの手続きも行われます。
「普通に会話ができるから大丈夫」「家族の話にうなずいているから問題ない」といった事情だけで判断できるとは限りません。
本人の状態に不安がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家へ相談しながら、どのような方法で手続きを進められるのか確認することが大切です。
共有不動産全体を売却する場合はどうなる？
共有者の一人が認知症の場合に特に問題になりやすいのが、共有不動産全体を第三者へ売却したいケースです。
共有名義の不動産は一人だけが所有しているものではないため、不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要になります。
共有者全員の同意が原則として必要
例えば、兄弟2人で実家を相続し、
- 兄：持分2分の1
- 弟：持分2分の1
で共有しているとします。
弟が実家を売却したいと考えていても、弟だけの判断で不動産全体を第三者へ売却することはできません。兄についても売却への同意が必要です。
兄が認知症の場合も、まず確認するのは本人の意思能力です。
兄に売却について判断できる意思能力があれば、本人の意思を確認しながら手続きを進められる可能性があります。
一方、兄に十分な意思能力がなく、有効な意思表示をすることが難しい場合は、弟だけの同意で不動産全体を売却することはできません。
本人以外の共有者が全員売却に賛成していたとしても、それだけで本人の共有持分を含む不動産全体を売却できるわけではない点に注意しましょう。
家族だからといって本人の代わりに売却できるわけではない
共有者本人に十分な意思能力がない場合、
「妻なら代わりに契約できるのでは？」
「子どもが委任状を用意すれば売却できるのでは？」
と考える方もいるでしょう。
しかし、配偶者や子どもなどの家族であることだけを理由に、本人の共有持分を代わりに処分できるわけではありません。
家族であっても、当然に本人の代理人として不動産を売却する権限があるわけではないためです。
また、委任状を利用する場合も、本人が委任する内容を理解し、自分の意思で代理権を与えられることが前提となります。
本人に十分な意思能力がない場合は、家族が独自に売却を進めるのではなく、成年後見制度など適切な方法を検討する必要があります。
認知症ではない共有者が自分の共有持分だけ売却する場合は？
共有不動産全体の売却が難しい場合でも、認知症ではない共有者が自分自身の共有持分を整理する方法はあります。
ここでは、「不動産全体の売却」と「共有持分だけの売却」を分けて考えることが重要です。
自分の共有持分だけなら原則として単独で売却できる
例えば、
- 兄：持分2分の1・認知症
- 弟：持分2分の1・意思能力に問題なし
という状態だったとします。
弟が実家全体を単独で売却することはできませんが、弟自身が所有している2分の1の共有持分だけであれば、原則として弟自身の判断で売却できます。
自分の共有持分を売却するために、認知症になった兄から売却の承諾を得ることが原則として必要になるわけではありません。
そのため、全体売却が難しい場合でも、
- 他の共有者に自分の共有持分を買い取ってもらう
- 自分の共有持分を第三者へ売却する
といった方法を検討できます。
全体売却と共有持分だけの売却では条件が異なる
ただし、共有持分だけを購入した人が、不動産全体を単独で自由に利用できるわけではありません。
そのため、不動産全体を売却する場合と比べて、共有持分だけの売却では買主が限られたり、売却条件に影響したりする場合があります。
共有者の一人が認知症になったからといって、すぐに共有持分だけを売却すると決めるのではなく、現在の共有関係や本人の状態、今後の不動産の利用予定などを確認して選択肢を比較することが大切です。
状況ごとの基本的な考え方を整理すると、次のようになります。
| 状況 | 売却の考え方 |
|---|---|
| 認知症でも本人に意思能力がある | 本人の意思を確認したうえで全体売却を検討できる |
| 本人に十分な意思能力がない | 成年後見制度などの利用を検討する |
| 他の共有者が自分の持分だけ売却したい | 原則として自分の共有持分のみ単独で売却できる |
| 家族が本人の持分を代わりに売却したい | 家族というだけでは本人の持分を売却できない |
本人に十分な意思能力がない場合は成年後見制度を検討する
共有者本人に十分な意思能力がなく、不動産売却について有効な意思表示をすることが難しい場合は、成年後見制度を利用して売却を検討するケースがあります。
成年後見制度は、認知症などによって判断能力が十分でない方について、財産管理や契約などを法律面から支援する制度です。
ただし、成年後見制度を利用すれば、すぐに共有不動産を売却できるというわけではありません。制度を利用するための手続きや、売却する不動産の状況などを確認しながら進める必要があります。
成年後見人が本人の財産管理などを行う
法定後見制度では、本人の判断能力の程度などに応じて、家庭裁判所が成年後見人等を選任します。
成年後見人は本人の利益を考えながら財産管理などを行うため、必要に応じて不動産売却に関する手続きを行うこともあります。
ただし、成年後見人が選任されれば、本人の不動産を自由に売却できるわけではありません。
売却する不動産の種類や利用状況などによって、さらに手続きが必要になる場合があります。
成年後見制度を利用するには家庭裁判所への申立てが必要
法定後見制度を利用する場合は、本人の住所地を管轄する家庭裁判所へ申立てを行い、本人の判断能力や生活・財産状況などを踏まえて手続きが進められます。
申立て後、家庭裁判所がさまざまな事情を考慮したうえで、本人を支援する成年後見人等を選任します。
そのため、家族が「自分が成年後見人になって不動産を売却しよう」と考えていても、希望した家族が必ず成年後見人等に選任されるとは限りません。
また、成年後見制度は不動産を売却するためだけの制度ではありません。
原則として、不動産の売却が終わったことだけを理由に成年後見が終了するわけではないため、売却後の本人の財産管理なども含めて制度の利用を検討する必要があります。
本人に十分な意思能力がない可能性があり、共有不動産の売却を検討している場合は、成年後見制度を利用する必要があるのかも含めて、弁護士や司法書士などへ早めに相談するとよいでしょう。
成年後見制度を利用して共有不動産を売却する場合の注意点
本人に十分な意思能力がない場合は、成年後見制度を利用することで、不動産売却を検討できるケースがあります。
成年後見人は、本人の財産や生活を保護する立場から財産管理などを行うため、成年後見人が選任されたからといって、希望する不動産を自由に売却できるわけではありません。
また、不動産の売却が完了したことだけを理由に、成年後見が当然に終了するわけではない点にも注意が必要です。
売却後の財産管理なども含め、制度の利用が本人にとって必要なのかを検討することが大切です。
居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要
成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。
ここでいう居住用不動産は、現在本人が住んでいる不動産だけとは限りません。
本人が過去に生活していた不動産や、将来戻って生活する可能性がある不動産などについても、状況によって居住用不動産に該当することがあります。
そのため、本人が介護施設などへ入所し、現在は空き家になっている場合でも、
「誰も住んでいないから家庭裁判所の許可は必要ない」
と自己判断するのは避けましょう。
居住用不動産に該当するか判断が難しい場合は、司法書士や弁護士などへ確認しながら進めることが重要です。
成年後見人と本人の利益が対立する場合もある
成年後見人自身も同じ不動産の共有者で、本人との間で持分を売買するなど、本人と成年後見人の利益が対立する取引では、利益相反が問題になることがあります。
このような場合、成年後見人がそのまま本人を代理して手続きを進められず、別の手続きが必要になることがあります。
共有者の一人が認知症の場合は、「成年後見人を選任すれば解決する」と考えるのではなく、現在の共有関係や予定している売却方法まで整理しておきましょう。
本人に意思能力があるうちに共有不動産の方針を話し合う
認知症と診断されていても、直ちにすべての契約や財産処分ができなくなるわけではありません。
重要なのは、前半でも解説したように、本人がその不動産売却の内容や結果を理解し、自分で判断できる状態にあるかどうかです。
本人に十分な意思能力がある段階であれば、本人の希望を確認しながら、
- 不動産全体を売却するのか
- 誰かがそのまま利用するのか
- 共有者間で持分を整理するのか
- 今後誰が管理していくのか
などについて話し合うことができます。
将来の認知症の進行を想定して、必要以上に売却を急ぐ必要はありません。
一方で、利用予定のない共有不動産であれば、本人の意思を確認できる段階で今後の方針を共有者間で話し合っておくことは、将来のトラブルを防ぐうえでも重要です。
認知症の共有者がいる不動産をそのままにするとどうなる？
共有者の一人が認知症になっているからといって、必ず不動産を売却しなければならないわけではありません。
ただし、今後の方針を決めないまま長期間共有状態を続けると、管理や費用の負担だけでなく、相続によって権利関係がさらに複雑になる可能性があります。
固定資産税や管理の負担が続く
不動産を所有し続ける場合は、固定資産税や建物の維持管理などの負担も考える必要があります。
特に空き家の場合は、
- 誰が建物を管理するのか
- 固定資産税などをどのように負担するのか
- 修繕が必要になった場合はどうするのか
- 今後誰かが利用する予定があるのか
などを共有者間で整理しておくことが大切です。
売却しない場合でも、管理方法や費用負担を曖昧にしたままにしないようにしましょう。
相続によって共有関係がさらに複雑になる場合がある
共有不動産を所有している間に共有者が亡くなると、その共有持分が相続人へ承継される場合があります。
例えば、兄弟2人で共有していた不動産でも、一方の持分を複数の相続人が承継すれば、共有者の人数が増える可能性があります。
共有者が増えると、不動産全体を売却するときに意思確認が必要となる相手も増えるため、売却条件の調整や共有関係の整理に時間がかかる可能性があります
現在すぐに売却する予定がない場合でも、将来的に不動産を誰が利用・管理するのか、共有状態をどのように整理するのかについて話し合っておくことが重要です。
共有者が認知症の場合に不動産を売却する前に確認したいこと
共有者の一人が認知症の場合は、すぐに売却方法を決めるのではなく、本人の状態・共有関係・登記・売却する範囲を整理することから始めましょう。
| 確認項目 | 確認するポイント |
|---|---|
| 共有者 | 現在誰が共有者になっているか |
| 持分割合 | 各共有者がどの程度の持分を所有しているか |
| 本人の状態 | 売却の内容や結果を理解・判断できる状態か |
| 売却対象 | 不動産全体か、自分の共有持分だけか |
| 登記 | 現在の登記名義や相続登記の状況 |
| 成年後見 | 成年後見人等が選任されているか、制度利用を検討する必要があるか |
| 不動産の利用 | 本人の居住用不動産に該当する可能性があるか |
| 今後の方針 | 利用・管理・売却のどれを希望するか |
特に注意したいのは、「認知症だから成年後見制度が必要」と一律に判断しないことです。
本人の状態や現在の登記、共有者それぞれの意向を確認したうえで、不動産全体を売却するのか、共有持分を整理するのかなど、状況に合った方法を検討しましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
共有者の一人が認知症になっている場合でも、現在の状況によって検討できる方法は異なります。
まず確認したいのは、本人が不動産売却について理解し、自分で判断できる状態にあるかどうかです。
本人に十分な意思能力がない場合には成年後見制度を検討することがありますが、他の共有者が自分自身の共有持分だけを売却するなど、別の方法を検討できるケースもあります。
大切なのは、「認知症の共有者がいるから売却できない」と一律に考えるのではなく、現在の共有関係や本人の状態、今後の不動産の利用予定を整理することです。
法的な手続きが必要になる場合は、弁護士や司法書士などとも連携しながら、状況に合った方法を検討することが大切です。
よくある質問
共有者が認知症でも不動産は売却できますか？
認知症と診断されているだけで、一律に売却できなくなるわけではありません。本人が売却の内容や結果を理解し、判断できる意思能力があるかどうかが重要です。
認知症の共有者の代わりに家族が契約したり委任状を作ったりできますか？
家族というだけで本人の代わりに不動産を売却できるわけではありません。また、委任状についても、本人が委任する内容を理解し、有効に代理権を与えられる状態であることが必要です。
自分の共有持分だけなら売却できますか？
認知症になった方とは別の共有者であれば、自分が所有する共有持分については、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。
成年後見人がいれば必ず不動産を売却できますか？
必ず売却できるとは限りません。成年後見人は本人の利益を考えて財産を管理する必要があり、不動産の利用状況や売却理由などによって必要な対応が異なります。
居住用不動産を成年後見人が売却する場合はどうなりますか？
成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。現在空き家であっても居住用不動産に該当する場合があるため、事前に確認しましょう。
共有者全員が売却に賛成していれば不動産全体を売却できますか？
認知症の共有者本人に十分な意思能力がない場合は、他の共有者全員が賛成しているだけでは、その本人の持分を含めた不動産全体を売却することはできません。本人の状況に応じた手続きを検討する必要があります。
まとめ
共有者の一人が認知症になっていても、認知症という理由だけで共有不動産や共有持分を売却できなくなるわけではありません。
重要なのは、
- 本人に不動産売却について判断できる意思能力があるか
- 不動産全体を売却するのか、自分の共有持分だけを売却するのか
- 成年後見制度の利用が必要な状況か
- 本人の居住用不動産に該当するか
を整理することです。
本人に十分な意思能力がない場合は成年後見制度を検討することがありますが、成年後見人が選任されれば自由に不動産を売却できるわけではありません。
一方、認知症になった方とは別の共有者が、自分自身の共有持分だけを売却する方法を検討できる場合もあります。
「共有者が認知症だから売れない」と決めつけず、現在の状況を整理し、不動産全体の売却・共有持分の整理などの選択肢を比較することが大切です。
共有者が認知症の不動産・共有持分の売却でお悩みの方へ
共有者の一人が認知症になっている場合でも、本人の状態や現在の共有関係、登記状況などを確認しながら、今後の方法を検討できる場合があります。
「親や兄弟が認知症になり共有不動産の売却が進まない」「家族だけではどのように進めればよいか分からない」「不動産全体が難しいなら自分の共有持分だけでも整理したい」といった場合も、全体売却だけにこだわらず、共有持分の整理や売却を含めて選択肢を確認することが大切です。
まずは現在の共有関係や本人の状態、今後の不動産の利用予定を整理し、自分たちの状況に合った方法を比較してみましょう。
共有不動産・共有持分の売却についてお悩みの方は、さくら都市デザイン株式会社までお気軽にご相談ください。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
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