【結論】
・共有不動産の賃貸経営でトラブルになった場合でも、自分の共有持分だけを売却できる可能性があります。
・不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、共有持分のみの売却であれば原則として他の共有者の同意は不要です。
・家賃収入や修繕費の負担をめぐる対立は長期化しやすいため、早めの整理が重要です。
・共有持分専門の不動産会社による買取を利用できるケースもあります。
「家賃収入の分配で揉めている」「兄弟と賃貸経営の方針が合わない」「共有状態から抜け出したい」と悩んでいませんか。
共有不動産の賃貸経営では、
・持分割合
・家賃収入の管理
・共有者との関係
などが重要になります。
まずは、賃貸経営でトラブルになった場合の持分売却方法について確認していきましょう。
賃貸経営で揉めても持分だけ売却できる？
共有名義のアパートやマンションなどの収益物件でも、自分の共有持分だけであれば原則として売却可能です。
例えば、
・兄が2分の1
・弟が2分の1
という共有状態であれば、自分の持分のみを売却できる可能性があります。
一方で、収益物件全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要です。
賃貸経営でよくあるトラブルとは？
共有不動産では、
・家賃収入の分配で揉める
・修繕費を負担してくれない
・売却したい人と保有したい人で意見が分かれる
・一人だけが賃貸経営を管理している
・共有者と連絡が取れない
といった問題が起こることがあります。
相続した収益物件では特にトラブルが起こりやすい傾向があります。
家賃収入は持分割合に応じて分配されるのが原則
家賃収入は原則として持分割合に応じて分配されます。
しかし実際には、
・一人だけが収入を管理している
・収支報告がない
・管理費や修繕費の負担割合が曖昧
といった問題から、共有者間の関係が悪化するケースも少なくありません。
持分を売却する方法
他の共有者に買い取ってもらう
賃貸経営を続けたい共有者がいる場合は、自分の持分を買い取ってもらう方法があります。
共有状態を解消しやすく、双方が合意できれば理想的な方法です。
共有者全員で収益物件を売却する
共有者全員が合意できる場合は、不動産全体を売却して売却代金を持分割合に応じて分ける方法があります。
一般的には最も高値になりやすい方法です。
共有持分専門業者へ売却する
話し合いが難しい場合でも、共有持分専門の不動産会社へ持分のみを売却できるケースがあります。
早期に現金化し、共有状態から離れたい場合の選択肢になります。
持分売却の注意点
買取価格は低くなりやすい
共有持分だけでは、
・自由に運用できない
・家賃収入を単独で管理できない
・共有者との調整が必要になる
ため、不動産全体を売却する場合より価格は低くなる傾向があります。
ローンや抵当権を確認する
アパートローンや投資用ローンが残っている場合は、
・抵当権
・連帯保証
・連帯債務
なども確認する必要があります。
入居状況や収益性も査定に影響する
査定では、
・年間家賃収入
・入居率
・修繕状況
・管理状況
なども確認されます。
放置するとどうなる？
共有状態をそのままにしていると、
・家賃収入の分配で揉め続ける
・固定資産税の負担が続く
・修繕費で争いになる
・共有者と連絡が取れなくなる
・相続人が増えて権利関係が複雑になる
といった問題が起こることがあります。
時間が経つほど解決が難しくなるため、早めの対応が重要です。
売却前に確認したいポイントは？
次の項目を整理しておきましょう。
・持分割合は何分の何か
・年間家賃収入はいくらか
・ローンは残っているか
・入居率はどうか
・共有者は何人いるか
・収支報告は行われているか
・共有者と話し合いができるか
・専門家へ相談しているか
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
共有不動産の賃貸経営では、家賃収入があることで問題が表面化しにくい反面、収入の分配や管理方針をめぐって対立が深刻化するケースがあります。
共有者全員で売却できれば理想ですが、それが難しい場合でも共有持分のみを整理できる可能性があります。
感情的な対立が大きくなる前に、売却や持分整理も含めて方向性を検討することが大切です。
FAQ
賃貸経営で揉めていても持分は売れますか？
はい。原則として自分の共有持分のみ売却可能です。
他の共有者の同意は必要ですか？
共有持分のみの売却であれば、原則として不要です。
家賃収入は誰のものですか？
原則として持分割合に応じて分配されます。
一人だけが家賃を受け取っている場合はどうなりますか？
状況によっては、分配請求などを検討できる場合があります。
全体売却と持分売却ではどちらが高く売れますか？
一般的には、不動産全体を売却した方が高値になりやすいです。
投資用ローンが残っていても売れますか？
ローンや抵当権の状況によって対応方法が変わります。
共有持分専門業者へ売却できますか？
はい。対応できるケースがあります。
まず何をすればよいですか？
持分割合や家賃収入、ローン残高を確認し、査定や専門家への相談を行うことをおすすめします。
まとめ
共有不動産の賃貸経営で揉めた場合でも、
・他の共有者に持分を買い取ってもらう
・共有者全員で不動産全体を売却する
・共有持分だけを売却する
などの方法で整理することが可能です。
特に、
・家賃収入の分配状況
・持分割合
・共有者との関係
を整理し、問題が深刻化する前に対応することが、将来のトラブル防止につながります。
共有持分や収益物件の売却でお困りなら専門家へご相談ください
「家賃収入の分配で揉めている」
「共有状態から抜け出したい」
「自分の持分だけでも現金化したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
共有持分や収益物件に詳しい専門家が、状況に応じた最適な売却方法や買取方法をご提案いたします。
会社情報
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代表者：櫻井 佑樹
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