📝 この記事の結論
任意売却と戸建買取の大きな違いは、住宅ローンを売却時に完済できるかどうかです。売却代金などで完済できる場合は通常の戸建買取を検討でき、完済が難しい場合は債権者の同意を得て任意売却を進められる可能性があります。
① 住宅ローン残高より売却価格が高く、売却代金などでローンを完済できる場合は、通常の仲介や戸建買取による売却を検討できます。
② 売却価格より住宅ローン残高が多く、不足分を自己資金でも補えない場合は、金融機関など債権者の同意を得て任意売却を検討することになります。
③ 住宅ローンの返済が難しい場合は、競売になるまで放置せず、住宅ローン残高と家の査定価格を早めに確認し、通常売却・戸建買取・任意売却のどの方法が適しているか判断することが重要です。
「住宅ローンの返済が苦しく、このまま支払いを続けられるか不安」「家を売ってもローンが残りそう」と悩んでいませんか。
住宅ローンの完済が難しい場合でも、戸建買取や任意売却によって解決できる可能性があります。
この記事では、任意売却と戸建買取の違いや、住宅ローンが残っている家を売却する方法について詳しく解説します。
任意売却と戸建買取の違いとは？
任意売却と戸建買取は、どちらも戸建てを売却する方法として使われる言葉ですが、意味は異なります。
特に住宅ローンが残っている場合は、まずそれぞれの違いを理解しておきましょう。
戸建買取は不動産会社に直接売却する方法
「戸建買取」とは、不動産会社が買主となり、戸建住宅を直接買い取る売却方法です。
一般の購入希望者を探す「仲介」とは異なり、買主を探す期間を短縮できる特徴があります。
🏠 戸建買取が検討される主なケース
- できるだけ早く家を売却したい
- 内覧対応や準備の負担を減らしたい
- 築年数の古い戸建てをそのまま売却したい
- 相続した実家や空き家を整理したい
- 売却完了の時期を明確に決定したい
💡 住宅ローンが残っている家を通常の方法で売却する場合は、原則として売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にする必要があります。
任意売却はローンを完済できない場合に検討する方法
任意売却（にんいばいきゃく）とは、家を売却しても住宅ローンを全額完済できない場合に、金融機関などの債権者と協議・同意を得たうえで売却を進める手続きのことです。
📊 オーバーローン（資金不足）の具体例
上記のように単純計算で500万円が不足する場合、差額を自己資金で補えれば通常通り売却して抵当権を抹消できます。
しかし、自己資金での穴埋めが難しい場合、通常の売却方法では抵当権を外すことができず売却が進められなくなります。
💡 このように「ローン残高 ＞ 売却価格」で資金手当ができない場合に検討されるのが任意売却です。
金融機関（債権者）との間で抵当権抹消の条件などを事前に協議・調整することで、住宅ローンを完全に完済できない状態であっても売却できる可能性が開けます。
任意売却と戸建買取は二者択一ではない
注意したいのは、任意売却と戸建買取は必ずしも「どちらか一方」という関係ではないことです。
戸建買取は「誰に・どのような方法で売るか」を表しています。
一方、任意売却は「住宅ローンを完済できない状態で、債権者の同意を得て売却するための方法」です。
条件が整えば、任意売却で不動産会社が買主となって物件を買い取るケースもあります。「買取と任意売却のどちらがいい？」と考える前に、住宅ローン残高と家の売却価格を確認することが重要です。
任意売却と戸建買取の違いを比較
任意売却と通常の戸建買取では、住宅ローンの扱いや債権者との調整などに違いがあります。
通常の戸建買取と任意売却の比較表
主な違いを整理すると、次のとおりです。
| 項目 | 通常の戸建買取 | 任意売却 |
|---|---|---|
| 主な意味 | 不動産会社が直接買い取る売却方法 | ローン完済が難しい場合に債権者の同意を得て売却する方法 |
| 売却先 | 不動産会社 | 一般の買主・不動産会社など |
| ローン完済 | 原則として売却時に必要 | 完済できなくても売却できる可能性がある |
| 債権者との調整 | 通常は完済・抵当権抹消を前提に進める | 必要 |
| 売却スピード | 比較的早く進めやすい | 調整に時間がかかる場合がある |
| オーバーローン | 不足分を用意できるか確認 | 不足分を用意できない場合の選択肢 |
| 売却後の残債 | 原則として完済 | 残る場合がある |
この中でも特に重要なのが、住宅ローンを売却時に完済できるかどうかです。
オーバーローンでも必ず任意売却になるわけではない
「オーバーローン」とは、家の売却価格よりも住宅ローンの残高の方が上回っている状態のことです。
📊 オーバーローンの計算例
ただし、「オーバーローン＝必ず任意売却になる」というわけではありません。差額や売却諸費用をどのように充当できるかによって進め方が変わります。
⭕ 不足分を自己資金で準備できる場合
手元資金等で不足する200万円や諸費用を補ってローンを完済できるなら、通常の「仲介」や「戸建買取」による売却を進めることができます。
⚠️ 不足分を自己資金で準備できない場合
自己資金での補填ができず全額完済が難しい場合は、金融機関へ事前に相談のうえ「任意売却」を選択する必要があります。
任意売却では売却後にローンが残る場合がある
任意売却について誤解されやすいのが、「任意売却をすれば住宅ローンがなくなる」という点です。
任意売却は住宅ローンそのものを免除する制度ではありません。
売却代金を返済に充てても住宅ローンを完済できなければ、売却後も残債が残る場合があります。
任意売却を検討するときは、家を売れるかどうかだけではなく、売却後の残債をどうするのかまで確認することが重要です。
任意売却が必要か判断する方法
住宅ローンの返済が苦しくなったからといって、すべての人が任意売却を選ぶわけではありません。
まずは現在の住宅ローン残高と家の価格を確認し、通常の売却が可能か判断します。
住宅ローンの残高を確認する
最初に、現在の住宅ローン残高を確認します。
金融機関から届く残高証明書や返済予定表、インターネットバンキングなどで確認できる場合があります。
重要なのは、住宅を購入したときの借入額ではなく、現在いくら住宅ローンが残っているかです。
戸建ての査定を受けて売却価格を確認する
次に、不動産会社へ査定を依頼し、現在の家がいくらで売れそうなのか確認します。
ただし、査定価格だけで判断するのではなく、実際に売却した場合の手取り額も考える必要があります。
仲介による売却では仲介手数料が発生する場合があり、そのほかにも登記関係費用などが必要になることがあります。
そのため、「いくらで売れるか」だけでなく、「売却後にいくら返済へ充てられるのか」まで確認しましょう。
売却代金などでローンを完済できるか判断する
住宅ローンの残高と物件の査定価格を確認したら、以下の3つの条件ステップに照らし合わせて売却方針を判断するのがスムーズです。
🧭 状況に応じた売却方法の判断基準
⚠️ 住宅ローンの返済が厳しくなっている方へ
すでに住宅ローンの滞納が始まっている場合や、今後返済を続けることが困難だと分かっている場合は、競売手続きが進むまで放置しないことが何より重要です。
手遅れになる前に、できるだけ早い段階で金融機関や専門知識をもつ不動産会社へご相談ください。
任意売却と戸建買取はどんな人に向いている？
住宅ローン残高と家の査定価格を確認したら、自分の状況に合った売却方法を検討します。
任意売却と戸建買取では、適しているケースが異なります。
1. 任意売却が向いているケース
任意売却は、家を売却しても住宅ローンを完済できず、その不足分を自己資金でも補うことが難しい場合に検討する方法です。
⚠️ 任意売却の検討が適している主な状況
- 住宅ローンの毎月の返済が厳しくなっている
- すでに住宅ローンの支払いを滞納している
- オーバーローン（残高＞売却額）になっている
- 収入が減少し今後の返済継続が困難である
- 離婚に伴い住宅を売却・整理したい
- 強制的な「競売」になる前に自主売却したい
※任意売却は自分の判断だけで進められるものではなく、金融機関などの債権者との交渉・同意が必要となるため、早めの相談が重要です。
2. 戸建買取が向いているケース
戸建買取は、売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済でき、できるだけ早く家を売却したい場合に向いています。
🏠 戸建買取が適している主な状況
- まとまった現金手元化を急いでいる
- 買い替え・住み替えの期限が決まっている
- 内覧対応や売却準備の手間を減らしたい
- 築年数が古い住宅をそのまま売却したい
- 相続した実家や空き家をスピーディーに整理したい
💡 不動産会社が直接買い取るため仲介よりスピーディーですが、買取価格は仲介の売却相場より低くなる傾向があります。「売却価格」と「売却スピード」のどちらを優先するかを基準に選びましょう。
任意売却はどのような流れで進む？
任意売却では、通常の不動産売却に加えて金融機関など債権者との調整が必要です。
具体的な手続きは状況によって異なりますが、一般的には次のように進めます。
住宅ローン残高と不動産価格を確認する
まず住宅ローン残高を確認し、不動産会社へ査定を依頼します。
査定の結果、売却代金などで住宅ローンを完済できないことが分かった場合は、任意売却を検討します。
この段階で、住宅ローンの滞納状況や債権者についても確認しておきましょう。
債権者と売却条件を調整する
任意売却では、金融機関などの債権者と売却価格や抵当権の抹消などについて調整します。
債権者の同意を得られなければ任意売却を進めることはできません。
そのため、通常の不動産売却とは異なり、債権者との調整を含めて進める必要があります。
購入希望者を探して売買契約を進める
売却条件が整ったら、購入希望者を探します。
一般の購入希望者へ仲介で販売する方法だけでなく、条件によっては不動産会社による買取を検討できる場合もあります。
購入希望者が決まった後も、債権者の承諾など必要な手続きを行い、売買契約・決済へ進みます。
任意売却後に残った住宅ローンはどうなる？
任意売却を検討するときに必ず確認しておきたいのが、売却後の住宅ローンです。
任意売却をしても残債がなくなるとは限らない
任意売却は、住宅ローンを免除する制度ではありません。
例えば、住宅ローン残高が2,500万円あり、家を2,000万円で売却した場合、売却に必要な費用なども考慮したうえで、返済しきれなかった債務が残る可能性があります。
そのため、「任意売却をすれば住宅ローンがすべてなくなる」と考えないよう注意が必要です。
売却後の返済についても確認する
売却後に残った債務については、債権者との協議などが必要になります。
残債の金額や返済方法は個々の状況によって異なるため、任意売却を進める前に、売却後の生活や返済についても含めて確認しておくことが大切です。
任意売却にかかる費用は？
任意売却でも、不動産を売却する際にはさまざまな費用が発生する可能性があります。
売却時に必要となる主な費用
不動産を売却する際には、物件の条件や売却方法などの状況に応じて以下のような諸費用が必要となります。
💸 不動産売却で発生する主な諸費用
- 仲介手数料（仲介売却の場合）
- 抵当権抹消手続きに関する登記費用（司法書士報酬等）
- 売買契約書に貼付する印紙税
- その他売却手続きに伴う各種費用
💡 任意売却における諸費用の注意点
任意売却では、これらの一定の費用を売却代金の中から控除・支払（控除精算）できるケースがあります。
ただし、どの費用項目が認められるかは金融機関（債権者）との協議や個別の状況によって異なるため、事前にしっかり確認することが大切です。
手元にお金がなくても早めに相談する
「売却費用を用意できないから任意売却もできない」と自己判断する必要はありません。
まずは現在の住宅ローン残高や資金状況を整理し、どのような方法が利用できるのか確認することが大切です。
任意売却と競売の違いとは？
住宅ローンの滞納が続いた場合、最終的に競売へ進む可能性があります。
任意売却と競売では、売却までの進め方が大きく異なります。
任意売却は債権者と調整して売却する
任意売却では、債権者の同意を得ながら通常の不動産取引に近い形で売却を進めます。
売却価格やスケジュールなどについて調整できる余地がありますが、競売の手続きが進むほど時間的な余裕が少なくなる可能性があります。
競売は裁判所の手続きによって進む
競売は、債権者の申立てを受けて裁判所の手続きによって不動産を売却する方法です。
売主が自由に売却方法やスケジュールを決められる通常売却とは異なります。
そのため、競売を避けて売却したい場合は、できるだけ早い段階で相談することが重要です。
住宅ローン返済が難しいときにやってはいけないこと
住宅ローンの返済が難しくなった場合、何もせず放置すると選択肢が少なくなる可能性があります。
住宅ローンの問題をそのまま放置する
「もう少しすれば収入が戻るかもしれない」と考えているうちに、滞納が続いてしまうケースがあります。
今後の返済が難しいと感じた段階で、金融機関などへ相談することが大切です。
査定価格だけで不動産会社を選ぶ
高い査定価格を提示した会社が、必ずその価格で売却できるとは限りません。
特に任意売却では、査定価格だけでなく、任意売却への対応経験や債権者との調整を含めて相談できるかも確認しましょう。
競売が迫るまで相談しない
競売の手続きが進むほど、任意売却に使える時間が限られる可能性があります。
住宅ローンをすでに滞納している場合はもちろん、これから返済が難しくなることが予想される場合も、早めの相談を検討しましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
住宅ローンの返済が難しくなった場合でも、すぐに売却方法を一つに決める必要はありません。
まず住宅ローン残高と現在の不動産価格を確認し、通常売却や買取が可能なのか、任意売却を検討する必要があるのかを整理することが大切です。
特に返済の遅れがある場合は、時間が経つほど選択肢が限られる可能性があるため、早めにご相談ください。
任意売却と戸建買取に関するFAQ
任意売却とは何ですか？
住宅ローンを売却代金などで完済できない場合に、金融機関など債権者の同意を得て不動産を売却する方法です。
戸建買取と任意売却の違いは何ですか？
戸建買取は不動産会社が直接家を買い取る売却方法です。任意売却は、住宅ローンを完済できない場合に債権者の同意を得て売却する方法を指します。
オーバーローンでも家を売却できますか？
不足分を自己資金などで補って住宅ローンを完済できれば、通常売却できる可能性があります。難しい場合は任意売却を検討します。
任意売却でも不動産会社に買い取ってもらえますか？
債権者の同意や売却条件などが整えば、不動産会社が買主となるケースもあります。
任意売却すると住宅ローンはなくなりますか？
必ずしもなくなりません。売却代金で返済しきれなかった住宅ローンが残る場合があります。
住宅ローンを滞納していますが任意売却できますか？
状況によって可能な場合があります。ただし、競売などの手続きが進むと時間的な余裕が少なくなるため、早めに相談することが重要です。
任意売却すると信用情報に影響しますか？
任意売却そのものではなく、住宅ローンの延滞などが信用情報に登録される場合があります。具体的な登録状況については信用情報機関などへ確認しましょう。
任意売却には費用がかかりますか？
仲介手数料や登記関係費用などが発生する場合があります。売却代金から支出できる費用については、債権者との調整が必要になる場合があります。
戸建買取はどのくらいで売却できますか？
物件や不動産会社によって異なりますが、一般の購入希望者を探す必要がないため、仲介より早く売却できる場合があります。
住宅ローンの返済が難しくなったら最初に何をすればいいですか？
住宅ローン残高を確認し、家の査定を受けて、売却代金などで住宅ローンを完済できるか確認しましょう。返済が難しい場合は金融機関への相談も重要です。
まとめ｜任意売却と戸建買取はローン残高と査定価格から判断しよう
任意売却と戸建買取は、どちらが優れているというものではなく、住宅ローンや資金状況によって適した方法が異なります。
売却代金などで住宅ローンを完済できる場合は、通常の仲介や戸建買取を検討できます。
一方、売却しても住宅ローンが残り、不足分を自己資金でも補えない場合は、任意売却が選択肢になる可能性があります。
まずは住宅ローン残高と現在の家の査定価格を確認し、売却後の手取り額まで含めて判断することが重要です。
住宅ローンの返済や戸建売却でお困りならご相談ください
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住宅ローン返済・任意売却・戸建買取のご相談は 「住宅ローンの返済を続けるのが難しい」「家を売ってもローンが残りそう」「任意売却と買取のどちらが適しているか分からない」とお悩みの方は、お早めにさくら都市デザイン株式会社へご相談ください。 住宅ローン残高や不動産の正確な状況を丁寧に確認しながら、通常売却・戸建買取・任意売却など、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却方法をご提案いたします。秘密厳守で誠心誠意サポートいたしますので、どうぞ安心してお気軽にご相談ください。
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