相続放棄した空き家は売却できる？管理責任と注意点を解説

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続放棄した空き家は、原則として自分では売却できません。相続放棄をすると、その不動産の所有権を相続しないため、売る権利がなくなるからです。ただし、相続放棄をしても一定の場合には次の管理者へ引き継ぐまで管理責任が残ることがあります（民法940条）。放棄したからといって、すぐに一切の関わりがなくなるわけではない点に注意が必要です。「空き家を手放したいが負債も心配」という場合、売却したいなら相続放棄せずに売る、負債が大きく放棄したいなら管理責任や相続財産清算人の手続きを理解する、と整理が必要。判断が難しいため、早めに弁護士・司法書士に相談しましょう。

相続放棄した空き家を売れるのか、管理責任はどうなるのか、混乱しやすいテーマです。基本の仕組みと注意点を整理しておきましょう。

この記事では、相続放棄した空き家は売却できるのかを所有権との関係・管理責任・判断のポイントを中心に一覧表とともに解説します。

相続放棄と売却の全体像

項目	相続放棄した場合
所有権	相続しない（売る権利がない）
売却	原則として自分では売れない
管理責任	一定の場合、引き継ぐまで残る
放棄の期限	原則、相続を知って3か月以内

相続放棄とは

相続放棄とは、亡くなった方の財産をプラスの財産もマイナスの財産も含めて、一切相続しないことを選ぶ手続きです。家庭裁判所に申述して行います。借金などの負債が不動産や預貯金などのプラスの財産を上回る場合に負債を引き継がないために選ばれることが多い手続きです。相続放棄をすると、その人は最初から相続人ではなかったものとして扱われます。つまり、空き家を含む不動産の所有権も相続しないことになります。「空き家はいらないけれど、これだけ手放したい」といった、財産の一部だけを選んで放棄することはできない点に注意が必要です。

放棄すると所有権がない

相続放棄をした空き家を自分で売却することは原則としてできません。なぜなら、相続放棄によって、その不動産の所有権を相続しないことになるからです。不動産を売れるのは、その不動産の所有者だけです。所有権を持たない人がその不動産を売ることはできません。「相続放棄をして、空き家を売って現金化しよう」という考えは、仕組み上、成り立たないのです。空き家を売って利益を得たいのであれば、相続放棄をせずに相続し、所有者として売却する必要があります。放棄と売却は、両立しない関係にあると理解しておきましょう。

売りたいなら放棄しない

👉 ポイント：もし「空き家を売って手放したい」のが目的なら、相続放棄ではなく、相続したうえで売却するのが基本です。空き家に多少の負債（住宅ローンの残債など）が付いていても不動産の価値がそれを上回るなら、相続して売却し、代金で負債を清算するほうが手元にお金が残ることもあります。一方、負債が不動産の価値を大幅に上回り、ほかにも多額の借金があるような場合は、相続放棄で負債ごと手放すことを検討します。「売りたいのか、負債から逃れたいのか」という目的を整理することが放棄か売却かを判断する出発点です。

相続放棄後の管理責任

放棄しても残る管理責任

相続放棄をすれば、空き家との関わりがすぐに一切なくなる、と考えるのは早計です。民法では、相続放棄をした人も一定の場合には、次にその財産を管理する人へ引き継ぐまで管理を継続する義務を負うとされています。2023年4月の民法改正でこの管理義務は「放棄の時にその財産を現に占有している」場合に限定されるなど整理されましたがたとえば放棄者が空き家に住んでいた、管理していたといった場合には、引き継ぎまで適切に管理する責任が残り得ます。放棄したから放置してよい、というわけではない点に注意が必要です。

放置による近隣トラブル

管理責任が残っているにもかかわらず空き家を放置すると、トラブルにつながる恐れがあります。老朽化した空き家は、屋根や外壁が崩れて隣家や通行人に被害を与えたり、草木が茂って近隣に迷惑をかけたりすることがあります。万一、管理が不十分なことで他人に損害を与えれば、責任を問われる可能性も否定できません。相続放棄をしても次の管理者へ引き継ぐまでは、最低限の管理に気を配る必要があります。誰がいつまでどこまで管理するのかが曖昧になりやすいため、放棄を検討する段階で専門家に管理責任の範囲を確認しておくことが大切です。

相続財産清算人の選任

相続人全員が相続放棄をした場合、その不動産を管理・処分する人がいなくなります。このようなときに家庭裁判所に申し立てて選任されるのが「相続財産清算人」です（従来の相続財産管理人にあたる役割）。相続財産清算人が不動産を含む財産を管理し、必要に応じて売却して債権者への支払いなどを行い、残った財産を国庫に納めるなどの清算を進めます。管理責任から完全に解放されるには、この清算人へ管理を引き継ぐ必要があります。ただし、清算人の選任には申し立ての手続きや予納金が必要になることが多く、専門的な対応が求められます。弁護士や司法書士に相談しましょう。

放棄か売却かの判断

プラスとマイナスを比べる

放棄するか、相続して売却するかは、相続財産全体のプラスとマイナスを比べて判断します。空き家を含む不動産や預貯金などのプラスの財産と、借金やローン残債などのマイナスの財産を整理し、どちらが大きいかを見ます。プラスがマイナスを上回るなら、相続して売却し、代金で負債を清算したうえで手元に残すほうが有利です。マイナスが大幅に上回るなら、相続放棄で負債ごと手放すことを検討します。まずは財産の全体像を把握すること。不動産の価値は、不動産会社の査定で負債は金融機関や債権者への確認で把握できます。

3か月の期限に注意

相続放棄には、原則として「自分が相続人になったことを知った時から3か月以内」という期限があります（熟慮期間）。この期間内に家庭裁判所へ申述しなければ、原則として単純承認したものとみなされ、放棄ができなくなります。財産の調査に時間がかかる場合は、期間の伸長を申し立てられることもあります。また、相続財産を処分・消費すると、放棄が認められなくなることがあるため、放棄を考えているなら、不用意に財産に手をつけないよう注意が必要です。期限が短いため、放棄を検討する場合は、早めに弁護士や司法書士に相談することが欠かせません。

迷ったら専門家に相談

放棄か売却かの判断は、財産の状況、管理責任、税金、相続人どうしの関係など、さまざまな要素が絡み、一人で判断するのは難しいものです。負債の有無や額、不動産の価値、放棄後の管理責任の範囲など、専門的な知識が必要な場面が多くあります。相続放棄や管理責任、清算人の選任といった法的な手続きは弁護士や司法書士に空き家の価値や売却の可否は不動産会社に相談するのが適切です。「放棄すべきか、売るべきか分からない」という段階で構いませんので、期限のある手続きであることを踏まえ、早めに専門家へ相談して、状況を整理しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続放棄した空き家を売れますか」というご質問をいただくことがありますが、ここはとても誤解の多いところですので、丁寧にお伝えします。まず、相続放棄をした空き家は、原則としてご自身では売却できません。理由はシンプルで相続放棄をすると、その不動産の所有権を相続しないことになるからです。不動産を売れるのは所有者だけですので、所有権を持たない方が売ることはできないのです。「相続放棄をして、空き家を売って現金化しよう」というお考えは、残念ながら仕組み上、成り立ちません。ですから、もし目的が「空き家を売って手放すこと」なら、相続放棄をするのではなく、相続したうえで所有者として売却するのが基本です。空き家に住宅ローンの残債などが多少付いていても不動産の価値がそれを上回るなら、相続して売却し、代金で負債を清算したほうが手元にお金が残ることもあります。一方、負債が不動産の価値を大幅に上回り、ほかにも多額の借金があるような場合に負債ごと手放すために選ぶのが相続放棄です。つまり、「売りたいのか、負債から逃れたいのか」という目的の整理が何よりも先に必要なのです。

もう一つ、必ず知っておいていただきたいのが相続放棄をしても管理責任がすぐに一切なくなるわけではない、ということです。民法では、相続放棄をした人も一定の場合には、次に財産を管理する人へ引き継ぐまで管理を継続する義務を負うとされています。2023年4月の民法改正でこの義務は「放棄の時にその財産を現に占有している」場合に限定されるなど整理されましたが放棄者が空き家に住んでいた、管理していたといったケースでは、引き継ぎまで適切な管理が求められ得ます。老朽化した空き家を放置して、屋根や外壁が崩れ、近隣に被害を与えれば、責任を問われる可能性も否定できません。相続人全員が放棄して管理する人がいなくなった場合に管理責任から完全に解放されるには、家庭裁判所に申し立てて「相続財産清算人」を選任し、引き継ぐ必要がありますが、これには予納金などの負担も伴います。そして、相続放棄には原則3か月という期限があり、財産に不用意に手をつけると放棄できなくなることもあるなど、注意点が多くあります。こうした判断は、財産の状況、管理責任、税金などが複雑に絡みますので、お一人で抱え込まないでください。相続放棄や管理責任、清算人の選任といった法的手続きは弁護士・司法書士に空き家の価値や売却の可否は私たち不動産会社に。私たちは、まず空き家にどれだけの価値があるかを査定し、「売って清算できるのか、放棄を検討すべきなのか」の判断材料をご提供できます。期限のある手続きですので、迷ったら、できるだけ早くご相談ください。

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よくある質問

相続放棄した空き家は売れる？

所有権を相続しないため原則として売れません。

なぜ売れないの？

放棄で所有権がなく、売る権利がないためです。

売りたいならどうする？

放棄せず相続し、所有者として売却します。

一部だけ放棄できる？

できません。財産はすべて相続するか放棄するかです。

放棄すれば管理は不要？

一定の場合、引き継ぐまで管理責任が残ります。

放置するとどうなる？

近隣被害などで責任を問われる恐れがあります。

管理から解放されるには？

相続財産清算人を選任し引き継ぐ必要があります。

放棄か売却かの判断は？

財産のプラスとマイナスを比べて決めます。

放棄の期限は？

原則、相続を知った時から3か月以内です。

誰に相談する？

放棄は弁護士・司法書士、価値の査定は不動産会社です。

まとめ

相続放棄した空き家は、原則として自分では売却できません。相続放棄をすると、その不動産の所有権を相続しないため、売る権利がなくなるからです。「放棄して売って現金化する」という考えは仕組み上成り立ちません。空き家を売って手放したいなら、放棄せずに相続し、所有者として売却するのが基本です。負債が付いていても不動産の価値が上回るなら、売却して清算するほうが手元にお金が残ることもあります。

一方、放棄をしても管理責任がすぐ消えるわけではなく、一定の場合には次の管理者へ引き継ぐまで管理義務が残り得ます（2023年4月改正で整理）。相続人全員が放棄して管理者がいなくなった場合、管理から解放されるには相続財産清算人の選任が必要で予納金などの負担も伴います。放棄には原則3か月の期限があり、財産に不用意に手をつけると放棄できなくなることもあります。判断は財産・管理責任・税金が絡んで複雑なため、法的手続きは弁護士・司法書士、空き家の価値や売却可否は不動産会社、と早めに相談しましょう。本記事の表を参考にまず「売りたいのか、負債から逃れたいのか」を整理することから始めてください。