📝 この記事の結論
空き家の買取価格は、買取後に見込める再販・活用価格から、リフォームや解体、残置物処分などの費用や経費を考慮して決まります。市場価格の6〜8割程度が目安として紹介されることもありますが、公的に定められた基準ではなく、実際の査定額は物件ごとに異なります。
① 空き家の買取価格は「市場価格の○割」と一律に決まるものではなく、立地・土地・建物の状態・再販に必要な費用などを総合的に判断して査定されます。
② 査定額を大きく左右するのは、立地や需要、土地の形状・接道、築年数・劣化状態、解体・リフォーム・残置物処分の必要性、権利関係などです。
③ 空き家を納得できる価格で売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、金額だけでなく「なぜその査定額になったのか」という根拠まで比較することが重要です。
「空き家を買取してもらうと、いくらくらいになる？」
「仲介で売る場合と比べて、買取価格はどのくらい安くなる？」
「築年数が古い空き家でも値段はつく？」
相続などで取得した空き家を手放したいものの、いくらで売れるのか分からず悩んでいる方も多いでしょう。
空き家の買取価格は、築年数だけで決まるわけではありません。土地の立地や形状、接道、建物の状態、解体・リフォームにかかる費用、権利関係、再販のしやすさなどを総合的に判断して査定されます。
この記事では、空き家買取の相場の考え方から、自分でおおよその価格を調べる方法、査定額を左右する条件まで、不動産の専門家が分かりやすく解説します！
空き家買取の相場はいくら？
空き家買取には、すべての物件に共通する一律の相場はありません。
ただし、買取価格がどのように決まるのかを理解しておけば、自分の空き家の査定額を見るときにも判断しやすくなります。
空き家買取は仲介の市場価格より低くなる傾向がある
空き家を売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類の選択肢があります。
「仲介」では不動産会社が一般の購入希望者（個人買主）を探して売買を成立させますが、一方の「買取」では不動産会社自体が買主となって空き家を直接購入します。
買取の場合、不動産会社は購入した空き家をそのまま自社保有するとは限りません。リフォームして中古住宅として再販したり、建物を解体して更地として販売したり、賃貸物件として活用したりします。
そのため、買取価格は一般的に仲介で売却する場合の市場価格（相場価格）よりも低くなる傾向があります。
空き家の買取価格が市場価格より低くなる理由
買取価格が市場価格より安くなる主な理由は、不動産会社が買い取った後に多額の費用や将来の再販リスクを自社で負担するためです。
💸 築古の空き家買取後に不動産会社が発生させる主な費用・リスク
- 建物の「リノベーション・リフォーム費用」
- 老朽化に伴う「建物の解体費用（更地化）」
- 残された家具やゴミ等の「残置物処分費用」
- 所有権移転や「登記に関する各種費用」
- 再販するまでの「維持管理費・固定資産税」
- 販売活動にかかる「広告費・営業経費」
また、買い取った物件が必ずしも「想定した希望価格・タイミングで売れる」とは限りません。
こうした実費や長期化リスクをあらかじめ考慮して査定を行うため、買取価格は仲介で一般消費者に売る価格よりも低くなります。
🧮 買取価格の目安となる基本的な考え方（イメージ）
※実際の査定方法や減算割合は不動産会社や物件の条件によって異なるため、上記公式だけで正確な数値を算出できるわけではありません。
💡 価格の手軽さだけでなく「総合的なメリット」で比較を
買取は金額こそ市場価格より低くなりますが、「仲介手数料が発生しない」「修繕や片付けを一切せず現状で手放せる」「売買後の契約不適合責任を免責にできる」「最短数日で現金化できる」といった非常に大きなメリットがあります。
手残り額や売却スピードのご希望に合わせて、仲介・買取の最適なプランを専門不動産会社へ相談してみましょう。
「市場価格の6〜8割」はあくまで目安
空き家の買取相場については、一般的に「仲介で売却した場合の市場価格の6〜8割程度」と紹介されることがよくあります。
📊 市場価格2,000万円の空き家の場合（試算例）
2,000万円 × 60％ ＝ 1,200万円
2,000万円 × 80％ ＝ 1,600万円
👉 市場価格2,000万円相当の物件であれば、1,200万〜1,600万円程度が一つの参考値となります。
ただし、「6〜8割」というのはあくまで業界内の大まかな相場感であり、公的に定められた基準ではありません。
同じ2,000万円の市場価値がある物件であっても、ほとんど手を加えずすぐに再販できる綺麗な空き家と、大規模なリノベーションや建物解体（更地化）が必要な空き家では、提示される査定額が同じになるとは限りません。
💡 割合計算は参考程度に留め、個別の正確な査定を受けよう
「市場価格 × ○％」の計算式は、大まかな資金計画を立てる際の目安・参考値として利用するのが適しています。
物件の状態や立地、活用プランによって買取額は変動するため、正確な手取り額を知るためには不動産会社へ個別に査定を依頼して確認することが非常に大切です。
空き家の買取相場を自分で調べる方法
空き家の買取を検討するときは、いきなり不動産会社の査定額だけを見るのではなく、周辺でどのくらいの価格で不動産が取引されているのかを確認しておくと判断しやすくなります。
周辺の不動産取引価格を確認する
空き家の相場観をつかむためにまず確認したいのが、所有する空き家の周辺エリアで行われた「実際の不動産取引価格」です。
国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」などを活用することで、実際の売買取引事例や価格情報を手軽に閲覧・確認できます。
🔍 事例を比較・チェックする際の8つの主要ポイント
- 詳細な「所在地・最寄り駅」
- 最寄り駅からの「徒歩分数（距離）」
- 広さの比較となる「土地面積」
- 延床面積を示す「建物面積」
- 経過年数を表す「築年数」
- 整形地・変形地などの「土地の形状」
- 接道条件にかかわる「前面道路の幅員・種別」
- その他「近隣の周辺土地取引価格」
比較する際は単に「同じ市区町村内」という広い括りで見るのではなく、上記のようにできるだけご自身の所有する空き家と条件が近い取引事例を絞り込んで比較することが相場感を掴む重要なポイントです。
💡 築古空き家は「周辺の土地取引」も参考に
建物の資産価値評価がゼロに近い築古の空き家では、「建物付きの取引」だけでなく「周辺の更地・土地取引の相場価格」も大きな指標・参考になります。
公的データで大まかな土地相場を把握した上で、個別の建物状態や接道制限を含めた正確な査定を不動産会社へ依頼してみましょう。
市場価格から買取価格の目安を計算する
周辺の取引事例などからおおよその市場価格（相場）がつかめたら、その金額を基準にして「買取価格のおおよその目安範囲（6〜8割）」を具体的にシミュレーションすることができます。
📊 市場価格別の買取価格シミュレーション例
・60％の場合： 1,500万円 × 60％ ＝ 900万円
・80％の場合： 1,500万円 × 80％ ＝ 1,200万円
👉 買取価格の目安：約900万〜1,200万円
・60％の場合： 3,000万円 × 60％ ＝ 1,800万円
・80％の場合： 3,000万円 × 80％ ＝ 2,400万円
👉 買取価格の目安：約1,800万〜2,400万円
ただし、この割合計算によって算出できる金額はあくまで全体感をつかむための大まかな目安に過ぎません。
実際の査定業務においては、建物や土地の個別状態、周辺環境、リフォーム・解体などの再販手法、将来発生する諸費用などが一つひとつ精査され、最終的な価格が決定されます。
💡 机上計算の後は専門会社の個別査定で現実的な数値を
物件ごとの強み（立地が良い、柱がしっかりしている等）があれば、想定より高い割合で買い取ってもらえるケースも十分に考えられます。
概算イメージがつかめたら、実際のコンディションを踏まえた正確な買取査定をプロへ依頼してみましょう。
簡易計算だけでは正確な買取価格が分からない理由
空き家は、たとえ同じ地域・同じ築年数の物件であっても、個別の条件によって提示される買取価格が大きく異なります。
例えば同じ築40年の戸建てであっても、リフォームして再利用できる状態か、雨漏りや傾きがあり解体を前提とするかによって、買取り後に発生する費用やリスクに大きな開きが生じるためです。
🔍 空き家の買取査定額に差が出る2つの大きな理由
- 建物の状態（雨漏り・構造の傾きの有無など）
- 土地の形状（整形地か不整形地か）
- 接道条件・再建築可否・境界の明確さ
- リノベーションして「中古戸建て」で再販
- 建物を解体して「更地・分譲地」として販売
- 改修後に「賃貸物件・収益物件」として運用
不動産会社によって得意とする活用方法（出口戦略）が異なるため、同じ空き家であっても得意分野によって査定額に数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。
💡 自作相場は目安にし、必ず複数の不動産会社で比較する
自身で調べた概算相場はあくまで「査定結果の妥当性を判断する物差し」として活用しましょう。
最終的には、異なるノウハウを持つ複数の専門不動産会社から個別に査定を受け、価格や提案された活用プラン（買取の根拠）をしっかり比較検討することが最も納得のいく売却につながります。
空き家の査定額に影響する条件
空き家の査定額を左右する主なポイントは、立地・土地・建物・買取後に必要となる費用・権利関係です。
築年数が古いという理由だけで査定額が決まるわけではありません。
建物が古くても土地の需要が高ければ評価されることがありますし、反対に建物の状態がよくても、接道や権利関係に問題があると査定額に影響する可能性があります。
立地・周辺の不動産需要
空き家の査定で重要なのが、その地域で不動産を購入したい人がどのくらいいるかです。
駅から近い、買い物や通勤・通学に便利、住宅需要が高いなど、再販しやすい地域にある空き家は評価されやすくなります。
一方、人口減少が進んでいる地域や交通の便がよくない地域などでは、買い取った後の売却に時間がかかる可能性があります。同じ築年数・同じ広さの空き家でも、立地によって査定額が変わるのはこのためです。
土地の面積・形状・接道状況
築年数が経過した空き家では、建物よりも土地の価値が査定額を大きく左右するケースがあります。
特に確認されるのが、
・土地の面積
・土地の形状
・間口
・前面道路の幅員
・道路との高低差
・接道状況
・再建築できるか
などです。
一般に、建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していることが求められます。ただし、道路の種類や敷地の状況、条例などによって扱いが異なる場合があるため、個別確認が必要です。
接道条件などの問題で再建築できない空き家は、一般的な物件とは再販方法や購入者層が異なるため、査定額にも影響します。
建物の築年数・劣化状態
建物については築年数だけでなく、現在どの程度使用できる状態なのかも確認されます。
たとえば、
・雨漏り
・シロアリ被害
・建物の傾き
・屋根や外壁の劣化
・給排水設備の故障
・長期間の放置による傷み
などがあると、買取後に修繕費用が必要になる可能性があります。
ただし、築40年・50年といった古い空き家でも、必ず価値がないわけではありません。建物を利用できなくても、土地として需要があれば買取価格がつく可能性があります。
リフォーム・解体・残置物処分にかかる費用
不動産会社が空き家を買い取った後、大規模なリフォームや建物の解体が必要になれば、その費用も査定時に考慮されます。
また、家具・家電・生活用品などが大量に残っている場合は、残置物の撤去・処分費用が必要になることもあります。
解体費用は、建物の構造や大きさだけでなく、地域、前面道路、重機を搬入できるか、付帯物やアスベストの有無などによって大きく変わります。
そのため、「木造なら必ず1坪○万円」と一律に判断するのではなく、個別に見積もる必要があります。
なお、空き家買取では、残置物が残っている状態や建物を解体していない状態でも相談できる会社があります。
売却前に自己判断で高額な解体やリフォームを行うのではなく、まず現状のまま査定を受け、どの方法が有利か確認するとよいでしょう。
境界・共有名義などの権利関係
空き家そのものだけでなく、土地や建物の権利関係も査定時の重要な確認事項です。
たとえば、
・相続登記が済んでいない
・複数人の共有名義になっている
・土地の境界が明確ではない
・借地権や底地などの権利が関係している
・私道の権利関係を確認する必要がある
といったケースがあります。
こうした問題があるからといって必ず売却できないわけではありませんが、通常の空き家より確認や調整が必要になる場合があります。
相続や権利関係が複雑な場合は、空き家だけでなく相続不動産や権利関係のある不動産にも対応している会社へ相談することが重要です。
空き家は買取と仲介のどちらが向いている？
空き家を売却する場合、必ずしも買取が最適とは限りません。
できるだけ高く売ることを優先するなら仲介、売却までの期間や手間を抑えたい場合は買取が選択肢になりやすいでしょう。
空き家買取が向いているケース
買取を検討しやすいのは、
・できるだけ早く手放したい
・築年数が古い
・建物の劣化が進んでいる
・残置物が多い
・長期間空き家になっている
・仲介で売りに出しても買主が見つからない
・相続した不動産を早く整理したい
といったケースです。
不動産会社が直接買主になるため、一般の購入希望者を探す仲介とは売却の進め方が異なります。
物件によっては、建物や残置物をそのままの状態で相談できることもあります。
仲介が向いているケース
一方、
・売却を急いでいない
・できるだけ高い価格で売りたい
・建物の状態が比較的よい
・一般の購入者から需要が期待できる
といった空き家なら、仲介での売却も検討する価値があります。
仲介では一般の購入希望者へ市場価格で販売できる可能性があるため、買取より高く売れるケースがあります。
ただし、買主がいつ見つかるかは分かりません。そのため、価格だけでなく「いつまでに売りたいのか」「どこまで売却の手間をかけられるのか」まで考えて選ぶことが大切です。
買取と仲介は価格だけで比較しない
「仲介の方が高いなら、買取を選ぶメリットはないのでは？」と思う方もいるでしょう。
しかし、売却方法を決めるときは価格だけでなく、
・売却までにかかる期間
・内覧対応の有無
・片付けや修繕の負担
・売却後のトラブルリスク
・空き家を所有し続ける管理負担
なども含めて比較する必要があります。
まず仲介で売却できる可能性を確認し、難しい場合に買取を検討する方法もあります。
一方、相続後の空き家を早く整理したいなど、売却スピードを重視する場合は、最初から買取査定を受ける選択肢もあります。
空き家を納得できる価格で買い取ってもらうポイント
空き家を買取してもらうなら、単に一番高い査定額を提示した会社を選べばよいわけではありません。
査定額の根拠・空き家の買取実績・売却条件まで確認することが重要です。
複数の不動産会社に査定を依頼する
空き家の買取価格は、不動産会社によって異なることがあります。
なぜなら、会社によって、
・得意な地域
・得意な物件
・リフォームのノウハウ
・再販先
・賃貸などの活用方法
が違うからです。
A社では解体して土地として再販する物件でも、B社なら建物をリフォームして活用できる場合があります。
買取後の活用方法が違えば、提示できる査定額が変わる可能性もあります。そのため、1社だけで決めず、複数社の査定を比較するとよいでしょう。
査定額の「金額」だけでなく根拠を確認する
査定を受けたら、「なぜこの金額になったのか？」を確認してください。
不動産会社から提示された査定額をチェックする際は、単に表面の提示金額を見るだけでなく、「どのような根拠に基づいてその査定結果になったのか」を詳細に確認することが重要です。
💬 不動産会社へ具体的に質問すべき5つの確認ポイント
- 「土地」をいくら（坪単価・総額）と評価したか
- 「建物」の残存価値をどのように評価したか
- どのような「再販方法（リフォーム・更地化等）」を想定しているか
- 解体や修繕など「どのような費用」を見込んでいるか
- 想定より「査定額が下がった主な要因」は何なのか
特に注意したいのが、「他社と比較して極端に高い査定額」が提示された場合です。
契約を取りたいがために見せかけの高額査定を出し、契約直前になって「予期せぬ修繕が必要になった」「調査の結果価格を下げる」といった減額要求を行ってくるケースが稀に存在します。
💡 高額査定ほど「その金額で確実に買い取れるか」根拠を確認
他社より突出して高い金額を提示された場合は、「その価格で本当に即時買取（契約）が可能なのか」「後から価格変更・減額される条件はないか」について、裏付けとなる根拠や契約書面上の取り決めをしっかり確認しましょう。
明確かつ納得のいく説明をしてくれる、誠実で根拠のある会社を選ぶことが安心な取引への一番の近道です。
空き家・相続不動産の買取実績を確認する
不動産会社を選ぶときは、通常の不動産売買だけでなく、空き家や相続不動産を扱った実績があるかも確認しましょう。
空き家の売却においては、建物の老朽化・傷みといった物理的な問題だけでなく、権利や法的・環境的なトラブルが複数重なっているケースが少なくありません。
🧩 複雑な空き家問題の「専門会社による解決フロー」
未登記・境界未確定
残置物・再建築不可
法務・税務の整理
多様な出口戦略
現況のまま買取
早期現金化の実現
⚠️ 空き家で重なりやすい5つの典型的な問題
- 名義変更や手続きが進んでいない「相続登記」
- 複数の所有者で意見がまとまりにくい「共有名義」
- 隣地との位置関係が曖昧な「土地境界の未確定」
- 家の中に家具や荷物がそのまま残る「残置物」
- 接道基準等を満たしておらず新築できない「再建築不可」
一般の不動産会社では「手がかけられず売れない」と断られてしまうような訳あり・難あり物件であっても、こうしたトラブル解決の実績が豊富な専門会社であれば、現状の条件に応じた最適な売却・活用手法（現状のまま直接買取など）を柔軟に提案してもらうことができます。
💡 自力で問題を解決しようと抱え込まずプロの手を頼ろう
「境界確定や残置物処分を完了させてからでないと相談できない」ということはありません。
専門知識を持つ会社であれば、司法書士や土地家屋調査士といったプロと連携し、煩わしい法的手続きや片付けも含めて引き受けてくれます。お悩みごとがある状態のまま、まずは専門会社へご相談ください。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
空き家の買取価格は、単純に市場価格の何割と決まるものではありません。
築年数だけでなく、立地や接道、土地の形状、建物の状態、再販・活用方法などを総合的に判断します。
解体や家財処分を先に行わず、まずは現状のまま査定を受け、最適な売却方法を確認することをおすすめします。
空き家など「売却しにくい不動産」を書籍でも解説
さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』が、幻冬舎より2026年9月24日に発売されます。
本書では、相続した不動産や古い建物、底地・借地権、共有名義など、不動産の売却が難しくなるさまざまな問題について、実際のエピソードを交えながら紹介しています。「空き家をどう処分すればいいか分からない」「売却できるのか不安」という方にも、今後の選択肢を考えるうえで参考になる一冊です。
よくある質問
空き家買取の相場はどのくらいですか？
仲介で売却する場合の市場価格より低くなるのが一般的で、市場価格の6〜8割程度が目安として紹介されることがあります。ただし公的に定められた割合ではなく、実際の価格は物件ごとに異なります。
空き家の買取価格はどうやって決まりますか？
買取後に見込める再販・活用価格をもとに、リフォームや解体、残置物処分などに必要な費用や再販に伴う経費・リスクなどを考慮して査定されます。
築40年・50年の古い空き家でも買取できますか？
建物が古くても、土地に需要があれば価格がつく可能性があります。築年数だけで判断せず、土地と建物の両方を査定してもらいましょう。
空き家は解体してから査定した方が高くなりますか？
必ずしもそうとは限りません。建物を活用できるケースもあるため、自己判断で解体する前に、現状のまま査定を受けることをおすすめします。
家具や荷物が残っていても買取してもらえますか？
残置物がある状態でも相談できる買取会社があります。ただし処分費用が査定額に影響する場合があるため、査定時に確認しましょう。
再建築できない空き家でも売却できますか？
再建築不可だからといって必ず売却できないわけではありません。ただし一般的な物件より購入者や活用方法が限られるため、こうした物件の取扱実績がある会社への相談が重要です。
相続登記が終わっていない空き家でも相談できますか？
相談自体は可能です。ただし売却にあたっては所有者や登記の確認・整理が必要になるため、早めに不動産会社や司法書士などへ相談しましょう。
空き家は買取と仲介のどちらがよいですか？
できるだけ高く売りたい場合は仲介、早く手放したい場合や築古・残置物などの問題がある場合は買取が選択肢になりやすいです。物件の状態と売却目的によって判断しましょう。
複数の会社に買取査定を依頼してもよいですか？
問題ありません。会社によって再販方法や得意分野が異なるため、複数社を比較することで価格や条件を判断しやすくなります。
高い買取査定額を出した会社を選べばよいですか？
金額だけで判断するのはおすすめできません。査定額の根拠、最終的な買取条件、空き家の取扱実績、担当者の説明なども確認して比較しましょう。
まとめ
空き家の買取価格は、築年数だけで決まるものではありません。
立地や土地の条件、建物の状態、再販価格、リフォーム・解体費用などを総合的に考慮して査定されます。
築古でも土地に価値があれば価格がつく可能性があるため、先に解体せず、まずは現状のまま査定を受けましょう。
空き家の買取価格が気になる方は、まずは無料査定を
🏡 放置されている空き家・相続物件のご売却でお困りではありませんか？
空き家の買取価格は、単なる築年数だけでなく、立地条件や土地の形状、建物のコンディションによって大きく変動します。
「古いからどうせ売れないだろう」と自己判断して、高額な費用をかけて解体したり家財処分の片付けを行ったりする前に、まずは現状のまま一度プロの査定を受けてみることをおすすめします。
さくら都市デザインでは、相続した放置空き家や、一般的な不動産市場では売却が難しい訳あり物件・難あり物件についても親身にご相談を承っています。
費用や手間をかけることなく現状のままスムーズに買い取るプランをご提案いたしますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
TEL：03-6452-4090（受付時間：10:00～19:00 / 定休日：土日祝日）
