📝 この記事の結論
相続不動産の査定は、相続登記が完了していなくても依頼できます。相続した家や土地の価値を把握するには、不動産会社による売却査定を受け、周辺の取引相場と比較する方法が有効です。ただし、売却査定額と相続税評価額・固定資産税評価額は目的や算出方法が異なるため、混同しないことが重要です。
① 相続不動産の査定には、机上査定と訪問査定があります。まず価格の目安を知りたい場合は机上査定、具体的な売却や遺産分割を検討する場合は訪問査定などで詳しく確認しましょう。
② 査定額は、立地・築年数・建物状態・土地の形状・接道状況などによって変わります。相続税評価額や固定資産税評価額が、そのまま売却価格になるわけではありません。
③ 査定を依頼する際は、登記情報や固定資産税の資料、建物図面などを準備するとスムーズです。複数社の査定額と根拠を比較し、売却・保有・遺産分割の判断材料にしましょう。
「相続した不動産はいくらで売れる？」「査定は相続登記の前でもできる？」「どこに依頼すればいい？」と悩んでいませんか？
相続不動産の査定は、売却だけでなく遺産分割や今後の活用方法を考える際にも役立ちます。
この記事では、査定方法や相場の調べ方、評価額との違い、必要書類を解説します。
相続不動産の査定とは？いつ・どこに依頼する？
相続した家や土地、マンションの価値を把握するために行うのが、不動産査定です。
不動産査定は売却を検討するときだけでなく、相続人同士で財産の分け方を話し合うときや、今後の活用方法を決めるときにも役立ちます。
ただし、査定を受ける目的によって適した依頼先や評価方法は異なります。
相続登記が終わっていなくても査定できる
相続した不動産は、相続登記が完了する前でも不動産会社へ査定を依頼できます。
- 相続した実家を売却するか迷っている
- 兄弟姉妹で不動産をどう分けるか話し合いたい
- 相続登記前に現在の価値を知りたい
- 空き家を売却するか賃貸にするか比較したい
査定を受けたからといって、必ず売却する必要はありません。
ただし、実際に不動産を売却する際は、原則として相続登記など必要な手続きを進める必要があります。
売却査定は不動産会社へ依頼する
相続した不動産が現在いくらで売れそうなのか知りたい場合は、不動産会社へ売却査定を依頼します。
不動産会社は、周辺の成約事例や物件の立地、建物状態、市場動向などを踏まえて査定額を算出します。
一般的な売却査定は無料で対応している会社が多く、売却を決めていない段階でも相談できます。
一方、遺産分割で相続人同士の意見が対立している場合や、裁判などで客観的な評価資料が必要な場合は、不動産鑑定士による鑑定評価が適することもあります。
机上査定と訪問査定の違い
不動産会社の査定には、主に「机上査定」と「訪問査定」があります。
| 査定方法 | 特徴 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 机上査定 | 所在地・面積・周辺相場などから概算価格を算出 | まず相場を知りたい |
| 訪問査定 | 現地で建物・土地の状態などを確認 | 具体的に売却を検討したい |
机上査定は、現地確認を行わずに価格の目安を知る方法です。
一方、訪問査定では建物の劣化状況や日当たり、土地の形状、接道状況なども確認します。
相続人が複数いる場合も査定できる
兄弟姉妹など複数人で不動産を相続している場合でも、査定を相談することは可能です。
ただし、訪問査定で建物への立ち入りが必要な場合は、占有者や関係者との調整が必要になることがあります。
また、共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
相続不動産の相場を調べる方法と評価額の違い
相続した不動産の価値を調べる際は、「売却査定額」「相続税評価額」「固定資産税評価額」の違いを理解しておくことが大切です。
これらは目的や算出方法が異なるため、同じ不動産でも金額が一致するとは限りません。
売却査定額・相続税評価額・固定資産税評価額の違い
| 評価の種類 | 主な目的 | 特徴 |
|---|---|---|
| 売却査定額 | 売却価格の目安を把握する | 市場の取引事例や物件条件を反映 |
| 相続税評価額 | 相続税などの計算 | 路線価方式・倍率方式などで評価 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税などの計算 | 市区町村が固定資産評価基準に基づき評価 |
| 不動産鑑定評価額 | 専門的な価値評価 | 不動産鑑定士が評価基準に基づいて算出 |
たとえば、固定資産税評価額が1,500万円だからといって、実際に1,500万円で売却できるとは限りません。
売却価格は、不動産市場の需要や立地、建物状態などによって変わります。
不動産情報ライブラリで周辺の取引相場を調べる
相続した家や土地の相場を自分で調べたい場合は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を活用できます。
不動産情報ライブラリでは、地域ごとの不動産取引価格や地価情報などを確認できます。
- 同じ地域・近隣エリア
- 土地面積や建物面積
- 築年数
- 駅からの距離
- 取引時期
ただし、実際の取引価格は物件ごとの条件によって異なります。
路線価や固定資産税評価額も参考にする
相続した土地については、国税庁が公表する路線価を確認する方法もあります。
路線価は、主に相続税や贈与税の土地評価に利用されるものです。
また、固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に添付される課税明細書などで確認できます。
ただし、路線価や固定資産税評価額を、そのまま不動産の売却相場として使用することはできません。
査定額が会社によって異なる理由
同じ相続不動産でも、不動産会社によって査定額が異なる場合があります。
これは、会社ごとに参考とする取引事例や市場の見通し、販売戦略などが異なるためです。
また、直接買取の場合は、購入後のリフォームや再販売に必要な費用なども考慮されます。
複数社の査定額と根拠を比較することが重要です。
相続不動産の査定で見られるポイントと必要書類
相続不動産の査定では、立地や築年数だけでなく、土地の条件や建物の状態、権利関係なども確認されます。
特に長期間空き家になっていた実家や、共有名義の不動産では、通常の住宅とは異なる確認事項が生じる場合があります。
家・土地・マンションで査定ポイントが異なる
| 不動産の種類 | 主な査定ポイント |
|---|---|
| 戸建て | 立地・築年数・建物状態・土地条件 |
| 土地 | 面積・形状・接道状況・用途地域・境界 |
| マンション | 立地・階数・方角・管理状況・修繕積立金 |
| 空き家 | 老朽化・残置物・管理状態・活用可能性 |
たとえば、築年数が古い戸建てでも、土地の立地条件が良ければ一定の評価を受けられる場合があります。
一方、接道条件に問題がある土地や、修繕費が高額になる建物では、査定額に影響することがあります。
相続した不動産の種類と状態に合った査定を受けることが大切です。
査定時に準備したい必要書類
査定を依頼する際は、次の資料があるとスムーズです。
| 書類 | 主な用途 |
|---|---|
| 登記事項証明書 | 所有者・権利関係の確認 |
| 固定資産税納税通知書・課税明細書 | 不動産の概要や評価額の確認 |
| 土地の測量図・境界確認書 | 面積・境界の確認 |
| 建物図面・間取り図 | 建物の構造や広さの確認 |
| 購入時の売買契約書 | 取得経緯などの確認 |
| 修繕・リフォーム履歴 | 建物の維持管理状況の確認 |
これらの書類がすべてそろっていなくても、査定を相談できる場合があります。
また、相続登記前であれば、相続関係が分かる資料の提出を求められることもあります。
古い実家や残置物がある空き家も査定できる
相続した実家では、長期間空き家になっていたり、家具や生活用品が残っていたりすることがあります。
「片付けてからでないと査定できない」と考える方もいるでしょう。
しかし、不動産会社によっては、残置物がある状態でも査定を受けられます。
また、建物の老朽化が進んでいる場合も、現況のまま買取を検討できるケースがあります。
売却前に自己判断でリフォームや解体を進めず、まず現在の状態で査定を受けることをおすすめします。
複数社の査定結果を比較する
査定結果が出たら、金額だけでなく次の項目を比較しましょう。
- 査定額の根拠
- 周辺の成約事例
- 想定される売却期間
- 仲介と買取それぞれの価格
- 売却前に必要な作業
- 相続不動産の取扱実績
相続した不動産は、売却だけでなく遺産分割や今後の活用方法を考えるためにも査定が役立ちます。
「いくらで売れそうか」だけでなく、「その金額がどのような根拠で算出されたのか」まで確認することが、納得できる判断につながります。
相続不動産の査定後はどうする？売却・遺産分割の判断方法
相続不動産の査定額が分かったら、次は「売却するのか」「相続人の誰かが取得するのか」「賃貸などで活用するのか」を検討します。
査定は売却するためだけのものではなく、相続した不動産を今後どう扱うか判断するための材料にもなります。
売却する場合は仲介と買取を比較する
相続した不動産を売却する場合、主な方法は「仲介」と「買取」です。
仲介では、不動産会社が一般の購入希望者を探します。市場で広く買主を募集できるため、高値売却を目指しやすい一方、売却まで時間がかかる場合があります。
一方、買取では不動産会社が直接購入するため、買主探しが不要で、比較的短期間で売却を進めやすい特徴があります。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 主に一般の購入希望者 | 不動産会社 |
| 売却価格 | 高値売却を目指しやすい | 仲介より低くなる傾向 |
| 売却期間 | 買主探しに時間がかかる場合がある | 比較的短期間 |
| 仲介手数料 | 原則必要 | 直接買取なら原則不要 |
| 向いている人 | 価格を重視する方 | 早期売却を重視する方 |
遺産分割では査定額が判断材料になる
兄弟姉妹など複数人で不動産を相続した場合、査定額は遺産分割を考える際にも役立ちます。
代表的な分割方法には、次の3つがあります。
- 現物分割： 不動産などの財産をそのまま相続人が取得する方法
- 代償分割： 特別の相続人が不動産を取得し、ほかの相続人へ金銭などを支払う方法
- 換価分割： 不動産を売却して現金に換え、その代金を相続人で分ける方法
たとえば、兄弟2人で3,000万円相当の実家を相続し、一方が家を取得する場合は、査定額を参考に代償金を検討できます。
相続人間で評価額について争いがある場合などは、不動産鑑定士や弁護士への相談も検討しましょう。
売却と賃貸を比較してから決める
相続した不動産をすぐに手放したくない場合は、賃貸として活用する方法もあります。
たとえば、査定額が2,500万円、想定家賃が月10万円の物件であれば、売却して現金化する場合と、賃貸して年間120万円の家賃収入を得る場合を比較できます。
ただし、賃貸では家賃がそのまま利益になるわけではありません。
修繕費や管理費、固定資産税、空室リスクなどを考慮する必要があります。
査定後も売却を急いで決める必要はない
査定を受けたからといって、必ずその不動産会社へ売却する必要はありません。
- 「もう少し高く売れる可能性を調べたい」
- 「相続人と話し合ってから決めたい」
- 「しばらく保有することも検討したい」
上記のように判断して慎重に進めることも可能です。
長期間売却しない場合は、実際に売却を進める段階で改めて査定を受けることをおすすめします。
実際のご相談事例｜相続した不動産の査定・整理
相続不動産では、査定を受ける以前に「何から手をつければよいのか分からない」「相続人同士で話し合いが進まない」といった問題を抱えているケースもあります。
さくら都市デザインでは、相続した実家の売却や整理について、次のようなご相談をいただいています。
ケース①｜遠方にある実家を数年間放置していたケース
相続したご実家は、ご自宅から車で約1時間ほどの住宅街にありました。
「そのうち整理しよう」と思いながらも、なかなか足を運ぶ機会がなく、気づけば数年が経過していたそうです。
室内には生活用品が残ったままで、庭の草木も伸び放題。何から手をつければよいのか分からず、ご相談いただきました。
- 現地確認のうえ状況を整理
- 建物や残置物を含めた現況のままでの売却をご提案
- 必要な物のみお引き取りいただき、それ以外は処分・解体まで対応
結果として、所有者様の負担を抑えながら、短期間で整理を完了することができました。
ケース②｜兄弟姉妹で共有していた実家の整理
ご実家を兄弟姉妹で相続したものの、日常的な連絡が減り、話し合いをしないまま数十年が経過していました。
関係が悪いわけではありませんでしたが、誰が主導して動くべきか分からず、そのままの状態になっていたとのことです。
そこで、各共有者様へ状況を丁寧に説明し、個別に意向を確認しました。
全員のご希望を踏まえた整理方法をご提案し、今後の方向性を検討するための調整を進めました。
「売るかどうか決めてから査定する」のではなく、判断材料を得るために査定を活用することも選択肢になります。
※上記は相続不動産の売却・整理に関する相談事例です。個別の査定金額や査定方法については確認できていないため、具体的な査定実績としては記載していません。
よくある質問（FAQ）
Q1．相続不動産の査定はいつ受けるべきですか？
相続後、売却や遺産分割を検討し始めた段階で査定を受けるとよいでしょう。早めに現在の価値を把握することで、今後の判断材料になります。
Q2．相続登記が終わっていなくても査定できますか？
はい。相続登記が完了していなくても、不動産会社へ査定を依頼できます。ただし、実際の売却には必要な登記手続きを進める必要があります。
Q3．相続不動産の査定は無料ですか？
一般的な不動産会社の売却査定は無料で対応していることが多くあります。一方、不動産鑑定士による正式な鑑定評価は有料となるのが一般的です。
Q4．相続税評価額と不動産査定額は同じですか？
異なります。相続税評価額は相続税などの計算に用いられるもので、不動産会社の査定額は市場での売却価格を見積もったものです。
Q5．固定資産税評価額から売却相場は分かりますか？
参考にはなりますが、そのまま売却価格になるわけではありません。周辺の成約事例や不動産会社の査定結果とあわせて確認しましょう。
Q6．相続した家の査定にはどんな書類が必要ですか？
登記事項証明書、固定資産税の資料、建物図面、測量図などがあるとスムーズです。ただし、すべてそろっていなくても相談できる場合があります。
Q7．兄弟姉妹で相続した不動産も査定できますか？
査定できます。ただし、訪問査定や売却を進める際には、ほかの共有者との調整が必要になる場合があります。
Q8．古い空き家や残置物がある家でも査定できますか？
査定できる場合があります。残置物がある状態や建物が老朽化している場合も、まず現況のまま相談しましょう。
Q9．相続不動産の査定は何社に依頼すればいいですか？
決まった数はありませんが、複数社の査定額と根拠を比較することをおすすめします。価格だけでなく、相続不動産の取扱経験も確認しましょう。
Q10．査定を受けたら必ず売却しなければなりませんか？
いいえ。査定を受けただけで売却する義務はありません。売却・賃貸・保有・遺産分割などの判断材料として活用できます。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
相続不動産の査定は、売却を決めてから受けるものとは限りません。現在の価値を把握することで、遺産分割や今後の活用方法を考えやすくなります。
相続登記が終わっていない場合や、古い家・残置物がある場合でも、まずは現状を相談してみましょう。
査定額だけでなく、その根拠を確認することが大切です。
「相続した不動産、いくらになる？」と気になっている方へ
相続した実家や土地について、「今売ったらいくらになる？」「兄弟姉妹でどう分ければいい？」「古い家でも査定してもらえる？」と悩むこともあるでしょう。
さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』では、相続や共有名義、老朽化した建物など、不動産の売却・整理で直面しやすい問題を実例とともに紹介しています。
まとめ｜相続不動産は早めに査定して現在の価値を把握しよう
相続不動産の査定は、相続登記が終わっていなくても依頼できます。売却査定額と相続税評価額・固定資産税評価額は異なるため、目的に応じて確認することが大切です。
複数社の査定額と根拠を比較し、売却・遺産分割・賃貸・保有などの判断材料にしましょう。
相続不動産の無料査定・売却相談なら、さくら都市デザインへ
「相続した実家がいくらで売れるのか知りたい」「相続登記が終わっていない」「兄弟姉妹で不動産をどう分けるか迷っている」など、相続不動産の査定に関するお悩みはさまざまです。
さくら都市デザイン株式会社では、物件の状態や権利関係、所有者様のご希望を確認しながら、不動産の査定から仲介・買取を含めた売却方法のご相談に対応しています。
まだ売却すると決めていない段階でも問題ありません。
「まず現在の不動産価値を知りたい」「今後の活用方法を考えたい」という段階から、お気軽に無料相談をご利用ください。
会社情報
| 会社名 | さくら都市デザイン株式会社 |
|---|---|
| 代表者 | 櫻井 佑樹 |
| 所在地 | 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号 |
| TEL | 03-6452-4090 |
| 宅建免許番号 | 東京都知事免許（1）第110585号 |
| 営業時間 | 受付時間：10:00～19:00（定休日：土日祝日） |
