再建築不可の相続空き家は買取できる？売却時の注意点

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

再建築不可の相続空き家でも買取は可能です。再建築不可とは、現在の建物を壊すと、新しい建物を建てられない土地のことで接道義務（建築基準法上の道路に2m以上接していること）を満たさないなどの理由で生じます。再建築不可の物件は、一般の買主には売りにくいものの、専門の買取業者なら、隣地との一体化やリフォーム再生などのノウハウを活かして買い取れます。現状のまま、解体せずに手放せるのがメリットです。売却時は、なぜ再建築不可なのか（理由）を確認し、再建築不可物件の買取実績がある業者を選ぶことが重要です。まずは相続・再建築不可に強い業者へ相談しましょう。

相続した空き家が「再建築不可」だと知り、売れるのか不安になる方は多いものです。再建築不可は売りにくい物件ですが、買取という有力な選択肢があります。

この記事では、再建築不可の相続空き家は買取できるかを売却時の注意点を中心に表とともに解説します。

再建築不可物件の全体像

項目	内容
再建築不可とは	解体すると新築できない土地
主な原因	接道義務（幅員4m道路に2m接道）未充足
売却方法	専門の買取業者・隣地所有者へ

再建築不可とは

再建築不可とは、今建っている建物を解体すると、新しい建物を建てられない土地のことです。建物自体は使えるので、リフォームして住んだり貸したりはできますが、いったん更地にすると、原則として新築できません。なぜこうなるかというと、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことが主な原因です。接道義務とは、「建物の敷地は、原則として幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」という決まりです。これを満たさない土地には、新しい建物を建てる許可（建築確認）が下りません。古くからの住宅密集地や旗竿地（細い通路の奥にある土地）などに再建築不可の物件は多く見られます。相続した空き家が再建築不可だと、売りにくさを感じますが、まずは「建物は使えるが建て替えはできない土地」だと正しく理解しておきましょう。

再建築不可になる主な原因

再建築不可になる主な原因は、接道義務を満たしていないことです。具体的には、いくつかのパターンがあります。第一に敷地が道路にまったく接していない、または接していても接している部分が2m未満の場合。第二に敷地が接している道（私道など）が建築基準法上の「道路」と認められていない場合。第三に敷地が接している道路の幅が4m未満でセットバック（道路の中心から2m後退すること）でも要件を満たせない場合などです。こうした土地は、昔は建物を建てられたものの、その後に建築基準法ができたり、道路の扱いが変わったりして、今の基準では新築できなくなった、というケースが多いのです。なぜ再建築不可なのか、その原因を正確に把握することが売却方法を考える出発点になります。原因によっては、再建築不可を解消できる場合もあります。

解消の方法	内容	主な根拠
セットバック	道路中心線から2m後退する	建築基準法第42条2項
隣地の買い増し	間口を2m以上確保する	接道義務（建築基準法第43条）
但し書き許可	一定の空地に接する等で許可	建築基準法第43条2項

解消できる場合もある

👉 ポイント：再建築不可は、原因によっては解消できる場合があります。たとえば、接している道路の幅が4m未満でも建築基準法第42条2項道路（みなし道路）であれば、セットバック（道路の中心線から2m後退して、後退部分を道路として提供すること）をすれば、再建築できることがあります。また、隣の土地を買い増したり、隣地の一部を借りたりして、接道の幅を2m以上に確保できれば、再建築不可を解消できます。逆に隣地の所有者にとってもあなたの土地を買えば自分の土地が広く使えるため、隣地所有者への売却がまとまりやすいこともあります。さらに建築基準法第43条の但し書き（一定の空地に接するなど安全上支障がない場合に建築を認める制度）の許可を受けられれば、建築できることもあります。再建築不可とあきらめる前に解消の余地がないか、専門家に確認してみる価値があります。

再建築不可でも買取できる理由

専門業者のノウハウ

再建築不可の物件は、一般の買主には売りにくいものの、専門の買取業者なら買い取れます。その理由は、専門業者が再建築不可物件を活用するノウハウを持っているからです。たとえば、隣の土地を買い取って一体化し、接道を確保して再建築可能な土地にする、既存の建物をリフォーム・再生して賃貸物件として活用する、隣地の所有者に売却して活用してもらう、といった方法を専門業者は熟知しています。一般の個人の買主は、「建て替えできない土地」を敬遠しますが、こうした活用ノウハウを持つ専門業者にとっては、再建築不可物件も十分に価値ある投資対象になり得ます。だからこそ、再建築不可で「売れない」とあきらめていた物件でも専門の買取業者に相談すれば、買い取ってもらえる可能性が高いのです。買取実績の豊富な業者ほど、難しい物件にも適正な価格をつけられます。

現状のまま手放せる

再建築不可の空き家を買取に出すメリットは、現状のまま手放せることです。再建築不可の物件は、解体すると新築できないため、安易に解体すべきではありません。買取なら、建物を解体する必要がなく、リフォームや家財道具の片付けもせず、現状のまま買い取ってもらえることがほとんどです。長年放置された空き家で荷物が残っていたり傷みが進んでいたりしてもそのまま手放せます。また、一般の買主を探す仲介と違い、不動産会社が直接買主になるため、買い手がなかなか見つからない再建築不可物件でも確実に・短期間で売れるのも大きなメリットです。「売りにくい再建築不可物件をいつまでも抱えて管理し続ける」という負担から、買取なら解放されます。遠方に住んでいて管理が難しい、早く手放したい、という方にも向いています。

隣地所有者への売却

再建築不可の物件は、隣地の所有者に売却する、という方法も有力です。隣地の所有者にとっては、あなたの土地を買い取れば、自分の土地と一体化して敷地が広くなり、土地の使い道が広がったり、資産価値が上がったりするメリットがあります。特にあなたの土地を買い足すことで隣地所有者の土地の接道状況が改善したり、再建築不可が解消したりする場合は、隣地所有者にとって買う価値が大きく、話がまとまりやすくなります。再建築不可の土地は、第三者には売りにくくても隣地所有者にとっては「のどから手が出るほど欲しい土地」であることがあるのです。ただし、隣地所有者との交渉は、価格や条件、感情的な面も絡んで難しいこともあるため、不動産会社に間に入ってもらうのが安心です。買取業者なら、隣地所有者への売却の打診も含めて、最適な手放し方を提案してくれます。

再建築不可の空き家を売る注意点

安易に解体しない

再建築不可の空き家を売るうえで最も重要な注意点は、安易に解体しないことです。再建築不可の土地は、建物を解体して更地にすると、新しい建物を建てられません。つまり、「建物が使える」という価値まで失ってしまい、更地にしたことでかえって売りにくく・価値が低い土地になってしまうおそれがあります。古い空き家だからといって、「とりあえず解体して更地にしよう」と考えるのは、再建築不可物件では禁物です。建物を残しておけば、リフォームして使える・貸せるという価値があり、買取業者もその価値を見込んで買い取れます。また、建物があれば住宅用地の特例で固定資産税も軽減されたままです。再建築不可かどうかを確認せずに解体してしまうと、取り返しがつきません。売却や処分を考えるなら、解体する前に必ず再建築不可かどうかを確認し、専門家に相談しましょう。

価格が低くなりやすい

再建築不可の物件は、価格が低くなりやすい点も理解しておく必要があります。建て替えができないという制約があるため、再建築できる通常の土地に比べると、評価額・売却価格は低くなる傾向があります。一般に再建築不可の土地は、同じ立地の再建築可能な土地の半額程度、あるいはそれ以下になることもあります。「土地を持っているのに、思ったより安い」と感じるかもしれませんが、これは再建築不可という制約上、やむを得ない面があります。だからこそ、少しでも有利に売るために複数の方法（専門の買取業者、隣地所有者への売却など）を比較し、再建築不可物件の扱いに慣れた業者に相談することが大切です。また、前述のように再建築不可を解消できる場合は、解消できれば価格が大きく上がることもあります。価格の見込みと、解消の可能性を専門家に確認しましょう。

買取実績のある業者を選ぶ

再建築不可の空き家を売るなら、再建築不可物件の買取実績がある業者を選ぶことが何より重要です。再建築不可物件は、活用に専門的なノウハウが必要なため、扱いに慣れた業者でないと、適正に評価できず、安く買い叩かれたり、そもそも取り扱いを断られたりすることがあります。再建築不可物件や訳あり物件、相続物件の買取実績が豊富な業者なら、隣地との一体化やリフォーム再生などの活用方法を見込んで、適正な価格で買い取ってくれます。業者を選ぶときは、再建築不可物件の買取実績があるか、再建築不可になった原因を正しく把握し、解消の可能性まで含めて説明してくれるか、を確認しましょう。複数の業者に査定を依頼して、価格や対応、説明の丁寧さを比べるのも有効です。信頼できる専門業者を選ぶことが再建築不可物件を納得して手放すための鍵になります。

再建築不可の相続空き家を手放すために

再建築不可の原因を確認する

再建築不可の相続空き家を手放す第一歩は、なぜ再建築不可なのか、その原因を正確に確認することです。原因が接道義務を満たしていないことなのか、敷地の接する道が建築基準法上の道路でないことなのか、によって、解消の可能性や向いている売却方法が変わります。原因は、市区町村の建築指導課などで敷地と道路の状況を確認すれば分かります。専門的で分かりにくい場合は、再建築不可物件に詳しい不動産会社に調べてもらうのが確実です。前述のとおり、原因によっては、セットバックや隣地の買い増し、43条但し書きの許可などで再建築不可を解消できることもあります。解消できれば、土地の価値が大きく上がります。まずは原因を突き止め、「このまま売るのか、解消を試みるのか、隣地所有者に売るのか」という方針を専門家と一緒に検討しましょう。

相続登記を済ませる

再建築不可の空き家を売るにもまず相続登記で不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更しておく必要があります。亡くなった方の名義のままでは売れないためです。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記することが求められます。手続きには、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要です。相続人が複数いる場合は、誰がその空き家を相続するかを遺産分割協議で決めておきます。手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼すれば任せられます。再建築不可物件の場合、相続人の間で「価値が低いから誰も相続したがらない」ともめることもありますが、放置すると管理の責任だけが残るため、早めに方針を決めることが大切です。相続に強い不動産会社なら、司法書士の紹介・連携も受けられます。

専門家に相談する

再建築不可の相続空き家の売却は、再建築不可の原因の確認、解消の可能性の検討、専門の買取業者や隣地所有者への売却、価格の見極め、相続登記など、専門的で複雑な知識が必要です。再建築不可物件は、一般の不動産会社では扱いに不慣れなこともあるため、再建築不可や訳あり物件、相続に強い不動産会社に相談することが大切です。専門家に相談すれば、再建築不可の原因や解消の可能性を調べたうえで買取・隣地所有者への売却など最適な手放し方を価格の見込みとともに提案してくれます。あわせて、相続登記のための司法書士の紹介、税金についての税理士との連携までまとめて相談できます。「再建築不可だから売れない」とあきらめる前にまずは専門家に相談しましょう。現状のまま、解体せずに手放せる道が見つかります。専門家選びが結果を大きく左右します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した空き家が再建築不可だと分かり、もう売れないのではと不安です」というご相談をいただきます。まず申し上げたいのは、再建築不可の相続空き家でも買取は可能だということです。再建築不可とは、今建っている建物を解体すると新しい建物を建てられない土地のことで建物自体はリフォームして使えますが、いったん更地にすると原則として新築できません。主な原因は、建築基準法の接道義務、つまり「敷地は原則として幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」という決まりを満たしていないことです。古い住宅密集地や旗竿地に多く見られます。ここで最も大切な注意点を申し上げます。それは、再建築不可の物件を安易に解体しないことです。再建築不可の土地は、解体して更地にすると新築できず、「建物が使える」という価値まで失って、かえって売りにくくなってしまいます。古い空き家だからと「とりあえず更地に」と考えるのは、再建築不可物件では禁物です。建物を残しておけば、リフォームして使える・貸せるという価値があり、私たちのような買取業者もその価値を見込んで買い取れますし、住宅用地の特例で固定資産税も軽減されたままです。処分を考えるなら、解体する前に必ず再建築不可かどうかを確認してください。

再建築不可の物件は、一般の買主には売りにくいのですが、専門の買取業者なら買い取れます。私たちのような業者は、隣の土地を買い取って一体化し接道を確保する、既存の建物をリフォーム・再生して賃貸として活用する、隣地の所有者に売却して活用してもらう、といった方法を熟知しているからです。特に隣地の所有者にとっては、あなたの土地を買えば敷地が広くなり、場合によっては自分の土地の接道が改善するため、隣地所有者への売却がまとまりやすいこともあります。また、買取なら、解体もリフォームも家財の片付けも不要で現状のまま、確実に短期間で手放していただけます。注意点として、再建築不可の物件は、建て替えできない制約から、再建築可能な土地に比べて価格が低くなりやすく、立地によっては半額程度になることもあります。ただし、原因によっては、セットバックや隣地の買い増し、43条但し書きの許可などで再建築不可を解消できる場合があり、解消できれば価格が大きく上がります。だからこそ、まずは再建築不可の原因を正確に確認し、解消の可能性まで含めて検討することが大切です。再建築不可物件は扱いに専門知識が要りますので、買取実績のある業者をお選びください。私たちは、原因の調査から、買取・隣地所有者への売却のご提案、相続登記のための司法書士との連携までまとめてお手伝いします。再建築不可でお悩みなら、解体する前にまずはご相談ください。

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よくある質問

再建築不可でも買取できる？

専門の買取業者なら現状のまま買い取れます。

再建築不可とは？

解体すると新築できない土地のことです。

なぜ再建築不可になる？

幅4m道路に2m接する接道義務の未充足が主因です。

再建築不可は解消できる？

セットバックや隣地買い増しで解消できる場合があります。

解体してもいい？

解体すると新築できず安易な解体は禁物です。

隣地所有者に売れる？

敷地が広がる隣地所有者には有力な売却先です。

価格はどうなる？

再建築可能な土地より低くなりやすい傾向です。

業者選びのポイントは？

再建築不可の買取実績がある業者を選びます。

売る前にすることは？

再建築不可の原因確認と相続登記です。

どこに相談する？

再建築不可・相続に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

再建築不可の相続空き家でも買取は可能です。再建築不可とは、建物を解体すると新しい建物を建てられない土地で主な原因は、建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接すること）を満たしていないことです。最も大切な注意点は、安易に解体しないこと。解体すると新築できず、建物が使えるという価値まで失って、かえって売りにくくなります。再建築不可の物件は、一般の買主には売りにくいものの、隣地との一体化やリフォーム再生などのノウハウを持つ専門の買取業者なら、現状のまま、解体せずに買い取れます。隣地の所有者への売却も有力な選択肢です。

売却時は、まず、なぜ再建築不可なのか原因を確認しましょう。原因によっては、セットバックや隣地の買い増し、43条但し書きの許可などで再建築不可を解消でき、解消できれば価格が大きく上がることもあります。再建築不可の物件は、再建築可能な土地より価格が低くなりやすいため、少しでも有利に売るには、再建築不可物件の買取実績がある業者を選ぶことが重要です。売却にはまず相続登記で名義を相続人に変更しておくことも必要です。本記事の表を参考に「再建築不可だから売れない」とあきらめる前に解体する前にまずは再建築不可・相続に強い不動産会社へ相談してください。