空き家の固定資産税が上がるケースとは？売却前に知るべき注意点

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

空き家の固定資産税が上がる主なケースは、①特定空家・管理不全空家に指定され勧告を受ける、②建物を解体して更地にする、の2つです。いずれも土地の固定資産税を軽減する「住宅用地の特例」が外れるためで税額が最大約6倍に上がることがあります。売却前に解体すると、売れ残った場合に高い固定資産税を払い続けるリスクがあります。解体は「売れる見込みが立ってから」が鉄則です。税負担を根本的になくすには、空き家を売却・買取で手放すのが確実です。まずは相続・空き家に強い不動産会社へ相談しましょう。

空き家の固定資産税が「最大6倍になる」と聞いて不安になる方は多いものです。どんなケースで上がるのかを知り、売却前に注意点を押さえておきましょう。

この記事では、空き家の固定資産税が上がるケースとは何かを売却前に知るべき注意点を中心に一覧表とともに解説します。

固定資産税が上がるケースの全体像

上がるケース	理由
特定空家・管理不全空家の勧告	住宅用地特例が外れる
建物を解体して更地にする	住宅用地特例が外れる
評価替え・宅地化	評価額や地目の変更

カギは住宅用地の特例

空き家の固定資産税が上がる理由を理解するカギは、「住宅用地の特例」です。これは、住宅が建っている土地の固定資産税を軽減する制度で200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準が6分の1に200㎡を超える部分（一般住宅用地）は3分の1に軽減されます。空き家であっても建物が建っていれば、原則としてこの特例が適用されているため、土地の固定資産税は本来より大幅に抑えられています。固定資産税が上がる主なケースは、この特例が外れる時です。つまり、①特定空家・管理不全空家に指定されて勧告を受ける、②建物を解体して更地にする、という2つの場合に特例が外れて、土地の固定資産税が最大で約6倍に上がります。固定資産税は、固定資産税評価額に標準で1.4%をかけて計算され、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。まずは、この特例が税額を左右している、という仕組みを理解しておきましょう。

土地の区分	固定資産税の課税標準
小規模住宅用地（200㎡以下）	6分の1に軽減
一般住宅用地（200㎡超の部分）	3分の1に軽減
特例が外れた土地	軽減なし（最大約6倍）

最大約6倍の意味

👉 計算例：「固定資産税が最大約6倍になる」とは、具体的にどういうことか、計算で見てみましょう。たとえば、土地の固定資産税評価額が1,200万円の200㎡以下の土地があるとします。住宅用地の特例が適用されていれば、課税標準は6分の1の200万円となり、固定資産税は標準税率1.4%で年2.8万円です。ところが特例が外れると、課税標準は元の1,200万円となり、固定資産税は年16.8万円になります（実際には負担調整措置などで多少変わりますが、目安として）。つまり、年2.8万円だった税金が特例が外れると年16.8万円と、約6倍に跳ね上がるのです。差額は年14万円。これを毎年払い続けることになります。「最大約6倍」という言葉の重みが数字にすると実感できます。だからこそ、特例が外れるケースを正しく理解し、対策することが大切なのです。

毎年1月1日が基準日

固定資産税を考えるうえでもう一つ重要なのが課税の基準日です。固定資産税は、毎年1月1日時点の状態と所有者に対して、その年の税額が課されます。つまり、1月1日にその土地・建物を所有していた人がその年の固定資産税を全額負担することになります。これは、空き家の売却や解体のタイミングに関わります。たとえば、年末に建物を解体して、1月1日時点で更地になっていると、その年は住宅用地の特例が外れて、高い固定資産税が課されます。逆に1月1日時点で建物が建っていれば、その年は特例が適用されます。また、年の途中で売却した場合、その年の固定資産税は1月1日時点の所有者（売主）に課されますが、実務上は、引き渡し日を基準に買主と日割りで精算するのが一般的です。解体や売却のタイミングを考えるときは、この1月1日という基準日を意識しておくとよいでしょう。

指定・勧告で上がるケース

特定空家の勧告

固定資産税が上がる代表的なケースが特定空家への指定と勧告です。空き家を放置して、倒壊の危険がある、衛生上有害、著しく景観を損なう、といった状態になると、自治体から「特定空家」に指定されることがあります（空家対策特別措置法に基づく）。特定空家に指定され、改善の「勧告」を受けると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大約6倍に上がります。これは、適切に管理せず放置したことへのペナルティです。空き家を放置していると、ある年から突然、固定資産税が何倍にもなる、という事態が起こり得ます。さらに勧告に従わず命令も無視すると50万円以下の過料、最終的には行政代執行による強制解体・費用請求もあり得ます。固定資産税の急増を避けるには、特定空家に指定される前に適切に管理するか、売却・買取で手放すことが大切です。

管理不全空家の勧告

2023年の空家対策特別措置法の改正により、特定空家になる前段階の「管理不全空家」も固定資産税が上がる対象になりました。管理不全空家とは、適切な管理がされておらず、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家のことです。この管理不全空家に指定され、自治体からの指導に従わずに「勧告」を受けると、特定空家と同じく、住宅用地の特例が外れて、土地の固定資産税が最大約6倍に上がります。つまり、以前は「特定空家」になるまで税金は上がりませんでしたが、改正後は、その手前の管理不全空家の段階でも税負担が増えるおそれが出てきたのです。「まだ倒壊しそうなほどではないから大丈夫」という油断は禁物です。窓の破損や草木の繁茂など、管理が不十分な状態が続くと、思ったより早く固定資産税が上がるリスクがあると、認識しておきましょう。

指定を避けるには

特定空家・管理不全空家への指定による固定資産税の増加を避けるには、二つの方法があります。一つは、空き家を適切に管理し続けることです。定期的な草木の手入れ、換気、点検、修繕などを行い、危険・不衛生・景観悪化の状態にしないことで指定を避けられます。ただし、これには手間も費用もかかり、遠方だと特に負担が大きくなります。もう一つは、空き家を売却・買取で手放すことです。手放してしまえば、指定される心配はなくなり、固定資産税が上がることもそもそも固定資産税を払うこともなくなります。使う予定がなく、管理も負担なら、手放すのが税負担のリスクから解放される最も確実な方法です。「管理し続けるコスト」と「手放すこと」を比べて、自分にとってどちらがよいかを判断しましょう。多くの場合、使わない空き家は、早めに手放す方が合理的です。

解体で上がるケースと注意点

更地にすると特例が外れる

固定資産税が上がるもう一つの代表的なケースが建物を解体して更地にすることです。住宅用地の特例は、あくまで「住宅が建っている土地」に適用される軽減措置です。そのため、建物を解体して更地にすると、特例が外れ、土地の固定資産税が最大約6倍に上がります。「古い空き家を解体してすっきりさせよう」と考えて解体すると、その翌年から、固定資産税が一気に増えてしまうのです。これは、特定空家の勧告とは違い、自分の判断で解体した結果として起こります。解体を検討する際は、解体費用だけでなく、解体後に固定資産税が上がることも必ず考慮に入れる必要があります。「解体したら税金が高くなった」と後で驚かないよう、解体前に解体後の固定資産税がいくらになるかを確認しておくことが大切です。

解体後に売れ残るリスク

解体して更地にする際に特に注意したいのが解体後に売れ残るリスクです。解体費用を負担して更地にしたのに、立地や価格の問題で買主がなかなか見つからないと、特例が外れて高くなった固定資産税を売れるまで払い続けることになります。「解体費用を払い、さらに毎年の高い税金も払い続ける」という、二重の負担を抱えてしまうのです。これを避けるには、解体は「売れる見込みが立ってから」が鉄則です。先に解体するのではなく、まず不動産会社にその土地が更地にすれば売れるのか、いくらで売れそうかを確認し、売れる見込みが立ってから解体する、あるいは、買主が決まってから解体する、という進め方が安全です。需要が読みにくい土地なら、解体せず、現状のまま売却・買取に出す方が税負担のリスクを避けられます。解体のタイミングと順番を慎重に判断しましょう。

解体せず売る選択

固定資産税の増加を避けながら空き家を手放すには、解体せずに売る方法が有効です。建物を残したまま「古家付き土地」として売れば、解体費用がかからないうえ、建物が建っている間は住宅用地の特例が続くため、固定資産税も上がりません。また、不動産会社に現状のまま買い取ってもらう「買取」なら、解体もリフォームも家財の片付けも不要で現状のまま手放せます。買取では、解体は買い取った会社が判断・負担するため、売主が解体費用や解体後の高い固定資産税を負担する心配がありません。「解体しないと売れないのでは」と思い込んで、先に解体してしまうと、税負担のリスクを負うことになります。まずは、解体せずに売る方法（古家付き土地・買取）と、解体して売る方法のどちらが得かを税金まで含めて比べてから判断するのが賢明です。

税負担を抑えて手放すために

売却が最も確実な対策

空き家の固定資産税の負担を根本的になくす、最も確実な方法は、売却して手放すことです。空き家を売却すれば、その翌年からは固定資産税を払う必要がなくなり、特定空家や管理不全空家への指定による税増の心配もなくなります。毎年の税負担と管理の手間から、完全に解放されるのです。さらに相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」が使え、売却益にかかる譲渡所得税を大きく軽くできます。この特例には、相続日から3年を経過する年の12月31日までに売る、などの期限があるため、放置して期限を過ぎる前に早めに売却するのが得策です。「税金を払い続けながら放置する」のと、「売却して税負担をなくし、節税もする」のとでは、長い目で見て大きな差が出ます。税負担に悩んでいるなら、売却を前向きに検討しましょう。

相続登記を済ませる

空き家を売却するには、まず相続登記で不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更しておく必要があります。亡くなった方の名義のままでは売れないためです。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記することが求められ、怠ると10万円以下の過料の対象になることもあります。手続きには、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要です。相続人が複数いる場合は、誰がその空き家を相続するかを遺産分割協議で決めておきます。手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼すれば任せられます。相続に強い不動産会社なら、司法書士の紹介・連携も受けられるので、登記から売却までまとめて相談できます。名義を整えることが空き家を手放す前提です。

専門家に相談する

空き家の固定資産税への対応は、特例の仕組みの理解、指定や解体による税増の見極め、解体せず売る方法の検討、相続登記、3,000万円控除などの税制など、専門的で複雑な知識が必要です。だからこそ、相続や空き家に強い不動産会社に相談するのがおすすめです。専門家に相談すれば、現状を見て、「このまま管理すべきか、解体すべきか、現状のまま売却・買取で手放すべきか」を税金まで含めた手取りの見込みとともに提案してくれます。あわせて、解体後の固定資産税の試算、相続登記のための司法書士の紹介、3,000万円控除など税制についての税理士との連携までまとめて相談できます。「解体すべきか」「税金がどうなるか」と一人で悩まず、まずは専門家に相談しましょう。税負担を抑えながら、無理なく手放す道が見つかります。専門家選びが結果を大きく左右します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「空き家の固定資産税が最大6倍になると聞いて不安です。どんな時に上がるのですか」というご質問をよくいただきます。空き家の固定資産税が上がる主なケースは、大きく2つです。理解のカギは「住宅用地の特例」でこれは住宅が建っている土地の固定資産税を200㎡以下の部分で6分の1に軽減する制度です。空き家でも建物が建っていれば、この特例で税金は大幅に抑えられています。逆にこの特例が外れると、土地の固定資産税が最大約6倍に上がります。一つ目のケースは、特定空家・管理不全空家への指定と勧告です。空き家を放置して、倒壊の危険や衛生上の問題がある状態になると特定空家にその手前の管理不十分な状態だと管理不全空家（2023年改正で新設）に指定され、勧告を受けると特例が外れます。二つ目のケースは、建物を解体して更地にすることです。特例は住宅が建つ土地への軽減ですから、解体して更地にすると特例が外れ、税金が上がります。具体的な数字で言うと、評価額1,200万円・200㎡以下の土地なら、特例ありで年2.8万円ほどの固定資産税が特例が外れると年16.8万円ほどと、約6倍になります（目安）。差額の年14万円を毎年払い続けることになるのです。

ここで売却前の方に特に注意していただきたいのが解体のタイミングです。「古い空き家を解体してから売ろう」と先に解体すると、特例が外れて固定資産税が上がるうえ、もし解体後に買主がなかなか見つからなければ、解体費用を負担したうえに高くなった固定資産税を売れるまで払い続ける、という二重の負担を抱えてしまいます。固定資産税は毎年1月1日時点の状態で課税されますから、年末に解体して1月1日に更地だと、その年から高い税金がかかります。ですから、解体は「売れる見込みが立ってから」が鉄則です。先に解体せず、まず不動産会社に更地にすれば売れるのか、いくらで売れそうかを確認し、売れる見込みや買主が決まってから解体する方が安全です。そもそも解体せずに手放す方法もあります。建物を残したまま古家付き土地として売れば特例は続きますし、私たちのような不動産会社の買取なら、解体もリフォームも片付けも不要で現状のまま手放していただけます。買取では解体は私たちが判断・負担しますので、売主様が解体後の高い税金を負担する心配もありません。そして、固定資産税の負担を根本的になくす最も確実な方法は、やはり売却して手放すことです。手放せば翌年からの税金も指定の心配もなくなり、相続空き家なら3年以内の売却で最大3,000万円の特別控除も使えます。税金や解体でお悩みなら、判断する前にまずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

空き家の固定資産税が上がるのは？

指定・勧告と解体で住宅用地特例が外れる時です。

どのくらい上がる？

土地の固定資産税が最大約6倍になります。

なぜ上がるの？

住宅用地の特例（6分の1軽減）が外れるためです。

解体すると税金は上がる？

更地にすると特例が外れ最大約6倍になります。

課税の基準日は？

毎年1月1日時点の状態と所有者で決まります。

解体の注意点は？

売れ残ると高い税金を払い続けるリスクです。

税増を避けるには？

解体せず売るか売却・買取で手放すことです。

管理不全空家でも上がる？

2023年改正で勧告を受けると上がる対象です。

税負担をなくすには？

売却して手放すのが最も確実です。

どこに相談する？

相続・空き家に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

空き家の固定資産税が上がる主なケースは、①特定空家・管理不全空家に指定され勧告を受ける、②建物を解体して更地にする、の2つです。いずれも土地の固定資産税を200㎡以下の部分で6分の1に軽減する「住宅用地の特例」が外れるためで税額が最大約6倍に上がります。具体的には、評価額1,200万円の土地なら、特例ありの年2.8万円が特例が外れると年16.8万円ほどになる計算です（目安）。固定資産税は毎年1月1日時点の状態で課税されるため、解体や売却のタイミングにも注意が必要です。

売却前に特に注意したいのは、解体のタイミングです。先に解体すると、特例が外れて税金が上がるうえ、売れ残れば解体費用と高い税金の二重負担になります。解体は「売れる見込みが立ってから」が鉄則で解体せず古家付き土地や買取で手放せば、特例が続き、税負担のリスクを避けられます。そして、固定資産税の負担を根本的になくす最も確実な方法は、売却して手放すことです。手放せば翌年からの税金も指定の心配もなくなり、相続空き家なら3年以内の売却で最大3,000万円の特別控除も使えます。本記事の表を参考に解体や売却を判断する前にまずは相続・空き家に強い不動産会社へ相談してください。