相続した家に住む人がいる場合、売却できる？

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した家に住んでいる人がいる場合でも売却は可能です。ただし、誰が・どんな権利で住んでいるかによって、進め方が変わります。相続人の一人が住んでいる場合は、その人が買い取る、共有を解消する、立ち退きを話し合うなどの方法があります。第三者が賃貸で住んでいる場合は、入居者がいる「オーナーチェンジ」として、賃貸借契約ごと売却できます。住んでいる人との関係や権利が絡むため、トラブルになりやすい分野です。相続・空き家に強い不動産会社や専門家に早めに相談しましょう。

相続した家に相続人や親族、あるいは賃借人が住んでいる場合、売却できるのか、どう進めればよいのか、悩むものです。状況に応じた方法を知っておきましょう。

この記事では、相続した家に住む人がいる場合に売却できるかを状況別の進め方を中心に一覧表とともに解説します。

住む人がいる場合の全体像

住んでいる人	主な進め方
相続人の一人	その人が買い取る・共有解消・話し合い
親族（権利なし）	退去を話し合う・現状で買取も検討
賃借人（第三者）	オーナーチェンジで賃貸ごと売却

誰が住んでいるかで変わる

相続した家に住む人がいる場合の進め方は、まず「誰がどんな権利で住んでいるか」によって、大きく変わります。大きく分けると、①相続人の一人が住んでいる、②権利のない親族が住んでいる、③第三者が賃貸借契約で住んでいる（賃借人）、というパターンがあります。相続人が住んでいる場合は、共有の問題として、その人が買い取るか、共有を解消するか、退去するかを話し合うことになります。権利のない親族が好意で住まわせていただけ、という場合は、退去を求めることもできますが、関係に配慮した話し合いが必要です。第三者が賃貸で住んでいる場合は、賃借人には法律で守られた権利があるため、簡単には退去させられませんが、賃貸借契約ごと売却する「オーナーチェンジ」という方法があります。このように住んでいる人によって、取れる方法が異なります。まずは、誰がどんな立場で住んでいるのかを整理することが大切です。状況に応じた方法を選びましょう。

住む権利の確認

住んでいる人を整理するうえでその人が「どんな権利で住んでいるか」を確認することが重要です。賃貸借契約を結んで、家賃を払って住んでいる賃借人は、借地借家法という法律で強く保護されており、貸主の都合だけで簡単には退去させられません。一方、家賃を払わず、無償で住んでいる場合は、「使用貸借」という、より弱い権利になり、賃借人ほどは保護されません。さらに何の契約もなく、ただ好意で住まわせていただけ、という場合は、明確な権利はないことになります。相続では、被相続人と一緒に住んでいた相続人や親族がそのまま住み続けている、というケースが多くあります。この場合、その人が賃料を払っていたのか、無償だったのか、相続人としての権利で住んでいるのか、によって、退去を求められるか、立ち退き料が必要か、などが変わります。住んでいる人の権利関係は、専門的な判断が必要なため、不動産会社や専門家に確認してもらうのが確実です。

住む権利	内容	保護の強さ
賃貸借（家賃あり）	賃借人として居住	借地借家法で強く保護
使用貸借（無償）	無償で居住	賃借人より弱い
権利なし	好意で住んでいるだけ	退去を求められる

トラブルになりやすい

👉 ポイント：相続した家に人が住んでいる場合は、トラブルになりやすいことを知っておきましょう。特に相続人の一人が住んでいる場合、「住んでいる人は売りたくない」「住んでいない相続人は売って分けたい」という対立が起きがちです。住んでいる相続人にとっては、生活の拠点を失うことになるため、簡単には売却に応じられません。一方、住んでいない相続人にとっては、自分は使えないのに、共有のため自由に処分できず、固定資産税の負担だけを求められる、という不満が生じます。また、権利のない親族が住んでいる場合、退去を求めると、感情的な対立に発展することもあります。こうしたトラブルは、お金と感情、そして「住まい」という生活の根幹が絡むため、こじれると解決が難しくなります。だからこそ、当事者だけで対立を深める前に不動産会社や専門家など、第三者に間に入ってもらい、冷静に公平に話し合うことが大切です。早めの相談が円満な解決につながります。

相続人・親族が住んでいる場合

住んでいる人が買い取る

相続人の一人が住んでいる場合の最もスムーズな解決策の一つがその住んでいる相続人がほかの相続人の持分を買い取って、単独所有にすることです。住んでいる相続人にとっては、その家に住み続けられ、ほかの相続人にとっては、自分の持分を現金化できるため、双方にメリットがあります。共有が解消されるので、その後の対立もなくなります。買い取る価格は、不動産全体の価値と、各相続人の持分割合をもとに話し合って決めます。たとえば、不動産全体が3,000万円で相続人3人が均等なら、住む人がほかの2人の持分（合計3分の2＝2,000万円相当）を買い取る、という形です。住んでいる人に買い取る資金があるかがポイントになります。資金が足りない場合は、住宅ローンを利用できることもあります。住んでいる相続人が買い取れるなら、これが住まいも守れて、共有も解消できる、円満な解決策です。価格の調整は、不動産会社に間に入ってもらうと安心です。

退去して全体売却する

住んでいる相続人がその家にこだわらない、あるいは買い取る資金がない場合は、住んでいる人が退去して、不動産全体を売却し、代金を相続人で分ける、という方法があります。全員が合意して全体売却すれば、一つの物件として高く売れ、代金を持分割合に応じて公平に分けられます。住んでいた相続人も売却代金の自分の取り分を受け取って、新しい住まいに移る、という形になります。この方法は、住んでいる相続人が退去に納得することが前提です。住み慣れた家を出るのは大きな決断なので、住んでいる相続人の事情や気持ちに配慮し、新しい住まいへの移行も含めて、時間をかけて話し合うことが大切です。全員が「売って分ける」ことで合意できれば、最も公平で高く売れる解決になります。住んでいる人を一方的に追い出すのではなく、全員が納得できる形を話し合いで探りましょう。専門家に間に入ってもらうと、円満に進みやすくなります。

権利のない親族の退去

相続人ではない親族が何の契約もなく、好意で住んでいるだけ、という場合は、所有者である相続人が退去を求めることができます。ただし、いきなり「出ていってほしい」と一方的に迫ると、感情的な対立やトラブルに発展しがちです。長年住んでいた親族にとっては、住まいを失うことになるため、丁寧に事情を説明し、退去までの期間に余裕を持たせるなど、配慮しながら話し合うことが大切です。場合によっては、円満に退去してもらうために引っ越し費用を負担するなどの配慮をすることもあります。無償で住んでいた場合（使用貸借）でも相手の生活への影響を考え、いきなり追い出すのではなく、話し合いで、退去の時期や条件を決めるのが望ましいでしょう。話し合いがこじれる場合は、不動産会社や専門家に相談し、適切な進め方をアドバイスしてもらいましょう。権利のない親族の退去は、法律上は求められても関係に配慮した、慎重な対応が必要です。

賃借人が住んでいる場合

オーナーチェンジで売る

相続した家に第三者が賃貸借契約を結んで住んでいる（賃借人がいる）場合は、「オーナーチェンジ」で売却できます。オーナーチェンジとは、入居者（賃借人）が住んでいる状態のまま、賃貸借契約ごと、不動産を売却する方法です。買主は、貸主（オーナー）の立場を引き継ぎ、引き続き賃借人に貸して、家賃収入を得ます。つまり、賃借人に退去してもらわなくても賃貸中の状態でそのまま売れるのです。買主は、投資用物件として購入する不動産会社や投資家などが中心になります。賃借人がいる状態でも家賃収入が見込めるため、収益物件として売却できます。「人が住んでいるから売れない」のではなく、「人が住んでいる（家賃が入る）からこそ、収益物件として売れる」という面もあります。賃借人を無理に退去させる必要がないため、トラブルも避けられます。賃貸中の相続不動産は、このオーナーチェンジが現実的な売却方法になります。

賃借人は簡単に退去させられない

賃借人が住んでいる場合に知っておくべき重要な点が賃借人は簡単には退去させられない、ということです。賃貸借契約を結んで、家賃を払って住んでいる賃借人は、借地借家法という法律で強く保護されています。貸主の都合で賃借人を退去させるには、「正当事由」が必要で立ち退き料の支払いが求められることも多く、簡単ではありません。そのため、「更地にして売りたいから」「自分で使いたいから」といった理由だけで賃借人にすぐ出ていってもらう、ということはできません。賃借人がいる不動産を空き家にしてから売ろうとすると、退去交渉に時間も費用もかかり、トラブルになることもあります。だからこそ、賃借人がいる場合は、無理に退去させるのではなく、前述のオーナーチェンジで賃貸借契約ごと売る方が現実的でスムーズなことが多いのです。賃借人の権利を尊重しながら、適切な方法で売却を進めることが大切です。

買取で対応する

賃借人がいる相続不動産も不動産会社による「買取」で手放せます。賃貸中の物件（オーナーチェンジ物件）の買取に対応した不動産会社なら、賃借人がいる状態のまま、買い取ってくれます。買い取った会社が貸主の立場を引き継ぐため、賃借人に退去してもらう必要はありません。「賃借人がいて、自分で買い手を探すのは大変」「賃貸経営を続けたくない」「早く手放したい」という場合に買取は有効です。また、相続人や親族が住んでいる場合でも状況によっては、買取で対応できることがあります。たとえば、共有持分の買取や居住者がいる状態での買取など、専門の業者なら、複雑な状況にも対応できることがあります。人が住んでいる相続不動産は、権利関係が複雑で一般の買主には売りにくいことが多いため、こうした物件の扱いに慣れた買取業者に相談するのが現実的な解決策になります。まずは、住んでいる人の状況を伝えて、買取が可能か相談してみましょう。

住む人がいる家を手放すために

状況を整理する

住む人がいる相続不動産を手放す第一歩は、状況を整理することです。「誰が住んでいるか（相続人・親族・賃借人）」「どんな権利で住んでいるか（賃貸借・使用貸借・権利なし）」「賃料を払っているか」「ほかの相続人は誰でどう考えているか」「不動産は共有名義か」といった点を整理して把握します。これらによって、取れる方法が変わるからです。たとえば、相続人が無償で住んでいるなら、その人が買い取るか、退去して全体売却するかの話し合いになりますし、賃借人がいるなら、オーナーチェンジでの売却が選択肢になります。自分だけで状況を整理するのが難しい場合は、不動産会社に相談すれば、状況を聞き取って、どんな方法が可能かを教えてくれます。まずは、現状を正確に把握することが適切な手放し方を選ぶための出発点になります。状況が整理できれば、進むべき方向が見えてきます。

相続登記を済ませる

住む人がいる相続不動産を売却するにもまず相続登記で不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更しておく必要があります。亡くなった方の名義のままでは売れないためです。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記することが求められ、怠ると10万円以下の過料の対象になることもあります。共有名義になる場合は、遺産分割協議で誰がどう相続するかを決めます。住んでいる相続人が単独で相続する形にすれば、その後の売却や活用がその人の判断で進められます。手続きには、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要です。手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼すれば任せられます。相続に強い不動産会社なら、司法書士の紹介・連携も受けられます。名義を整えることが売却の前提です。

専門家に相談する

住む人がいる相続不動産の売却は、住んでいる人の権利の確認、相続人間の調整、オーナーチェンジ、立ち退き、共有の解消、相続登記など、専門的で複雑な対応が必要です。だからこそ、相続や空き家、賃貸中物件に強い不動産会社に相談することが大切です。専門家に相談すれば、住んでいる人の状況を整理したうえで「住んでいる相続人が買い取るべきか、退去して全体売却すべきか、オーナーチェンジで売るべきか、買取が向くか」を提案してくれます。相続人間や住んでいる人との調整が必要な場合も第三者として間に入ってもらえます。あわせて、相続登記のための司法書士の紹介、立ち退きなど法的対応が必要な場合の弁護士の紹介、税金についての税理士との連携までまとめて相談できます。「人が住んでいて、どうすればいいか分からない」と一人で抱え込まず、まずは専門家に相談しましょう。住んでいる人がいても手放せる道はあります。専門家選びが結果と人間関係を大きく左右します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した家に人が住んでいるのですが、売却できるのでしょうか」というご相談をよくいただきます。結論として、住む人がいても売却は可能ですが、まず大切なのは、「誰がどんな権利で住んでいるか」を整理することです。大きく分けると、①相続人の一人が住んでいる、②権利のない親族が好意で住んでいる、③第三者が賃貸借契約で住んでいる（賃借人）、というパターンがあり、それぞれ進め方が異なります。相続人が住んでいる場合、最もスムーズなのは、その住んでいる相続人がほかの相続人の持分を買い取って単独所有にする方法です。住む人はその家に住み続けられ、ほかの相続人は持分を現金化でき、共有も解消されて、双方にメリットがあります。住む人に買い取る資金がない、あるいはその家にこだわらない場合は、退去して不動産全体を売却し、代金を相続人で公平に分ける方法があります。住み慣れた家を出るのは大きな決断ですので、住んでいる相続人の事情や気持ちに配慮し、新しい住まいへの移行も含めて、時間をかけて話し合うことが大切です。権利のない親族が好意で住んでいるだけの場合は、所有者が退去を求められますが、いきなり一方的に迫るとトラブルになりますので、丁寧に事情を説明し、退去までの期間に余裕を持たせるなど、配慮した話し合いが必要です。

一方、第三者の賃借人が住んでいる場合は、扱いが大きく変わります。賃貸借契約で家賃を払って住んでいる賃借人は、借地借家法で強く保護されており、貸主の都合だけでは簡単に退去させられません。退去には「正当事由」が必要で立ち退き料が求められることも多く、「更地にして売りたいから」といった理由だけで出ていってもらうことはできません。ですから、賃借人がいる場合は、無理に退去させるのではなく、「オーナーチェンジ」、つまり賃借人が住んでいる状態のまま、賃貸借契約ごと売却する方法が現実的です。買主は貸主の立場を引き継ぎ、引き続き家賃収入を得ますので、賃借人に退去してもらう必要がなく、トラブルも避けられます。「人が住んでいるから売れない」のではなく、「家賃が入るからこそ収益物件として売れる」面もあるのです。なお、賃貸中の物件も私たちのような不動産会社の買取なら、賃借人がいる状態のまま買い取れますし、相続人や親族が住んでいるケースでも状況によっては買取で対応できることがあります。人が住んでいる相続不動産は、権利と感情、そして「住まい」という生活の根幹が絡んで、こじれると解決が難しくなる分野です。だからこそ、当事者だけで対立を深める前に私たちのような第三者に間に入ってもらい、公平に話し合うのが円満な解決の近道です。まずは住んでいる人の状況をお聞かせいただき、お気軽にご相談ください。

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よくある質問

人が住んでいても売れる？

誰が住んでいるかに応じた方法で売却できます。

相続人が住んでいる場合は？

その人が買い取るか退去して全体売却します。

住んでいる人が買い取れる？

他の相続人の持分を買い単独所有にできます。

賃借人がいても売れる？

オーナーチェンジで賃貸ごと売却できます。

オーナーチェンジとは？

入居者がいる状態で賃貸契約ごと売る方法です。

賃借人を退去させられる？

借地借家法で守られ簡単には退去させられません。

権利のない親族は退去させられる？

求められますが配慮した話し合いが必要です。

買取でも対応できる？

賃貸中や居住中でも買取で手放せます。

まず何をすべき？

誰がどんな権利で住んでいるかを整理します。

どこに相談する？

相続・空き家に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

相続した家に住む人がいる場合でも売却は可能です。ただし、「誰がどんな権利で住んでいるか」によって進め方が変わるため、まずはその整理が大切です。相続人の一人が住んでいる場合は、その人がほかの相続人の持分を買い取って単独所有にする（住まいも守れて共有も解消できる）、退去して全体売却し代金を公平に分ける、といった方法があり、住んでいる人の事情や気持ちに配慮した話し合いが必要です。権利のない親族が好意で住んでいる場合は退去を求められますが、配慮した対応が欠かせません。第三者の賃借人がいる場合は、借地借家法で守られ簡単には退去させられないため、賃貸借契約ごと売る「オーナーチェンジ」が現実的です。

賃貸中の物件も相続人や親族が住んでいるケースも状況によっては、不動産会社の買取で手放せます。人が住んでいる相続不動産は、権利と感情、「住まい」という生活の根幹が絡んで、こじれると解決が難しくなる分野です。だからこそ、当事者だけで対立を深める前に第三者に間に入ってもらい、公平に話し合うことが円満な解決の近道になります。売却にはまず相続登記が必要で住んでいる人の権利の確認も欠かせません。本記事の表を参考に人が住んでいて困っているなら、相続・空き家・賃貸中物件に強い不動産会社へ早めに相談してください。住んでいる人がいても手放せる道はあります。