相続した不動産を売る流れ｜名義変更から買取契約まで解説

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した不動産を売る流れは、大きく「①相続の確定（遺産分割協議）→②相続登記（名義変更）→③査定→④契約→⑤引き渡し」という順で進みます。亡くなった方の名義のままでは売れないため、まず名義変更が必要です。不動産会社による「買取」なら、買主を探す必要がなく、現状のまま、短期間で確実に手放せます。査定から引き渡しまでがスムーズで相続不動産の売却に向いています。名義変更（相続登記）や相続人間の調整など、専門的な手続きが多いため、相続・空き家に強い不動産会社に相談し、司法書士などと連携しながら進めるのが安心です。

相続した不動産を売るには、いくつかの手続きを順を追って進める必要があります。全体の流れを知っておけば、迷わず進められます。

この記事では、相続した不動産を売る流れを名義変更から買取契約まで一覧表とともに解説します。

相続不動産を売る流れの全体像

ステップ	内容
①相続の確定	遺産分割協議で誰が相続するか決める
②相続登記	名義を亡くなった方から相続人へ変更
③査定	不動産会社に査定を依頼する
④契約	売買契約（買取なら不動産会社と）
⑤引き渡し	決済・所有権移転で完了

まず全体の流れを知る

相続した不動産を売るには、まず全体の流れを知っておくことが大切です。相続不動産の売却は、ふつうの不動産売却と違い、「相続の手続き」と「売却の手続き」の両方が必要になります。大きな流れは、①相続の確定（誰が相続するかを決める遺産分割協議）、②相続登記（不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する）、③査定（不動産会社に価格を見積もってもらう）、④契約（売買契約を結ぶ。買取なら不動産会社が買主）、⑤引き渡し（決済・所有権の移転）、という順番です。このうち、①と②が相続ならではの手続きで③以降が一般的な売却の手続きです。重要なのは、亡くなった方の名義のままでは、不動産は売れない、ということです。そのため、売却の前に必ず名義変更（相続登記）を済ませる必要があります。この全体の流れを頭に入れておけば、「今、どの段階にいて、次に何をすべきか」が分かり、迷わず進められます。一つずつ、順番に進めていきましょう。

名義変更が売却の前提

相続不動産を売る流れで最も重要なのが名義変更（相続登記）です。不動産を売るには、その不動産が売る人（売主）の名義になっている必要があります。相続した不動産は、亡くなった方の名義のままになっていることが多く、この状態では売れません。なぜなら、亡くなった方は、もう売買契約を結べないからです。そのため、売却の前に相続登記をして、不動産の名義を亡くなった方から、相続する人（相続人）へ変更しておく必要があります。相続登記は、2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記することが求められ、怠ると10万円以下の過料の対象になることもあります。名義変更を済ませて、はじめて、その不動産を売れる状態になります。「名義はそのままでもなんとか売れないか」と考える方もいますが、それはできません。名義変更は、相続不動産を売るための避けて通れない前提です。早めに名義変更の準備を始めましょう。

買取と仲介の違い

👉 ポイント：不動産の売り方には、大きく「買取」と「仲介」の2つがあり、相続不動産では、それぞれの特徴を知っておくことが大切です。「仲介」は、不動産会社に依頼して、一般の買主（その家に住みたい人など）を探してもらう方法です。市場価格に近い価格で売れる可能性がありますが、買い手が見つかるまで時間がかかり、売れるまで管理も必要です。一方、「買取」は、不動産会社が直接、買主になる方法です。買い手を探す必要がないため、短期間で確実に売れ、家財が残った現状のままでも手放せることが多く、解体や片付けも不要なことがほとんどです。価格は仲介より低めになる傾向がありますが、スピードと確実性、手間の少なさが魅力です。相続不動産は、「遠方で管理できない」「早く手放したい」「家財や老朽化で売りにくい」といったケースが多いため、買取が向いていることが多いのです。どちらがよいかは、状況によるので、両方の特徴を知ったうえで選びましょう。

名義変更（相続登記）までの手続き

相続人と遺産を確認する

相続不動産を売る流れの最初のステップは、相続人が誰かと、遺産の内容を確認することです。まず、亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの連続した戸籍を取り寄せて、相続人が誰なのかを正確に確定します。「家族構成は分かっているから」と思っていても戸籍を調べると、思わぬ相続人（前の配偶者との子など）が見つかることもあるため、戸籍での確認が必要です。あわせて、亡くなった方がどんな財産（不動産、預貯金、株式など）と、債務（借金など）を残したのかも確認します。不動産については、権利証や固定資産税の納税通知書、登記簿（登記事項証明書）などでどこにどんな不動産があるかを把握します。この相続人と遺産の確認がその後のすべての手続きの土台になります。相続人を一人でも見落とすと、後の遺産分割協議や相続登記がやり直しになってしまうため、最初に正確に確認することが大切です。自分で調べるのが難しい場合は、司法書士などの専門家に依頼できます。

遺産分割協議をする

相続人と遺産を確認したら、次に遺産分割協議をします。遺産分割協議とは、相続人全員で誰がどの遺産をどのように相続するかを話し合って決めることです。遺言書がある場合は、原則として、その内容に従いますが、遺言書がない場合は、この協議で決めることになります。不動産については、「誰か一人が相続する」「相続人で共有する」「売却して代金を分ける」など、いくつかの方法があります。売却を前提とするなら、誰か一人の名義にして、その人が売却を進める方法や相続人全員の共有名義にして、全員で売却する方法などがあります。話し合いがまとまったら、その内容を「遺産分割協議書」にまとめ、相続人全員が署名・実印で押印します。この遺産分割協議書が相続登記（名義変更）に必要になります。遺産分割協議は、相続人全員の合意が必要なので、早めに全員で話し合いを始めることが大切です。意見が対立する場合は、専門家に間に入ってもらうとよいでしょう。

相続登記で名義変更する

遺産分割協議がまとまったら、相続登記をして、不動産の名義を変更します。相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。申請には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書、不動産を相続する人の住民票、固定資産評価証明書などが必要です。登記の際には、登録免許税（固定資産評価額の0.4%）がかかります。手続きを自分で行うこともできますが、必要書類が多く、複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼すれば、書類の収集から、申請までまとめて任せられます。相続登記は、2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内の登記が求められます。相続登記が完了すれば、不動産の名義が相続人に変わり、これでその不動産を売れる状態になります。名義変更は、売却の前提となる、重要なステップです。相続に強い不動産会社なら、司法書士の紹介・連携も受けられます。

査定から買取契約までの流れ

不動産会社に査定を依頼する

名義変更（相続登記）が済んだら、いよいよ売却の手続きです。まず、不動産会社に査定を依頼します。査定とは、その不動産がいくらで売れそうか、不動産会社に見積もってもらうことです。買取の場合は、不動産会社がいくらで買い取れるか、という査定になります。査定を依頼すると、不動産会社が現地を見たり、周辺の相場や物件の状態を確認したりして、価格を算定してくれます。相続不動産の場合は、名義変更が済む前でも査定だけは受けられることが多いので、早めに相談して、おおよその価格を把握しておくと、その後の計画が立てやすくなります。査定は、複数の不動産会社に依頼して、価格や対応を比べるのがおすすめです。価格だけでなく、相続不動産の扱いに慣れているか、対応が丁寧か、なども見て選びましょう。査定を受けることでその不動産がいくらで・どのように手放せるかが分かり、売却の第一歩を踏み出せます。まずは、気軽に査定を依頼してみましょう。

買取条件を確認して契約する

査定の結果に納得できたら、買取の条件を確認して、売買契約を結びます。買取の場合、買主は、査定をした不動産会社です。契約の前に買取価格、引き渡しの時期、家財や残置物の扱い、契約不適合責任（売った後に不具合が見つかった場合の責任）の取り決めなどをしっかり確認します。買取の場合、不動産会社が物件の状態を理解したうえで買い取るため、契約不適合責任を免除する特約がつくことが多く、売った後のトラブルの心配が少ないのもメリットです。条件に納得したら、売買契約書を取り交わし、契約が成立します。契約時には、手付金が支払われることもあります。契約内容は、後で「聞いていない」とならないよう、書面でしっかり確認することが大切です。不明な点は、契約前に遠慮なく質問しましょう。買取なら、一般の買主を探す必要がないため、査定に納得すれば、すぐに契約へ進めるのがスピーディーな点です。納得のいく条件で契約を結びましょう。

契約前に確認する項目	ポイント
買取価格	査定額に納得できるか
引き渡し時期	希望の時期に合うか
家財・残置物	現状のまま引き取ってもらえるか
契約不適合責任	免除特約があるか（買取の利点）

決済・引き渡しで完了

売買契約を結んだら、最後のステップが決済と引き渡しです。決済とは、買主（買取なら不動産会社）から、売買代金が支払われ、同時に不動産の所有権を買主に移すことです。決済の場では、代金の受け取りと、所有権移転登記の手続き（司法書士が行うのが一般的）が同時に行われます。買取の場合、契約から決済までが短く、スピーディーに進むことが多いです。決済が終われば、代金を受け取り、不動産を引き渡して、売却は完了です。家財や残置物が残っている場合も買取なら、現状のまま引き渡せることがほとんどでその後の処分は、買い取った不動産会社が行います。引き渡しの際には、鍵の受け渡しなどを行います。決済・引き渡しが完了すれば、相続不動産を無事に手放したことになります。管理の負担や固定資産税からも解放されます。相続の確定から、名義変更、査定、契約を経て、ここまで来れば、相続不動産の売却は、ゴールです。一つずつ進めれば、必ず手放せます。

相続不動産をスムーズに売るために

早めに準備を始める

相続不動産をスムーズに売るには、早めに準備を始めることが大切です。相続不動産の売却は、相続人の確認、遺産分割協議、相続登記など、時間のかかる手続きが多く、思った以上に時間がかかるものです。特に相続人が多い、相続人間で意見が分かれる、戸籍の収集に時間がかかる、といった場合は、名義変更だけで数か月かかることもあります。放置している間も固定資産税はかかり続け、空き家なら、建物は傷み、価値は下がっていきます。「いつか売ろう」と先延ばしにすると、その間にリスクや負担が積み重なります。また、相続した空き家の3,000万円特別控除には、相続日から3年を経過する年の12月31日までという期限があり、対応が遅れると、節税のチャンスも逃します。だからこそ、相続が発生したら、早めに相続人の確認や遺産分割協議の話し合いを始め、売却の準備を進めることが大切です。早く動き出すほど、スムーズに有利に手放せます。まずは、できることから始めましょう。

必要書類を揃える

相続不動産の売却をスムーズに進めるには、必要書類を計画的に揃えることが大切です。相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書、不動産を相続する人の住民票、固定資産評価証明書などが必要です。売却の際には、これに加えて、本人確認書類、権利証（登記識別情報）、実印などが必要になります。これらの書類は、市区町村の役所や法務局で取得しますが、戸籍の収集など、時間がかかるものもあります。特に亡くなった方の連続した戸籍は、本籍地が何度も変わっている場合、複数の役所に請求する必要があり、揃えるのに時間がかかります。どんな書類が必要かは、司法書士や不動産会社が教えてくれるので、それに従って、早めに準備を始めましょう。書類が揃っていれば、手続きが滞りなく進みます。必要書類の準備は、スムーズな売却の鍵です。司法書士に依頼すれば、書類の収集も任せられます。

専門家に相談する

相続不動産の売却は、相続人の確認、遺産分割協議、相続登記（名義変更）、査定、契約、税金など、専門的で複雑な手続きが多くあります。だからこそ、相続や空き家に強い不動産会社に早めに相談することが大切です。専門家に相談すれば、相続不動産を売る流れの全体を整理してくれ、「今、何をすべきか」「買取と仲介のどちらが向くか」を提案してくれます。名義変更（相続登記）については、司法書士を紹介・連携してくれますし、相続人間の調整や税金についての税理士との連携までまとめて相談できます。自分だけで相続と売却の手続きを進めようとすると、何から手をつければよいか分からず、時間もかかってしまいます。相続不動産の売却に慣れた不動産会社に相談すれば、ワンストップでスムーズに進められます。買取なら、家財が残った現状のまま、短期間で手放せます。「相続した不動産をどう売ればいいか分からない」という方は、まず専門家に相談して、流れを整理することから始めましょう。専門家選びが結果を大きく左右します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した不動産を売りたいのですが、何から始めればいいのか分かりません」というご相談を本当に多くいただきます。相続不動産の売却は、ふつうの不動産売却と違って、「相続の手続き」と「売却の手続き」の両方が必要になるため、最初は複雑に感じられるものです。まず、全体の流れをお伝えします。①相続人が誰かと遺産の内容を確認する、②相続人全員で遺産分割協議をして、誰がその不動産を相続するかを決める、③相続登記をして、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する、④不動産会社に査定を依頼する、⑤売買契約を結ぶ、⑥決済・引き渡しで完了、という順番です。ここで最も大切なのは、亡くなった方の名義のままでは、不動産は売れないということです。亡くなった方はもう契約を結べませんので、必ず売却の前に相続登記で名義変更を済ませる必要があります。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内の登記が求められ、怠ると10万円以下の過料の対象になることもあります。名義変更は、相続不動産を売るための避けて通れない前提だと、覚えておいてください。書類の収集や登記は複雑ですので、司法書士に依頼するのが一般的で私たちのような不動産会社からも司法書士をご紹介できます。

そして、名義変更が済んだら、いよいよ売却ですが、ここで「買取」と「仲介」のどちらを選ぶかが相続不動産では大きなポイントになります。仲介は、一般の買主を探してもらう方法で市場価格に近い価格が期待できる一方、買い手が見つかるまで時間がかかり、その間の管理も必要です。買取は、私たちのような不動産会社が直接買主になる方法で買い手を探す必要がないため短期間で確実に売れ、家財や残置物が残った現状のままでも解体や片付けをせずに手放せることがほとんどです。さらに買取では、私たちが物件の状態を理解したうえで買い取るため、契約不適合責任を免除する特約がつくことが多く、売った後に不具合が見つかってトラブルになる心配も少なくて済みます。相続不動産は、「遠方で管理できない」「早く手放したい」「家財や老朽化で売りにくい」というケースが多いため、買取が向いていることが多いのです。査定だけなら名義変更前でも受けられますので、まずはお気軽にご相談ください。私たちは、相続人の確認から、司法書士・税理士との連携、査定、契約、引き渡しまで相続不動産の売却をワンストップでお手伝いします。早めに準備を始めるほど、固定資産税の負担や3,000万円控除の3年期限の面でも有利になりますので、「何から始めればいいか分からない」という段階でぜひご相談いただければと思います。

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よくある質問

相続不動産の売却は何から始める？

相続人と遺産の確認から始めます。

名義はそのままで売れる？

名義変更（相続登記）をしないと売れません。

相続登記は義務？

2024年4月から義務化され3年以内が必要です。

売却の流れは？

名義変更→査定→契約→引き渡しの順です。

買取と仲介の違いは？

買取は会社が直接買い短期間で確実に売れます。

査定はいつ受けられる？

名義変更前でも査定だけは受けられます。

家財が残っていても売れる？

買取なら現状のまま手放せます。

契約前に何を確認する？

価格・引き渡し時期・家財・責任の取り決めです。

どのくらい時間がかかる？

名義変更に数か月、買取は契約後すぐ完了します。

どこに相談する？

相続・空き家に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

相続した不動産を売る流れは、①相続人と遺産の確認、②遺産分割協議で誰が相続するか決定、③相続登記で名義変更、④不動産会社に査定依頼、⑤売買契約、⑥決済・引き渡し、という順で進みます。最も大切なのは、亡くなった方の名義のままでは売れないため、売却の前に必ず相続登記で名義変更を済ませることです。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内の登記が求められ、怠ると10万円以下の過料の対象になることもあります。書類の収集や登記は複雑なので、司法書士に依頼するのが一般的です。

売却方法は、一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買主になる「買取」があります。買取は、買い手を探す必要がなく短期間で確実に売れ、家財や残置物が残った現状のままでも解体や片付けをせずに手放せ、契約不適合責任の免除特約がつくことも多いため、相続不動産に向いていることが多い方法です。相続不動産の売却は時間のかかる手続きが多いので、固定資産税の負担や3,000万円控除の3年期限の面からも早めに準備を始めることが大切です。本記事の表を参考に相続した不動産の売却でお悩みなら、相続・空き家に強い不動産会社へ早めに相談してください。流れに沿って一つずつ進めれば、必ず手放せます。