📝 この記事の結論
相続した不動産を売却する場合は、原則として売却までに相続登記を行い、売主となる相続人の名義を整える必要があります。
① 相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。
② 2024年4月1日より前に相続した未登記の不動産も義務化の対象で、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
③ 名義変更が完了する前でも、不動産会社への相談や査定など売却準備は進められます。相続登記と売却準備を並行するとスムーズです。
「相続した家が亡くなった親の名義のままになっている」
「名義変更をしないと売れない？」
「何から手続きを始めればいいか分からない」
相続した不動産を売るとき、このような悩みを抱える方は少なくありません。
相続登記では、亡くなった方から不動産を取得した相続人へ、登記上の所有者を変更します。
相続人が複数いる場合や遺言書がある場合など、状況によって必要な手続きや書類は異なります。
この記事では、不動産の名義変更とは何か、相続登記の期限、手続きの流れ、必要書類、費用、売却するときの注意点までわかりやすく解説します。
👉不動産売却時の登記とは？所有権移転・抵当権抹消・費用・必要書類を解説
不動産の名義変更とは？
相続によって不動産を取得した場合は、亡くなった方から相続人へ所有権を移す「相続登記」を行います。
相続した不動産は売却前に相続登記が必要
相続した不動産を売却する場合は、原則として売却までに相続登記を行い、売主となる相続人の名義を整える必要があります。
そのため、
相続関係を確認しながら査定を受けたり、売却価格の目安を確認したりすることはできます。
相続登記と売却準備を並行して進めることで、登記完了後に売却へ移りやすくなります。
👉相続した空き家でやってはいけない10のこと｜売却・解体・相続登記の注意点
相続登記は2024年4月から義務化
相続による不動産の名義変更は、2024年4月1日から義務化されています。
相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則としてその事実を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
それ以前に相続したものの、まだ亡くなった方の名義のままになっている不動産も対象です。
遺産分割がまとまらない場合は相続人申告登記もある
そのような場合に利用できる制度の一つが「相続人申告登記」です。
不動産を売却する場合は、その後に遺産分割などを行い、売主となる人の権利関係を整理する必要があります。
「相続人申告登記をすれば、そのまま売却できる」というわけではない点に注意しましょう。
不動産の名義変更（相続登記）の流れ
相続登記の手続きは、相続の状況によって異なりますが、一般的には次のような流れで進めます。
遺言書の有無を確認する
まずは、亡くなった方が遺言書を残していないか確認します。
遺言書がある場合は、その内容によって不動産を取得する人や手続き方法が変わる可能性があります。
相続人を確認する
亡くなった方の戸籍関係書類などを集め、法律上の相続人を確認します。
相続人を見落としたまま遺産分割協議を進めると、後から手続きをやり直すことになる可能性があります。
相続する不動産を確認する
登記事項証明書や固定資産税関係の資料などを確認し、相続対象となる不動産を把握します。
土地と建物の両方がある場合や複数の不動産を所有していた場合は、漏れがないよう確認しましょう。
必要に応じて遺産分割協議を行う
遺言書などで取得する人が決まっていない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。
誰が不動産を取得するのかだけでなく、将来売却する予定がある場合は、売却代金をどのように分けるのかについても話し合っておくことが大切です。
相続登記に必要な書類
相続登記では、相続の状況に応じて複数の書類を準備します。
代表的な書類は次のとおりです。
ただし、遺言書がある場合や法定相続分で登記する場合などは、必要書類が異なります。
相続人が多い場合や数次相続が発生している場合は、追加書類が必要になることもあります。
自分で判断せず、司法書士や法務局へ確認しながら準備しましょう。
👉不動産売却の必要書類一覧｜査定・契約・決済で必要なものを段階別に解説
不動産の名義変更にかかる費用
相続による不動産名義変更では、主に登録免許税や書類取得費、司法書士へ依頼する場合の報酬がかかります。
登録免許税
例えば、固定資産税評価額が2,000万円なら、原則として8万円が目安になります。
書類取得費
司法書士報酬
金額は、
誰の名義にするか決めるときの注意点
相続人が複数いる場合は、誰の名義にするかが重要です。
売却を前提にする場合、
・一人の単独名義にする
・複数人の共有名義にする
といった方法があります。
単独名義にする場合
一人の名義にすると、売却の窓口を一本化しやすくなります。
相続人全員で分配方法を明確にし、必要に応じて税理士にも確認しましょう。
共有名義にする場合
共有名義にした不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の合意が必要です。
将来の売却を見据えて、誰の名義にするのが適切か慎重に決めましょう。
👉共有持分を持ち続ける7つのリスク｜固定資産税・相続・親族トラブルと解消方法を解説
名義変更と売却は並行して進められる
相続登記が完了するまで、不動産会社へ相談できないわけではありません。
先に査定を受けておくと、売却価格の目安を把握したうえで遺産分割について話し合いやすくなる場合もあります。
名義変更後の売却方法
相続登記が完了したら、仲介や買取などの方法で売却を進めます。
仲介で売却する
仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。
一般の購入希望者を探すため、売却までに時間がかかる場合がありますが、条件に合う買主が見つかれば売却できます。
買取で売却する
買取は、不動産会社が直接買主になる方法です。
条件が合えば、仲介より短期間で売却を進めやすい点が特徴です。
また、不動産会社によっては、
・家財が残っている
・建物が古い
・遠方にある
・管理できていない
といった相続物件でも、現状のまま査定・買取に対応している場合があります。
ただし、買取価格や残置物の扱い、契約不適合責任の範囲などは会社や契約内容によって異なります。
契約条件をよく確認したうえで判断しましょう。
👉不動産買取とは？仲介との違い・メリット・売却の流れを専門家がわかりやすく解説【2026年版】
相続した空き家を売るときの税金にも注意
相続した不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税が発生することがあります。
また、相続した空き家については、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
適用できるかどうかはケースによって異なるため、税務署や税理士に確認しましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
相続した不動産を売却する場合は、原則として売却までに相続登記を行い、売主となる相続人の名義を整える必要があります。
相続登記は2024年4月から義務化されており、過去に相続した未登記不動産も対象です。
相続人が複数いる場合は、誰の名義にするか、売却代金をどのように分けるかまで早めに話し合っておくことが大切です。
名義変更が終わる前でも査定や売却相談はできます。司法書士や税理士と連携しながら、相続登記と売却準備を並行して進めるとスムーズです。
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よくある質問
不動産の名義変更とは何ですか？
相続の場合は、亡くなった方から相続人へ所有権を移す相続登記を指して使われることがあります。
相続した不動産は名義変更しないと売れませんか？
原則として売却までに相続登記を行い、売主となる相続人の名義を整える必要があります。
相続登記はいつまでに必要ですか？
原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。
2024年以前に相続した不動産も対象ですか？
対象です。2024年4月1日より前の未登記不動産は、原則2027年3月31日までの申請が必要です。
相続人申告登記とは何ですか？
相続人であることなどを法務局へ申し出ることで、相続登記の申請義務を簡易的に履行できる制度です。
不動産の名義変更にはどんな書類が必要ですか？
戸籍関係書類、住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書などが代表的です。
相続登記にはいくらかかりますか？
登録免許税や書類取得費、司法書士へ依頼する場合は報酬がかかります。
相続登記は自分でできますか？
自分で申請することも可能ですが、相続関係が複雑な場合は司法書士へ相談すると安心です。
名義変更前でも査定できますか？
査定や売却相談は可能です。相続登記と売却準備を並行して進めることもできます。
複数の相続人がいる場合は誰の名義にすればいいですか？
単独名義と共有名義の方法があり、売却予定や代金の分け方、税金などを踏まえて相続人全員で決めることが大切です。
まとめ｜相続登記と売却準備は早めに進めよう
相続した不動産を売る場合は、原則として売却までに相続登記を行い、売主となる相続人の名義を整える必要があります。
相続登記は2024年4月から義務化され、2024年以前に相続した未登記不動産も対象です。
まずは遺言書、相続人、不動産の内容を確認し、必要に応じて遺産分割協議を行いましょう。
名義変更が完了する前でも査定や売却相談は進められます。
司法書士、不動産会社、必要に応じて税理士とも連携しながら、相続登記と売却準備を早めに進めることが大切です。
相続不動産の名義変更・売却相談はさくら都市デザインへ
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相続不動産の名義変更・売却相談は さくら都市デザイン株式会社では、相続した不動産の名義変更前の段階から、査定・売却方法についてご相談いただけます。 相続人の状況や登記名義、物件の状態などを確認しながら、相続登記と売却準備をどのように進めるか整理できます。 「親名義のままになっている不動産を売りたい」 「相続人が複数いて、誰の名義にすればよいか分からない」 「相続登記と売却を何から始めればよいか分からない」 という方も、名義変更が完了する前の段階からご相談ください。
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