【結論】
・アパートの買取相場は、家賃収入や利回り、築年数、立地などを総合的に見て決まります。
・築年数が古くても、収益性や立地条件によっては高く評価されるケースがあります。
・空室率や修繕状況も査定額に影響します。
・まずは複数の不動産会社へ査定を依頼し、相場を把握することが重要です。
「アパートはいくらで売れる？」「築古だから価値は低い？」「利回りは査定に影響する？」と悩んでいませんか。
収益物件の売却では、
・利回り
・築年数
・立地条件
などが重要になります。
まずは、アパートの買取相場が決まる仕組みについて確認していきましょう。
アパートの買取相場は収益性で決まる
戸建てと違い、
アパートは「収益物件」として評価されます。
そのため、
建物の古さだけではなく、
どれだけ安定した家賃収入を生み出せるか
が重要になります。
利回り
査定で特に重視されるのが利回りです。
利回りとは、
年間家賃収入と物件価格のバランスを示す指標です。
一般的に、
・家賃収入が安定している
・空室が少ない
物件ほど評価されやすくなります。
逆に、
空室が多い物件は利回りが悪化し、
査定額に影響することがあります。
築年数
築年数も重要な要素です。
築10年以内
比較的高く評価されやすい傾向があります。
築20〜30年
修繕状況や立地によって評価が変わります。
築30年以上
建物価値は下がる傾向がありますが、
土地の価値や収益性によって売却できるケースは少なくありません。
「築古だから売れない」
というわけではありません。
立地条件
立地は査定額を左右する大きな要素です。
確認される主なポイントは、
・駅からの距離
・周辺人口
・生活利便性
・賃貸需要
・土地面積
などです。
賃貸需要の高いエリアでは、
築古アパートでも評価されることがあります。
入居率・空室率
現在の入居状況も重要です。
例えば、
・満室
・1〜2室空室
・半分以上空室
では査定額に差が出ることがあります。
ただし、
空室が多くても対応できる買取会社はあります。
修繕履歴
次のような修繕履歴も確認されます。
・外壁塗装
・屋上防水
・給湯器交換
・共用部の修繕
適切に管理されている物件は評価されやすくなります。
土地の価値
建物だけでなく、
土地の価値も査定額に影響します。
特に、
都市部や人気エリアでは、
土地価格が高く評価されるケースがあります。
買取相場に差が出る理由
同じアパートでも、
・A社 4,800万円
・B社 5,400万円
・C社 6,100万円
というように査定額に差が出ることがあります。
これは、
・再販方法
・得意エリア
・収益物件の取り扱い実績
などが会社ごとに異なるためです。
そのため、
1社だけで判断するのはおすすめできません。
売却前にやってはいけないこと
大規模修繕を急ぐ
費用を回収できないケースがあります。
空室状況を隠す
後々のトラブルにつながる可能性があります。
1社だけで決める
適正価格を把握できないことがあります。
売却価格だけで判断する
手取り額や契約条件も確認しましょう。
売却前に確認したいポイントは？
次の項目を整理しておきましょう。
・年間家賃収入はいくらか
・空室率はどのくらいか
・築年数は何年か
・修繕履歴はあるか
・ローン残高はいくらか
・立地条件はどうか
・いつまでに売却したいか
・複数社へ査定を依頼したか
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
アパートの査定では、築年数だけで価値が決まるわけではありません。
収益性や立地、修繕状況などを総合的に見て評価されます。
また、同じ物件でも不動産会社によって査定額に差が出ることも珍しくありません。
まずは現在の価値を知るために、複数の会社へ相談して比較することが大切です。
FAQ
アパートの買取相場は何で決まりますか？
利回り、築年数、立地、入居率などが総合的に評価されます。
築30年以上でも売れますか？
はい。土地の価値や収益性によって売却できるケースがあります。
空室が多いと査定額は下がりますか？
影響することがありますが、売却できないわけではありません。
利回りは重要ですか？
はい。収益物件では重要な判断材料になります。
修繕履歴は必要ですか？
あると査定時の評価材料になります。
ローンが残っていても売れますか？
売却代金で完済できれば可能です。
査定は何社くらい比較した方がいいですか？
2〜4社程度がおすすめです。
まず何をすればよいですか？
家賃収入や空室率を整理し、複数の不動産会社へ査定を依頼して相場を把握することから始めましょう。
まとめ
アパートの買取相場は、
・利回り
・築年数
・立地条件
・入居率
・修繕履歴
などによって決まります。
大切なのは、
「築古だから安い」と決めつけず、収益物件としての価値を正しく把握することです。
複数の不動産会社を比較しながら、自分に合った売却方法を検討することが、納得できるアパート売却につながります。
アパートや収益物件の売却でお困りなら専門家へご相談ください
「今のアパートの価値を知りたい」
「空室が増えてきたので売却を考えている」
「できるだけ良い条件で売却したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
収益物件の売却に詳しい専門家が、状況に応じた最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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