【結論】
・修繕費の負担が大きくなったアパートでも、不動産会社による買取で売却できるケースは少なくありません。
・大規模修繕を行う前に売却を検討した方がよいケースもあります。
・空室率や収益状況、今後の維持費を踏まえて判断することが重要です。
・まずは現状のまま複数の不動産会社へ査定を依頼し、現在の価値を把握することをおすすめします。
「外壁工事に数百万円かかると言われた」「修繕費ばかり増えて利益が出ない」「アパート経営を続けるべきか悩んでいる」と悩んでいませんか。
アパート経営では、
・大規模修繕費
・空室率
・家賃収入
などが重要になります。
まずは、修繕費が重くなったアパートを手放す判断基準について確認していきましょう。
修繕費が負担になるタイミングとは？
築20～30年を超えると、
次のような修繕が必要になることがあります。
・外壁塗装
・屋上防水工事
・給排水設備の交換
・共用部分の修繕
・給湯器やエアコンの交換
数百万円単位の費用が必要になることもあり、
家賃収入だけでは負担しきれないケースもあります。
売却を検討した方がよいケース
空室が増えている
修繕しても満室経営に戻る見込みが低い場合です。
利益がほとんど残らない
ローン返済や修繕費を差し引くと、
収益が出ていない状態です。
高齢で管理が難しい
今後も長く管理を続けることが難しい場合です。
相続人に引き継ぐ予定がない
将来的に資産整理を考えている場合です。
今後さらに修繕費が増える見込みがある
築年数の経過とともに、
維持費は増える傾向があります。
修繕してから売るべき？
基本的には、
大規模修繕を行う前に査定を受けることをおすすめします。
修繕に数百万円かけても、
その費用を売却価格で回収できるとは限りません。
また、
不動産会社によっては、
現状のまま買い取るケースもあります。
買取が向いているケース
早く管理負担から解放されたい
比較的短期間で売却しやすくなります。
修繕費をかけたくない
現状のまま売却できる可能性があります。
空室が増えている
収益悪化が進む前に整理したい場合です。
相続したアパート
遠方で管理が難しいケースにも向いています。
査定で見られるポイント
家賃収入
年間家賃収入や入居率が確認されます。
修繕履歴
過去の、
・外壁塗装
・防水工事
・設備交換
なども評価材料になります。
建物の状態
老朽化の程度も査定に影響します。
立地条件
賃貸需要のあるエリアかどうかも重要です。
土地の価値
建物価値が低下していても、
土地の価値によって評価されることがあります。
売却前にやってはいけないこと
大規模修繕を急ぐ
費用を回収できないケースがあります。
赤字経営を我慢し続ける
収益悪化や老朽化が進むと、
売却条件も悪化する可能性があります。
1社だけで決める
同じ物件でも、
・A社 4,500万円
・B社 5,100万円
・C社 5,800万円
というように査定額に差が出ることがあります。
売却価格だけで判断する
手取り額や契約条件も確認しましょう。
売却前のチェックリスト
☑ 年間家賃収入を把握している
☑ 空室率を確認した
☑ ローン残高を確認した
☑ 今後の修繕予定を整理した
☑ 修繕履歴を確認した
☑ 売却希望時期を決めた
☑ 大規模修繕をしていない
☑ 2〜4社を比較する予定がある
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
築年数が経過したアパートでは、修繕費の負担が大きな悩みになることがあります。
「修繕すれば何とかなる」と考えて多額の費用をかけても、十分な収益改善につながらないケースも少なくありません。
大切なのは、修繕費をかける前に現在の価値を把握し、売却も含めて冷静に判断することです。
FAQ
修繕費が高くてもアパートは売れますか？
はい。現状のまま売却できるケースがあります。
大規模修繕をしてから売るべきですか？
まずは修繕前に査定を受けることをおすすめします。
空室が多くても売れますか？
対応できる不動産会社もあります。
築30年以上でも売却できますか？
立地や収益性によって売却できる可能性があります。
ローンが残っていても売れますか？
売却代金で完済できれば可能です。
買取と仲介はどちらが向いていますか？
早く整理したい場合や修繕費をかけたくない場合は買取が向いています。
査定は何社くらい比較した方がいいですか？
2〜4社程度がおすすめです。
まず何をすればよいですか？
今後の修繕費や収益状況を整理し、複数の不動産会社へ査定を依頼して現在の価値を確認することから始めましょう。
まとめ
修繕費が重くなったアパート経営では、
・大規模修繕前の売却も選択肢になる
・現状のまま売却できる可能性がある
・空室や収益悪化が進む前の判断が重要
・複数社の比較が大切
という点を押さえておくことが重要です。
大切なのは、
**「修繕費を払い続けること」ではなく、「今後の収支を踏まえて最適なタイミングで判断すること」**です。
まずは現在の価値を知り、自分に合った売却方法を検討していきましょう。
アパートや収益物件の売却でお困りなら専門家へご相談ください
「修繕費の負担から解放されたい」
「今のアパートを持ち続けるべきか悩んでいる」
「売却も含めて選択肢を知りたい」
という方は、お気軽にご相談ください。
収益物件の売却に詳しい専門家が、状況に応じた最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
〒150-0022
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