訳あり不動産売却後の税金とは？譲渡所得税と確定申告を解説

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

訳あり不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合はその利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税）がかかり、原則として売却の翌年に確定申告をする必要があります。譲渡所得税の税率は所有期間によって変わり、売った年の1月1日時点で所有5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%です。利益が出なければ、譲渡所得税はかかりませんが、特例を使う場合は申告が必要です。相続した空き家の3,000万円特別控除など、税負担を軽くできる特例もありますが、要件が細かく、適用や申告の判断は専門的なため、税理士に相談することが大切です。

訳あり不動産を売ったあと気になるのが税金と確定申告です。利益が出ると譲渡所得税がかかり、申告が必要になります。売却後の税金について基本を知っておきましょう。

この記事では訳あり不動産売却後の税金として譲渡所得税と確定申告を一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、税務申告を代理する立場ではないため、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

売却後にかかる譲渡所得税

項目	内容
譲渡所得税	売却益にかかる税金
計算	売却価格−(取得費＋譲渡費用)
短期（5年以下）	税率39.63%
長期（5年超）	税率20.315%

譲渡所得税とは

まず、譲渡所得税とは何かを知っておきましょう。譲渡所得税とは不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合にその利益に対してかかる税金（所得税と住民税）です。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）」で計算されます。取得費とはその不動産を買ったときの代金や費用、譲渡費用とは売るときにかかった、仲介手数料などの費用です。つまり、売却価格から買ったときの費用と売るときの費用を差し引いた、残りの利益に税金がかかるという仕組みです。逆に、利益が出ない（譲渡所得がマイナス）場合は譲渡所得税はかかりません。譲渡所得税は売却益にかかります。売却価格−(取得費＋譲渡費用)で計算します。利益が出なければ、かかりません。仕組みを知っておきましょう。

所有期間で税率が変わる

譲渡所得税は所有期間によって税率が変わることを知っておきましょう。譲渡所得税の税率はその不動産をどのくらいの期間、所有していたかによって異なります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）です。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。👉 計算例：たとえば、譲渡所得（利益）が500万円の場合、短期なら約198万円、長期なら約101万円の税金がかかる計算です。所有期間によって税負担が約2倍も違います。相続した不動産は亡くなった方が取得したときから所有期間を数えるため、長期になることが多いです。所有期間で税率が変わります。5年以下39.63%、5年超20.315%です。長期のほうが税負担は軽いです。相続物件は長期が多いです。

利益が出なければ非課税

譲渡所得税は利益が出なければ、かからない（非課税）ことを知っておきましょう。譲渡所得税はあくまで売却で利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。売却価格より取得費や譲渡費用のほうが高く、利益が出ない（譲渡所得がマイナスの）場合は譲渡所得税はかかりません。訳あり物件は価格が低くなりがちなので、利益が出ず、税金がかからないことも多いです。ただし、相続した古い物件など、取得費が低い場合は売却価格が低くても、利益が出て税金がかかることもあります。また、利益が出ない場合でも、特例を使うときは確定申告が必要になることがあります。利益が出なければ、譲渡所得税は非課税です。訳あり物件は非課税のことも多いです。取得費が低いと課税されることも。状況によって変わります。

確定申告の基本

項目	内容
申告が必要な場合	利益が出た・特例を使う
申告期間	翌年2月16日〜3月15日
必要書類	売買契約書・領収書など

確定申告が必要な場合

確定申告が必要な場合を知っておきましょう。不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合は原則として確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などの特例を使う場合は利益が出ていなくても、特例を適用するために確定申告が必要になります。一方、売却で利益が出ず、特例も使わない場合は確定申告は不要なこともあります。「自分は申告が必要なのか」が分からない場合は税理士に相談すると確認してもらえます。申告が必要かどうかは早めに確認しておくことが大切です。利益が出たら、申告が必要です。特例を使う場合も申告が必要です。利益も特例もなければ、不要なことも。不明なら、税理士に確認を。

申告の時期

確定申告の時期を知っておきましょう。不動産を売った場合の確定申告は売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。たとえば、2026年に不動産を売った場合は2027年の2月16日から3月15日までに申告と納税を行うことになります。この期間内に申告と納税をする必要があります。申告を忘れたり、期限に遅れたりすると加算税や延滞税などのペナルティが課されることがあるため、注意が必要です。売却した翌年の確定申告の時期を忘れないようにしておきましょう。申告は翌年2月16日〜3月15日です。この期間に申告と納税をします。遅れるとペナルティがあります。時期を忘れないようにしましょう。

必要書類をそろえる

確定申告には必要書類をそろえる必要があります。確定申告で譲渡所得を計算するにはいくつかの書類が必要です。主なものとして売買契約書（購入時と売却時の両方）譲渡費用（仲介手数料など）の領収書、登記事項証明書などがあります。特に取得費を証明する、購入時の売買契約書は税額を左右する、重要な書類です。これらの書類をもとに譲渡所得を計算し申告します。書類がそろっていれば、正確な申告ができ、税金を払いすぎずに済みます。売却後もこれらの書類はなくさないように保管しておきましょう。必要書類をそろえましょう。購入時・売却時の契約書が大切です。領収書も保管しておきましょう。取得費の証明が税額を左右します。

税負担を軽くする特例と相談先

項目	内容
3,000万円控除	居住用・相続空き家の特例
取得費加算	相続税の一部を取得費に加算
相談先	税金は税理士へ

3,000万円特別控除

税負担を軽くする特例として3,000万円特別控除があります。これは一定の要件を満たす不動産を売った場合、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できるという特例です。自分が住んでいた家を売る場合の「居住用財産の3,000万円特別控除」と相続した空き家を売る場合の「被相続人の居住用財産（空き家）に係る特別控除」があります。この特例を使えば、譲渡所得が3,000万円以下なら、譲渡所得税がゼロになることもあります。👉 計算例：譲渡所得が1,000万円でも、相続空き家の3,000万円特別控除が使えれば、控除によって譲渡所得がゼロとなり、譲渡所得税がかからないこともあります。ただし、相続空き家の特例には1981年5月31日以前に建てられた家であること相続日から3年を経過する年の12月31日までに売ること譲渡対価が1億円以下であることなど、細かい要件があります。3,000万円特別控除は強力な特例です。譲渡益から最大3,000万円控除できます。要件が細かく、判断は専門的です。税理士に確認しましょう。

取得費加算の特例

税負担を軽くする特例として取得費加算の特例もあります。これは相続した不動産を売る場合に相続のときに支払った相続税の一部を取得費に加算できるという特例です。取得費が増えれば、その分、譲渡所得（利益）が小さくなり、譲渡所得税が軽くなります。この特例は相続税を納めた人が相続した不動産を相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）の翌日から3年以内に売った場合に使えます。ただし、前述の相続空き家の3,000万円控除とは併用できないなど、細かいルールがあります。どちらの特例を使うのが有利かは状況によって異なり、判断が専門的ですので、税理士に相談することが大切です。取得費加算の特例もあります。相続税の一部を取得費に加算できます。3,000万円控除とは併用できません。有利な選択は税理士に相談を。

税金は税理士に相談する

売却後の税金は税理士に相談することが大切です。譲渡所得の計算や各種特例の適用、確定申告は専門的で複雑です。不動産会社は物件の査定や売却・買取を担当しますが、税務申告を本人に代わって行うことは税理士法により税理士でなければ、できません。ですから税金のことは税理士に相談する必要があります。税理士に依頼すれば、正確に譲渡所得を計算してもらえるだけでなく、使える特例をもれなく適用して税負担を最小限に抑えてもらえます。訳あり物件に強い不動産会社の中には税理士と連携しているところもあり、売却と税金の相談をまとめて進められることもあります。税金は税理士に相談しましょう。不動産会社は税務申告できません。税理士と連携した会社なら、安心です。当社も税理士へおつなぎします。

売却後の税金で損しないために

ポイント	内容
申告の要否を確認	利益や特例で必要か早めに確認
書類を保管する	契約書・領収書をそろえる
税理士と連携	特例を漏れなく適用する

申告が必要かを早めに確認する

売却後の税金で損しないためにはまず、申告が必要かを早めに確認しましょう。不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合や3,000万円特別控除などの特例を使う場合は確定申告が必要です。一方、利益が出ず、特例も使わない場合は申告が不要なこともあります。「自分は申告が必要なのか」を売却後、早めに確認しておけば、申告の準備を余裕をもって進められます。申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日までですので、それまでに準備を整えましょう。申告を忘れたり、遅れたりすると加算税や延滞税などのペナルティがあるため、注意が必要です。申告が必要かを早めに確認しましょう。利益や特例で必要かが決まります。翌年2/16〜3/15が申告期間です。余裕をもって準備しましょう。

必要な書類を保管する

売却後の税金で損しないためには必要な書類を保管することが大切です。確定申告で譲渡所得を計算するには売買契約書（購入時と売却時の両方）譲渡費用（仲介手数料など）の領収書、登記事項証明書などが必要です。特に取得費を証明する、購入時の売買契約書は税額を左右する、重要な書類です。これがないと概算取得費（売却価格の5%）で計算され、税金が高くなりがちです。これらの書類は売却後も申告が終わるまでそして申告後も一定期間はなくさないように保管しておきましょう。書類がそろっていれば、正確な申告ができ、税金を払いすぎずに済みます。必要な書類を保管しましょう。購入時の契約書が特に大切です。取得費の証明になります。払いすぎを防げます。

税理士と連携した会社に相談する

売却後の税金で損しないためには税理士と連携した会社に相談することがおすすめです。譲渡所得の計算や特例の適用、確定申告は専門的で複雑です。使える特例を知らずにまたは使い忘れて申告すると本来軽くできたはずの税金を払いすぎてしまいます。税理士に依頼すれば、正確に計算し使える特例をもれなく適用して税負担を最小限に抑えてもらえます。訳あり物件に強い不動産会社の中には税理士と連携しているところもあり、売却と税金の相談をまとめて進められることもあります。なお、不動産会社は税務申告を代理できませんので、申告は税理士が担当します。税理士と連携した会社に相談しましょう。特例を漏れなく適用できます。払いすぎを防げます。当社も税理士へおつなぎします。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「訳あり不動産を売ったら、税金はどうなりますか」というご相談をよくいただきます。はじめにお伝えしておくと私たちは不動産会社であり、税務申告を本人に代わって行うことは税理士法により税理士でなければできませんので、税金については税理士へおつなぎする形になります。そのうえでお答えすると不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算し税率は所有期間によって変わり、売った年の1月1日時点で所有5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%です。所有期間で税率が約2倍も違いますので、大きな差になります。たとえば譲渡所得が500万円なら、短期で約198万円、長期で約101万円です。訳あり物件は価格が低く、利益が出ず非課税のことも多いのですが、相続した古い物件などで取得費が低い場合は利益が出て課税されることもあります。利益が出た場合や特例を使う場合は売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。

確定申告には購入時と売却時の売買契約書、譲渡費用の領収書、登記事項証明書などが必要です。特に取得費を証明する購入時の契約書は税額を左右する重要な書類ですので、なくさないよう保管してください。そしてぜひ知っておいていただきたいのが税負担を軽くできる特例です。相続した空き家を売る場合の3,000万円特別控除（1981年5月31日以前の建築、相続日から3年を経過する年の12月31日まで譲渡対価1億円以下などの要件）や相続税を納めた場合の取得費加算の特例（相続税の申告期限の翌日から3年以内）などがあり、うまく使えば、譲渡所得税がゼロになることもあります。ただし、これらは要件が細かく、どの特例を使うのが有利かの判断は専門的で誤ると本来軽くできたはずの税金を払いすぎてしまいます。ですから訳あり不動産、特に相続物件を売る際は税理士にご相談いただくことが大切です。私たちは訳あり物件の売却・買取の面からサポートし税理士とも連携して税金の見込みや使える特例についてもご案内できます。売却後の税金が心配な方はお気軽にご相談ください。

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よくある質問

不動産を売ると税金がかかる？

売却益が出れば譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税の税率は？

所有5年以下39.63%、5年超20.315%です。

利益が出なくてもかかる？

譲渡所得がマイナスならかかりません。

確定申告は必要？

利益が出た場合や特例を使う場合に必要です。

申告の時期は？

売却の翌年2月16日〜3月15日です。

申告に必要な書類は？

売買契約書・領収書・登記事項証明書などです。

3,000万円控除とは？

譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例です。

相続空き家でも特例は使える？

要件を満たせば空き家特例が使えます。

不動産会社は申告できる？

税務申告は税理士でないとできません。

税金はどこに相談する？

税理士と連携した不動産会社に相談します。

まとめ

訳あり不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合はその利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算し税率は所有期間によって変わり、売った年の1月1日時点で所有5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%です。訳あり物件は価格が低く、利益が出ず非課税のことも多いですが、相続した古い物件で取得費が低い場合などは課税されることもあります。利益が出た場合や特例を使う場合は原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。申告には購入時と売却時の売買契約書、譲渡費用の領収書などが必要で特に取得費を証明する購入時の契約書は大切です。

そして相続した空き家を売る場合の3,000万円特別控除や相続税を納めた場合の取得費加算の特例など、税負担を軽くできる特例もあります。うまく使えば、譲渡所得税がゼロになることもありますが、これらは要件が細かく、どの特例を使うのが有利かの判断は専門的です。誤ると本来軽くできたはずの税金を払いすぎてしまいますので、訳あり不動産、特に相続物件を売る際は税理士に相談することが大切です。なお、不動産会社は税務申告を本人に代わって行うことはできませんので、税金は税理士の専門分野になります。当社は訳あり物件の売却・買取の面からサポートし税理士と連携して税金の見込みや使える特例についてもご案内できますので、売却後の税金が心配な方はお気軽にご相談ください。