【結論】
・再建築不可物件でも売却や買取は可能です。
・査定では「接道状況」「立地」「建物の状態」が特に重要なポイントになります。
・再建築できないことから一般的な不動産より査定額は低くなる傾向があります。
・まずは物件の現状を整理し、複数社へ査定を依頼することが大切です。
「再建築不可物件は何を見て査定される？」「接道条件は重要？」「古い家でも売れる？」と悩んでいませんか。
再建築不可物件では、
・接道状況
・立地条件
・建物の状態
などが査定額を左右します。
まずは、査定で重視されるポイントについて確認していきましょう。
接道状況は最も重要なポイント
再建築不可物件では、接道状況が特に重要です。
例えば、
・建築基準法上の道路に接していない
・接道幅が2m未満
・私道の持分がない
などの状況によって、査定額は変わります。
また、
・隣地の取得
・セットバック
などによって再建築可能になる可能性がある場合は、評価が変わることもあります。
立地条件も査定額に影響する
再建築不可物件でも、
・駅から近い
・生活利便性が高い
・人気エリアにある
といった条件が揃っていると、査定額が高くなることがあります。
一方で、
・交通の便が悪い
・需要が少ない地域
では、買主が限られやすくなります。
建物の状態も重要
建物が利用できる状態かどうかも査定のポイントです。
例えば、
築年数
築年数が古いほど建物価値は下がる傾向があります。
雨漏りやシロアリ被害
修繕が必要な状態だと査定額に影響することがあります。
修繕履歴
適切にメンテナンスされている建物は評価されやすくなります。
空室状況（アパートの場合）
入居率や家賃収入も重要な査定ポイントです。
土地の形状や広さ
土地の使いやすさも査定に影響します。
例えば、
・整形地
・十分な広さがある
場合は評価されやすくなります。
一方、
・旗竿地
・極端に狭い土地
などは査定額が低くなることがあります。
権利関係も確認される
次のような問題がある場合は、査定額に影響することがあります。
・共有名義
・借地権
・未登記部分
・境界未確定
・私道負担
権利関係が複雑なほど、買主が限定されやすくなります。
アパートの場合は収益性も重要
再建築不可のアパートでは、
・家賃収入
・入居率
・修繕履歴
なども査定対象になります。
建て替えができなくても、安定した収益があれば評価されるケースがあります。
売却前に確認したいポイントは？
次の項目を整理しておきましょう。
・再建築不可になった理由
・接道状況
・駅からの距離
・建物の状態
・雨漏りや設備故障の有無
・相続登記は完了しているか
・家賃収入や入居率はどうか（アパートの場合）
・複数社へ査定依頼しているか
再建築不可物件でよくある失敗とは？
再建築不可物件では、
・売れないと思って放置する
・1社だけで判断する
・高額なリフォームをしてしまう
・問題を隠して売却する
・価格だけで業者を選ぶ
といったケースがあります。
まずは現在の価値を把握することが重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
再建築不可物件の査定では、接道状況だけでなく、立地や建物の状態も総合的に判断されます。
建て替えができないからといって価値がゼロになるわけではなく、利用価値や収益性が評価されるケースも少なくありません。
また、不動産会社によって査定額に差が出ることも多いため、複数社を比較しながら進めることをおすすめします。
FAQ
再建築不可物件で最も重要な査定ポイントは何ですか？
接道状況が最も重要です。
古い家でも売れますか？
はい。建物の状態によっては売却可能です。
駅に近いと査定額は上がりますか？
立地条件が良いと評価されやすくなります。
雨漏りがあっても売れますか？
現状のまま買取できるケースがあります。
アパートの場合は何を見られますか？
家賃収入や入居率などの収益性も重視されます。
リフォームしてから売るべきですか？
必ずしも必要ではありません。
共有名義でも売れますか？
売却可能ですが、権利関係の確認が必要です。
まず何をすればよいですか？
接道状況や建物の状態を整理し、複数社へ査定を依頼することをおすすめします。
まとめ
再建築不可物件の査定では、
・接道状況
・立地条件
・建物の状態
・収益性（アパートの場合）
などが総合的に判断されます。
建て替えができないからといって売却できないわけではありません。
まずは現在の状況を整理し、複数社の査定を比較することが、納得できる売却につながります。
再建築不可物件の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「再建築不可でどのくらいの価値があるか知りたい」
「現状のまま売れるか相談したい」
「できるだけ早く手放したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や権利関係も踏まえながら、最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
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代表者：櫻井 佑樹
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