【結論】
・再建築不可物件と違法建築は、似ているようで全く異なるものです。
・再建築不可物件は「建て替えができない土地」、違法建築は「現在の法律に適合していない建物」を指します。
・どちらも売却や買取は可能ですが、査定のポイントや注意点は異なります。
・まずは自分の物件がどちらに該当するのかを確認することが重要です。
「再建築不可と違法建築は同じ？」「相続した家は違法建築かもしれない」「売却できる？」と悩んでいませんか。
特殊な不動産では、
・建物の状態
・建築基準法
・権利関係
などが重要になります。
まずは、再建築不可物件と違法建築の違いについて確認していきましょう。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、
現在建物が建っていても、
解体すると新しい建物を建てられない土地のことです。
主な原因として、
・建築基準法上の道路に接していない
・接道幅が2m未満
・接道義務を満たしていない
などがあります。
つまり、
土地の条件によって建て替えできない物件
が再建築不可物件です。
建物自体が違法というわけではありません。
違法建築とは？
違法建築とは、
建築基準法などの法律に違反している建物を指します。
例えば、
・無許可で増築した
・建ぺい率や容積率を大きく超えている
・確認申請を行わず建築した
などが該当することがあります。
つまり、
建物そのものに法律上の問題がある
状態です。
再建築不可物件と違法建築の違い
| 項目 | 再建築不可物件 | 違法建築 |
|---|---|---|
| 問題の対象 | 土地 | 建物 |
| 原因 | 接道条件など | 法令違反 |
| 建て替え | 原則できない | 条件による |
| 建物の合法性 | 問題ない場合が多い | 問題がある可能性あり |
| 売却 | 可能 | 可能 |
大きな違いは、
再建築不可物件は土地の問題
違法建築は建物の問題
という点です。
再建築不可物件は違法建築ではない
「再建築不可＝違法建築」
と思われることがありますが、これは誤解です。
再建築不可物件は、
建築当時は適法に建てられているケースも多く、
違法建築とは別の問題です。
違法建築でも売却できる？
違法建築でも売却できるケースはあります。
ただし、
・住宅ローンが利用しにくい
・買主が限定される
・査定額が下がる
などの影響が出ることがあります。
そのため、専門の不動産会社へ相談することが重要です。
買取という選択肢もある
再建築不可物件や違法建築では、
一般の買主が見つかりにくいことがあります。
その場合、
不動産会社による買取であれば、
・現状のまま売却しやすい
・早期に現金化しやすい
・契約不適合責任を免除できるケースが多い
といったメリットがあります。
買取前に確認したいポイント
次の項目を整理しておきましょう。
・再建築不可物件なのか
・違法建築の可能性はないか
・増築履歴はあるか
・建築確認済証や図面は残っているか
・接道状況はどうか
・相続登記は完了しているか
・共有名義ではないか
・複数社へ査定依頼しているか
よくある勘違いとは？
特殊な不動産では、
・再建築不可と違法建築を同じだと思う
・売れないと思って放置する
・問題を隠して売却する
・1社だけで判断する
といったケースがあります。
まずは現在の状況を正確に把握することが重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
再建築不可物件と違法建築は混同されやすいのですが、原因も対処方法も異なります。
再建築不可物件は土地の問題、違法建築は建物の問題であり、どちらも売却できるケースは少なくありません。
特殊な物件ほど不動産会社によって評価や提案内容に差が出るため、専門知識のある会社へ相談しながら進めることをおすすめします。
FAQ
再建築不可物件は違法建築ですか？
いいえ。別のものです。
違法建築でも売却できますか？
はい。売却できるケースがあります。
再建築不可物件でも売れますか？
はい。買取できるケースも多くあります。
増築した家は違法建築になりますか？
確認申請の有無などによって異なります。
建築確認済証がなくても売れますか？
売却できるケースはあります。
相続した古い家でも大丈夫ですか？
はい。状況に応じて売却できる場合があります。
リフォームしてから売るべきですか？
必ずしも必要ではありません。
まず何をすればよいですか？
建物の状況や接道条件を確認し、複数社へ査定を依頼することをおすすめします。
まとめ
再建築不可物件と違法建築の違いは、
・再建築不可物件＝土地の問題
・違法建築＝建物の問題
という点にあります。
どちらも売却や買取は可能ですが、適切な判断をするためには、まず物件の状況を整理することが大切です。
再建築不可物件や違法建築の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「自分の物件がどちらか分からない」
「現状のまま売れるか知りたい」
「できるだけ早く手放したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や権利関係も踏まえながら、最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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