再建築不可物件と既存不適格建築物の違いをわかりやすく解説

2026年6月16日

【結論】

・再建築不可物件と既存不適格建築物は、どちらも法規制に関係する不動産ですが、意味は大きく異なります。
・再建築不可物件は「建て替えできない土地」、既存不適格建築物は「現在の法律には合わないが適法に建てられた建物」を指します。
・どちらも売却や買取は可能です。
・違いを理解しておくことで、売却方法や査定のポイントが分かりやすくなります。

「再建築不可と既存不適格は同じ？」「相続した家はどちら？」「売却できるの？」と悩んでいませんか。

特殊な不動産では、

・建築基準法
・接道状況
・建物の状態

などが重要になります。

まずは、再建築不可物件と既存不適格建築物の違いを確認していきましょう。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、

現在建物が建っていても、

建物を解体すると原則として新しく建物を建てられない土地のことです。

主な理由には、

・建築基準法上の道路に接していない
・接道幅が2m未満
・接道条件を満たしていない

などがあります。

つまり、

「建て替えができない」

ことが最大の特徴です。

既存不適格建築物とは？

既存不適格建築物とは、

建築当時は法律に適合していたものの、

その後の法改正によって、現在の基準には合わなくなった建物を指します。

例えば、

・建ぺい率オーバー
・容積率オーバー
・高さ制限の変更

などが原因になることがあります。

しかし、

建築当時は適法だったため、

違法建築とは異なります。

再建築不可物件と既存不適格建築物の違い

項目	再建築不可物件	既存不適格建築物
原因	接道条件など	法改正
建て替え	原則できない	条件によって可能
建物の合法性	問題ない場合が多い	建築当時は適法
違法建築か	違法ではない	違法ではない
売却	可能	可能

大きな違いは、

再建築不可物件は「土地の問題」

既存不適格建築物は「建物と法律の変化の問題」

という点です。

既存不適格建築物は建て替えできる？

既存不適格建築物は、

接道条件などを満たしていれば、

建て替え自体は可能です。

ただし、

建て替える際には、

現在の法律に合わせる必要があります。

そのため、

建築面積が小さくなったり、

同じ建物を再現できなかったりすることがあります。

どちらも売却できる？

再建築不可物件も既存不適格建築物も、

売却や買取は可能です。

特に、

・築古の戸建
・空き家
・相続した実家
・アパート

などでは、

専門の不動産会社による買取が利用されることもあります。

査定で重視されるポイント

再建築不可物件

・接道状況
・立地
・建物の状態

既存不適格建築物

・建物の状態
・再建築時の制限
・立地
・収益性（アパートの場合）

それぞれ査定のポイントが異なります。

売却前に確認したいポイントは？

次の項目を整理しておきましょう。

・再建築不可なのか
・既存不適格建築物なのか
・接道条件はどうか
・建物の状態はどうか
・相続登記は完了しているか
・共有名義ではないか
・借地権はないか
・複数社へ査定依頼しているか

よくある勘違いとは？

特殊な不動産では、

・再建築不可と既存不適格を同じだと思う
・既存不適格＝違法建築だと思う
・売れないと思って放置する
・1社だけで判断する

といったケースがあります。

まずは物件の状況を正しく把握することが重要です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

再建築不可物件と既存不適格建築物は混同されやすいのですが、原因も売却時のポイントも異なります。

既存不適格建築物は違法建築ではなく、建築当時は適法だった建物です。

また、どちらも売却できるケースは多くありますので、「特殊な物件だから売れない」と決めつけず、まずは現状を整理したうえで相談することをおすすめします。

FAQ

再建築不可物件と既存不適格建築物は同じですか？

いいえ。全く別のものです。

既存不適格建築物は違法建築ですか？

いいえ。建築当時は適法だった建物です。

再建築不可物件でも売れますか？

はい。売却や買取できるケースがあります。

既存不適格建築物も売れますか？

はい。売却可能です。

既存不適格建築物は建て替えできますか？

条件を満たしていれば建て替え可能です。

再建築不可物件は建て替えできますか？

原則としてできません。

相続した古い家でも大丈夫ですか？

はい。状況に応じて売却できるケースがあります。

まず何をすればよいですか？

物件が再建築不可なのか既存不適格なのかを確認し、複数社へ査定を依頼することをおすすめします。

まとめ

再建築不可物件と既存不適格建築物の違いは、

・再建築不可物件＝建て替えできない土地
・既存不適格建築物＝法改正によって現在の基準に合わなくなった建物