📝 この記事の結論
底地と借地権は、同じ土地に存在する別々の権利です。底地は地主が持つ土地の所有権、借地権は借地人が持つ土地を利用する権利を指します。権利内容や市場需要が異なるため、買取価格や売却しやすさにも差が出ます。
① 底地は「土地を所有する側の権利」、借地権は「土地を借りて利用する側の権利」です。同じ土地でも地主と借地人では権利内容や立場が異なります。
② 底地と借地権では、地代・契約内容・借地権の種類・地主と借地人の関係・市場需要などが異なるため、査定方法や買取価格にも差が生じます。
③ 底地や借地権を売却する際は、借地契約書や登記内容を確認して権利関係を整理し、底地・借地権の取扱実績がある不動産会社へ相談することが重要です。
「底地と借地権の違いが分からない」
「相続した底地はいくらで売れる？」
「借地権は地主以外にも売却できる？」
「底地と借地権ではどちらが売りやすい？」
このような疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、底地と借地権の違いから、それぞれの買取価格の考え方、売却方法、地主の承諾、売却しやすさまで分かりやすく解説します。
底地と借地権の違いを比較
まず、底地と借地権の主な違いを整理してみましょう。
同じ土地に関係する権利でも、地主様と借地人様では立場が大きく異なります。そのため、同じ所在地の土地であっても底地と借地権が同じような価格で売却できるわけではありません。
💡 底地・借地権の売却にあたっては、それぞれの権利関係や契約内容、相手方（地主様・借地人様）との関係性が大きく影響します。そのため、専門的な知識と双方の状況に応じた柔軟な提案が重要となります。
底地とは？
借地権が設定されている土地
底地（そこち）とは、第三者の「借地権」が設定されている土地のことです。
地主様は土地の所有者ですが、その土地を借地人様へ貸しているため、ご自身で自由に使用・利用できる状態ではありません。
🏠 例えば：地主Aさんが土地を所有し、Bさんがそこに自宅を建てている場合
【地主 Aさん】
Aさんが所有している土地
＝ 「底地」
【借地人 Bさん】
Bさんが持っている土地利用権
＝ 「借地権」
※このように、ひとつの土地に対して「地主様の所有権（底地）」と「借地人様の利用権（借地権）」が表裏一体の関係で存在しています。
地主は地代を受け取る
底地を所有する地主は、借地人から地代を受け取ります。
そのため底地には、土地そのものの資産価値だけではなく、地代収入を得られる収益資産としての側面があります。
ただし、地代が低い場合や固定資産税などの負担が大きい場合には、収益性が低くなることもあります。
底地の査定では、現在の地代や支払い状況なども重要な判断材料になります。
所有権があっても自由に使えるとは限らない
「土地の所有者なら自由に利用できるのでは？」と思う方もいるかもしれません。
しかし、借地権が設定されている間は借地人が土地を利用しているため、地主が自由に建物を建てたり、自分で土地を使用したりすることはできません。
この点が、通常の更地や自己利用できる土地との大きな違いです。
底地と底地権は何が違う？
底地について調べると、「底地権」という言葉が使われることがあります。実務上は似た意味で使われますが、厳密には対象が異なります。
📍 底地（そこち）
借地権が設定されている「土地そのもの」を指します。
⚖️ 底地権（そこちけん）
その土地について地主様が持っている「所有権（権利）」を指します。
💡 底地を相続した場合のイメージ
底地を相続された場合などは、まず「土地を所有しているものの、別の人が借地権を持っている状態」と捉えておくと、権利関係が理解しやすくなります。
借地権とは？
他人の土地を借りて建物を所有するための権利
借地権とは、基本的に建物を所有する目的で他人の土地を借りて利用する権利です。
土地は地主が所有していますが、借地人は借地契約に基づいて土地を利用します。
例えば、土地は地主から借り、その上に自分の家を建てて生活している場合などが代表的です。
土地と建物の所有者が異なる
一般的な一戸建て住宅では土地と建物を同じ人が所有するケースが多いため、初めて借地権に関わる方には分かりにくい部分です。
🏡 借地権付き住宅の所有構造
【 土地 】
地主様が所有
【 建物 】
借地人様が所有
⚠️ 相続時の思い込みと売却前の準備
相続によって借地権付き建物を取得した際、「土地も自分のものだと思っていた」という勘違いやトラブルが起きやすくなります。
💡 売却前のチェックポイント：
売却へ動く前に、土地・建物それぞれの登記事項証明書（登記簿謄本）や借地契約書を必ず手元で確認し、権利関係を正確に整理しておくことが非常に重要です。
借地人は地主へ地代を支払う
借地人は土地を利用する対価として、地主へ地代を支払います。
したがって、
地主 → 地代を受け取る
借地人 → 地代を支払う
という関係になります。
この地代の金額や支払い状況も、底地・借地権双方の査定に影響するポイントです。
「借地」と「借地権」の違い
「借地」と「借地権」も混同されやすい言葉ですが、対象が「土地そのもの」か「土地を使う権利か」という違いがあります。
🚩 借地（しゃくち）
地主様から「借りている土地そのもの」を指します。
📜 借地権（しゃくちけん）
その土地を「利用するための法律上の権利」を指します。
🔍 1つの土地に対する「立場」による捉え方の違い
地主様から見ると
「底地（そこち）」
借地人様から見ると
「借地（しゃくち）」
💡 同じ土地に対して、所有する側（地主）と利用する側（借地人）それぞれに異なる権利が存在しているのが最大の特徴です。
借地権にも種類がある
借地権はすべて同じ条件ではありません。
契約した時期や契約内容などによって適用されるルールが異なるため、売却を検討する際には自分がどのような借地権を持っているのかを確認する必要があります。
地上権と土地賃借権
借地借家法上の借地権には、建物所有を目的とする地上権と土地賃借権があります。
一般的な借地契約では土地賃借権が設定されているケースが多く、第三者へ権利を譲渡する際などに地主の承諾が問題になることがあります。
普通借地権
普通借地権は、契約期間が終了したからといって必ず土地を返還する仕組みではなく、一定の条件のもとで契約更新が可能な借地権です。
借地人の権利が比較的強く保護されている点が特徴です。
定期借地権
定期借地権は、原則として契約期間満了によって借地関係が終了する仕組みです。
普通借地権とは契約更新などの考え方が異なるため、残存期間は売却時の重要な確認事項になります。
旧法借地権
1992年8月1日に現在の借地借家法が施行される前から設定されている借地権には、旧借地法が適用されている場合があります。
長期間続いている借地では旧法借地権の可能性もあるため、契約開始時期を確認することが重要です。
借地権の種類によって売却条件や評価が異なる可能性があるため、契約書を確認せずに価格だけを判断しないことが大切です。
底地と借地権はどちらが売却しやすい？
どちらが必ず売却しやすいとは一概にいえません。
底地と借地権にはそれぞれ異なる売却上の課題があるためです。
底地は買主が限定されやすい
底地を購入しても、借地権が存続している間は購入者が自由に土地を利用できるわけではありません。
一般の人が、「家を建てるための土地を探している」という場合には、通常の宅地と同じように購入することが難しくなります。
そのため、底地の主な購入候補は、
- 現在の借地人
- 底地を扱う不動産会社
- 投資家
などに限定される傾向があります。
これが底地が通常の所有権不動産より売却しにくいとされる大きな理由です。
借地権は地主との関係が重要になる
借地権には土地を利用できるという価値がありますが、土地そのものを所有しているわけではありません。
特に土地賃借権を第三者へ譲渡する場合には、地主の承諾が必要となることがあります。
また、
- 地代
- 契約期間
- 更新条件
- 譲渡に関する条件
- 建替えに関する条件
- 地主との関係
なども売却に影響します。
そのため、借地権も通常の所有権不動産より売却手続きが複雑になることがあります。
底地と借地権で買取価格に差が出る4つの理由
底地と借地権は同じ土地に関係する権利ですが、査定額は同じではありません。
価格に差が生じる主な理由は、権利内容・市場需要・収益性・地主と借地人の関係です。
理由① 権利の内容が違う
底地は土地の所有権ですが、借地人が土地を利用しているため、所有者が自由に使用できません。
一方、借地権は土地の所有権ではありませんが、契約に基づいて土地を利用できます。
このように、
「所有しているが自由に使えない底地」
と、
「所有していないが利用できる借地権」
では、権利の性質そのものが異なります。
その違いが査定価格にも影響します。
理由② 購入する人の需要が違う
底地は購入後すぐに自宅を建てられる土地ではないため、一般の購入希望者からの需要は限られます。
一方、借地権は建物とあわせて居住目的などで取引できるケースがあります。
ただし、借地権も契約条件や地主の承諾などの問題があるため、通常の所有権不動産と同じように売れるとは限りません。
つまり、それぞれ購入する層が異なることが価格差につながります。
理由③ 収益性・利用価値が違う
底地では地主が地代を受け取るため、収益性が査定の重要な要素になります。
例えば同じ土地でも、
- 毎月いくら地代を受け取っているか
- 地代の滞納がないか
- 固定資産税などに対して十分な収益があるか
- 将来的な地代改定の可能性
などによって評価が変わる可能性があります。
一方、借地権では土地を利用できること自体に価値があります。
立地や土地面積だけでなく、建物の状態や契約内容などを含めて評価されます。
理由④ 地主と借地人の関係が影響する
底地・借地権では、地主と借地人の関係も無視できません。
例えば、
- 地代について争いがある
- 地代の滞納がある
- 契約内容について認識が異なる
- 更新について話し合いがまとまっていない
- 譲渡や建替えを巡って問題がある
といったケースでは、購入後に問題を引き継ぐ可能性があるため、査定や売却条件に影響することがあります。
反対に、契約書類が揃っており、地代の支払いも正常で、地主と借地人の関係が良好であれば、買主側も状況を判断しやすくなります。
そのため、底地や借地権を売却する際には、価格だけでなく現在の権利関係や契約状況を整理することが重要です。
底地・借地権の査定で確認されるポイント
底地や借地権の査定では、一般的な不動産査定とは異なり、権利関係や契約内容に関わる専門的なポイントまで細かく確認されます。
🔍 底地・借地権査定の主なチェック項目
- 土地の所在地・面積・形状
- 周辺の土地価格相場
- 借地契約の内容・借地権の種類
- 契約開始時期・契約期間
- 地代の金額および支払い・滞納状況
- 更新料や名義変更料などの取り決め
- 地主様と借地人様との関係性
- 建物の状態・築年数・利用状況
- 路線価に基づく「借地権割合」
- 売却・譲渡時に必要な承諾の有無
💡 査定で特に重要となるポイント＆準備資料
特に底地では「いくら地代を受け取っているか」、借地権では「どのような条件で土地を借りているか」が重要な基準となります。
📄 査定時の準備物：登記事項証明書だけでなく、借地契約書や地代の領収書・振込明細などの資料を揃えておくと、より具体的で正確な査定を受けやすくなります。
⚠️ 「借地権割合＝実際の売却価格」ではない点に注意！
ここで注意したいのが、「借地権割合が分かれば、そのまま実際の売却価格が算出できるとは限らない」ということです。価格の目安とされる「借地権割合」の意味や、実際の市場での売却価格との違いについて、次章で詳しく解説します。
借地権割合とは？
底地や借地権の価値を考える際に用いられる主要な指標の一つが「借地権割合」です。国税庁が公表する路線価図などにより、地域ごとに設定されています。
📏 借地権割合とは？
土地全体の権利価値（所有権価格）のうち「借地権が占める割合」を示した公的な指標です。
⚠️ 借地権割合による計算額 ＝ 実際の売却価格 ではありません
机上の計算通りに売却できるわけではなく、実際の査定価格は以下のような要素を総合的に判断して決定されます。
底地の主な売却方法
底地には、主に次のような売却方法があります。
借地人へ売却する
借地人が底地を購入すれば、土地の所有権と借地権が一つにまとまるため、有力な売却先となる場合があります。
第三者や専門業者へ売却する
底地は第三者へ売却することも可能ですが、購入後すぐに土地を自由利用できないため、買主が限定される傾向があります。
早期に現金化したい場合は、底地を取り扱う不動産会社による買取も選択肢です。
借地権の主な売却方法
借地権も適切な手順を踏むことで売却・現金化することが可能です。
🏠 借地権の主な3つの売却方法
⚠️ 第三者へ譲渡する場合の注意点と対応策
土地賃借権を第三者へ売却する場合は、原則として地主様の承諾が必要となります。その際、譲渡承諾料（名義書換料）の支払いや協議が行われるのが一般的です。
💡 地主様から承諾を得られない場合：
一定の要件を満たせば、裁判所へ申し立てを行い「地主の承諾に代わる許可（借地権譲渡許可）」を求める法的手続きを検討することも可能です。
※契約内容やご状況によって最適な対応策が異なるため、お困りの際は早めに専門家へご相談ください。
底地と借地権を同時に売却する方法もある
地主と借地人が協力できる場合は、底地と借地権を同時に第三者へ売却する方法もあります。
底地だけでは土地を自由に利用できず、借地権だけでは土地そのものを所有できません。
しかし、双方の権利をまとめて売却できれば、買主が完全所有権を取得できる形となり、底地・借地権を単独で売却するより購入希望者の幅が広がる可能性があります。
ただし、売却代金を地主と借地人でどのように配分するかなど、事前の調整が重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
底地と借地権では、所有する側と利用する側で権利内容が異なるため、査定方法や適した売却方法も変わります。
特に地代や借地契約の内容、地主・借地人との関係は売却に影響する重要なポイントです。
「底地だから売れない」「借地権だから価値が低い」と判断する前に、まず現在の権利関係を整理し、どのような売却方法が選べるのか確認することをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
底地と借地権の一番大きな違いは何ですか？
底地は地主側の土地所有権、借地権は借地人側の土地を利用する権利という違いがあります。
底地と借地権はどちらが高く売れますか？
一概には決められません。立地、地代、契約内容、借地権の種類、市場需要などによって価格は異なります。
底地は借地人以外にも売却できますか？
はい。第三者や底地を取り扱う不動産会社へ売却することも可能です。
借地権を第三者へ売却できますか？
可能ですが、土地賃借権を譲渡する場合は原則として地主の承諾が必要です。契約内容も事前に確認しましょう。
底地と借地権を一緒に売却できますか？
地主と借地人が合意すれば、双方の権利をまとめて第三者へ売却する方法があります。
借地権割合が分かれば売却価格も分かりますか？
借地権割合だけでは実際の売却価格は決まりません。契約条件や地代、立地、市場需要などを含めて査定する必要があります。
底地や借地権は不動産会社に買い取ってもらえますか？
底地・借地権の買取に対応している不動産会社であれば可能です。取扱実績や査定根拠を確認して比較しましょう。
まとめ｜底地と借地権の違いを理解して売却方法を選ぼう
底地と借地権の大きな違いは「土地を所有する権利」と「土地を利用する権利」の違いです。底地は地主様側、借地権は借地人様側の権利であり、同じ土地であっても査定方法や売却方法が大きく異なります。
底地を借地人様へ売却する、借地権を地主様へ売却する、専門業者へ買い取ってもらう、あるいは双方の権利を同時にまとめて売却するなど複数の選択肢があります。単に借地権割合だけで価格を判断せず、契約内容や地代、権利関係まで含めて総合的に確認することが大切です。まずは底地・借地権の取扱実績が豊富な専門会社へご相談のうえ、現在の正確な価値と最適な売却方法を確認してみましょう。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
TEL：03-6452-4090（受付時間：10:00～19:00 / 定休日：土日祝日）
