【結論】
・再建築不可物件を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかることがあります。
・売却しても必ず税金が発生するわけではありません。
・マイホームの3,000万円特別控除など、利用できる特例が適用されるケースもあります。
・税額は取得費や所有期間によって変わるため、事前に確認しておくことが大切です。
「売却したら税金はかかる？」「相続した家でも税金が必要？」「特例は使える？」と悩んでいませんか。
再建築不可物件の売却では、
・譲渡所得税
・所有期間
・税制上の特例
などが重要になります。
まずは、売却後にかかる税金について確認していきましょう。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、
不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金です。
利益（譲渡所得）は、
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
で計算します。
例えば、
・売却価格 1,500万円
・取得費 1,000万円
・売却費用 100万円
の場合、
譲渡所得は400万円になります。
譲渡所得税がかからないケースもある
次のような場合は、
税金が発生しないことがあります。
・購入価格より安く売却した
・取得費や売却費用が利益を上回った
・特例によって課税所得がゼロになった
そのため、
「売却したら必ず税金がかかる」
というわけではありません。
所有期間によって税率が変わる
毎年1月1日時点での所有期間によって、
税率が異なります。
長期譲渡所得（5年超）
所得税と住民税を合わせて約20％
短期譲渡所得（5年以下）
所得税と住民税を合わせて約39％
所有期間によって税負担が大きく変わるため、
確認しておくことが重要です。
マイホームの3,000万円特別控除
自宅として利用していた不動産であれば、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
条件を満たせば、
大きな節税につながる可能性があります。
ただし、
投資用物件や賃貸物件などでは、
適用できないケースもあります。
相続した再建築不可物件の税金
相続した物件でも、
売却益が出れば譲渡所得税の対象になることがあります。
また、
一定の条件を満たせば、
相続空き家の特例などが利用できるケースもあります。
取得費の計算が複雑になることもあるため、
注意が必要です。
売却時にかかるその他の費用
税金以外にも、
・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消登記費用
・司法書士費用
などが発生することがあります。
買取の場合は、
仲介手数料が不要になるケースもあります。
確定申告が必要になることもある
譲渡所得が発生した場合や、
特例を利用する場合には、
確定申告が必要になるケースがあります。
「税金がかからないと思っていた」
という場合でも、
申告が必要になることがあるため注意しましょう。
よくある失敗とは？
このようなケースでは、
・税金がかからないと思い込む
・取得費が分からないまま売却する
・特例を利用しない
・確定申告を忘れる
・手取り額を確認しない
といった問題が起こることがあります。
売却前に税金も含めて確認することが重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
再建築不可物件だからといって、税金のルールが特別に変わるわけではありません。
ただし、相続した物件や長年所有している物件では、利用できる特例によって税負担を軽減できることがあります。
売却価格だけでなく、税金や諸費用も含めた手取り額を確認しながら進めることをおすすめします。
FAQ
再建築不可物件を売ると必ず税金がかかりますか？
いいえ。利益が出なければ課税されないケースもあります。
譲渡所得税とは何ですか？
不動産を売却して利益が出たときにかかる税金です。
所有期間によって税率は変わりますか？
はい。5年超か5年以下かで税率が異なります。
3,000万円特別控除は利用できますか？
自宅として利用していた場合など、条件を満たせば利用できる可能性があります。
相続した物件でも税金はかかりますか？
利益が出た場合は課税対象になることがあります。
確定申告は必要ですか？
特例を利用する場合や譲渡所得が発生した場合などは必要になることがあります。
買取でも税金はかかりますか？
売却益が出れば、仲介か買取かに関係なく課税対象になる可能性があります。
まず何をすればよいですか？
取得費や所有期間を確認し、売却後の税金や手取り額を把握することをおすすめします。
まとめ
再建築不可物件を売却した後は、
・譲渡所得税
・所有期間による税率
・3,000万円特別控除
・確定申告
などを確認することが重要です。
税金はケースによって大きく変わるため、
売却価格だけでなく、
最終的な手取り額まで把握しておくことが、後悔しない売却につながります。
再建築不可物件の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「税金がどれくらいかかるか知りたい」
「特例が使えるか確認したい」
「手取り額を把握したうえで売却したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や税金面も踏まえながら、最適な売却方法をご提案いたします。
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