【結論】
・再建築不可物件を売却した際、取得費が不明でも譲渡所得税の計算は可能です。
・取得費が分からない場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として計算することがあります。
・概算取得費を使うと譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。
・売却前に取得費を確認できる資料がないか探すことが重要です。
「親から相続した家で購入価格が分からない」「昔の契約書がない」「税金はどう計算する？」と悩んでいませんか。
再建築不可物件の売却では、
・取得費
・譲渡所得税
・相続時の資料
などが重要になります。
まずは、取得費が不明な場合の税金計算について確認していきましょう。
取得費とは？
取得費とは、
不動産を購入したときにかかった費用のことです。
例えば、
・購入代金
・仲介手数料
・登記費用
・設備工事費
などが含まれます。
譲渡所得税は、
売却価格から取得費や売却費用を差し引いて計算します。
取得費が分からないとどうなる？
古い物件や相続した実家では、
売買契約書や領収書が残っていないことも少なくありません。
その場合、
税務上は取得費がゼロになるわけではなく、
「概算取得費」を使って計算します。
概算取得費とは？
取得費が不明な場合、
売却価格の5％を取得費として計算できます。
例えば、
売却価格が1,000万円なら、
概算取得費は50万円です。
しかし、
実際の購入価格より低くなることが多いため、
譲渡所得が大きくなり、
税金が高くなる可能性があります。
取得費を証明できる資料を探そう
次のような資料が残っていないか確認しましょう。
・売買契約書
・重要事項説明書
・登記簿謄本
・住宅ローン契約書
・固定資産税の資料
・通帳や振込記録
・相続時の資料
一部の資料だけでも、
取得費を推定できるケースがあります。
相続した再建築不可物件の場合
親から相続した場合は、
親が購入したときの取得費を引き継ぎます。
そのため、
親世代の資料が残っていないか確認することが重要です。
また、
古い物件では取得費が不明になるケースも多く、
概算取得費を利用することもあります。
利用できる特例も確認する
次のような特例が利用できるケースがあります。
・3,000万円特別控除
・相続空き家の特例
・取得費加算の特例
条件を満たせば、
税負担を軽減できる可能性があります。
確定申告が必要になることもある
売却益が発生した場合や、
特例を利用する場合には、
確定申告が必要になることがあります。
取得費が不明な場合ほど、
早めに税理士や専門家へ相談することが重要です。
よくある失敗とは？
このようなケースでは、
・契約書がないから取得費はゼロだと思い込む
・資料を探さずに概算取得費で申告する
・特例を利用しない
・確定申告を忘れる
・税金を考慮せずに売却する
といった問題が起こることがあります。
売却前に資料を確認することが重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
相続した再建築不可物件では、取得費が分からないケースは珍しくありません。
取得費が不明な場合でも概算取得費を利用できますが、税負担が大きくなることもあるため、まずは古い契約書やローン資料などを探してみることが大切です。
また、利用できる特例がある場合もあるため、税理士などの専門家と相談しながら進めることをおすすめします。
FAQ
取得費とは何ですか？
不動産を購入したときにかかった費用のことです。
契約書がなくても売却できますか？
はい。売却自体は可能です。
取得費が分からない場合はどうなりますか？
売却価格の5％を概算取得費として計算することがあります。
相続した物件でも取得費は引き継がれますか？
はい。親など被相続人の取得費を引き継ぎます。
概算取得費を使うと税金は高くなりますか？
実際の取得費より低い場合は、税負担が大きくなる可能性があります。
利用できる特例はありますか？
3,000万円特別控除や相続空き家の特例などがあります。
確定申告は必要ですか？
譲渡所得が発生した場合や特例を利用する場合は必要になることがあります。
まず何をすればよいですか？
契約書やローン資料など、取得費を証明できる資料がないか確認することをおすすめします。
まとめ
取得費が不明な再建築不可物件でも、
・概算取得費で税金計算は可能
・資料が見つかれば税負担を軽減できる可能性がある
・特例を利用できる場合がある
という点が重要です。
売却後に後悔しないためにも、
売却前に取得費や税金について確認しておくことが大切です。
再建築不可物件の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「親の購入価格が分からない」
「税金がどれくらいかかるか知りたい」
「特例が使えるか確認したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や税金面も踏まえながら、最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
〒150-0022
東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
TEL：03-6452-4090
URL：https://www.sakuratd.co.jp/
宅建免許番号：東京都知事免許（1）第110585号
受付時間：10:00～19:00
定休日：土日祝日
