📝 この記事の結論
相続登記が済んでいない不動産でも、査定や売却相談はできます。
ただし、買主へ所有権を移すためには、原則として売却までに相続登記を行い、売主となる相続人の名義を整える必要があります。
① 相続登記前でも、不動産会社への査定依頼や売却相談は可能です。
② 相続登記は2024年4月1日から義務化されており、期限にも注意が必要です。
③ 相続人が複数いる場合は、遺産分割協議や名義の整理を進めてから売却手続きに入ります。
「相続した実家を売りたいけれど、まだ名義変更していない」
「相続登記が終わる前でも査定してもらえる？」
「買取を使いたいけれど、何から始めればいい？」
相続した不動産では、このような疑問を持つ方も少なくありません。
相続が発生しても、不動産の名義が自動的に相続人へ変わるわけではありません。
そのため、売却を考えている場合は、相続登記と売却準備を並行して進めることが大切です。
この記事では、相続登記前の不動産を売却する場合の考え方や、査定・買取相談、相続登記から売却までの流れをわかりやすく解説します。
👉不動産の名義変更とは？相続した家を売る流れ・必要書類・費用を解説
相続登記前の不動産は売却できる？
相続登記が終わっていなくても、査定や売却相談を進めることはできます。
ただし、実際に買主へ不動産の所有権を移すためには、原則として相続登記を済ませ、売主となる相続人の名義に変更しておく必要があります。
相続登記前でも売却相談はできる
例えば、次のような内容を確認できます。
- 現在の不動産がどの程度の価格で売れそうか
- 仲介と買取のどちらが合いそうか
- 相続登記後にどのような流れで売却するか
- 売却までに準備しておきたい書類や情報
査定も相続登記前に受けられる
ただし、査定を受けたからといって、そのまま売却手続きが完了するわけではありません。
所有権移転までには名義を整える必要がある
相続登記は2024年4月1日から義務化
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
不動産を相続した場合、「いつか売るときに登記すればいい」と長期間放置することは避ける必要があります。
原則として3年以内に申請する
相続によって不動産を取得したことを知った場合は、原則としてその日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、遺産分割によって不動産を取得する人が決まった場合も、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記申請が必要です。
2024年4月1日より前の相続も対象になる
相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではありません。
それ以前に相続したものの、まだ相続登記が済んでいない不動産も対象になります。
長期間名義を変更していない不動産がある場合は、早めに登記状況を確認しましょう。
相続人申告登記という制度もある
遺産分割がまとまらず、すぐに相続登記を進められない場合は、相続人申告登記という制度を利用できる場合があります。
これは、相続が発生したことと、自分が相続人であることを申し出る制度です。
ただし、相続人申告登記をしただけで、売却できる名義状態になるわけではありません。
最終的に不動産を売却する場合は、誰が取得するのかを整理したうえで、必要な相続登記を行います。
相続登記から不動産売却までの5ステップ
相続した不動産を売却する場合は、登記と売却を別々に考えるより、全体の流れを把握しておくと進めやすくなります。
基本的には、次の5ステップで整理します。
相続人と遺言書を確認する
まずは、誰が相続人になるのかを確認します。
あわせて遺言書の有無も確認し、不動産を誰が相続する可能性があるのか整理します。
遺産分割協議を行う
相続人が複数いて、遺言書で取得者が決まっていない場合などは、遺産分割協議を行います。
不動産を誰が取得するのか、売却する場合はどのように進めるのかを相続人同士で話し合います。
必要書類を準備する
相続登記に必要な書類は、相続の方法によって異なります。
一般的には、被相続人の戸籍関係書類、相続人の戸籍や住民票、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などを準備します。
必要書類が分からない場合は、法務局や司法書士へ確認すると安心です。
相続登記を申請する
必要書類がそろったら、法務局へ相続登記を申請します。
自分で申請することもできますが、相続人が多い場合や権利関係が複雑な場合は、司法書士へ依頼する方法もあります。
査定・売買契約・引き渡しを進める
相続登記によって売主となる相続人の名義が整ったら、売却手続きを進めます。
すでに相続登記前に査定や売却相談をしている場合は、その内容をもとに仲介または買取の条件を比較し、契約・決済・引き渡しへ進みます。
相続人が複数いる場合の注意点
相続人が複数いる場合は、不動産を誰が取得するのかを整理しないまま売却を進めると、手続きが複雑になりやすくなります。
特に、遺産分割協議で不動産の取得者を決める場合は、相続人全員で内容を確認することが大切です。
一部の相続人だけで話を進めるのではなく、査定結果や売却条件も含めて共有しましょう。
仲介手数料や登記費用などの諸費用を差し引いた後の金額をどう扱うかまで整理しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。
遺産分割協議がまとまっていない場合はどうする？
相続人同士で不動産の取得者が決まっていない場合は、売却に必要な名義を整えられないことがあります。
まずは遺産分割協議で、不動産を誰が取得するのかを話し合います。
話し合いでまとまらない場合
相続人同士の話し合いだけでは合意できない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法があります。
調停でも合意できない場合は、審判へ移行することがあります。
法律上の争いがある場合は、弁護士への相談も検討しましょう。
相続人申告登記だけでは売却できない
相続人申告登記は、相続登記の義務を果たすための制度の一つですが、それだけで売却できる名義状態になるわけではありません。
実際に不動産を売却する場合は、最終的に売主となる相続人の名義を整える必要があります。
👉遺産分割で不動産をどうする？分け方・評価額・揉めない進め方を解説
相続登記前に確認したい必要書類
一般的には、次のような書類を確認します。
- 被相続人の戸籍関係書類
- 相続人の戸籍関係書類
- 相続人の住民票
- 遺産分割協議書
- 固定資産評価証明書
- 登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合の住所関係書類
👉不動産売却の必要書類一覧｜査定・契約・決済で必要なものを段階別に解説
相続登記後に買取を利用する場合の流れ
相続登記が完了した後は、不動産会社への買取を進めることができます。
一般的な流れは次のとおりです。
買取査定を依頼する
まずは、不動産会社へ査定を依頼します。
査定では、立地や土地・建物の状態、接道状況、周辺需要などを確認して価格が検討されます。
買取条件を確認する
提示された価格だけでなく、引き渡し時期や残置物の扱い、売主側で必要となる対応なども確認します。
条件によって最終的な負担が変わるため、金額だけで判断しないことが大切です。
売買契約を締結する
条件に納得できたら、売買契約を締結します。
不動産会社が直接買主となる直接買取では、通常は仲介手数料はかかりません。
ただし、別の会社が仲介に入る場合は、仲介手数料が発生することがあります。
決済・引き渡しを行う
契約内容に沿って決済と引き渡しを行います。
相続登記前から査定や相談を進めておけば、名義変更後の売却手続きを進めやすくなります。
👉不動産買取の流れ8ステップ｜査定から契約・現金化まで初心者向けに解説
相続不動産を売却するときの注意点
相続登記が終わった後も、売却前に確認しておきたい点があります。
査定価格だけでなく、その根拠や売却条件、費用負担なども比較しましょう。
まずは現状のまま査定を受け、売却方法を比較してから判断しましょう。
相続した空き家などでは、一定の要件を満たすと税制上の特例（3,000万円特別控除など）を利用できる場合もあります。
税金については、必要に応じて税理士などへ確認しましょう。
👉空き家売却にかかる税金と費用｜3,000万円控除・買取の注意点を解説
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
相続登記が済んでいない不動産でも、査定や売却相談を先に進めることはできます。
ただし、実際に売却して買主へ所有権を移すためには、原則として売主となる相続人の名義を整える必要があります。
登記が終わるまで何もしないのではなく、査定や必要書類の確認を並行して進めると、その後の売却手続きを進めやすくなります。
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よくある質問
相続登記前でも不動産は売却できますか？
査定や売却相談はできますが、買主へ所有権を移すためには、原則として売却までに相続登記を行い、売主となる相続人の名義を整える必要があります。
相続登記前でも査定は受けられますか？
はい。相続登記が終わっていなくても、不動産会社へ査定を相談できます。
相続登記はいつまでに必要ですか？
原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
2024年4月1日より前の相続も対象ですか？
はい。2024年4月1日より前に発生した相続で、相続登記が済んでいない不動産も義務化の対象になります。
相続人申告登記をすれば売却できますか？
相続人申告登記だけでは、売却できる名義状態になるわけではありません。売却する場合は、必要な相続登記を行います。
相続登記は自分でもできますか？
自分で申請することも可能です。相続関係が複雑な場合などは、司法書士へ依頼する方法もあります。
相続人が複数いる場合はどうしますか？
遺言書や遺産分割協議の内容を確認し、不動産を誰が取得するのかを整理します。
相続登記前でも買取相談はできますか？
相談できます。査定や売却条件の確認を先に進め、相続登記後に契約・決済へ進む方法があります。
直接買取では仲介手数料はかかりますか？
不動産会社が直接買主となる直接買取では、通常は仲介手数料はかかりません。ただし、別の会社が仲介に入る場合は発生することがあります。
相続不動産の売却では税金がかかりますか？
売却によって譲渡所得が生じた場合は、税金が発生する可能性があります。利用できる特例がある場合もあるため、条件を確認しましょう。
まとめ｜相続登記前でも査定・売却相談は進められる
相続登記が済んでいない不動産でも、査定や売却相談を進めることはできます。
ただし、買主へ所有権を移すためには、原則として相続登記を行い、売主となる相続人の名義を整える必要があります。
また、相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
相続人の確認、遺産分割協議、必要書類の準備、相続登記、査定・売却という流れを整理し、登記と売却準備を並行して進めることが大切です。
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