📝 この記事の結論
空き家を売却しても、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。
売却によって利益が出た場合は、その譲渡所得に対して所得税や住民税などがかかる可能性があります。
また、売買契約書にかかる印紙税や、登記・測量・解体などの費用が必要になる場合もあります。
①空き家の売却代金そのものではなく、原則として売却による利益に税金がかかる
②税額は取得費や譲渡費用、所有期間、利用できる特例によって変わる
③相続した空き家では、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除を利用できる場合がある
「空き家を売ると税金はいくらかかる？」
「相続した実家にも3,000万円控除は使える？」
「買取と仲介では、手元に残る金額が違う？」
このような疑問を持つ方もいるでしょう。
特に相続した空き家では、取得費が分からない、相続登記が終わっていない、税制特例を使えるか分からないといったケースもあります。
この記事では、空き家売却でかかる主な税金や費用、譲渡所得の計算方法、3,000万円特別控除、仲介と買取の費用の違いまで分かりやすく解説します。
👉相続した空き家を売却するには？流れ・相続登記・税金・買取の注意点を解説
空き家売却でかかる税金は主に3つ
空き家を売却したときに考えられる主な税金は、所得税・住民税、印紙税、必要に応じた登録免許税です。
すべての空き家売却で同じ税金がかかるわけではありません。
売却による利益や契約方法、登記状況によって異なります。
譲渡所得に対する所得税・住民税
この譲渡所得に対して、所得税や住民税などが課される場合があります。
ただし、売却価格そのものに税率をかけるわけではありません。
印紙税
印紙税額は契約金額や適用される軽減措置によって異なります。
必要に応じて登録免許税
このとき、登録免許税や司法書士へ依頼する場合の報酬が必要です。
空き家売却の譲渡所得はどう計算する？
空き家売却で税金を考えるときは、まず譲渡所得を確認します。
基本的な考え方は次のとおりです。
課税譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除額
売却価格が高くても、取得費や譲渡費用が大きければ、課税対象となる譲渡所得が小さくなることがあります。
譲渡価額
譲渡価額とは、基本的に不動産を売却した金額です。
実際の売却価格をもとに計算します。
取得費
取得費とは、その不動産を購入したときにかかった費用などです。
土地や建物の購入代金のほか、購入時の仲介手数料などが含まれる場合があります。
建物については、所有期間中の減価償却を考慮して計算します。
相続した空き家では、原則として亡くなった方の取得費を引き継ぎます。
譲渡費用
譲渡費用とは、売却するために直接かかった費用です。
たとえば、仲介手数料や売買契約書の印紙代などが該当する場合があります。
建物を取り壊して土地を売却した場合は、一定の条件を満たす解体費などが譲渡費用に含まれることもあります。
何が譲渡費用として認められるかは個別に異なるため、税務署や税理士へ確認しましょう。
空き家売却の税率｜長期譲渡所得と短期譲渡所得
不動産売却による譲渡所得の税率は、所有期間によって異なります。
判断するのは、売却した年の1月1日時点での所有期間です。
空き家を売却したときの譲渡所得にかかる税率は、所有期間が「5年超」か「5年以下」かによって異なります。
| 区分（所有期間） | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 9％ |
このほか、所得税額に対して復興特別所得税がかかります。
相続した不動産では、原則として被相続人が取得した時期を引き継いで所有期間を判定します。
「相続してからまだ1年だから短期」とは限らないため注意しましょう。
相続した空き家で使える3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する場合は、一定の要件を満たすと「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」を利用できることがあります。
ただし、すべての相続空き家が対象になるわけではありません。
建物の建築時期、相続後の利用状況、売却時期、売却価格など、複数の条件があります。
また、2024年1月1日以後の売却で、対象不動産を取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円になる場合があります。
税負担へ大きく影響する可能性があるため、売却方法を決める前に適用要件を確認しておきましょう。
取得費が分からない場合はどうする？
取得費が分からない場合は、売却代金の5％を概算取得費として計算できる場合があります。
ただし、実際の取得費より低くなると、譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。
空き家売却でかかる主な費用
空き家売却では、税金以外にもさまざまな費用がかかる場合があります。
主な費用を確認しておきましょう。
仲介手数料
仲介で売却する場合は、売買契約が成立すると不動産会社へ仲介手数料を支払います。
仲介手数料には上限があり、売却価格によって金額が変わります。
一方、不動産会社が直接買主となる直接買取では、通常は仲介手数料はかかりません。
ただし、別の会社が仲介に入る場合は仲介手数料が発生する場合があります。
👉不動産買取で仲介手数料はかかる？不要な理由・その他の費用・仲介との違いを解説
登記・司法書士費用
抵当権が残っている場合は、抵当権抹消登記などの手続きが必要になることがあります。
また、相続した空き家では、原則として売却までに相続登記を行い、売主となる相続人の名義を整える必要があります。
司法書士へ依頼する場合は、その報酬も必要です。
測量費
土地の境界が不明確な場合などは、測量が必要になることがあります。
すべての売却で必ず必要になるわけではありません。
境界確認の必要性や費用負担について、不動産会社へ確認しましょう。
解体費
建物を解体して土地として売却する場合は、解体費がかかります。
ただし、空き家は古家付き土地として売却できる場合や、現状のまま買取してもらえる場合もあります。
先に解体すると費用が発生し、売却方法の選択肢が減ることもあります。
まず現状のまま査定を受け、解体した場合とそのまま売却した場合を比較しましょう。
家財・残置物処分費
空き家に家具や家電、衣類などが残っている場合は、処分費がかかることがあります。
仲介では、引き渡しまでに家財整理を求められる場合があります。
一方、買取では、残置物がある状態でも相談できる不動産会社があります。
👉空き家に家財道具が残っていても売れる？残置物あり買取・処分費用・注意点を解説
仲介と買取で費用はどう違う？
空き家を売却する際の方法として、「仲介」と「買取」の特徴や違いを比較します。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 主に一般の購入希望者 | 不動産会社 |
| 仲介手数料 | 原則として発生 | 直接買取では通常不要 |
| 売却期間 | 買主が見つかるまで期間が必要 | 条件がまとまれば仲介より短期間で進む場合がある |
| 家財整理 | 求められる場合がある | 残置物があっても相談できる場合がある |
| 売却価格 | 市場で購入希望者を探して売却を目指す | 仲介の想定売却価格より低くなることがある |
買取では仲介手数料がかからない場合がありますが、売却価格だけで判断しないことが大切です。
最終的な手取り額や契約条件まで比較しましょう。
空き家売却の手取り額を確認する
空き家売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
おおまかな考え方は次のとおりです。
手取り額＝売却価格－税金－売却にかかる費用－ローン残債など
たとえば、仲介手数料や登記費用、解体費、家財処分費などがかかる場合があります。
また、住宅ローンが残っている場合は、売却代金などで残債を完済し、抵当権を抹消できるか確認する必要があります。
査定額だけでなく、実際にどれくらい手元に残るのかを確認してから売却方法を決めましょう。
空き家売却後に確定申告は必要？
特例を利用して税額がゼロになる場合でも、申告が必要になることがあります。
必要書類や申告方法は状況によって異なるため、売却後に慌てないよう事前に確認しておきましょう。
税務上の判断に不安がある場合は、税務署や税理士へ相談すると安心です。
空き家売却前に確認したい注意点
空き家売却では、税金や費用以外にも事前に確認しておきたいことがあります。
相続登記の状況を確認する
相続した空き家を売却する場合は、原則として売却までに相続登記を行い、売主となる相続人の名義を整える必要があります。
相続登記が終わっていなくても査定や売却準備はできます。
まず現在の名義を確認しましょう。
ローン残債と抵当権を確認する
住宅ローンが残っている場合は、残債額と抵当権の有無を確認します。
売却代金などで残債を完済し、抵当権を抹消できるか確認する必要があります。
解体やリフォームを先に進めない
解体やリフォームに費用をかけても、その金額がそのまま売却価格へ反映されるとは限りません。
現状のまま売却できる場合もあるため、まず査定を受けてから必要性を判断しましょう。
👉古家付き土地は解体するべき？そのまま売るべき？売却方法と判断基準を解説
税制特例の期限や要件を確認する
3,000万円特別控除などの特例には、売却時期や建物の状態などの条件があります。
売却後に「特例を使えなかった」とならないよう、売却前に要件を確認しておくことが大切です。
👉不動産売却時の登記とは？所有権移転・抵当権抹消・費用・必要書類を解説
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
空き家売却では、売却価格だけを見るのではなく、税金や仲介手数料、登記費用、解体費、家財処分費などを差し引いた手取り額で比較することが大切です。
また、解体やリフォームを先に進めると、費用が回収できない場合もあります。
まず現状のまま査定を受け、税金・費用・売却条件を整理してから判断しましょう。
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よくある質問
空き家を売却するとどんな税金がかかりますか？
譲渡所得が生じた場合の所得税・住民税、紙の売買契約書にかかる印紙税、必要に応じて登録免許税などがかかる場合があります。
空き家を売って利益が出なければ税金はかかりませんか？
譲渡所得が生じなければ、譲渡所得に対する所得税や住民税がかからない場合があります。
ただし、印紙税や登記に関する税金などは別に発生する場合があります。
譲渡所得はどうやって計算しますか？
一般的には、譲渡価額から取得費、譲渡費用、利用できる特別控除を差し引いて計算します。
空き家売却の税率は何％ですか？
所有期間によって異なります。
売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として計算されます。
相続した空き家でも3,000万円特別控除を使えますか？
一定の要件を満たす場合は利用できることがあります。
建物の建築時期や相続後の利用状況、売却時期などの条件があるため、事前に確認しましょう。
親がいくらで購入したか分からない場合はどうしますか？
取得費が分からない場合は、売却代金の5％を概算取得費として計算できる場合があります。
ただし、税負担へ影響する可能性があるため、資料を探したうえで税務署や税理士へ確認しましょう。
空き家を売却したら確定申告は必要ですか？
譲渡所得が生じた場合や、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、確定申告が必要になります。
買取では仲介手数料はかかりますか？
不動産会社が直接買主となる直接買取では、通常は仲介手数料はかかりません。
ただし、別の会社が仲介に入る場合は仲介手数料が発生する場合があります。
解体費用は譲渡費用に含められますか？
売却のために建物を取り壊した場合など、条件によって譲渡費用として扱えることがあります。
個別の判断は税務署や税理士へ確認しましょう。
空き家売却の税金は誰に相談すればいいですか？
税務署や税理士へ相談できます。
不動産会社には売却費用や査定、売却方法について確認するとよいでしょう。
まとめ｜空き家売却は税金と費用を差し引いた手取り額で判断しよう
空き家売却では、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。
売却によって譲渡所得が生じた場合は、所得税や住民税などがかかる可能性があります。
また、印紙税、仲介手数料、登記費用、測量費、解体費、家財処分費なども確認が必要です。
相続した空き家では、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除を利用できる場合があります。
空き家の査定・売却相談はさくら都市デザインへ
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空き家売却の査定・手取り額のご相談は さくら都市デザイン株式会社では、空き家の査定・売却に関するご相談を承っております。 建物の状態や土地条件、家財の有無などを確認しながら、仲介・買取・現状のまま売却する方法などを比較し、売却価格だけでなく必要な費用も含めて整理します。 「売却後にいくら手元へ残るか知りたい」 「解体や家財処分をする前に査定を受けたい」 「仲介と買取のどちらが合うか比較したい」 という方も、まずは現在の空き家の状態でご相談ください。
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