離婚時の不動産トラブル7選｜家の売却・住宅ローン・財産分与の解決方法

「離婚するので家を売りたいけれど、相手と意見が合わない」「住宅ローンが残っていて不安」「離婚後に不動産トラブルを起こしたくない」と悩んでいませんか。離婚時の不動産は、名義や財産分与、ローン契約が複雑に関係します。この記事では、よくある7つのトラブルと解決方法、売却前の注意点を解説します。

離婚時によくある不動産トラブル7選

離婚に伴う不動産トラブルは、家の売却価格だけでなく、住宅ローンや財産分与、共有名義などが原因で発生することがあります。

まずは代表的な7つのトラブルを確認しましょう。

トラブル	主な原因
① 財産分与で揉める	不動産の評価額や分配割合が決まらない
② 住宅ローンが残っている	売却代金で完済できない
③ 共有名義の家を売れない	夫婦の一方が売却に反対している
④ 離婚後にローンを払わない	返済者や契約内容の認識違い
⑤ 一方が家に住み続けている	居住・所有権・売却方針の対立
⑥ 査定額で意見が合わない	不動産価値に対する認識の違い
⑦ 売却代金の分配で揉める	費用負担や分配方法が曖昧

① 財産分与の割合で意見がまとまらない

離婚時の不動産トラブルで注意したいのが、財産分与に関する意見の違いです。

たとえば、夫婦で購入した家について、一方は「半分ずつ分けたい」と考え、もう一方は「自分の方が多く住宅ローンを支払っていた」と主張する場合があります。

ただし、登記上の持分割合や住宅ローンの支払額だけで、財産分与の割合が決まるわけではありません。

婚姻中に形成した財産や不動産の取得経緯などを踏まえて判断する必要があります。

まず不動産査定で現在の価値を把握し、夫婦間で合意が難しい場合は弁護士などへ相談しましょう。

② 住宅ローンが残っていて売却できない

住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済できるかどうかが重要です。

たとえば、

不動産の売却見込み額：2,500万円

住宅ローン残債：3,000万円

であれば、単純計算で500万円が不足します。実際には売却諸費用も必要です。

このように住宅ローン残債が不動産の価値を上回る状態を「オーバーローン」といいます。

通常の売却では、抵当権を抹消するためにローンを完済する必要があります。

売却を決める前に、査定額とローン残債を比較し、不足額を補えるか確認することが大切です。

③ 共有名義の家を相手が売ってくれない

夫婦共有名義の家全体を売却する場合は、原則として双方の同意が必要です。

たとえば、

「夫は家を売って現金化したい」

「妻は子どもと住み続けたい」

というように希望が異なると、売却を進められないことがあります。

自分の共有持分だけなら原則として売却できますが、離婚時は財産分与との関係にも注意が必要です。

まず不動産の査定額と住宅ローン残債を確認し、売却する場合と一方が取得する場合の条件を比較しましょう。

④ 離婚後に元配偶者が住宅ローンを払わない

離婚後に起こり得る問題として、住宅ローンの返済滞納があります。

たとえば、夫名義の住宅ローンが残ったまま妻が住み続け、夫が返済を停止してしまうケースです。

夫婦間で「今後は夫が支払う」と約束していても、金融機関との契約が自動的に変更されるわけではありません。

返済が滞れば、契約内容によっては連帯債務者や連帯保証人にも影響が及ぶ可能性があります。

離婚前に住宅ローンの契約者・連帯保証人・返済方法を確認し、必要に応じて金融機関へ相談することが重要です。

⑤ 一方が家に住み続けて売却できない

離婚後も夫婦の一方が家に住み続ける場合、売却や引き渡しについて意見が分かれることがあります。

特に、子どもの生活環境を維持したいという希望がある場合は、簡単に売却を決められないこともあるでしょう。

ただし、家に住み続けることと、所有権や住宅ローンの返済義務は別の問題です。

誰が住むのか、いつまで住むのか、住宅ローンや固定資産税を誰が負担するのかを整理する必要があります。

⑥ 不動産の査定額で意見が合わない

夫婦間で不動産の価値に対する認識が異なることもあります。

たとえば、一方は「4,000万円で売れる」と考え、もう一方は「3,500万円程度が妥当」と考えているケースです。

不動産会社の査定額は、周辺の成約事例や建物状態、市場動向などによって異なります。

そのため、1社の査定額だけで判断せず、複数社へ依頼して根拠を比較することが大切です。

財産分与で評価額について争いがある場合は、不動産鑑定士による鑑定評価なども検討できます。

⑦ 売却代金の分配や費用負担で揉める

売却自体には合意していても、売却後のお金の分け方でトラブルになる場合があります。

たとえば、

• 仲介手数料を誰が負担するか
• 住宅ローンをどのように清算するか
• 売却後の手取り額をどう分けるか
• 引き渡しまでの固定資産税等をどう扱うか

といった問題です。

売却価格だけでなく、諸費用を差し引いた手取り額と分配方法について、事前に合意しておくことが重要です。

離婚時の不動産トラブルを解決する方法

離婚時の不動産トラブルを解決するには、感情的な話し合いだけで判断せず、現在の不動産価値や権利関係を客観的に整理することが大切です。

特に確認したいのは、「名義」「住宅ローン」「査定額」「夫婦それぞれの希望」の4つです。

登記名義と住宅ローンの契約内容を確認する

まず、登記事項証明書などで不動産の所有名義を確認します。

単独名義なのか共有名義なのか、共有名義であれば持分割合はどうなっているのかを把握しましょう。

あわせて住宅ローンの契約者や連帯保証人、残債も確認します。

不動産の名義と住宅ローンの名義は必ずしも一致しないため、それぞれ確認することが重要です。

複数社の査定で現在の不動産価値を把握する

不動産の価値が分からないままでは、売却するべきか、一方が住み続けるべきか判断しにくくなります。

まず不動産会社へ査定を依頼し、現在の売却見込み額を確認しましょう。

複数社の査定結果を比較することで、夫婦双方が納得できる価格の判断材料になります。

ただし、査定額がそのまま財産分与の金額になるとは限らないため、住宅ローン残債や売却諸費用なども考慮する必要があります。

夫婦だけで解決できない場合は専門家へ相談する

不動産の査定や売却方法については、不動産会社へ相談できます。

一方、財産分与の割合や離婚協議、共有関係をめぐる法的な争いについては、弁護士への相談が適しています。

また、住宅ローンの契約変更や借り換えについては、金融機関への確認が必要です。

不動産会社・弁護士・金融機関など、それぞれの専門分野に応じて相談先を分けることが、問題を整理する近道になります。

離婚時の不動産売却でトラブルを防ぐための注意点

離婚時の不動産売却では、夫婦双方が売却に同意していても、契約内容や費用負担が曖昧なままだと、後からトラブルになる可能性があります。

特に重要なのは、売却価格だけでなく、財産分与・住宅ローン・費用負担・引き渡し時期について、契約前に確認しておくことです。

売却代金の分配方法を書面に残す

離婚時の不動産売却では、売却代金をどのように分けるのか、夫婦間で事前に話し合っておくことが大切です。

たとえば、4,000万円で家を売却できたとしても、住宅ローン残債が2,500万円、売却諸費用が200万円かかる場合、単純計算で手元に残るのは1,300万円です。

ただし、この1,300万円を必ず半分ずつ分けるとは限りません。

不動産の取得経緯や財産分与の対象範囲などによって判断が異なります。

売却代金の分配割合や費用負担について合意した内容は、離婚協議書などの書面に残しておくことをおすすめします。

住宅ローンの返済・名義変更を確認する

離婚後も住宅ローンが残る場合は、誰が返済を続けるのか明確にしておきましょう。

住宅ローンの名義変更や借り換え、売却時の抵当権抹消については、事前に金融機関へ確認することが重要です。

契約不適合責任や売却費用を確認する

不動産の売買契約では、売却価格以外の条件も重要です。

特に確認したいのは、次の項目です。

• 売買代金と支払時期
• 仲介手数料などの諸費用
• 契約不適合責任の範囲
• 建物の不具合や告知事項
• 引き渡し時期と残置物の扱い
• 契約解除に関する条件

たとえば、売却後に雨漏りなどの不具合が発覚した場合、契約内容や状況によっては売主が責任を負うことがあります。

契約書の内容を十分に確認し、不明点を残したまま署名・押印しないことが大切です。

引き渡し時期と退去予定を決めておく

離婚時の不動産売却では、夫婦の一方が家に住み続けている場合があります。

売却することに合意していても、退去時期が決まっていなければ、買主への引き渡しに支障が出る可能性があります。

特に子どもの転校や新居への引っ越しが関係する場合は、十分な調整が必要です。

売却希望時期だけでなく、誰がいつ退去するのか、引き渡しまでの費用を誰が負担するのかも確認しましょう。

離婚時の不動産トラブルは買取で解決できる？

離婚時に不動産を売却する場合は、仲介と買取のどちらを選ぶかによって、売却価格や現金化までの期間が変わります。

特に「早く家を売却して財産関係を整理したい」という場合は、不動産会社による直接買取も選択肢になります。

ただし、買取を利用すればすべての離婚トラブルが解決するわけではありません。

仲介と買取の違いを比較する

比較項目	仲介	買取
買主	主に一般の購入希望者	不動産会社
売却価格	高値売却を目指しやすい	仲介より低い傾向
売却期間	買主探しが必要	比較的短期間
内覧対応	必要になることが多い	一般客への内覧は不要
仲介手数料	原則必要	直接買取なら原則不要
向いている人	価格を重視する方	早期売却を重視する方

仲介は市場で広く買主を探せるため、高値売却を目指しやすい方法です。

一方、買取では不動産会社が直接購入するため、一般の買主を探す必要がありません。

「できるだけ高く売りたいのか」「早く現金化したいのか」を夫婦間で整理してから選ぶことが大切です。

早期現金化で共有関係を整理しやすい

離婚時には、家を売却して現金化することで、夫婦間の不動産共有関係を解消しやすくなる場合があります。

買取なら、売却条件がまとまれば比較的短期間で手続きを進められるため、新生活の資金計画も立てやすくなります。

買取価格だけでなく最終的な手取り額を比較する

買取は仲介より価格が低くなる傾向があります。

そのため、離婚時の財産分与では、買取価格の違いが手元に残る金額へ影響することがあります。

複数社へ査定を依頼する場合は、

• 買取価格と査定根拠
• 売却までの期間
• 売主が負担する費用
• 住宅ローンの完済可能性
• 最終的な手取り額

などを比較しましょう。

早く売れるという理由だけで決めず、夫婦双方が納得できる価格と条件で進めることが重要です。

実際のご相談事例｜共有名義不動産の整理に悩まれていたケース

離婚時の不動産トラブルでは、共有者同士で売却方針がまとまらないことがあります。

さくら都市デザインでは、共有名義の不動産について、次のようなご相談をいただいています。

※以下は兄弟姉妹による共有名義不動産の事例であり、離婚による事例ではありません。共有者間で意見がまとまらない場合の参考として紹介します。

ケース①｜共有名義の実家が空き家のままになっていたケース

相続後、ご実家が兄弟姉妹で共有名義となったものの、日常的な連絡が減り、話し合いをしないまま年月が経過していました。

空き家の状態が続き、管理や今後の扱いについて不安を感じていたものの、誰が主導して進めるべきか分からず、ご相談いただきました。

そこで、現在の状況を整理し、各共有者様の意向を確認しながら、無理のない形で調整を進めました。

結果として、全員が納得できる方向性を共有し、不動産整理の第一歩を踏み出すことができました。

ケース②｜共有者間で意見がまとまらなかったケース

兄弟姉妹で共有している不動産について、売却するのか活用するのかで方針が分かれ、話し合いが進まない状態でした。

共有者同士の関係が悪いわけではありませんでしたが、判断するきっかけがなく、状況が停滞していたとのことです。

そこで、それぞれの希望を確認しながら、現実的な選択肢を整理しました。

結果として、合意形成に向けた方向性が見え、次の判断へ進める状態を整えることができました。

このように、共有名義の不動産では、所有者同士の関係が悪くなくても、意見がまとまらず問題が長期化する場合があります。

離婚時の不動産についても、まず現在の価値や権利関係、双方の希望を整理し、売却・保有・一方による取得などの選択肢を比較することが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1．離婚時の不動産トラブルで多いのは何ですか？

財産分与の割合、住宅ローンの返済、共有名義の売却、売却代金の分配などに関する問題があります。離婚前に名義・ローン・査定額を確認しておくことが大切です。

Q2．離婚後に元配偶者が住宅ローンを払わない場合は？

まず住宅ローンの契約者や連帯保証人、返済状況を確認しましょう。返済が難しい場合は、早めに金融機関へ相談することが重要です。

Q3．共有名義の家を相手が売ってくれない場合は？

共有名義の家全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。合意できない場合は、弁護士などへの相談も検討しましょう。

Q4．離婚後も相手が家に住み続けている場合は売却できますか？

所有名義や居住の権利関係、売却への同意状況によって異なります。退去時期や引き渡し条件も含めて整理する必要があります。

Q5．離婚時の不動産査定は夫婦の一方だけでも依頼できますか？

机上査定などは一方から相談できる場合があります。ただし、訪問査定では居住者との調整が必要になることがあります。

Q6．住宅ローンが残っていても家を売却できますか？

売却できますが、通常は売却時にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。査定額とローン残債を比較しましょう。

Q7．離婚時の不動産売却で買取は利用できますか？

利用できる場合があります。買取は早期現金化を目指しやすい一方、仲介より価格が低くなる傾向があるため、条件を比較しましょう。

Q8．売却代金は必ず夫婦で半分ずつ分けますか？

必ずしもそうではありません。財産分与の対象となる財産や取得経緯、住宅ローン残債などを踏まえて判断する必要があります。

Q9．離婚時の不動産売却で契約前に確認すべきことは？

売却価格、住宅ローンの完済方法、費用負担、財産分与の取り決め、引き渡し時期、契約不適合責任などを確認しましょう。

Q10．夫婦間で話し合いがまとまらない場合はどうすればいいですか？

不動産会社の査定結果など客観的な資料を整理し、必要に応じて弁護士へ相談しましょう。住宅ローンに関する問題は金融機関への確認も必要です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹

離婚時の不動産トラブルを防ぐには、売却価格だけでなく、住宅ローン残債や登記名義、財産分与の方法を事前に整理することが大切です。特に共有名義の家では、双方の希望が異なると売却が進まない場合があります。まず査定で現在の価値を把握し、仲介・買取の条件を比較しながら、無理のない解決方法を検討しましょう。

「離婚後の不動産トラブルを避けたい」と悩んでいる方へ

離婚時の不動産は、「共有名義の家をどうするか」「住宅ローンを誰が払うのか」「売却代金をどう分けるのか」など、複数の問題が重なることがあります。

さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』では、共有名義や権利関係、売却条件など、不動産の整理で直面しやすい問題を実例とともに紹介しています。

すぐに売却すると決めていない方にも、不動産を今後どうするか考えるヒントになる一冊です。

まとめ｜離婚時の不動産トラブルは事前確認と書面化で防ごう

離婚時の不動産トラブルには、財産分与の対立、住宅ローンの返済、共有名義の売却、売却代金の分配などがあります。

これらの問題を防ぐためには、不動産の名義・住宅ローン残債・査定額・財産分与の方法を事前に整理することが重要です。

また、売却する場合は契約条件や費用負担、引き渡し時期まで確認し、夫婦間で合意した内容を書面に残しておきましょう。

不動産会社の査定結果を判断材料にしながら、必要に応じて弁護士や金融機関にも相談し、離婚後の生活まで考えた方法を選ぶことが大切です。

離婚時の不動産売却・トラブル相談なら、さくら都市デザインへ

「離婚するので家を売却したい」「共有名義の家をどうすればよいか分からない」「住宅ローンが残っている」など、離婚時の不動産にはさまざまなお悩みがあります。

さくら都市デザイン株式会社では、現在の不動産価値や権利関係、売却希望時期などを確認しながら、仲介・買取を含めた売却方法をご提案します。

財産分与や住宅ローンの問題がある場合も、不動産の査定・売却に関する部分からご相談いただけます。法的な判断が必要な場合は、弁護士などの専門家への相談もご検討ください。

「まだ売却を決めていない」「まず家の価値を知りたい」という段階からでも、お気軽に無料相談をご利用ください。

会社情報

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代表者：櫻井 佑樹

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