税理士に相談したい相続不動産売却の税金問題

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続不動産の売却では、「譲渡所得税」を中心に税金が関わります。利益が出ると課税され、税率は所有期間で変わります（5年超は約20％、5年以下は約39％）。税理士に相談したいのは、取得費が分からない・どの特例が使えるか・相続税との兼ね合い、といった判断が難しい問題です。相続空き家の3,000万円控除や取得費加算の特例など、使える制度を見落とすと損をします。早めに税理士と不動産会社へ相談しましょう。

相続不動産の売却では、税金の判断が手取りを大きく左右します。税理士に相談したい税金問題を整理しておきましょう。

この記事では、税理士に相談したい相続不動産売却の税金問題を、税金の種類・相談すべき論点・特例を中心に、一覧表を交えて解説します。

売却に関わる税金

税金	内容
譲渡所得税	売却益にかかる（5年超約20％ / 5年以下約39％）
印紙税	売買契約書にかかる
相続税	相続財産全体にかかる場合あり

譲渡所得税

売却の税金の中心が、譲渡所得税です。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて利益（譲渡所得）が出ると課税されます。税率は所有期間で変わり、5年超の長期譲渡は約20％、5年以下の短期譲渡は約39％が目安です。相続した不動産は、亡くなった方の取得時期を引き継ぐため、古くから所有していた物件は長期になることが多くなります。

印紙税・登録免許税

売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。また、相続登記や抵当権抹消の際には登録免許税がかかります。いずれも譲渡所得税ほど大きな額ではありませんが、売却にかかる費用として見込んでおく必要があります。どんな税金がいくらかかるかを把握しておくと、手取りの見通しが立てやすくなります。

相続税との関係

👉 ポイント：相続財産全体が一定額を超えると、相続税がかかる場合があります。相続税の申告期限は相続開始から10か月で、譲渡所得税とは別の税金です。相続税を納めた不動産を売る場合、取得費に加算できる特例もあります。相続税と譲渡所得税の両方を見据えた判断が必要なため、税理士の力が役立ちます。

税理士に相談したい問題

取得費が分からない

譲渡所得を計算するには、その不動産をいくらで取得したか（取得費）が必要です。しかし、相続した古い不動産では、購入時の契約書が見つからず、取得費が分からないことがよくあります。その場合は売却価格の5％を概算取得費とする方法がありますが、これだと利益が大きく計算され、税負担が増えがちです。取得費の扱いは税額を大きく左右するため、税理士に相談する価値があります。

どの特例が使えるか

相続不動産の売却には、税負担を抑えられる特例がいくつかあります。ただし、それぞれに細かい要件や期限があり、自分のケースで使えるかの判断は簡単ではありません。使えるはずの特例を見落とすと、本来払わなくてよい税金を負担することになります。どの特例が適用できるかを正確に判断できるのが、税理士に相談する大きなメリットです。

相続税との兼ね合い

相続税を納めている場合、いつ売るか、どの特例を使うかによって、トータルの税負担が変わることがあります。相続税と譲渡所得税は別の税金ですが、両者を見据えて計画することで、手取りを最大化できる場合があります。複数の税金が絡む複雑な判断は、税の専門家である税理士に相談するのが確実です。

使える主な特例

空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たすと、売却益から最大3,000万円を控除できる特例があります。控除の効果は大きく、適用できれば税負担を大幅に抑えられます。ただし、建物の状態や売却の時期など、要件は細かく定められています。適用の可否は判断が難しいため、税理士に確認するのが安心です。

取得費加算の特例

相続税を納めた不動産を、相続開始から一定期間内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。取得費が増えれば、その分、譲渡所得が圧縮され、譲渡所得税が軽くなります。適用には期限があるため、相続税を納めた方は早めに確認したい特例です。税理士に相談して活用しましょう。

マイホームの特例

相続した家に自分が住んでいた、あるいは住んでから売る場合などは、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除が使える可能性があります。どの特例が自分の状況に当てはまるかは、住んでいた事実や時期によって変わります。複数の特例の中から最適なものを選ぶには、専門的な判断が必要です。税理士に相談して、有利な制度を選びましょう。

相談の進め方

早めに相談する

税金の特例には期限があるものが多いため、売却を考え始めたら早めに税理士へ相談しましょう。売った後では使えない特例もありますし、売る時期によって税率や控除の可否が変わることもあります。事前に相談しておけば、最も税負担が軽くなる進め方を選べます。「売ってから考える」ではなく、「売る前に相談する」のが鉄則です。

必要書類を用意する

相談の際は、購入時の契約書、相続関係の書類、固定資産税納税通知書などがあると、より具体的な試算ができます。とくに取得費の根拠となる購入時の資料は重要です。見つからない場合も、その旨を伝えれば対応方法を教えてもらえます。手元にある資料をそろえておくと、相談がスムーズに進みます。

不動産会社と連携する

税金は売却の進め方と密接に関わるため、税理士と不動産会社の連携が効果的です。売却の時期や方法によって税負担が変わるため、両者の視点をそろえると最適な計画が立てられます。相続に強い不動産会社なら、提携する税理士を紹介してくれることもあります。窓口を一本化すれば、税金と売却を一体で進められます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続した不動産を売却するとき、多くの方が頭を悩ませるのが税金です。私たちは不動産会社であり、税務申告を代理する立場ではありませんが、どんな税金問題を税理士に相談すべきかを知っておいていただくことは、手取りを守るうえでとても重要です。売却の税金の中心は譲渡所得税で、売却益に課税され、税率は所有期間で変わります。5年超の長期なら約20％、5年以下の短期なら約39％が目安です。相続した不動産は亡くなった方の取得時期を引き継ぐので、古くから持っていた物件は長期譲渡になることが多いです。ここで税理士に相談したい代表的な問題が3つあります。1つ目は取得費です。古い相続物件は購入時の契約書が見つからないことが多く、取得費が不明だと売却価格の5％を概算取得費とするしかなく、税負担が増えがちです。2つ目はどの特例が使えるか、3つ目は相続税との兼ね合いです。

とくに見落としてほしくないのが、税の特例です。相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば売却益から最大3,000万円を控除できる特例があり、これが使えるかどうかで手取りが大きく変わります。また、相続税を納めた不動産を一定期間内に売れば、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。これらには細かい要件や期限があり、自分のケースで使えるかの判断は簡単ではありません。だからこそ、売却を考え始めたら、売る前に早めに税理士へ相談することが鉄則です。売った後では使えない特例もあるからです。そして、税金は売却の時期や方法と密接に関わりますので、税理士と私たち不動産会社が連携すると、最も有利な進め方を描けます。相続に強い会社は提携税理士を紹介できますので、税金が不安な方は、まず私たちにご相談いただければ、税理士のご紹介を含めて、税金と売却を一体でサポートいたします。

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よくある質問

売却の税金は何？

中心は売却益にかかる譲渡所得税です。

税率はどのくらい？

5年超は約20％、5年以下は約39％が目安です。

取得費が分からない

概算取得費（5％）になり税が増えるため相談を。

使える特例は？

空き家3,000万円控除や取得費加算などです。

空き家控除とは？

要件を満たすと売却益から最大3,000万円を控除できます。

相続税も関係する？

取得費加算など相続税との兼ね合いがあります。

いつ相談すべき？

売る前に早めの相談が鉄則です。

相談に必要な書類は？

購入時の契約書・相続書類・納税通知書などです。

申告は必要？

利益や特例利用時は翌年に確定申告が必要です。

どこに相談すればいい？

税理士、または提携税理士を持つ不動産会社が安心です。

まとめ

相続不動産の売却では、譲渡所得税を中心に税金が関わります。利益が出ると課税され、税率は所有期間で変わります（5年超約20％、5年以下約39％）。税理士に相談したいのは、取得費が分からない・どの特例が使えるか・相続税との兼ね合い、といった判断が難しい問題です。とくに取得費が不明だと概算取得費（5％）となり税負担が増えるため、専門家の判断が手取りを左右します。

使える特例には、相続空き家の3,000万円特別控除、取得費加算の特例、マイホームの特例などがあります。いずれも要件や期限が細かく、見落とすと損をします。売る前に早めに税理士へ相談し、必要書類を用意して、最も有利な進め方を選びましょう。税金は売却の時期や方法と密接に関わるため、税理士と不動産会社の連携が効果的です。本記事の税金の表を、手取りを守る計画づくりに役立ててください。