相続不動産の抵当権はどうなる？ローン残債がある場合の売却方法

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続不動産に抵当権が付いていても売却は可能です。住宅ローンの残債がある場合は、売却代金で完済し、その上で抵当権を抹消するのが基本の流れです。売却代金が残債を上回る「アンダーローン」なら、決済時に同時に完済・抹消ができます。逆に下回る「オーバーローン」なら、自己資金での補填や任意売却などの対応が必要です。まずは登記簿で抵当権の有無を金融機関で残債額を確認すること。残債と売却見込み額を比べて方針を決めるため、不動産会社と金融機関に早めに相談しましょう。

相続した不動産に住宅ローンの残債と抵当権が付いていると、不安になるものです。抵当権がどうなるのか、ローン残債がある場合の売却方法を整理しておきましょう。

この記事では、相続不動産の抵当権はどうなるのかをローン残債がある場合の売却方法を中心にアンダーローン・オーバーローンの違いも交えて、一覧表とともに解説します。

抵当権と残債の全体像

状況	内容	売却方法
完済済み	残債なし・抵当権が残存	抵当権抹消登記をして売却
アンダーローン	売却額＞残債	代金で完済し同時抹消
オーバーローン	売却額＜残債	自己資金補填・任意売却など

抵当権とは何か

抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際にその不動産を担保として金融機関が設定する権利です。もし返済が滞った場合、金融機関は抵当権にもとづいて不動産を競売にかけ、貸したお金を回収できます。抵当権は登記簿の権利部（乙区）に記載されます。相続した不動産に抵当権が付いている場合、亡くなった方が住宅ローンを借りていた可能性が高いと考えられます。まずは登記簿で抵当権の有無を確認し、付いている場合は、ローンが残っているのか、すでに完済されているのかを調べることが売却方針を考える出発点になります。

抵当権が付いたままでは売れない

抵当権が付いたままの不動産は、原則として売却できません。正確には、買主が「抵当権付きの不動産」をそのまま買うことはまずないため、実質的に売れないということです。買主からすれば、抵当権が残っていると、万一売主側の返済が滞った場合に競売にかけられ、せっかく買った不動産を失うリスクがあるからです。そのため、不動産を売るときは、引き渡しまでに抵当権を抹消するのが大原則です。完済済みなら抹消登記を残債があれば売却代金で完済して抹消する、という流れになります。抵当権をきれいにすることが売却成立の前提です。

まず残債額を確認する

👉 ポイント：抵当権が付いている場合、最初にやるべきは「残債がいくらあるか」の確認です。金融機関に問い合わせれば、現時点の残高（残債額）や亡くなった方の団体信用生命保険（団信）の加入状況を教えてもらえます。実は、住宅ローンに団信が付いていれば、契約者の死亡によって残債がゼロになっているケースもあります。その場合、相続人は残債を負わず、抹消登記だけで売却できます。まずは残債の有無と金額を確認し、それを売却見込み額と比べることでどの方法で売るべきかの方針が見えてきます。

残債がない・少ない場合

団信で残債ゼロのケース

多くの住宅ローンには、団体信用生命保険（団信）が付いています。これは、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合に保険金でローン残債が完済される仕組みです。つまり、亡くなった方が団信付きのローンを組んでいれば、その死亡によって残債が消えている可能性があります。この場合、相続人はローンを引き継ぐ必要がなく、残った抵当権を抹消する手続きだけで売却できます。まずは金融機関に団信の加入状況と、残債が完済されているかを確認しましょう。残債ゼロが確認できれば、売却のハードルはぐっと下がります。

抵当権抹消登記の手続き

残債が完済されている場合、登記簿に残った抵当権を消す「抵当権抹消登記」を行います。完済時に金融機関から、抹消に必要な書類（弁済証書や委任状など）を受け取っているはずです。これらをもとに法務局で抹消登記を申請します。抹消には登録免許税として不動産1個につき1,000円（土地と建物なら計2,000円）がかかります。自分で手続きすることもできますが、書類に不備があると進まないため、確実に行いたい場合は司法書士に依頼するのが安心です。相続の場合は、抵当権抹消と相続による名義変更（相続登記）をあわせて進めることになります。売却の決済と同時に手続きすることも多いので、不動産会社や司法書士と段取りを相談しましょう。

アンダーローンでの売却

残債は残っているものの、売却代金がその残債を上回る状態を「アンダーローン」といいます。この場合、売却代金でローンを完済し、余った分が手元に残るため、もっともスムーズに売却できるパターンです。手続き上は、買主からの代金を受け取る決済の場で金融機関へローンを完済し、同時に抵当権を抹消し、買主へ名義を移す、という流れを一日で行います。司法書士が立ち会い、これらを同時並行で進めるのが一般的です。残債より高く売れる見込みがあるなら、過度に心配する必要はありません。まずは査定で売却見込み額を把握しましょう。

オーバーローンの場合

不足分を自己資金で補う

売却代金が残債を下回る「オーバーローン」の場合、そのままでは完済できず、抵当権を抹消できません。もっとも分かりやすい対応は、不足分を自己資金で補って完済することです。たとえば残債が2,000万円で売却代金が1,800万円なら、差額の200万円を手元の資金で補い、合計2,000万円で完済して抵当権を抹消します。相続した不動産で相続人に資金の余裕があれば、この方法が確実です。ただし、まとまった自己資金が必要になるため、いくら不足するのかを早めに把握し、無理のない範囲で対応できるかを検討することが大切です。

任意売却という選択肢

自己資金で不足分を補えない場合の選択肢が「任意売却」です。これは、金融機関の同意を得て、残債が残る状態でも不動産を市場で売却する方法です。金融機関は、競売よりも高く売れて回収額が増えるなどの理由から、任意売却に応じることがあります。売却後も残った債務は返済が続きますが、競売に比べて高く売れる、プライバシーが守られる、といった利点があります。一方で信用情報に登録されるなどの影響もあります。任意売却は金融機関との交渉が前提となるため、経験のある不動産会社に相談しながら進めることが重要です。

相続放棄も視野に

残債が不動産の価値を大きく上回り、ほかにも負債が多いような場合は、「相続放棄」を検討する余地もあります。相続放棄をすれば、不動産も負債も含めて、亡くなった方の財産を一切相続しないことになります。ただし、放棄すると不動産そのものも手放すことになり、売却して利益を得ることはできません。また、相続の開始を知ってから原則3か月以内という期限があり、預貯金など他のプラスの財産も放棄することになります。判断が難しいため、相続放棄を考える場合は、早めに弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した実家にローンが残っているようで抵当権が付いている。これって売れるのでしょうか」というご相談は、決して珍しくありません。結論からお伝えすると、抵当権が付いていても売却は十分に可能です。大切なのは、順を追って状況を整理することです。まず、抵当権が付いた不動産は、そのままでは売れません。買主からすれば、抵当権が残っていると競売のリスクを抱えることになるからです。ですから、引き渡しまでに抵当権を抹消するのが大原則になります。次に確認すべきは、残債がいくらあるか。ここで意外と多いのが団体信用生命保険（団信）によって残債がゼロになっているケースです。住宅ローンに団信が付いていれば、契約者が亡くなった時点で保険金により残債が完済されていることがあります。その場合、相続人の方はローンを引き継ぐ必要がなく、残った抵当権の抹消登記だけで売却できます。ですので、まずは金融機関に団信の加入状況と現在の残債額を確認していただくことを強くおすすめします。

残債が残っている場合は、その額と売却見込み額を比べて方針が決まります。売却代金が残債を上回る「アンダーローン」なら、決済の場で代金からローンを完済し、同時に抵当権を抹消して買主へ名義を移す、という流れを司法書士の立ち会いのもと一日で行えます。これがもっともスムーズなパターンです。問題は、売却代金が残債を下回る「オーバーローン」の場合です。このときは、不足分を自己資金で補って完済するか、金融機関の同意を得て残債が残る状態でも売却する「任意売却」を検討することになります。任意売却は、競売より高く売れる、プライバシーが守られるといった利点がある一方、金融機関との交渉が前提で信用情報への影響などもありますので、経験のある不動産会社のサポートが欠かせません。さらに残債や他の負債が大きい場合は、相続放棄という選択肢もありますが、これは不動産も含めて一切相続しないことになり、原則3か月の期限もあるため、弁護士や司法書士への早めの相談が必要です。いずれにしてもご自身の状況がどのパターンかを見極めることが第一歩です。私たちは、残債の確認の進め方から、抵当権抹消や任意売却の段取り、金融機関との調整まで専門家と連携してサポートします。一人で抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。

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よくある質問

抵当権付きでも売れる？

引き渡しまでに抹消すれば売却できます。

抵当権とは？

ローンの担保として不動産に設定される権利です。

まず何を確認する？

登記簿で抵当権の有無、金融機関で残債額を確認します。

団信とは？

契約者死亡時に残債が完済される保険で残債ゼロもあります。

完済済みなら？

抵当権抹消登記をすれば売却できます。

アンダーローンとは？

売却額が残債を上回る状態で代金で完済できます。

オーバーローンとは？

売却額が残債を下回る状態で補填や任意売却が必要です。

任意売却とは？

金融機関の同意を得て残債が残る状態でも売る方法です。

抹消登記は誰がする？

自分でも可能ですが司法書士に依頼すると確実です。

残債が大きすぎたら？

相続放棄も選択肢で早めに専門家へ相談します。

まとめ

相続不動産に抵当権が付いていても引き渡しまでに抹消すれば売却は可能です。抵当権はローンの担保として設定される権利で付いたままでは買主がリスクを負うため、原則として売れません。まずは登記簿で抵当権の有無を金融機関で残債額と団体信用生命保険（団信）の加入状況を確認しましょう。団信が付いていれば、契約者の死亡で残債が完済され、抹消登記だけで売却できるケースもあります。

残債が残っている場合、売却代金が残債を上回る「アンダーローン」なら、決済時に完済と抵当権抹消、名義移転を同時に行えてスムーズです。下回る「オーバーローン」なら、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却を進めることになります。残債や他の負債が大きすぎる場合は、原則3か月以内の相続放棄も選択肢ですが、不動産も手放すことになるため慎重な判断が必要です。いずれのパターンも抵当権の抹消は司法書士、任意売却や金融機関との調整は不動産会社、と連携して進めるのが安心です。本記事の表を参考にまず残債と売却見込み額を把握し、自分の状況に合った方法で売却を進めてください。