空き家売却前に確認すべき登記情報とは？所有者・抵当権・地目をチェック

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

空き家売却前に確認すべき登記情報は、「所有者（名義）」「抵当権などの担保権」「地目」の3点です。これらは登記事項証明書（登記簿）で確認できます。名義が亡くなった方のままだと売れない、抵当権が残っていると抹消が必要、地目が宅地でないと用途に制限がある、など、登記情報は売却の進めやすさを大きく左右します。まずは法務局で登記事項証明書を取得し、現状を把握すること。不明点があれば、登記は司法書士、売却全体は不動産会社に相談すれば、必要な手続きを整理してもらえます。

空き家の売却は、登記情報の確認から始まります。所有者・抵当権・地目の3点を押さえ、自分の物件の現状を正しく把握しておきましょう。

この記事では、空き家売却前に確認すべき登記情報とは何かを所有者・抵当権・地目を中心に確認方法や注意点も交えて、一覧表とともに解説します。

確認すべき登記情報の全体像

確認項目	見るべき点	記載される欄
所有者（名義）	誰の名義か・共有か	権利部（甲区）
抵当権など	担保権が残っているか	権利部（乙区）
地目・地積	土地の種類・面積	表題部

登記事項証明書で分かること

登記事項証明書（登記簿）は、不動産の「履歴書」のような書類で誰でも法務局で取得できます。大きく「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つで構成されます。表題部には所在地・地目・地積・建物の構造などの物理的な情報が甲区には所有権に関する事項（現在の所有者や過去の移転）が乙区には抵当権など所有権以外の権利が記載されます。空き家の売却前には、この証明書を取得して、名義・担保権・地目の3点を確認するのが基本です。物件の現状を客観的に把握する第一歩として、まずは取得してみましょう。

取得方法と費用

登記事項証明書は、法務局の窓口、郵送、またはオンライン（登記・供託オンライン申請システム）で請求できます。手数料は、書面の窓口交付で1通600円、オンライン請求・郵送受取で480円、オンライン請求・窓口受取で480円が目安です（金額は改定されることがあります）。所有者本人でなくても地番・家屋番号が分かれば誰でも取得できます。住所と地番は異なる場合があるため、固定資産税納税通知書や法務局の「ブルーマップ」で地番を確認してから請求するとスムーズです。まず1通取得して、現状を確かめておきましょう。

なぜ売却前に確認するのか

👉 ポイント：登記情報を売却前に確認するのは、後のトラブルや手続きの遅れを防ぐためです。たとえば、名義が亡くなった方のままなら相続登記が必要、抵当権が残っていれば抹消手続きが必要、というように登記の状態によって売却前にやるべきことが変わります。これを知らずに話を進めると、契約間際になって「実は名義変更が済んでいなかった」と発覚し、引き渡しが大幅に遅れることもあります。先に現状を把握しておけば、必要な準備を逆算でき、安心して売却を進められます。

所有者（名義）を確認する

名義が誰かを確認

権利部（甲区）には、現在の所有者が記載されています。空き家を相続した場合、まず確認すべきは「名義が亡くなった方のままになっていないか」です。相続登記をしていないと、登記上の所有者は被相続人のままでその状態では不動産を売ることができません。売却するには、相続登記で名義を相続人に変更する必要があります。相続登記は2024年4月から義務化されており、放置すると過料の対象にもなり得ます。まず名義を確認し、変更が必要なら、戸籍を集めて相続登記の準備を始めましょう。

共有名義かどうか

甲区を見ると、その不動産が単独名義か、複数人の共有名義かも分かります。共有名義の場合、不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要です。たとえば兄弟3人で相続して共有になっている場合、1人でも反対すると全体の売却はできません（自分の持分だけを売ることは可能ですが、買い手は限られます）。空き家が共有になっているなら、誰がどれだけの持分を持っているかを確認し、売却の方針について共有者全員で話し合っておくことが後のトラブルを防ぐうえで重要です。

差押えなどの記載

甲区には、所有権に関する制限、たとえば差押えや仮差押えの登記が記載されることもあります。税金の滞納や借金が原因で差押えがされている場合、その登記が残ったままでは、通常は売却を進められません。売却するには、滞納分の納付や債権者との交渉によって、差押えを解除してもらう必要があります。空き家を相続したものの、亡くなった方に税の滞納や負債があったというケースもあります。甲区にこうした記載がないかを確認し、もしあれば、早めに不動産会社や専門家に相談して対処方針を立てましょう。

抵当権など担保権を確認する

抵当権が残っていないか

権利部（乙区）には、抵当権などの担保権が記載されます。抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際にその不動産を担保に設定される権利です。ローンを完済していれば、本来は抹消できるのですが、手続きをしていないと登記簿に残ったままになっていることがあります。抵当権が残っていると、買主はその不動産に担保が付いた状態で買うことになり、通常は売却が成立しません。乙区に抵当権の記載があるかをまず確認し、完済済みなら抹消登記を残債があるなら売却代金での完済を前提に手続きを進める必要があります。

完済済みなら抹消登記

ローンを完済しているのに抵当権が登記簿に残っている場合は、「抵当権抹消登記」が必要です。完済時に金融機関から抹消に必要な書類を受け取っているはずですが、手続きをせずに放置しているケースは少なくありません。亡くなった方が完済していた場合も抹消をしないまま相続したということがあります。抹消登記は自分で法務局に申請することもできますが、書類に不備があると手続きが進みません。確実に進めたい場合は、司法書士に依頼するのが安心です。売却の前に抵当権をきれいに抹消しておきましょう。

残債がある場合の進め方

住宅ローンの残債がまだある場合は、売却代金で完済し、その上で抵当権を抹消するのが基本的な流れです。売却代金が残債を上回っていれば（アンダーローン）、決済時に同時に完済・抹消ができるため、大きな問題にはなりません。一方、売却代金が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却を進めるなどの対応が必要です。残債の有無や金額によって進め方が変わるため、まずは残債を確認し、不動産会社や金融機関に相談しながら方針を決めましょう。

地目・地積を確認する

地目とは何か

地目とは、土地の用途による分類で表題部に記載されます。宅地、田、畑、山林、雑種地などがあり、空き家が建っている土地は通常「宅地」です。地目が宅地以外（たとえば畑や山林）になっている場合、住宅用地としての利用に制限があったり、農地法などの規制で売却に許可が必要だったりすることがあります。実際の利用状況と登記上の地目が一致しているかも確認しておきたいポイントです。地目に気になる点があれば、その土地がどう扱われるかを不動産会社に確認し、必要なら地目変更などの手続きを検討しましょう。

地積と現況の一致

表題部には地積（土地の面積）も記載されています。ただし、古い土地では、登記簿上の地積と、実際に測量した面積が異なることがあります（いわゆる縄伸び・縄縮み）。実測面積が登記より小さいと、買主とのトラブルの原因になりかねません。買取では必ずしも事前の確定測量が求められるわけではありませんが、面積に不安がある場合は、測量図の有無を確認し、状況を不動産会社に伝えておくと安心です。登記上の数字をそのまま信じきらず、現況との一致を意識しておくことがトラブル防止につながります。

建物の登記も確認

👉 ポイント：土地だけでなく、建物の登記も確認しておきましょう。古い空き家では、増築した部分が登記されていなかったり、そもそも建物が未登記だったりすることがあります。未登記建物のままだと、売却や名義変更の手続きでつまずくことがあります。また、すでに取り壊した建物の登記（滅失登記）が残っているケースもあります。土地と建物、それぞれの登記が現況と合っているかを確認し、ずれがあれば、表題登記や滅失登記などの手続きが必要かを司法書士や土地家屋調査士、不動産会社に相談して整理しておきましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

空き家を売りたいというご相談をいただくと、私たちはまず「登記の状態を確認しましょう」とお伝えします。なぜなら、登記情報を把握しないまま話を進めると、後で思わぬところでつまずくことが多いからです。確認していただきたいのは、大きく3点です。1つ目は「所有者（名義）」。登記事項証明書の権利部（甲区）に記載されています。相続した空き家でよくあるのが名義が亡くなった方のままになっているケースです。この状態では、そもそも不動産を売ることができません。相続登記で名義を相続人に変更する必要があり、これは2024年4月から義務化されています。共有名義になっている場合は、全体を売るのに共有者全員の同意が必要な点にも注意が必要です。2つ目は「抵当権などの担保権」。権利部（乙区）に記載されます。住宅ローンを完済していても抹消手続きをしていないと残ったままになっていますし、残債があれば売却代金での完済を前提に進めることになります。3つ目は「地目」。表題部に記載され、宅地以外だと利用や売却に制限がある場合があります。

これらは、法務局で登記事項証明書を1通取得すれば、すべて確認できます。窓口・郵送・オンラインで請求でき、所有者本人でなくても地番が分かれば取得可能です。住所と地番は異なることがあるので、固定資産税の納税通知書などで地番を確認してから請求するとスムーズです。私たちが「先に確認を」と申し上げるのは、たとえば名義変更が済んでいなかったり、抵当権や差押えの登記が残っていたりすると、売却前にそれぞれ対応が必要になり、知らずに進めると契約間際で引き渡しが大幅に遅れてしまうからです。逆に先に現状を把握しておけば、相続登記が必要なのか、抵当権の抹消が必要なのか、差押えの解除が必要なのか、と逆算して準備でき、安心して売却を進められます。とはいえ、登記の見方や必要な手続きの判断は、慣れていないと難しいものです。登記そのものの手続きは司法書士の専門領域ですし、売却全体の段取りは私たち不動産会社がご案内できます。「登記簿を取ってみたけれど、どう読めばいいか分からない」「名義や抵当権がどうなっているか不安」——そんなときは、登記事項証明書を手元にお気軽にご相談ください。現状を一緒に確認し、必要な専門家と連携しながら、売却までの道筋を整理いたします。

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よくある質問

登記情報は何で確認する？

法務局で取得する登記事項証明書（登記簿）で確認します。

まず何を見る？

所有者（名義）・抵当権などの担保権・地目の3点です。

名義が故人のままだと？

相続登記で名義変更しないと売却できません。

抵当権が残っていたら？

完済済みなら抹消、残債があれば代金で完済します。

地目とは？

宅地・田・畑など土地の用途の分類で表題部に記載されます。

登記簿は誰でも取れる？

地番が分かれば本人以外でも取得できます。

共有名義だとどうなる？

全体の売却には共有者全員の同意が必要です。

差押えの記載があったら？

解除しないと売却できないため早めに相談します。

面積が登記と違ったら？

測量図の有無を確認し不動産会社に相談します。

読み方が分からないときは？

不動産会社や司法書士に相談すれば整理してもらえます。

まとめ

空き家売却前に確認すべき登記情報は、所有者（名義）、抵当権などの担保権、地目の3点です。いずれも法務局で取得できる登記事項証明書で確認でき、所有者は権利部（甲区）、抵当権は権利部（乙区）、地目・地積は表題部に記載されています。相続した空き家では、名義が亡くなった方のままだと売却できず、相続登記による名義変更（2024年4月から義務化）が前提になります。共有名義なら全員の同意、差押えの記載があれば解除、と状態によって売却前にやるべきことが変わります。

抵当権が残っていれば、完済済みなら抹消登記、残債があれば売却代金での完済を前提に進めます。地目が宅地以外なら利用や売却に制限がある場合があり、地積と現況のずれや未登記建物の有無も確認しておきたいポイントです。これらを売却前に把握しておけば、必要な準備を逆算でき、契約間際の遅れを防げます。登記の見方や手続きの判断が難しい場合は、登記は司法書士、売却全体は不動産会社、と連携して進めるのが安心です。本記事の確認項目の表を参考にまず登記事項証明書を取得して、自分の物件の現状を正しく把握することから始めましょう。