住宅ローンが残る相続不動産は買取できる？

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

住宅ローンが残る相続不動産でも買取は可能です。買取代金でローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡すのが基本の流れになります。買取はスピードが速く、決済の場で完済・抵当権抹消・名義移転を同時に進められるため、ローンが残る物件の整理に向いています。残債が買取代金を超える場合は、自己資金での補填や任意売却での対応が必要です。まずは残債額と団体信用生命保険（団信）の状況を金融機関で確認し、買取の査定額と比べて方針を決めること。残債が絡む取引は、経験のある不動産会社に相談しながら進めると安心です。

住宅ローンが残る相続不動産は、買取で手放せるのか不安に思う方が多いものです。買取の可否と進め方を残債との関係を中心に整理しておきましょう。

この記事では、住宅ローンが残る相続不動産は買取できるのかを完済と抵当権抹消の流れ、買取が向くケースを中心に一覧表とともに解説します。

ローンが残る不動産の買取の全体像

状況	買取の可否	対応
団信で残債ゼロ	可能	抵当権抹消して買取
残債＜買取代金	可能	代金で完済・同時抹消
残債＞買取代金	条件付きで可能	自己資金補填・任意売却

買取でも完済と抹消が前提

住宅ローンが残る不動産は、仲介で売る場合も買取で売る場合も考え方は同じです。ローンの担保として設定された抵当権が付いたままでは引き渡せないため、引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。買取の場合は、不動産会社が直接買い取るため、買取代金を原資にしてローンを完済し、同時に抵当権を抹消する、という流れになります。つまり、ローンが残っているからといって買取ができないわけではありません。残債を清算できる見通しが立てば、買取で問題なく手放せます。まずはこの基本を押さえておきましょう。

買取ならスピードが速い

買取の大きな利点は、スピードと確実性です。仲介では買主を探すのに3〜6か月、場合によってはそれ以上かかることもありますが、その間も金融機関への返済や空き家の維持費・固定資産税は発生し続けます。買取なら、業者が直接買い取るため、数日〜数週間で現金化でき、ローンの完済までの期間を短くできます。とくに相続した不動産のローンを相続人が立て替えている状況では、早く完済できる買取のメリットは大きいといえます。早く確実に残債を整理したい場合に買取は有力な選択肢になります。

残債と買取代金を比べる

👉 ポイント：ローンが残る不動産を買取に出すかどうかの判断は、「残債」と「買取代金」を比べることから始まります。買取代金が残債を上回れば、代金で完済して余りが手元に残ります。下回る場合は、不足分をどう埋めるかを考える必要があります。買取価格は市場相場の8割程度が目安となるため、仲介より低くなりやすい点も踏まえて比較しましょう。なお、団体信用生命保険（団信）で残債がゼロになっていれば、買取代金がそのまま手取りになります。まずは残債額を金融機関で買取代金を査定で確認することが出発点です。

残債を清算できる場合

団信で残債が消えているケース

相続不動産のローンでまず確認すべきは団体信用生命保険（団信）の加入状況です。団信付きの住宅ローンであれば、契約者である被相続人が亡くなった時点で保険金によってローン残債が完済されている可能性があります。この場合、相続人はローンを引き継ぐ必要がなく、残った抵当権を抹消するだけで買取に出せます。買取代金は、残債の清算に充てる必要がないため、そのまま手取りになります。「ローンが残っていて不安」と思っていても実は団信で残債が消えていた、というケースは少なくありません。まずは金融機関に団信の状況を確認しましょう。

買取代金で完済する流れ

残債が残っていても買取代金がそれを上回るなら、代金で完済できます。手続きの流れとしては、買取の決済日に不動産会社から買取代金を受け取り、その場で金融機関へローンを完済し、抵当権の抹消登記を行い、不動産会社へ名義を移す、という一連の手続きを同時に進めます。司法書士が立ち会い、これらを並行して行うのが一般的です。相続が絡む場合は、これに相続登記（名義変更）も加わります。複雑に見えますが、不動産会社と司法書士が段取りを組んで進めるため、売主が一つひとつ手続きする必要はありません。安心して任せられます。

相続登記もあわせて行う

相続した不動産を買取に出す場合、ローンの完済・抵当権抹消に加えて、相続登記による名義変更が必要です。亡くなった方の名義のままでは、そもそも売却できないためです。相続登記は2024年4月から義務化されており、戸籍を集めて相続人を確定し、遺産分割協議書を作成して登記します。これらの手続きは、買取の決済とあわせて進めることが多く、司法書士が一括して対応します。名義変更・ローン完済・抵当権抹消・買主への所有権移転を決済日に同時に行うイメージです。何から手をつければよいか分からない場合も不動産会社が全体の段取りを整理してくれます。

残債が買取代金を超える場合

自己資金で不足を補う

買取代金が残債を下回る「オーバーローン」の場合、そのままでは完済できません。もっとも確実な対応は、不足分を自己資金で補って完済することです。たとえば残債が1,500万円で買取代金が1,300万円なら、差額の200万円を手元の資金で補い、合計で完済して抵当権を抹消します。相続人に資金の余裕があれば、この方法で買取を成立させられます。買取は仲介より価格が低くなりやすいため、オーバーローンになりやすい面もあります。まずは不足額がいくらになるかを試算し、自己資金で対応可能かを早めに検討しておくことが大切です。

任意売却で対応する

自己資金で不足を補えない場合は、金融機関の同意を得て、残債が残る状態でも売却する「任意売却」という方法があります。任意売却では、買取も含めた形で金融機関と調整しながら売却を進めます。金融機関にとっても競売より高く回収できる可能性があるため、応じてもらえることがあります。売却後も残った債務の返済は続きますが、競売に比べて条件面で有利になりやすく、プライバシーも守られます。一方で信用情報への影響などの注意点もあります。任意売却は金融機関との交渉が前提になるため、経験のある不動産会社に相談しながら進めましょう。

放置のリスクを避ける

ローンが残る相続不動産を「どうしていいか分からない」と放置するのは避けたいところです。相続人が返済を引き継いでいる場合、空き家のまま維持費や固定資産税、ローン返済が続き、負担が積み重なります。返済が滞れば、最終的に抵当権にもとづいて競売にかけられるリスクもあります。競売は、市場価格より安く処分されやすく、プライバシーも守られにくい手続きです。そうなる前に買取や任意売却で早めに整理するほうが結果的に有利になることが多いものです。判断に迷ったら、一人で抱え込まず、早めに専門家へ相談しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した不動産に住宅ローンが残っているのですが、買取してもらえますか」というご相談をよくいただきます。答えは「はい、可能です」。ただし、進め方は残債の状況によって変わりますので、順に整理してご説明します。まず、買取であってもローンの担保である抵当権が付いたままでは引き渡せません。ですから、買取代金を原資にローンを完済し、抵当権を抹消する、というのが基本の流れになります。ここで最初に確認していただきたいのが団体信用生命保険（団信）の状況です。団信付きのローンなら、契約者が亡くなった時点で保険金により残債が完済されていることがあり、その場合は抵当権の抹消だけで買取でき、買取代金はそのまま手取りになります。「ローンが残っていて不安」という方の中には、実は団信で残債が消えていた、という方が少なくありません。団信がなく残債が残っている場合は、その額と買取代金を比べます。買取代金が残債を上回れば、決済の場で完済・抵当権抹消・名義移転を同時に行えます。相続の場合は、これに相続登記も加わりますが、すべて司法書士が段取りを組んで進めますので、ご安心ください。

買取をおすすめしたいのは、まさに「早く確実に整理したい」というケースです。仲介で買主を探すと数か月かかり、その間もローン返済や空き家の維持費、固定資産税が発生し続けます。買取なら数日から数週間で現金化でき、残債を清算するまでの期間をぐっと短くできます。とくに相続人の方がローン返済を立て替えている状況では、この早さは大きな意味を持ちます。一方で注意していただきたいのが買取代金が残債を下回る「オーバーローン」の場合です。買取価格は市場相場の8割程度が目安となるため、仲介より低くなりやすく、オーバーローンになることもあります。このときは、不足分を自己資金で補って完済するか、金融機関の同意を得て任意売却で対応します。任意売却は競売より有利になりやすい一方、金融機関との交渉や信用情報への影響もありますので、経験のある不動産会社のサポートが欠かせません。いちばん避けたいのは、どうしていいか分からず放置してしまい、返済が滞って競売になることです。競売は安く処分されやすく、いいことがありません。私たちは、団信や残債の確認の進め方から、買取代金での完済、任意売却での金融機関との調整まで専門家と連携してサポートします。ローンが残っていてもできることは必ずあります。まずは現状をお聞かせください。

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よくある質問

ローンが残っても買取できる？

買取代金で完済し抵当権を抹消すれば可能です。

なぜ完済が必要？

抵当権が付いたままでは引き渡せないためです。

団信で残債は消える？

団信付きなら契約者死亡で残債ゼロのことがあります。

買取のメリットは？

数日〜数週間で現金化でき早く残債を整理できます。

手続きは複雑？

完済・抹消・名義移転を司法書士が同時に進めます。

相続登記も必要？

名義変更が前提で決済とあわせて行います。

残債の方が多い場合は？

自己資金の補填か任意売却で対応します。

任意売却とは？

金融機関の同意を得て残債が残る状態でも売る方法です。

放置するとどうなる？

返済が滞ると競売になり安く処分される恐れがあります。

まず何をする？

金融機関で残債と団信を確認し買取査定と比べます。

まとめ

住宅ローンが残る相続不動産でも買取代金でローンを完済し、抵当権を抹消すれば、買取は可能です。買取はスピードが速く、決済の場で完済・抵当権抹消・名義移転（相続登記を含む）を同時に進められるため、ローンが残る物件を早く確実に整理したい場合に向いています。まずは金融機関で残債額と団体信用生命保険（団信）の加入状況を確認しましょう。団信が付いていれば、契約者の死亡で残債が完済され、抹消登記だけで買取でき、代金がそのまま手取りになるケースもあります。

残債が残っている場合は、その額と買取代金を比べます。買取代金が残債を上回れば、代金で完済できてスムーズです。下回る「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却で対応します。買取価格は市場相場の8割程度が目安で仲介より低くなりやすい点も踏まえて判断しましょう。いちばん避けたいのは、放置して返済が滞り、競売で安く処分されることです。ローンの完済や抵当権抹消は司法書士、金融機関との調整や任意売却は不動産会社、と連携して進めるのが安心です。本記事の表を参考にまず残債と買取代金を把握し、自分に合った方法で早めに整理を進めてください。