相続した家がオーバーローンの場合の売却方法と注意点

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した家がオーバーローン（売却額＜残債）でも売却する方法はあります。代表的なのは「不足分を自己資金で補って完済する」「金融機関の同意を得て任意売却する」の2つです。まず確認すべきは、団体信用生命保険（団信）で残債が消えていないか、そして残債と売却見込み額の差額がいくらかです。差額が小さければ自己資金で大きければ任意売却での対応が現実的です。オーバーローンの売却は金融機関との調整が前提になるため、一人で抱えず、経験のある不動産会社と専門家に早めに相談すること。放置して競売になる前の対応が肝心です。

相続した家の残債が売却額を上回るオーバーローンは、対応に悩むケースです。売却の方法と注意点を整理し、現実的な進め方を知っておきましょう。

この記事では、相続した家がオーバーローンの場合の売却方法と注意点を自己資金補填・任意売却を中心に判断の手順も交えて、一覧表とともに解説します。

オーバーローンの全体像

方法	内容	向くケース
自己資金で補填	不足分を手元資金で完済	差額が小さい
任意売却	金融機関同意で市場売却	差額が大きい
相続放棄	不動産も負債も相続しない	負債が大きすぎる

オーバーローンとは

オーバーローンとは、不動産の売却額よりも残っている住宅ローンの残債のほうが多い状態を指します。たとえば、残債が2,000万円なのに、売却見込み額が1,700万円しかない場合がこれにあたります。不動産を売るには、ローンの担保である抵当権を抹消する必要があり、抹消には残債の完済が前提です。ところが売却額だけでは完済できないため、オーバーローンでは通常の売却がそのままでは成立しません。とはいえ、売る方法がまったくないわけではありません。不足分をどう埋めるかを工夫することで売却は可能になります。

まず団信と残債を確認

オーバーローンかどうかを判断する前に相続の場合はまず団体信用生命保険（団信）の状況を確認しましょう。団信付きの住宅ローンなら、契約者である被相続人が亡くなった時点で保険金により残債が完済されている可能性があります。その場合、そもそもオーバーローンの問題は生じず、抵当権の抹消だけで売却できます。団信がない、または残債が残っていることが分かったら、金融機関に正確な残債額を問い合わせます。そのうえで不動産会社の査定で売却見込み額を把握し、両者を比べて、本当にオーバーローンなのか、差額はいくらかを確認します。

差額の大きさで方法が変わる

👉 ポイント：オーバーローンの売却方法は、「残債と売却見込み額の差額」がいくらかによって変わります。差額が数十万〜100万円程度と小さければ、自己資金で補って完済するのが現実的です。一方、差額が数百万円以上と大きく、自己資金で補えない場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」を検討します。さらに残債や他の負債が不動産の価値を大幅に上回るなら、相続放棄も選択肢になります。まずは差額を正確に把握することがどの方法を選ぶべきかを判断する出発点になります。

自己資金で補填して売却する

差額を手元資金で埋める

差額が比較的小さい場合、もっとも確実でシンプルなのが不足分を自己資金で補って完済する方法です。たとえば残債が2,000万円、売却額が1,800万円なら、差額の200万円を手元の資金で補い、合計2,000万円で完済して抵当権を抹消します。これにより、通常の売却と同じように抵当権のないきれいな状態で買主へ引き渡せます。相続人に預貯金などの余裕があれば、この方法で問題なく売却できます。信用情報への影響もありません。まずは差額を試算し、自己資金で対応できる範囲かを確認しましょう。

複数社で高く売る工夫

自己資金の負担を減らすには、少しでも高く売って差額を小さくする工夫が有効です。そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格を比較することが基本です。会社によって再販ルートや得意分野が異なり、査定額に差が出るため、より高く評価してくれる会社が見つかることがあります。また、物件の良い点や資料をきちんと伝えることで査定額が上がる余地もあります。買取と仲介で価格やスピードが変わる点も踏まえ、自分の事情に合った売り方を選びましょう。差額が縮まれば、自己資金での補填もしやすくなります。

相続人で負担を相談

相続不動産の場合、自己資金での補填をどう分担するかを相続人どうしで話し合っておくことも大切です。相続人が複数いるなら、不足分を誰がいくら負担するのか、あらかじめ合意しておかないと、後でトラブルになりかねません。遺産分割協議の中で不動産の処分方針とあわせて、補填の負担についても取り決めておくとよいでしょう。「売却して得た代金や負担すべき費用を相続人間でどう分けるか」を明確にしておくことがスムーズな売却と、相続人どうしの良い関係の維持につながります。

任意売却で売却する

任意売却の仕組み

差額が大きく、自己資金で補えない場合の選択肢が「任意売却」です。これは、金融機関の同意を得たうえで残債が残る状態でも不動産を市場で売却する方法です。通常、オーバーローンでは抵当権を抹消できず売れませんが、金融機関が「競売にかけるより、任意売却で高く売れたほうが回収額が増える」と判断すれば、抵当権の抹消に応じてくれることがあります。売却後も残った債務の返済は続きますが、金融機関と相談しながら、無理のない返済計画を立てられる場合もあります。任意売却は、競売を避けつつ売却するための現実的な手段です。

競売より有利になりやすい

任意売却には、競売と比べていくつかの利点があります。競売は裁判所の手続きで強制的に売却されるため、市場価格より安くなりやすく、売却の事実が公告されてプライバシーも守られにくいものです。一方、任意売却は、一般の売却と同じように市場で売るため、競売より高く売れる可能性が高く、周囲に知られにくいという利点があります。残債が残っても回収額が増えれば、その分だけ売却後の返済負担も軽くなります。引っ越しの時期などを相談できる余地がある点も競売にはないメリットです。ただし、信用情報への登録などの影響は理解しておく必要があります。

経験ある会社に相談する

任意売却は、金融機関との交渉が前提となる、専門性の高い手続きです。残債の状況の整理、金融機関への打診、売却活動、債権者との調整など、通常の売却にはない工程が多く含まれます。そのため、任意売却の実績がある不動産会社に相談しながら進めることが重要です。経験のある会社なら、金融機関との交渉の進め方や必要な書類、スケジュールの組み立てを的確にサポートしてくれます。「残債のほうが多くて売れないかもしれない」と諦める前にまずは任意売却に対応できる会社へ相談してみましょう。道が開けることがあります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した家を売ろうと思って調べたら、残っているローンのほうが売却額より多いみたいで、もう売れないのでしょうか」——こうしたご相談をいただくことがあります。たしかに売却額より残債が多い「オーバーローン」では、売却額だけでは抵当権を抹消できないため、通常の売却はそのままでは成立しません。ですが、売る方法がないわけではありませんので、落ち着いて整理していきましょう。まず、相続の場合は、団体信用生命保険（団信）の確認が先決です。団信付きのローンなら、契約者が亡くなった時点で保険金により残債が完済されていることがあり、その場合はそもそもオーバーローンの問題は生じず、抵当権の抹消だけで売却できます。団信がなく、残債が残っている場合は、金融機関に正確な残債額を問い合わせ、不動産会社の査定で売却見込み額を把握して、差額がいくらかを確認してください。この差額の大きさで選ぶべき方法が変わってきます。

差額が数十万円から100万円程度と小さければ、不足分を自己資金で補って完済するのがもっとも確実でシンプルな方法です。信用情報への影響もありません。少しでも差額を縮めるために複数社で査定を比較し、高く売る工夫をすることも有効です。相続人が複数いる場合は、不足分の負担を誰がどう分けるかを遺産分割協議の中で取り決めておくと、後のトラブルを防げます。一方、差額が数百万円以上と大きく、自己資金で補えない場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」を検討します。任意売却は、競売よりも高く売れやすく、プライバシーも守られ、引っ越し時期を相談できる余地もあるなど、競売に比べて有利な点が多い方法です。ただし、金融機関との交渉が前提で信用情報への影響もあるため、任意売却の実績がある不動産会社のサポートが欠かせません。そして、残債や他の負債が不動産の価値を大幅に上回るような場合は、原則3か月以内の相続放棄という選択肢もありますが、これは預貯金など他の財産も含めて一切相続しないことになるため、弁護士など専門家への早めの相談が必要です。いちばん避けたいのは、どうしていいか分からず放置し、返済が滞って競売になることです。私たちは、団信や残債の確認から、自己資金での完済、任意売却での金融機関との調整まで専門家と連携してサポートします。オーバーローンでもできることは必ずあります。一人で抱え込まず、まずはご相談ください。

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よくある質問

オーバーローンとは？

売却額より残債のほうが多い状態のことです。

それでも売れる？

自己資金の補填や任意売却で売却できます。

まず何を確認する？

団信の状況と、残債と売却見込み額の差額です。

差額が小さいときは？

不足分を自己資金で補って完済するのが確実です。

差額が大きいときは？

金融機関の同意を得て任意売却を検討します。

任意売却の利点は？

競売より高く売れやすくプライバシーも守られます。

自己資金の負担を減らすには？

複数社で査定を比較し高く売る工夫をします。

相続人が複数いる場合は？

不足分の負担を協議で取り決めておきます。

負債が大きすぎたら？

相続放棄も選択肢で早めに専門家へ相談します。

放置するとどうなる？

返済が滞ると競売になり安く処分される恐れがあります。

まとめ

相続した家がオーバーローン（売却額＜残債）でも売却する方法はあります。まず確認すべきは、団体信用生命保険（団信）で残債が消えていないかです。団信付きなら契約者の死亡で残債が完済され、オーバーローンの問題自体が生じないこともあります。残債が残っている場合は、金融機関で正確な残債額を不動産会社の査定で売却見込み額を把握し、差額がいくらかを確認しましょう。この差額の大きさで選ぶべき方法が変わります。

差額が小さければ、不足分を自己資金で補って完済するのが確実です。複数社で査定を比較して高く売れば、差額を縮められます。相続人が複数なら、負担の分担を協議で取り決めておきましょう。差額が大きく自己資金で補えない場合は、金融機関の同意を得て売却する任意売却が有力です。任意売却は競売より高く売れやすく、プライバシーも守られますが、金融機関との交渉が前提のため、実績のある不動産会社のサポートが欠かせません。負債が大きすぎる場合は相続放棄も選択肢です。いちばん避けたいのは、放置して競売になることです。本記事の表を参考にまず差額を把握し、専門家と連携しながら早めに対応を進めてください。