相続土地国庫帰属制度と空き家買取の違い｜どちらを選ぶべき？

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続土地国庫帰属制度は「お金（負担金）を払って、いらない土地を国に引き取ってもらう」制度、空き家買取は「お金を受け取って、不動産を業者に売る」方法です。お金の流れが逆である点が最大の違いです。国庫帰属制度は、原則として建物がない土地が対象で建物付きの空き家は解体が必要です。一方、買取は建物付き・残置物ありの空き家でもそのまま手放せます。売れる見込みがあるなら、お金を受け取れて手続きも早い「買取」が基本的に有利。買い手がつかない土地に限って国庫帰属制度を検討する、という順序で考えるのがおすすめです。

相続したいらない不動産を手放す方法として、国庫帰属制度と買取が候補に挙がります。両者の違いを理解し、どちらを選ぶべきかを整理しておきましょう。

この記事では、相続土地国庫帰属制度と空き家買取の違いをお金の流れ・対象・手続きを中心にどちらを選ぶべきかの判断も交えて、一覧表とともに解説します。

2つの方法の全体像

項目	国庫帰属制度	空き家買取
お金	負担金を払う	代金を受け取る
対象	原則、更地（建物不可）	建物付きでも可
手続き	法務局へ申請・審査	業者と契約・決済
スピード	審査に時間がかかる	数日〜数週間

相続土地国庫帰属制度とは

相続土地国庫帰属制度は、2023年4月27日にスタートした、相続や遺贈で取得した土地を国に引き取ってもらえる制度です。相続したものの、使い道がなく、売ることも難しい土地を手放せるようにするために作られました。申請して国の審査を通れば、所有権を国に移し、管理から解放されます。ただし、誰でも・どんな土地でも引き取ってもらえるわけではなく、対象や要件が細かく定められています。また、引き取ってもらうために申請者が「負担金」を国に支払う必要があります。あくまで「お金を払って手放す」制度である点をまず理解しておきましょう。

空き家買取とは

空き家買取は、不動産会社が空き家を直接買い取る方法です。買主を探す仲介と違い、業者が直接買い取るため、数日〜数週間で現金化でき、売主は買取代金を受け取れます。老朽化した建物や残置物が残った空き家でも現状のまま買い取ってもらえる場合が多いのが特徴です。つまり、買取は「お金を受け取って、建物付きのまま手放す」方法です。国庫帰属制度が「お金を払って、更地を国に渡す」のと、お金の流れも対象も対照的です。売れる見込みのある不動産なら、まず買取を検討するのが自然な選択になります。

お金の流れが逆

👉 ポイント：両者の最大の違いは、お金の流れです。買取では、売主が代金を「受け取り」ます。一方、国庫帰属制度では、申請者が負担金を国に「支払い」ます。さらに国庫帰属制度は原則として建物のない土地が対象なので、空き家が建っている場合は、先に解体して更地にする費用もかかります。つまり、国庫帰属制度を使うと「解体費＋審査手数料＋負担金」という出費が生じるのに対し、買取なら建物付きのまま代金を受け取れます。売れる不動産であれば、買取のほうが経済的に有利になるのが一般的です。

国庫帰属制度の要件と費用

引き取ってもらえない土地

国庫帰属制度には、引き取りができない土地の要件が細かく定められています。たとえば、建物が建っている土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、他人の通行に使われているなど争いのある土地、境界が明らかでない土地などは、申請しても承認されません。また、崖がある、管理に過分な費用や労力がかかる、土壌汚染があるといった土地も対象外です。相続した空き家は、まず建物がある時点で解体して更地にしなければ申請できません。自分の土地が要件を満たすかどうか、事前にしっかり確認する必要があります。

審査手数料と負担金

国庫帰属制度を利用するには、費用がかかります。まず、申請時に審査手数料として、土地1筆あたり14,000円が必要です。そして、審査に通って承認されると、「負担金」を納付します。負担金は、その土地の10年分の管理費相当とされ、標準的な宅地や田畑などでは原則20万円が目安です（一部の市街地の宅地や農地などは、面積に応じて算定されるため高額になることもあります）。さらに空き家がある場合は、申請の前提として建物の解体費も別途かかります。これらを合計すると、相応の出費になることを理解しておきましょう。

手続きと期間

国庫帰属制度の手続きは、法務局（法務大臣）への申請から始まります。申請後、書類審査や実地調査などの審査が行われ、要件を満たすと判断されれば承認されます。この審査には、一定の期間がかかります。建物がある場合は、申請前に解体して更地にし、境界が不明確なら確認しておくなど、事前の準備も必要です。つまり、国庫帰属制度は「申請すればすぐ手放せる」わけではなく、準備と審査に相応の時間を要します。急いで手放したい場合には、向かないこともあります。手続きの詳細は、司法書士などの専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。

どちらを選ぶべきか

まず買取を検討する

不要な相続不動産を手放したいなら、まず買取を検討するのが基本です。理由は明確で買取なら代金を受け取れるうえ、建物付き・残置物ありのまま、数日〜数週間で手放せるからです。国庫帰属制度のように解体費や負担金を支払う必要もありません。「こんな古い空き家、誰も買わないだろう」と思っていても買取専門の業者なら、再生やリフォーム、土地としての活用を前提に買い取れることがあります。まずは買取の査定を受けて、値がつくかどうかを確認しましょう。値がつくなら、国庫帰属制度より買取のほうが有利です。

国庫帰属が向くケース

では、国庫帰属制度が向くのはどんなケースでしょうか。それは、買取でも仲介でも買い手がつかず、市場で売却できない土地です。たとえば、利用価値が低く、立地が悪く、どの業者に相談しても値がつかないような土地です。こうした土地は、持ち続けると固定資産税や管理の負担だけがかかり続けます。負担金を払ってでも国に引き取ってもらい、将来の負担から解放されるほうが合理的、という判断もあり得ます。ただし、要件を満たす必要があり、建物があれば解体も必要です。「売れない土地の最後の選択肢」として位置づけるのが現実的でしょう。

専門家に相談して判断

どちらを選ぶべきかは、その不動産の状況によって変わります。建物の有無、土地の価値、立地、要件を満たすか、急いでいるか、といった要素を総合して判断する必要があります。まずは不動産会社に買取の査定を依頼し、「売れるのか、いくらになるのか」を確認しましょう。値がつかず、国庫帰属制度を検討する場合は、要件の確認や申請手続きについて、司法書士などの専門家に相談します。「売れるなら買取、売れないなら国庫帰属制度」という順序で考え、まず買取の可能性を確かめることが損をしない判断につながります。一人で悩まず、専門家に相談しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した土地を国に引き取ってもらえる制度ができたと聞きました。買取とどちらがいいのでしょうか」というご相談が近年増えています。2023年4月にスタートした相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈で取得した、使い道のない土地を国に引き取ってもらえる、画期的な制度です。ただ、買取との違いを正しく理解していただきたいのです。最大の違いは、お金の流れです。買取では、売主の方が代金を「受け取り」ます。一方、国庫帰属制度では、申請者が「負担金」を国に「支払い」ます。負担金は、土地の10年分の管理費相当とされ、標準的な宅地などで原則20万円が目安です。これに加えて、申請時の審査手数料が土地1筆あたり14,000円かかります。そして、ここが重要なのですが、国庫帰属制度は原則として建物のない土地が対象です。相続した空き家は、建物が建っている時点でそのままでは申請できず、先に解体して更地にする費用もかかります。さらに担保権が付いている、境界が不明、崖がある、管理に過分な費用がかかる、といった土地も対象外で要件は細かく定められています。審査にも時間がかかります。つまり、国庫帰属制度を使うと「解体費＋審査手数料＋負担金」という出費と、相応の手間・時間が生じるのです。

これに対して、買取は「お金を受け取って、建物付き・残置物ありのまま、数日から数週間で手放せる」方法です。お金の流れも対象もスピードもまさに対照的です。ですから、私たちが繰り返しお伝えしているのは、「まず買取を検討してください」ということです。順序としては、最初に不動産会社で買取の査定を受けて、その土地や空き家に値がつくかどうかを確認する。値がつくなら、お金を受け取れて、解体も不要で手続きも早い買取のほうが経済的にも手間の面でも有利です。「こんな古い空き家や田舎の土地は誰も買わないだろう」と思い込んでいる方が多いのですが、買取専門の業者であれば、再生や土地としての活用を前提に思いがけず買い取れることが少なくありません。一方で買取でも仲介でもどうしても買い手がつかない、市場で売れない土地、というものも確かに存在します。そうした土地については、持ち続けて固定資産税や管理の負担を抱え続けるより、負担金を払ってでも国に引き取ってもらい、将来の負担から解放されるほうが合理的な場合もあります。国庫帰属制度は、いわば「売れない土地の最後の選択肢」と位置づけるのが現実的でしょう。要件の確認や申請は司法書士などの専門家に売れるかどうかの査定は私たち不動産会社に。「売れるなら買取、売れないなら国庫帰属」という順序でまずは買取の可能性を確かめることをおすすめします。お気軽にご相談ください。

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よくある質問

国庫帰属制度とは？

相続した土地を国に引き取ってもらえる2023年開始の制度です。

買取との一番の違いは？

負担金を払う制度か、代金を受け取る買取かの違いです。

空き家でも使える？

原則更地が対象で建物は解体が必要です。

費用はいくら？

審査手数料1筆14,000円と負担金（標準は原則20万円）です。

どんな土地は対象外？

建物あり・担保権あり・境界不明・崖などは対象外です。

手続きはどこで？

法務局へ申請し、審査を経て承認されます。

どちらが有利？

売れる不動産なら代金を受け取れる買取が有利です。

国庫帰属が向くのは？

買い手がつかず市場で売れない土地の場合です。

どちらが早い？

買取は数日〜数週間、国庫帰属は審査に時間がかかります。

まず何をする？

不動産会社で買取査定を受け、値がつくか確認します。

まとめ

相続土地国庫帰属制度と空き家買取は、お金の流れが逆です。国庫帰属制度は、申請者が負担金（標準的な宅地で原則20万円）と審査手数料（1筆14,000円）を支払い、いらない土地を国に引き取ってもらう制度で2023年4月に始まりました。原則として建物のない土地が対象で空き家は解体して更地にする必要があり、担保権あり・境界不明・崖などの土地は対象外です。一方、買取は、お金を受け取って、建物付き・残置物ありのまま、数日〜数週間で手放せる方法です。

不要な相続不動産を手放すなら、まず買取を検討するのが基本です。値がつくなら、代金を受け取れて、解体も不要で手続きも早い買取のほうが経済的にも手間の面でも有利だからです。古い空き家や田舎の土地でも買取専門の業者なら思いがけず値がつくことがあります。一方、買取でも仲介でも買い手がつかず、市場で売れない土地に限っては、負担金を払ってでも国に引き取ってもらう国庫帰属制度が将来の負担から解放される手段になり得ます。「売れるなら買取、売れないなら国庫帰属」という順序で考え、要件の確認や申請は司法書士、売れるかどうかの査定は不動産会社に相談しましょう。本記事の比較表を参考にまず買取の可能性を確かめることから始めてください。