相続した賃貸中の不動産は売却できる？オーナーチェンジ買取を解説

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した賃貸中の不動産は、入居者がいる状態のまま売却できます。その方法が「オーナーチェンジ買取」で入居者に退去してもらわずに賃貸借契約ごと、所有者だけが代わる売り方です。オーナーチェンジ買取なら、入居者対応も退去交渉も不要で買取業者が直接買い取るため、早く確実に手放せます。家賃・敷金・契約期間などの賃貸借契約は、そのまま新オーナーに引き継がれます。まずは、入居状況や賃貸借契約の内容、ローンの有無を確認し、オーナーチェンジ買取に対応した、相続に強い業者に査定を依頼しましょう。賃貸中でも手放す道があります。

相続した不動産に入居者がいると、「売れるのか」と不安になるものです。賃貸中でも売却できる「オーナーチェンジ買取」について整理しておきましょう。

この記事では、相続した賃貸中の不動産は売却できるかをオーナーチェンジ買取を中心に一覧表とともに解説します。

オーナーチェンジ買取の全体像

項目	内容
入居者	退去不要・住んだまま
賃貸借契約	新オーナーへ引き継ぎ
敷金	精算して引き継ぎ
買主	家賃収入目的の投資家・買取業者

賃貸中でも売却できる

「入居者がいるから、売れないのでは」と考える方は多いですが、賃貸中の不動産でも売却はできます。入居者に退去してもらってから売る必要はありません。入居者が住んだまま、賃貸借契約ごと所有者だけが代わる「オーナーチェンジ」という方法で手放せるのです。相続した賃貸物件（アパート、賃貸マンション、貸家など）に入居者がいる場合、一人ひとりに退去交渉をするのは現実的ではなく、正当な理由なく退去を求めることもできません。だからこそ、入居者付きのまま売れるオーナーチェンジが賃貸中の不動産を手放す現実的な方法になります。まずは「賃貸中でも売れる」ことを知っておきましょう。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、入居者が住んだまま、賃貸借契約を引き継いで、不動産の所有者（オーナー）だけが代わる売却方法です。入居者にとっては、大家さんが代わるだけで住まいも家賃も契約内容も変わらず、住み続けられます。買主は、その不動産を引き継いで、入居者から家賃を受け取る立場になります。家賃、契約期間、更新の条件、敷金といった賃貸借契約の内容は、そのまま新オーナーに引き継がれます。相続した賃貸中の不動産を入居者の生活を守りながら手放せるのがこの方法の特徴です。賃貸経営を続けたくない、管理の手間を避けたい、という相続人にとって、合理的な選択肢になります。

まず契約内容を確認

👉 ポイント：オーナーチェンジで売るには、まず賃貸借契約の内容を確認しましょう。各部屋（または貸家）の家賃、契約期間、更新の条件、敷金の額、入居者の情報などを把握します。これらは、そのまま新オーナーに引き継がれ、査定の基礎にもなるためです。とくに敷金は、入居者の退去時に返還する義務があるので、売却時に新オーナーへ引き継ぐ（精算する）必要があります。相続した賃貸物件の場合、被相続人が結んだ契約書が見つからない、内容が分からない、というケースもあります。その場合は、管理会社に問い合わせて確認しましょう。契約内容が整理されていると、査定も売却もスムーズに進みます。

オーナーチェンジ買取のメリット

退去交渉が不要

オーナーチェンジ買取の最大のメリットは、入居者への退去交渉が不要なことです。入居者には借りる権利（借家権）が法律で守られており、オーナーの都合だけで一方的に退去させることはできません。立ち退きを求めるには、正当な事由や立ち退き料の支払いが必要になることもあり、時間も費用もかかります。オーナーチェンジなら、入居者に住み続けてもらったまま売れるので、こうした退去交渉の手間やトラブルが一切ありません。相続した賃貸物件に複数の入居者がいる場合、なおさら、退去交渉をせずに手放せる意味は大きいといえます。入居者との関係を悪化させずに売却できるのも利点の一つです。

早く確実に手放せる

買取なら、早く確実に手放せるのもメリットです。オーナーチェンジ物件は、買主が家賃収入を目的とする投資家に限られるため、仲介で買主を探すと時間がかかることがあります。その点、オーナーチェンジ買取に対応した不動産会社なら、入居者がいる状態のまま直接買い取るため、買主を探す必要がなく、相続登記さえ済んでいれば、数週間程度で現金化できることもあります。相続税の納税期限（相続開始から10か月）が迫っている、相続人で早く分けたい、賃貸経営を早く手放したい、という場合に適しています。「いつ売れるか分からない」という不安なく、確実に・早く手放せるのが買取の強みです。

管理の負担から解放

オーナーチェンジ買取で手放せば、賃貸経営に伴う管理の負担から解放されます。入居者からのクレームや問い合わせ、家賃の集金や滞納への対処、退去・入居の手続き、建物の修繕や設備の交換、空室への対応など、オーナーとしての一切の手間がなくなります。相続で突然、賃貸物件のオーナーになり、経営の経験も知識もないまま管理を担うのは、大きな負担です。遠方に住んでいれば、なおさら管理は難しくなります。家賃収入は得られなくなりますが、その分、管理の負担とリスクからも自由になれます。「経営は荷が重い」「手間をかけたくない」という相続人にとって、管理から解放される価値は大きいものです。

売却を進める際のポイント

相続登記で名義変更

賃貸中の不動産を売却するには、まず相続登記で名義を亡くなった方から相続人へ変更する必要があります。亡くなった方の名義のままでは売れないためです。相続登記は2024年4月から義務化されており、戸籍を集めて相続人を確定し、遺産分割協議書を作成して登記します。賃貸中の物件の場合、家賃を受け取る立場（賃貸人）も相続人に移るため、入居者への通知や管理会社との契約の引き継ぎも必要になります。手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼すれば任せられます。相続に強い不動産会社なら、司法書士の紹介・連携も受けられるので、登記から売却までまとめて相談できます。

家賃収入と査定

オーナーチェンジ物件の査定額は、家賃収入（利回り）が大きく影響します。買主である投資家は、家賃収入に対して、その物件をいくらで買えば何%の利回りになるかを見て、価格を判断します。満室に近く家賃が安定している物件は、収入が読めるため高く評価され、空室が多い物件は価格が下がります。築年数や建物の状態、今後の修繕の見込みも査定に影響します。相続した賃貸物件の査定を受ける際は、各部屋の家賃、入居状況、経費、賃貸借契約の内容などの資料を整理しておくと、適正な評価につながります。査定額は業者で差が出やすいので、複数で比べるのがおすすめです。

税金と相続人の合意

賃貸中の不動産を売却すると、譲渡所得（売却益）に税金がかかる場合があります。相続税を納めた場合は「取得費加算の特例」が相続から一定期間内の売却で使える可能性があり、税負担を軽くできることがあります。税金や特例は税理士の専門分野なので、相続に強い不動産会社を窓口に税理士と連携して確認するのが確実です。また、複数の相続人で共有している場合、売却には全員の合意が必要です。賃貸物件は経営方針をめぐって意見が分かれやすいため、「売って現金で分けるか」「経営を続けるか」を早めに話し合いましょう。多くの場合、売却して現金化し、相続人で公平に分けるほうがトラブルが少なくて済みます。

安心して手放すために

入居者への配慮

オーナーチェンジで売る際は、入居者への配慮も大切です。入居者にとっては、大家さんが代わるだけで住まいも契約も変わりませんが、所有者が代わったことや新しい家賃の振込先などは、適切に通知する必要があります。通常、これらの手続きは、新オーナーや管理会社が行いますが、売主としても入居者に不安を与えないよう、円滑な引き継ぎに協力する姿勢が望まれます。入居者との関係を良好に保ったまま手放せるのがオーナーチェンジの良さです。買取業者や管理会社と連携し、入居者への通知や引き継ぎがスムーズに進むよう、必要な情報を整理して渡しましょう。誠実な対応がトラブルを防ぎます。

専門家に相談する

相続した賃貸中の不動産の売却は、相続登記、オーナーチェンジの仕組み、賃貸借契約・敷金の引き継ぎ、家賃収入をふまえた査定、入居者への通知、ローン残債、税金など、専門的な知識が幅広く必要です。賃貸経営に不慣れな方が一人で適正に進めるのは難しいものです。オーナーチェンジ買取に対応し、相続にも強い不動産会社に相談すれば、入居者付きのままの査定、契約や敷金の引き継ぎの整理、相続登記のための司法書士の紹介、税金についての税理士との連携までまとめて相談できます。入居者の生活を守りながら、安心して手放すためにまずは賃貸物件の扱いに慣れた専門家に相談しましょう。

早めに動き出す

相続した賃貸中の不動産を手放したいなら、早めに動き出すことが大切です。賃貸経営を続けている間は、家賃収入がある一方で管理の手間や修繕費、空室リスク、ローン返済などの負担も続きます。相続登記を放置すれば、相続が重なって権利関係が複雑になり、売却がますます難しくなります。相続税の納税期限（相続開始から10か月）がある場合は、それに間に合わせる必要もあります。「賃貸中だから後回し」にせず、手放したいと思ったら、早めに入居状況や契約内容を整理し、査定を受けることが負担を最小限にし、スムーズな売却につながります。まずは相談から始めましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した不動産に入居者が住んでいるので、売れないのではないか」というご相談をよくお受けします。結論から申し上げると、賃貸中の不動産でも売却はできます。入居者に退去してもらう必要はありません。「オーナーチェンジ」という方法で入居者が住んだまま、賃貸借契約ごと所有者だけが代わる形で手放せます。入居者にとっては、大家さんが代わるだけで住まいも家賃も契約内容も変わらず、住み続けられます。買主は、その不動産を引き継いで入居者から家賃を受け取る立場になり、家賃・契約期間・更新条件・敷金といった賃貸借契約は、そのまま新オーナーに引き継がれます。この方法の最大のメリットは、入居者への退去交渉が不要なことです。入居者には借りる権利（借家権）が法律で守られており、オーナーの都合だけで一方的に退去させることはできず、立ち退きを求めるには正当な事由や立ち退き料が必要で時間も費用もかかります。オーナーチェンジなら、こうした退去交渉の手間やトラブルが一切なく、入居者との関係を悪化させずに売却できます。さらにオーナーチェンジ買取に対応した私たちのような会社なら、入居者がいる状態のまま直接買い取れるため、相続登記さえ済んでいれば数週間程度で現金化できることもあり、賃貸経営に伴う管理の負担からも解放されます。

売却を進めるうえでのポイントをお伝えします。まず、賃貸借契約の内容（各部屋の家賃・契約期間・更新条件・敷金・入居者情報）を確認してください。これらは新オーナーに引き継がれ、査定の基礎にもなります。とくに敷金は、入居者の退去時に返還義務があるため、売却時に新オーナーへ引き継ぐ（精算する）必要があります。相続した賃貸物件では、被相続人が結んだ契約書が見つからないこともありますが、管理会社に問い合わせれば確認できます。売却には、まず相続登記での名義変更が必要で家賃を受け取る立場も相続人に移るため、入居者への通知や管理会社との契約の引き継ぎも生じます。査定額は家賃収入（利回り）が大きく影響し、満室に近く安定した物件ほど高く、空室が多いと下がります。査定は業者で差が出やすいので、複数で比べるのがおすすめです。注意点として、ローンが残っていれば売却額で完済できるかを確認し、相続人で共有していれば全員の合意が必要です。賃貸物件は経営方針で意見が分かれやすいので、多くの場合、売却して現金化し公平に分けるほうがトラブルが少なくて済みます。相続税を納めた場合は取得費加算の特例も使える可能性があり、税金は税理士と確認します。入居者の生活を守りながら、安心して手放すために私たちはオーナーチェンジ買取から司法書士・税理士との連携までまとめてサポートします。賃貸中の不動産でお悩みなら、まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

賃貸中でも売れる？

オーナーチェンジで入居者付きのまま売れます。

オーナーチェンジとは？

入居者が住んだまま所有者だけが代わる売却です。

入居者はどうなる？

退去不要で今までどおり住み続けられます。

退去交渉は必要？

不要で借家権が守られたまま売れます。

契約や敷金はどうなる？

新オーナーへ引き継ぎ精算します。

買取のメリットは？

早く確実に手放せ管理からも解放されます。

査定はどう決まる？

家賃収入（利回り）が大きく影響します。

ローンが残っていても売れる？

売却額で完済できるか確認のうえ売却します。

税金や特例は？

取得費加算の特例等を税理士と確認します。

まず何をする？

入居状況と契約内容を確認し査定を依頼します。

まとめ

相続した賃貸中の不動産は、入居者がいる状態のまま売却できます。その方法が「オーナーチェンジ買取」で入居者に退去してもらわずに賃貸借契約ごと、所有者だけが代わる売り方です。入居者には借家権が法律で守られ、一方的に退去させられないため、退去交渉が不要なオーナーチェンジは、賃貸中の不動産を手放す現実的な方法です。買取なら、入居者がいるまま直接買い取れるため、相続登記さえ済んでいれば早く確実に現金化でき、賃貸経営の管理の負担からも解放されます。

売却を進めるには、まず賃貸借契約の内容（家賃・契約期間・敷金・入居者情報）を確認しましょう。これらは新オーナーに引き継がれ、敷金は精算が必要です。相続登記での名義変更も欠かせません。査定額は家賃収入（利回り）が大きく影響し、満室に近く安定した物件ほど高く評価されます。注意点として、ローン残債を確認し売却額で完済できるか把握すること、相続人で売却方針を合わせること、取得費加算の特例など税金を税理士と確認することが大切です。入居者の生活を守りながら安心して手放すために本記事の表を参考にまず入居状況と契約を確認し、オーナーチェンジ買取に対応した相続に強い業者に査定を依頼してください。