相続した収益物件を売るには？家賃収入と買取査定のポイント

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した収益物件を売るには、まず相続登記で名義変更し、家賃収入や入居状況を整理したうえで買取査定を受けます。入居者がいるままオーナーチェンジで手放せます。収益物件の査定額は、家賃収入（利回り）が大きく影響します。家賃が安定し、空室が少なく、収支が良い物件ほど、高く評価されます。逆に空室が多い・収支が悪い物件は、価格が下がります。まずは家賃収入や経費、入居状況、ローン残債を把握し、収益物件の査定に強い、相続に詳しい業者に依頼しましょう。家賃収入と査定のポイントを押さえることが納得の売却につながります。

相続した収益物件は、家賃収入が査定に大きく影響します。売却の流れと、家賃収入・買取査定のポイントを整理しておきましょう。

この記事では、相続した収益物件を売るにはどうするかを家賃収入と買取査定のポイントを中心に一覧表とともに解説します。

相続した収益物件の全体像

査定の要素	価格への影響
家賃収入（利回り）	高いほど高評価
入居率・空室	満室に近いほど有利
築年数・状態	古いほど評価が下がる
立地	需要のある立地は高評価

収益物件とは

収益物件とは、家賃収入を得ることを目的とした不動産のことです。アパート、賃貸マンション（一棟・区分）、賃貸併用住宅、テナントビルなどが含まれます。相続した収益物件は、自宅とは違い、入居者がいて、家賃収入があり、賃貸経営が伴う点が特徴です。売却する場合も自宅の売却とは考え方が異なり、家賃収入をいくら生むか（収益力）が価値を大きく左右します。買主は、自分で住む人ではなく、家賃収入を目的とする投資家が中心になります。まずは、相続した収益物件がこうした「収益を生む不動産」であり、売り方も査定も自宅とは違う、という点を理解しておきましょう。

売却の基本の流れ

相続した収益物件を売る流れは、①相続登記で名義変更→②家賃収入・入居状況・経費などの資料整理→③買取査定の依頼→④条件交渉・売買契約→⑤引き渡し・代金受領、が基本です。亡くなった方の名義のままでは売れないため、まず相続登記で相続人の名義に変更します。次に収益物件の査定には家賃や入居状況の資料が必要なので、これらを整理します。買取なら、入居者がいるままオーナーチェンジで不動産会社が直接買い取るため、買主を探す必要がなく、早く確実に手放せます。査定額や条件に納得できたら契約し、引き渡しで売却が完了します。

まず収支資料を整理

👉 ポイント：収益物件の売却では、まず収支に関する資料を整理することが大切です。各部屋の家賃、入居状況（満室か空室か）、賃貸借契約の内容（契約期間・敷金など）、年間の管理費・修繕費・固定資産税などの経費、ローンの残債、これらが査定の基礎資料になります。収益物件の査定額は、家賃収入から経費を引いた「実質の収益」をもとに算定されるため、これらの数字が正確に分かると、適正な査定を受けられます。被相続人が管理会社に任せていた場合は、管理会社から資料を取り寄せます。資料が整っていると、査定も売却もスムーズに進み、買主にも安心感を与えられます。

家賃収入と査定の関係

利回りで価格が決まる

収益物件の価格は、「利回り」を基準に決まります。利回りとは、物件価格に対して、年間の家賃収入がどれくらいの割合になるかを示す指標です。買主である投資家は、「この物件は、いくらで買えば、何%の利回りになるか」を見て、購入価格を判断します。たとえば、年間家賃収入が同じでも求められる利回りが高いエリア（地方など）では価格が低く、低くても買われるエリア（都心など）では価格が高くなります。つまり、家賃収入の額と、その立地で投資家が求める利回りの水準によって、収益物件の価格が決まるのです。自宅のように「面積×坪単価」だけでは決まらない点が収益物件の特徴です。

👉 計算例：年間家賃収入が600万円（月50万円）のアパートで投資家が求める利回りが10%なら、価格は「600万円÷10%＝6,000万円」が目安になります。同じ家賃収入でも求める利回りが8%のエリアなら「600万円÷8%＝7,500万円」と高く、12%のエリアなら「600万円÷12%＝5,000万円」と低くなります。家賃収入が同じでも立地で価格が大きく変わることが分かります。

満室・空室の影響

入居率（満室か、空室がどれくらいあるか）も査定に大きく影響します。満室に近く、家賃収入が安定している物件は、買主にとって収入が読めるため、高く評価されます。逆に空室が多い物件は、家賃収入が少なく、今後も埋まる保証がないため、価格が下がります。相続した収益物件で空室が目立つ場合、それだけ査定額も低くなる可能性があります。ただし、空室があっても立地が良く、リフォームや募集の工夫で埋まる見込みがあれば、その潜在力を評価してもらえることもあります。現在の入居状況だけでなく、空室を埋められる可能性も含めて、査定では総合的に判断されます。

築年数・修繕の影響

築年数や建物の状態、今後必要な修繕も査定に影響します。築年数が古い物件は、設備の老朽化や今後の大規模修繕に費用がかかること、空室リスクが高まることから、評価が下がりやすくなります。逆に適切に修繕・管理されてきた物件や比較的築浅の物件は、買主が安心して引き継げるため、高く評価されます。相続した収益物件が古い場合、買主は「購入後にかかる修繕費」を見込んで価格を判断するため、その分、査定額が抑えられることがあります。建物の状態や修繕履歴を整理しておくと、適正な評価につながります。査定時には、こうした情報も提供しましょう。

買取査定で見られるポイント

家賃の妥当性と滞納

買取査定では、家賃が相場に対して妥当か、滞納がないか、もチェックされます。現在の家賃が相場より高く設定されている場合、入居者が退去すると、次は相場の家賃でしか貸せず、収入が下がる可能性があるため、その点を見込んで評価されます。逆に相場より安ければ、値上げの余地があると評価されることもあります。また、家賃の滞納がある入居者がいると、収入が不安定とみなされ、マイナス要因になります。相続した収益物件の場合、被相続人がどんな条件で貸していたかを確認し、家賃の妥当性や滞納の有無を把握しておくことが査定を理解するうえで役立ちます。

賃貸借契約・敷金

賃貸借契約の内容と敷金も査定と売却の重要なポイントです。オーナーチェンジで売る場合、各部屋の賃貸借契約（家賃・契約期間・更新条件など）は、そのまま新オーナーに引き継がれます。敷金も入居者が退去する際に返還する義務があるため、売却時に新オーナーへ引き継ぐ（精算する）必要があります。契約内容が整理され、書類が揃っていると、買主は安心して購入でき、査定もスムーズです。相続した収益物件では、被相続人が結んだ契約書が見つからない、内容が不明、というケースもあるため、管理会社や契約書で確認し、整理しておきましょう。契約関係の明確さが円滑な売却につながります。

複数業者で比べる

収益物件の査定額は、業者によって差が出やすいため、複数の業者で査定を受けて比べるのがおすすめです。収益物件は、その物件の活用方法や業者が想定する出口戦略（再販・運用など）によって、評価額が変わります。収益物件の扱いに慣れた業者ほど、空室を埋める力や活用のノウハウがあり、高い査定を出せることもあります。査定額だけでなく、収益物件の実績があるか、オーナーチェンジ買取に対応しているか、相続案件に詳しいか、といった点も比べましょう。複数の査定を比較することでその収益物件の適正な価値が見え、納得して売却先を選べます。

売却を進める際の注意点

ローン残債を確認する

相続した収益物件にローンが残っている場合、その残債の確認が欠かせません。収益物件のローンは金額が大きいことが多く、相続するとローン（債務）も引き継ぎます。売却する場合は、売却代金でローンを完済できるか（売却額が残債を上回るアンダーローンか、下回るオーバーローンか）を確認します。上回れば、完済して手放せます。下回る場合は、差額を手当てするか、金融機関と相談が必要です。家賃収入で返済をまかなえているか、今後もまかなえるかも経営を続けるか手放すかの判断材料になります。ローン残債と売却見込み額の把握は、収益物件の売却で特に重要です。金融機関にも確認しましょう。

税金と相続人の合意

収益物件を売却すると、譲渡所得（売却益）に税金がかかる場合があります。相続税を納めた場合は「取得費加算の特例」が相続から一定期間内の売却で使える可能性があり、税負担を軽くできることがあります。収益物件は金額が大きく税額も大きくなりがちなので、税理士と連携して確認するのが確実です。また、複数の相続人で共有している場合、売却には全員の合意が必要です。収益物件は経営方針をめぐって意見が分かれやすいため、「売って現金で分けるか」「経営を続けるか」を早めに話し合いましょう。多くの場合、売却して現金化し、公平に分けるほうがトラブルが少なくて済みます。

専門家に相談する

相続した収益物件の売却は、相続登記、家賃収入や利回りの評価、オーナーチェンジ、賃貸借契約の引き継ぎ、ローン残債、税金など、専門的な知識が幅広く必要です。賃貸経営に不慣れな方が一人で適正な売却を進めるのは難しいものです。収益物件の査定に強く、相続にも詳しい不動産会社に相談すれば、家賃収入をふまえた適正な査定、オーナーチェンジでの売却、相続登記のための司法書士の紹介、税金についての税理士との連携までまとめて相談できます。経営を続けるか売るかの判断材料も整理してもらえます。相続した収益物件を納得して有利に売却するためにまずは専門家に相談しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続した収益物件、つまりアパートや賃貸マンション、テナントビルなど、家賃収入を生む不動産を売却するご相談では、まず「自宅の売却とは考え方が違う」という点をご理解いただくことが大切です。収益物件の価値は、家賃収入をいくら生むか、という収益力によって大きく左右されます。買主は、自分で住む人ではなく、家賃収入を目的とする投資家が中心で彼らは「利回り」を基準に購入価格を判断します。利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入の割合のことで同じ家賃収入でも投資家が求める利回りが高い地方では価格が低く、低くても買われる都心では価格が高くなります。つまり、家賃収入の額と、その立地で求められる利回りの水準で価格が決まるのです。査定に大きく影響するのが入居率です。満室に近く家賃収入が安定している物件は、収入が読めるため高く評価され、空室が多い物件は、収入が少なく今後も埋まる保証がないため、価格が下がります。さらに築年数や建物の状態、今後必要な修繕も評価を左右します。古い物件は、設備の老朽化や大規模修繕の費用、空室リスクから、評価が下がりやすくなります。ですから、売却を考えたら、まず各部屋の家賃、入居状況、賃貸借契約の内容、年間の経費、ローン残債といった収支資料を整理してください。これらが査定の基礎になります。

買取査定では、家賃が相場に対して妥当か、滞納がないか、もチェックします。現在の家賃が相場より高い場合は、入居者の退去後に収入が下がる可能性を見込んで評価し、滞納があれば収入が不安定とみなされます。また、オーナーチェンジで売る場合、各部屋の賃貸借契約はそのまま新オーナーに引き継がれ、敷金も精算・引き継ぎの対象になりますので、契約内容を整理し書類を揃えておくと、買主が安心して購入でき、査定もスムーズです。収益物件の査定額は、業者の活用ノウハウや出口戦略によって差が出やすいので、ぜひ複数の業者で査定を受けて比べてください。収益物件の扱いに慣れ、空室を埋める力のある業者ほど、高い査定を出せることもあります。注意点として、ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるか（売却額が残債を上回るか）を必ず確認しましょう。また、複数の相続人で共有している場合、売却には全員の合意が必要で経営方針をめぐって意見が分かれやすいため、多くの場合、売却して現金化し公平に分けるほうがトラブルが少なくて済みます。相続税を納めた場合は取得費加算の特例が使える可能性もあり、税金は税理士と確認します。私たちは収益物件の査定に強く、相続にも詳しい立場から、適正な査定、オーナーチェンジでの売却、司法書士・税理士との連携までまとめてサポートします。相続した収益物件でお悩みなら、まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

収益物件とは？

家賃収入を目的とした賃貸用の不動産です。

査定はどう決まる？

家賃収入（利回り）を基準に決まります。

家賃収入は影響する？

収益力が高いほど査定も高くなります。

空室が多いと不利？

収入が少なく価格が下がりやすくなります。

古い物件でも売れる？

買取なら現状のまま手放せます。

入居者がいても売れる？

オーナーチェンジで入居者付きのまま売れます。

何を準備する？

家賃・入居状況・経費・契約・ローンの資料です。

査定額に差は出る？

業者で差が出るため複数で比べます。

税金や特例は？

取得費加算の特例等を税理士と確認します。

まず何をする？

収支資料を整理し査定を依頼します。

まとめ

相続した収益物件を売るには、①相続登記で名義変更→②家賃収入・入居状況・経費などの資料整理→③買取査定→④契約→⑤引き渡し、が基本の流れです。収益物件は、自宅と違い、家賃収入をいくら生むか（収益力）が価値を大きく左右し、買主は利回りを基準に価格を判断します。家賃収入の額と、その立地で求められる利回りの水準で価格が決まり、満室に近く安定した物件ほど高く、空室が多い物件や古い物件は評価が下がります。まずは収支資料を整理することが適正な査定への第一歩です。

買取査定では、家賃の妥当性や滞納の有無、賃貸借契約・敷金の内容もチェックされます。オーナーチェンジで売る場合、契約や敷金は新オーナーに引き継がれるため、書類を整理しておくと売却がスムーズです。査定額は業者で差が出やすいので、収益物件の実績がある業者を含め、複数で比べましょう。注意点として、ローン残債を確認し、売却額で完済できるかを把握すること、相続人で売却方針を合わせること、取得費加算の特例など税金を税理士と確認することが大切です。本記事の表を参考にまず収支資料を整理し、収益物件の査定に強い相続に詳しい業者に依頼してください。