相続した共有アパートを売却するには？兄弟共有の整理方法

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した共有アパート（兄弟など複数で共有）を売却するには、共有者全員の合意が必要です。一人でも反対すると、アパート全体を売ることはできません。整理方法は、①全員で合意して全体を売却（買取・仲介）、②自分の持分だけを売却、③他の共有者に持分を買い取ってもらう、などがあります。多くの場合、全体を売って現金で分けるのが、最も公平でトラブルが少ない方法です。まずは共有者で話し合い、方針を合わせましょう。話し合いが難しい場合や、自分の持分だけ手放したい場合は、共有不動産の扱いに慣れた、相続に強い業者に相談するのが有効です。

兄弟など複数で共有するアパートは、売却に全員の合意が要り、整理が難しくなりがちです。共有アパートを売却するための、整理方法を整理しておきましょう。

この記事では、相続した共有アパートを売却するにはどうするかを、兄弟共有の整理方法を中心に、一覧表とともに解説します。

共有アパート整理の全体像

方法	内容
全体を売却	全員合意で売り現金を分ける（公平）
持分のみ売却	自分の持分だけを売る（全員合意不要）
持分の買取・譲渡	他の共有者へ持分を売る・譲る

共有とは何か

共有とは、一つの不動産を、複数の人が「持分」という割合で共同所有している状態です。相続でアパートを兄弟で分ける際、「とりあえず法定相続分どおり共有にしておこう」と、共有名義にするケースがよくあります。たとえば、兄弟2人で2分の1ずつ、といった形です。しかし、共有は、各共有者が自由に使ったり売ったりできるわけではなく、重要な行為には共有者の合意が必要になるため、後々トラブルの種になりやすい状態です。とくにアパートのような収益物件は、経営方針や収益の分配をめぐって、共有者間で意見が分かれやすくなります。まずは「共有」がどういう状態かを、正しく理解しておきましょう。

共有のままのリスク

共有アパートを、そのまま放置するとリスクが積み重なります。まず、売却や大規模な修繕には共有者全員の合意が必要で、一人でも反対すれば、何も進められません。家賃収入の分配や、経営方針（続けるか売るか）をめぐって、兄弟間で対立することもあります。さらに、共有者の誰かが亡くなると、その持分がその人の相続人（配偶者や子）に引き継がれ、共有者の数がどんどん増えて、権利関係が複雑になります。世代を経るほど、合意を取るのが難しくなり、売却も処分もできなくなる「塩漬け」状態に陥りかねません。共有のままにせず、早めに整理することが大切です。

まず共有者で話し合う

👉 ポイント：共有アパートを整理するには、まず共有者（兄弟など）で話し合うことが出発点です。「アパートを売って現金で分けたいのか」「経営を続けたいのか」「誰が中心になって進めるのか」を、率直に話し合いましょう。全員が「売って分けたい」と一致すれば、全体を売却するのがスムーズです。意見が分かれる場合は、後述する持分の売却なども検討します。お金や不動産の話は、兄弟間でも切り出しにくいものですが、共有を放置するほどリスクは膨らみます。できるだけ早く、全員が納得できる方針を話し合うことが、円満な整理への近道です。話し合いが難しければ、専門家を交えるのも有効です。

全体を売却する方法

全員合意で売る

最も公平で分かりやすいのが、共有者全員が合意して、アパート全体を売却する方法です。売却代金を、各共有者の持分割合に応じて分けるため、不公平が生じにくく、共有関係も完全に解消できます。アパートのような収益物件は、物理的に分けられないため、現金化して分けるのが、トラブルの少ない整理方法です。全員が「売って分ける」ことに合意できれば、あとは売却を進めるだけです。買取なら、入居者がいるままオーナーチェンジで、早く確実に売れます。仲介なら、時間をかけて市場価格に近い金額を狙えます。共有者全員の足並みが揃うなら、全体売却が、最善の選択になることが多いといえます。

代金の分け方を決める

全体を売却する場合、売却代金の分け方を、事前に明確にしておくことが大切です。基本は、各共有者の持分割合に応じて分けますが、売却にかかる費用（仲介手数料、登記費用、税金など）の負担をどうするか、これまでの管理や経費を誰がどれだけ負担してきたか、といった点も整理が必要です。とくに、特定の兄弟がアパートの管理を担ってきた場合、その労力をどう考慮するかで、揉めることもあります。後から不満が出ないよう、代金の分配方法や費用負担を、共有者全員で話し合い、できれば書面で合意しておきましょう。明確なルールを決めておくことが、売却後のトラブルを防ぎます。

税金にも注意

共有アパートを全体売却すると、譲渡所得（売却益）に対する税金が、各共有者にそれぞれかかります。税金は、共有者ごとに、自分の持分に応じた売却益で計算します。相続税を納めた場合は「取得費加算の特例」が、相続から一定期間内の売却で使える可能性があり、各共有者が適用できることがあります。共有者によって、保有期間や他の所得が異なると、税額や使える特例も変わってきます。アパートは金額が大きく、税額も大きくなりがちなので、税理士と連携して、共有者それぞれの税金を確認するのが確実です。売却前に、各自の手取りがどれくらいになるかを把握しておくと、安心して進められます。

合意できない場合の方法

自分の持分だけ売る

共有者の意見が合わず、全体売却ができない場合、自分の「持分」だけを売却する方法があります。持分の売却は、他の共有者の同意がなくても、自分の判断でできます。買主としては、共有持分を専門に扱う買取業者などが考えられます。これにより、自分は共有関係から抜けて、現金を得られます。ただし、持分だけの売却は、買主が限られ、価格が全体売却に比べて低くなる傾向があります。それでも、「他の共有者と話がまとまらず、自分だけでも共有から抜けたい」という場合には、有効な選択肢です。持分の売却を検討するなら、共有持分の扱いに慣れた業者に相談しましょう。

他の共有者と持分を調整

共有関係を整理するもう一つの方法が、共有者間で持分を調整することです。たとえば、アパートの経営を続けたい兄弟が、手放したい兄弟の持分を買い取れば、買い取った人が単独所有者になり、手放した人は現金を得て共有から抜けられます。これなら、第三者に売るより、お互いに納得しやすいこともあります。持分の売買価格は、アパートの評価額をもとに、持分割合に応じて算定します。話し合いで価格や条件を決め、合意できれば、円満に整理できます。ただし、価格や評価をめぐって対立することもあるため、不動産会社に査定してもらい、客観的な価格を基準に話し合うのが、まとまりやすい方法です。

専門家・第三者を交える

共有者間の話し合いがどうしてもまとまらない場合は、専門家や第三者を交えるのが有効です。不動産会社に査定してもらい、客観的な価格を示してもらえば、感情的な対立を避け、数字を基準に話し合えます。それでも合意できない場合、最終手段として、裁判所に「共有物分割請求」を申し立て、分割や競売による解決を求める方法もありますが、時間も費用もかかり、関係も悪化しがちなので、できれば避けたいところです。弁護士や、共有不動産に詳しい不動産会社に相談すれば、対立を最小限に抑えた整理の方法を提案してもらえます。一人で抱え込まず、第三者の力を借りることが、解決への近道になることもあります。

円満に整理するために

早めに着手する

共有アパートの整理は、早めに着手することが何より大切です。前述のとおり、共有者の誰かが亡くなると、その持分が相続人に引き継がれ、共有者の数が増えて、権利関係がますます複雑になります。共有者が増えるほど、全員の合意を取るのは難しくなり、整理は困難になります。また、相続登記を放置していると、名義変更にも手間がかかります。「いつか整理しよう」と先延ばしにするほど、問題は大きくなるのです。兄弟など、共有者がまだ少なく、話し合える関係のうちに、整理を進めることが、円満な解決につながります。手をつけにくいテーマだからこそ、早めの一歩が重要です。

専門家に相談する

共有アパートの整理は、共有者間の合意形成、持分の売買、アパートの査定、オーナーチェンジでの売却、相続登記、税金など、専門的な知識が幅広く必要です。とくに、共有者の意見が分かれている場合、当事者だけで進めるのは難しく、感情的な対立にもなりがちです。共有不動産の扱いに慣れ、相続にも強い不動産会社に相談すれば、客観的な査定、整理方法の提案、全体売却や持分売却のサポート、相続登記のための司法書士の紹介、税金についての税理士との連携、必要に応じた弁護士の紹介まで、まとめて相談できます。共有という難しい状態を、円満に・有利に整理するために、まずは専門家に相談することをおすすめします。

関係を保ちながら進める

共有アパートの整理で、忘れてはならないのが、兄弟・親族の関係を保ちながら進めることです。お金や不動産が絡むと、それまで良好だった関係が、こじれてしまうことも少なくありません。一方的に自分の主張を押し通すのではなく、互いの事情や希望に耳を傾け、できるだけ全員が納得できる形を探りましょう。客観的な査定額を基準にする、費用負担や代金の分配を明確にする、書面で合意しておく、といった工夫が、後々の不満やトラブルを防ぎます。共有の整理は、財産の問題であると同時に、家族の関係の問題でもあります。専門家の助けも借りながら、関係を大切にして、円満な整理を目指しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続したアパートを、兄弟など複数で共有しているというご相談は、とても多く寄せられます。相続の際に「とりあえず法定相続分どおり共有にしておこう」と共有名義にするケースはよくありますが、共有は後々トラブルの種になりやすい状態です。というのも、共有アパートを売却するには、共有者全員の合意が必要だからです。一人でも反対すれば、アパート全体を売ることはできません。さらに、共有者の誰かが亡くなると、その持分がその人の相続人に引き継がれ、共有者の数がどんどん増えて、権利関係が複雑になり、世代を経るほど合意が取れなくなって「塩漬け」になりかねません。ですから、共有はできるだけ早く整理することをおすすめします。整理方法はいくつかあります。最も公平で分かりやすいのは、共有者全員が合意して、アパート全体を売却し、売却代金を持分割合に応じて分ける方法です。アパートは物理的に分けられないので、現金化して分けるのが、トラブルの少ない方法です。買取なら、入居者がいるままオーナーチェンジで早く確実に売れます。全体売却の際は、代金の分け方や、売却費用の負担、これまで誰が管理を担ってきたかなどを、事前に明確にし、できれば書面で合意しておくと、後の不満を防げます。税金は、各共有者にそれぞれ自分の持分に応じてかかり、相続税を納めた場合は取得費加算の特例が使える可能性もあるので、税理士と確認しましょう。

問題は、共有者の意見が合わない場合です。このときの選択肢もあります。一つは、自分の「持分」だけを売却する方法です。持分の売却は、他の共有者の同意がなくても、自分の判断でできます。共有持分を専門に扱う買取業者などが買主になりますが、買主が限られるため、価格は全体売却より低くなる傾向があります。それでも、「話がまとまらず、自分だけでも共有から抜けたい」という場合には有効です。もう一つは、共有者間で持分を調整する方法です。経営を続けたい兄弟が、手放したい兄弟の持分を買い取れば、買い取った人が単独所有者になり、手放した人は現金を得て共有から抜けられます。第三者に売るより、お互い納得しやすいこともあります。この場合、不動産会社に査定してもらい、客観的な価格を基準に話し合うと、まとまりやすくなります。どうしても合意できない場合、最終手段として裁判所への共有物分割請求もありますが、時間も費用もかかり関係も悪化しがちなので、できれば避けたいところです。共有の整理は、財産の問題であると同時に、家族の関係の問題でもあります。一方的に主張を押し通さず、互いの事情に耳を傾け、客観的な査定を基準に、全員が納得できる形を探ることが大切です。私たちは、共有不動産の扱いに慣れた立場から、客観的な査定、整理方法のご提案、全体売却や持分売却のサポート、司法書士・税理士・弁護士との連携まで、まとめてお手伝いします。共有アパートでお悩みなら、関係がこじれる前に、まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

共有アパートは売れる？

共有者全員の合意があれば全体を売却できます。

一人が反対したら？

全体は売れず、持分のみ売却などを検討します。

最も公平な方法は？

全体を売り現金を持分割合で分ける方法です。

自分の分だけ手放せる？

持分のみの売却は同意なしでできます。

持分売却の注意点は？

買主が限られ価格が低くなる傾向があります。

兄弟間で持分を売買できる？

査定を基準に価格を決めれば調整できます。

共有を放置すると？

相続で共有者が増え権利が複雑化します。

合意できない時の最終手段は？

裁判所への共有物分割請求がありますが負担大です。

税金はどうなる？

各共有者に持分に応じてかかり税理士と確認します。

まず何をする？

共有者で方針を話し合い専門家に相談します。

まとめ

相続した共有アパート（兄弟など複数で共有）を売却するには、共有者全員の合意が必要で、一人でも反対すると全体を売ることはできません。整理方法は、①全員で合意して全体を売却し現金を持分割合で分ける、②自分の持分だけを売却する、③他の共有者と持分を売買・調整する、などがあります。最も公平でトラブルが少ないのは、全体を売って現金で分ける方法で、アパートは物理的に分けられないため、現金化が有効です。買取なら入居者がいるまま早く確実に売れます。共有を放置すると、相続で共有者が増えて権利が複雑化するため、早めの整理が肝心です。

意見が合わない場合は、自分の持分だけを売る（同意不要だが価格は低めになりがち）、兄弟間で持分を売買する（査定を基準に話し合う）、専門家や第三者を交える、といった方法があります。どうしても合意できないときは、裁判所への共有物分割請求が最終手段ですが、負担が大きいため避けたいところです。全体売却の際は、代金の分け方や費用負担を明確にし、書面で合意しておくことが、後のトラブルを防ぎます。共有の整理は、家族の関係の問題でもあるため、客観的な査定を基準に、全員が納得できる形を探りましょう。本記事の表を参考に、関係がこじれる前に、共有不動産に強い相続に詳しい業者に相談してください。